Décret n° 99-313 du 22 juin 1999, portant définition des conditions d’exercice de la profession de promoteur immobilier

Le présent décret fixe les conditions d’exercice de la profession de promoteur immobilier sur toute l’étendu du territoire de la République du Bénin.

L’activité de promotion immobilière couvre principalement les opérations suivantes :

• a) la réalisation des programmes de logements individuels ou collectifs, de bureaux et des équipements collectifs d’accompagnement nécessaires au fonctionnement de ces ensembles.
• b) l’acquisition de terrains de grandes étendues en vue de la réalisation de programmes de lotissement viabilité dont les parcelles sont destinées à la location ou à la vente.
• c) La commercialisation de parcelles équipées en voirie et réseaux divers (VRD) destinées à la construction.

Est promoteur immobilier, toute personne physique ou morale qui, de façon habituelle, prend l’initiative de réalisations immobilières et assure la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, le financement, l’exécution, le contrôle et la gestion.

Est considéré comme aménageur tout promoteur immobilier dont l’activité se limite à la production et à la vente de terrains équipés.

Toute personne désireuse d’exercer la profession de promoteur immobilier doit être agréée par le Ministère chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat sur la base d’un dossier de demande d’agrément.

Le dossier de demande d’agrément adressé au Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat comprend les pièces suivantes :

a) Cas d’une personne physique :

L’état civil, la profession, le domicile, le lieu de l’activité professionnelle ;

• la liste des techniciens ou consultant qualifiés en architecture, en urbanisme et en ingénierie régulièrement agrées ;
• l’attestation d’inscription au Registre du commerce ;
• la patente ;
• un certificat de nationalité ;
• un certificat de conformité ;
• un certificat d’approbation ;
• un casier judiciaire ;
• la garantie financière d’au moins 10.000.000 FCFA assurée par une institution financière de droit béninois ;
• une attestation d’agrément.

b) Cas d’une personne morale :

En plus des pièces ci-dessus citées le dossier comportera :

• les qualifications du ou des représentants légaux ;
• les statuts de la société ;
• les copies du journal d’annonce légale ;
• un extrait du registre de commerce datant de moins de trois mois.

Le dossier d’agrément est soumis à un comité technique composé comme suit :

• Président : Le Ministre chargé de l’habitat et de l’Urbanisme ou son représentant
• Rapporteur : Le Directeur de l’Urbanisme ou son représentant
• Membres :
• Le Directeur des domaines, enregistrement et timbres ou son représentant ;
• le CNERTP représentant le Ministre des Travaux Publics et des Transports ;
• le Ministre de l’Intérieur, de l’Administration Territoriale ou son représentant ;
• Un représentant de l’ordre des architectes et urbanistes du Bénin
• un représentant de l’ordre des géomètres-experts
• un représentant des promoteurs immobiliers
• un représentant de la CCIB
• un représentant de la Chambre des Notaires
• le Directeur de l’Habitat et de la Construction ou son représentant.

Sur avis technique du comité, le Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’habitat, prend un arrêté qui confère au demandeur le statut de promoteur immobilier agrée. Il est délivré au promoteur une attestation d’agrément par le Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’habitat.

Les modalités de fonctionnement du comité seront définies par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’habitat.

Tout promoteur immobilier droit, dans l’exercice de ses fonctions :

• disposer d’une attestation d’agrément ;
• disposer d’un siège social ;
• faire figurer sur tous les documents à usage professionnel et au lieu de réception de la clientèle ses références administratives ;
• souscrire une assurance pour la couverture de l’établissement contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qui découlent de ses activités.

Tout programme immobilier à réaliser par un promoteur détenteur d’une attestation d’agrément doit au préalable recevoir l’approbation du Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’habitat.

Le dossier de demande d’approbation d’un programme immobilier est adressé au Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat. Il est constitué de :

a) Un dossier technique comprenant :

• Documents graphiques :
• le plan de situation du terrain,
• le plan de voirie et d’équipement,
• le plan parcellaire,
• le plan d’écoulement des eaux pluviales,
• le plan de masse d’ensemble,
• les plans de types de logements ou de bureaux,
• les plans des équipements d’accompagnement.
• Documents écrits :
• l’attestation d’agrément,
• le titre foncier du domaine,
• le programme des équipement,
• la note descriptive du projet,
• le cahier des charges,
• les coûts de construction (bâtiment, VRD),
• le mécanisme de financement et les conditions de location ou de vente,
• le planning de réalisation et l’échéancier,
• et le règlement d’urbanisme pour l’aménageur.

b) Une garantie financière :

• La garantie d’achèvement des travaux accordée par une institution financière dûment agréée par l’Etat.

c) Une garantie technique :

• La garantie technique est assurée par :
• un personnel qualifié dans tous les domaines de la promotion immobilière ;
• la garantie décennale dommage-ouvrage accordée par une institution d’assurance.

l’examen de la demande d’approbation du programme est fait par un comité technique prévu à l’article 6 du présent décret.

Sur avis technique du Comité, le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat prend un arrêté d’approbation du programme immobilier.

Il est délivré au promoteur un certificat d’approbation du programme immobilier par le Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat.

Si dans un délai de deux ans, le programme immobilier n’a pas connu d’application, alors il nécessite une actualisation et une nouvelle approbation.

A la demande du promoteur, la réception provisoire des immeubles réalisés est prononcée par un Comité prévu à l’article 5 du présent décret. Un procès verbal est adressé à cet effet.

Sur avis du comité, un certificat de conformité est délivré au promoteur par le Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat.

Sont joints obligatoirement à la demande de réception provisoire faite par le promoteur, l’attestation d’agrément et le certificat d’approbation du programme immobilier.

Sont considérées comme infractions au présent décret sans limitation :

• la réalisation d’un programme immobilier non approuvé ;
• le non respect de la formalité d’inscription des références administratives sur les documents à usage professionnel et au lieu de réception de la clientèle ;
• la poursuite des travaux au mépris de l’arrêt ordonné par le Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat ;
• la mise en exploitation des immeubles sans certificat de conformité ;
• l’exercice illégal de la profession de promoteur immobilier.

L’exercice de la profession de promoteur immobilier sans l’agrément du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat, la réalisation d’un programme immobilier non approuvé et la mise en exploitation des immeubles sans certificat de mise en exploitation sont sanctionnés par l’arrêt des travaux.

La poursuite des travaux au mépris de l’arrêt ordonné par le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat est sanctionnée par l’annulation de l’agrément octroyé.

Le non respect de la formalité d’inscription au lieu de réception de la clientèle et sur les documents professionnels des références administratives est sanctionnée par la suspension de l’agrément si deux mois après, la formalité n’est toujours par remplie.

En cas d’infraction constatée lors d’un contrôle, le Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat saisit la juridiction compétente de la localité qui engage la poursuite judiciaire.

En cas de condamnation pénale du promoteur, l’autorité judiciaire a compétence pour ordonner :

• soit la mise en conformité des lieux avec les règles d’urbanisme ou le contenu du programme immobilier ;
• soit la démolition des immeubles.

Les conditions d’accès à des exemptions et aux exonérations fiscales seront définies par une décision administrative du gouvernement sur la base des possibilités ou ouvertures offertes par le Code des investissements publics.

Les personnes physiques ou morales qui exercent déjà en qualité de promoteur immobilier disposent de douze mois pour se conformer aux prescriptions du présent décret.

Le Directeur de l’Urbanisme, le Directeur de l’Habitat de la Construction, les Directeurs Départementaux de l’Environnement, de l’Habitat et de l’urbanisme et toute autre autorité compétente sont chargés chacun en ce qui les concerne de l’application du présent décret.

Le présent décret qui abroge toutes dispositions antérieures contraires, prend effet pour compter de la date de sa signature et sera publié au journal officiel.