Arrêté n° 009/E/2/MINDUH DU 21 août 2008 fixant les normes d’habitat social

L’habitat est un espace de vie qui comprend, notamment, des habitations, des équipements collectifs (marchés, centres de santé, écoles, services publics, bâtiment publics...), des infrastructures (voiries, fontaines publiques, jardins publics, aires de loisirs, espaces de jeux, places et monuments publics...) et des réseaux (assainissement, eau, électricité, téléphone, informatique...).

Le logement est un espace bâti qui sert à abriter des personnes ou des ménages.

L’habitat social est celui dont une partie du coût est à la charge de l’Etat, d’une collectivité Territoriale Décentralisée ou de toute autre institution publique, destiné aux ménages à faibles revenu.

L’opération immobilière à caractère social, est une opération dont 75 % au moins des produits sont constitués des parcelles ou des logements sociaux.

Le concours de la puissance publique prévue à l’article 3 ci-dessus peut revêtir les formes suivantes :

• 1. la mise à disposition du foncier ;
• 2. l’octroi du financement direct ou des facilités fiscales ;
• 3. la prise en charge totale ou partielle des infrastructures d’approche.

La cible des opérations d’habitat social est déterminée en fonction du niveau et de la taille du ménage.

Les niveaux de revenus permettant l’éligibilité aux opérations d’habitat social sont fixés sur la base du salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG) ou du taux d’inflation, par arrêté conjoint des Ministres chargés respectivement de l’habitat et des finances.

Pour toute opération d’habitat social, les dispositions de référence doivent être celles contenues dans les textes régissant l’urbanisme et la construction.

1) Le programme minimum de tout projet d’aménagement pouvant bénéficier de l’aide évoquée à l’article 20 du décret n° 2007/1419/PM du 02 novembre 2007 sus visé, doit s’inscrire dans une contenance superficielle minimale de 5000 m2 avec un rendement maximum de vingt-cinq lots.

2) Ledit programme comprend les prestations minimales suivantes :

• 1. voirie carrossable en terre ;
• 2. drainage des eaux pluviales par des collecteurs maçonnés ;
• 3. réseau d’eau potable sans branchements individuels ou à défaut, installation des points d’eau potables tous les 200 mètres ;
• 4. réseau d’électricité ;
• 5. aires de stationnement.

1) Le promoteur du projet doit réserver une superficie d’au moins 30 % de son programme pour la voirie et les équipements d’accompagnement obligatoires

2) L’affectation des réserves prévue à l’alinéa 1) ci-dessus, se fait conformément aux grilles de répartition des équipements en vigueur.

3) Dans le cas de plusieurs programmes adjacents, l’utilisation des réserves des nouveaux projets doit tenir compte des affectations antérieures.

Lorsqu’un programme est exécuté dans une ville dotée d’un plan d’urbanisme, l’affectation des réserves doit s’y conformer.

Toutefois, en l’absence d’un plan, le responsable de l’urbanisme territorialement compétent décide de l’affectation des réserves.

1) Les superficies des parcelles individuelles sont comprises entre 150 et 300 m2.

2) Les superficies des parcelles pour les logements collectifs sont comprises entre 800 et 1600 m2 avec un coefficient d’occupation du sol conforme au règlement d’urbanisme en vigueur.

Les emprises minimales des voies ainsi que les maillages sont déterminés en fonction de leur catégorie et doivent être conformes aux normes en vigueur.

Le promoteur est tenu de proposer dans son projet, le mode le plus approprié d’assainissement des eaux usées en tenant compte du pouvoir épurateur du sol et de la concentration des parcelles qui doivent être toutes assainies.

Le promoteur doit prévoir une bouche d’incendie à une distance maximale de 400 m de chaque parcelle.

1) Le programme minimum de tout projet d’habitat social doit comporter vingt-cinq logements. Ceux-ci peuvent être des bâtiments individuels ou collectifs, isolés, jumelés ou en bandes de trois logements au maximum.

2) Ils doivent être tous accessibles au moins par une voie piétonne.

Les logements collectifs peuvent être des immeubles de hauteur ne dépassant pas le rez-de-chaussée plus 4 étages c’est-à-dire ayant une hauteur maximum seize mètres.

1) La construction des logements sociaux doit se faire avec les matériaux durables homologués.

2) Une liste de matériaux autorisés sera publiée en tant que de besoin par décision conjointe des Ministres chargés respectivement de l’habitat et des normes.

Le promoteur doit prévoir des parkings à une distance maximale de 300 m des logements.

1) La densité maximale à l’hectare cessible doit être de 50 logements. Un logement comprend des pièces principales (salon et chambre) et des pièces de service (cuisine et salles d’eau).

2) Chaque logement occupe une superficie minimale de 60 m2 hors œuvre et comprend au moins deux chambres, un salon, une cuisine et une salle d’eau.

3) Chaque pièce principale doit avoir une surface minimale de 12 m2, surface utile.

Le coefficient d’occupation et d’emprise au sol doit être conforme aux prescriptions du cahier des charges préalablement approuvé par l’Administration compétente en la matière.

Tout promoteur ou tout acquéreur éligible au programme d’habitat social peut solliciter un prêt auprès d’une institution financière spécialisée en vue du financement de son opération.

Toute institution financière intervenant dans le secteur de l’habitat social peut bénéficier des avantages fiscaux ou autres en vue de la réduction du taux d’intérêt des prêts accordés aux promoteurs et acquéreurs desdits programmes.

1) L’octroi des prêts prévus aux articles 22 et 23 ci-dessus est soumis à un certain nombre de garanties au profit des institutions de financements tels que l’aval de l’Etat pour les financements extérieurs ou les hypothèques concédées par le promoteur ou l’acquéreur.

2) Les dits prêts ne doivent servir qu’à la réalisation des opérations répondant aux normes d’habitat social.

Les parcelles et les logements réalisés dans le cadre des opérations d’habitat social sont destinés principalement à l’accession à la propriété.

Toutefois, dans le cadre d’un programme, une quote-part peut être affectée à la location au profit des personnes ou des ménages éligibles aux opérations d’habitat social.

Le prix de cession d’un immeuble dans le cadre des opérations d’habitat social comprend :

• 1. le prix du terrain et les frais d’acquisition y afférents ;
• 2. les dépenses relatives aux travaux d’aménagement et d’équipement du terrain ;
• 3. les honoraires d’études (techniques, géotechniques, architecturales etc...) et de contrôle ;
• 4. le coût de construction des logements ;
• 5. les frais divers de gestion et de commercialisation ;
• 6. les frais financiers.

Le calcul du prix de cession de l’immeuble intègre outre le prix de cession tel que défini à l’article 26 ci-dessus, la rémunération du promoteur déduction faite du concours de la puissance publique.

Les réseaux primaires et secondaires étant à la charge de la puissance publique, seules les dépenses des réseaux tertiaires, à la charge du promoteur, entrent dans la constitution du prix de cession.

Les plafonds des prix de cession et de location sont déterminés annuellement par arrêté du Ministre chargé de l’habitat.

Les parcelles ou les logements sociaux ne peuvent être attribués qu’une seule fois à un ménage.

Les bénéficiaires des programmes sociaux doivent remplir les conditions suivantes :

• 1. ne pas avoir de patrimoine immobilier dans la ville où est situé le lot ou le logement à la date de l’acquisition ;
• 2. s’engager à mettre en valeur le terrain dans un délai maximum de trois ans et dans le respect du cahier des charges du lotissement ;
• 3. avoir un revenu mensuel inférieur ou égal aux plafonds fixés par l’arrêté conjoint des Ministres chargés respectivement des finances et de l’habitat ;
• 4. s’engager à occuper personnellement le logement ainsi construit pendant une durée minimale de cinq ans.

Le présent arrêté sera enregistré, publié suivant la procédure d’urgence, puis inséré au Journal Officiel en français et en anglais.