Décret n° 2022-317 du 14 juin 2022 fixant les modalités d’exercice et de développement des activités de promotion immobilière et de construction d’ouvrages de bâtiment

Le présent décret fixe, en application des articles 34 et 66 de la loi n° 13-2004 du 31 mars 2004 susvisée, les modalités d’obtention, de renouvellement et de retrait de l’autorisation préalable et de la carte professionnelle ainsi que celles relatives à la constitution de la garantie financière et de l’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle du promoteur immobilier et du constructeur d’ouvrages.

L’autorisation préalable et la carte professionnelle délivrées par le Ministre chargé de la construction et de l’habitat sont établies suivant le modèle défini par le ministère chargé de la construction.

La périodicité de l’établissement ou du renouvellement de l’autorisation préalable et de la carte professionnelle est fixée par les dispositions du présent décret.

Au sens du présent décret, on entend par :

• administration : les directions générales et départementales de la construction ou de l’habitat ;
• bâtiment : toute construction liée ou adhérant au sol, même ne comportant pas de fondations, à usage d’habitation ou non, utilisée ou destinée à être utilisée pour abriter ou recevoir des hommes, des animaux ou des choses, des activités, et soumise a permis de construire ;
• ouvrage : le résultat d’un ensemble de travaux de bâtiment ou de génie civil destiné à remplir par lui-même une fonction économique ou technique. Il est comprendre, notamment, des opérations de construction, de reconstruction, de démolition, de réparation ou de rénovation, tels que la préparation du chantier, les travaux de terrassement, l’érection, la construction, l’installation d’éléments d’équipement ou de matériel, la décoration et la finition ainsi que les services accessoires aux travaux si la valeur de ces services ne dépasse pas celle des travaux eux-mêmes.

L’autorisation préalable délivrée par le Ministre chargé de la construction et de l’habitat donne lieu à l’obtention d’une carte professionnelle dénommée « carte du promoteur immobilier » ou « carte du constructeur d’ouvrages de bâtiment ».

La délivrance de la carte professionnelle est de la compétence exclusive du Ministre chargé de la construction et de l’habitat. Elle donne droit à l’exercice de la profession sur l’ensemble du territoire national.

Cette carte doit contenir les informations suivantes :

• le type d’activités ;
• le nom ou la raison sociale et l’adresse du promoteur immobilier ou du constructeur d’ouvrages de bâtiment ;
• le numéro d’ordre correspondant à celui porté sur le répertoire y afférent.

Le dossier de demande d’autorisation préalable et de la carte professionnelle est déposé en deux exemplaires contre récépissé auprès de la direction départementale de la construction, pour les constructeurs d’ouvrages de bâtiment, et à la direction départementale de l’habitat territorialement compétente, pour les promoteurs immobiliers.

A la demande d’autorisation préalable et de la carte professionnelle adressée au Ministre chargé de la construction et de l’habitat, sont jointes, sous peine de rejet, les pièces justificatives suivantes :

a) Pour les personnes morales

Deux copies certifiées conformes des pièces suivantes :

1- Pièces communes aux sociétés commerciales congolaises et étrangères :

• une fiche d’identification suivant le modèle établi par l’administration ;
• le numéro d’identification unique ;
• le certificat d’immatriculation à la caisse nationale de sécurité sociale ;
• un état nominatif des moyens humains, matériels et techniques de l’entreprise ;
• la justification du paiement des frais de dépôt et d’instruction du dossier ;
• la justification de la constitution de la garantie financière prévue à l’article 21 ci-dessous ;
• la justification de la souscription de la police d’assurance prévue à l’article 24 ci-dessous ;
• une attestation délivrée par la banque ou l’établissement de crédit ou de microfinance agréé qui a ouvert le compte prévu à l’article 37 de la loi susvisée, avec l’indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient ;
• un extrait de casier judiciaire, datant de moins de trois mois, du ou des gérants de l’entreprise.

2- Pièces spécifiques aux sociétés commerciales de droit congolais :

• deux cartes de photo en couleur de format identité du ou des gérants étrangers de la société ;
• une copie du passeport ou tout autre document administratif justifiant l’identité du ou des gérants étrangers de la société ;
• une copie en couleur de la carte de résident du ou des gérants étrangers de la société.

3- Pièces spécifiques aux sociétés commerciales étrangères :

• une copie, en français, certifiée conforme par l’ambassade de la République du Congo dans le pays d’immatriculation, des statuts de la société ;
• une copie, en français, du certificat d’immatriculation au registre de commerce certifié conforme par l’ambassade de la République du Congo dans le pays d’immatriculation ;
• toutes autres pièces pertinentes pour l’activité concernée ;
• deux cartes de photo en couleur de format identité, du ou des gérants de la société ;
• une copie de la carte nationale d’identité, du passeport ou de tout autre document administratif justifiant l’identité du ou des gérants de la société ;
• une copie en couleur de la carte de résident du ou des gérants de la société, pour les étrangers.

b) Pour les personnes physiques ayant la qualité de commerçant :

• une fiche d’identification suivant le modèle établi par l’administration ;
• le numéro d’identification unique ;
• une copie en couleur de la carte de résident, pour les étrangers ;
• deux photos en couleur de format identité ;
• un extrait de casier judiciaire datant de moins de trois mois ;
• le certificat d’immatriculation à la direction générale des impôts ;
• la justification de la constitution de la garantie financière prévue à l’article 21 ci-dessous ;
• la justification de la souscription de la police d’assurance prévue à l’article 24 ci-dessous,
• une attestation délivrée par la banque ou l’établissement de crédit ou de microfinance agréé qui a ouvert le compte prévu par l’article 37 de la loi n° 13-2004 susvisée, avec l’indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient ;
• la justification du paiement des frais d’instruction du dossier.

Une liste des succursales, des agences ou des bureaux, qui dépendent du même déclarant, est, s’il y a lieu, jointe à la demande.

Cette liste précise la dénomination et l’adresse de chaque succursale, agence ou bureau, même s’ils ne sont ouverts qu’à titre temporaire.

Le titulaire de la carte professionnelle, son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, avisent immédiatement l’administration de tout changement d’adresse et de toute ouverture ou fermeture d’établissement, succursale, d’agence ou de bureau.

Le demandeur doit indiquer dans sa demande, avoir pris connaissance des dispositions légales et réglementaires portant sur ses activités. Il doit s’engager sur l’honneur à s’assurer le concours des hommes de l’art et d’un personnel qualifié non fonctionnaire ou agent de l’État.

Il doit fournir à cet effet, en trois exemplaires :

• une déclaration sur l’honneur indiquant ses références techniques et professionnelles, portant sur ses travaux antérieurs, et éventuellement son ancienneté dans le domaine de la construction d’ouvrages de bâtiment ;
• un engagement de souscrire avant le début de toute opération de construction une police d’assurance tous risques chantiers et responsabilité civile décennale, conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.

Doivent être indiqués sur la fiche d’identification :

• pour les personnes physiques : les éléments d’état civil, nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance, et de nationalité, la situation matrimoniale, les qualités du conjoint lorsqu’il déclare collaborer à l’activité concernée, l’enseigne de l’établissement, le type d’activité ;
• pour les personnes morales : la raison sociale, la forme juridique, le capital social, l’objet social, l’adresse du siège social, la durée de la société, l’état civil des dirigeants.

Les erreurs, inexactitudes ou omissions dans les renseignements fournis, de nature à fausser l’appréciation portée par l’administration sur le demandeur, peuvent entraîner le rejet du dossier ou l’annulation de l’autorisation et le retrait de la carte professionnelle.

A compter du dépôt de la demande, la direction départementale territorialement compétente, qui a reçu la demande, procède à la transmission, dans un délai de dix jours ouvrables, d’un exemplaire du dossier à la direction générale de la construction, pour les constructeurs d’ouvrages de bâtiment, ou à la direction générale de l’habitat, pour les promoteurs immobiliers.

Chaque dossier est affecté d’un numéro d’enregistrement. Le demandeur reçoit un récépissé lui indiquant ce numéro.

A compter du dépôt de la demande et du dossier, l’administration dispose d’un délai de dix jours ouvrables pour notifier au demandeur, par lettre recommandée ou courrier électronique, s’il a fait ce choix, la liste des pièces manquantes.

Si l’administration ne s’est pas prononcée à l’expiration de ce délai, le dossier est réputé complet.

Le demandeur dispose d’un délai de dix jours ouvrables pour transmettre les pièces manquantes du dossier. Le non-respect de ce délai vaut rejet de la demande.

Le ministère chargé de la construction dispose d’un délai maximum de quarante-cinq jours ouvrables, à compter de la date de réception du dossier, pour délivrer l’autorisation préalable d’exercer et la carte professionnelle au demandeur.

Tout refus d’octroi de l’autorisation préalable d’exercer et de la carte professionnelle doit être motivé.

L’autorisation préalable d’exercer est délivrée pour une durée d’un an renouvelable à compter de la date de signature, par arrêté du Ministre chargé de la construction, après avis technique de la commission ministérielle mise en place à cet effet.

La carte professionnelle est délivrée pour une durée de trois ans renouvelable à compter de la date de signature, après avis technique de la commission ministérielle mise en place à cet effet.

La commission ministérielle prévue à l’alinéa précédent peut faire appel à toute personne ressource.

Le renouvellement des documents visés à l’article précédent intervient sur présentation d’une demande écrite conforme aux dispositions du présent décret.

La nouvelle autorisation préalable d’exercer ou la carte professionnelle est délivrée contre remise de l’ancienne.

Sont joints à cette demande de renouvellement :

• deux cartes de photo en couleur de format identité, du ou des gérants de l’entreprise ;
• la justification de la constitution de la garantie financière prévue à l’article 21 ci-dessous ;
• la justification de la souscription de la police d’assurance prévue à l’article 24 ci-dessous ;
• le paiement ou la justification du paiement des frais de dépôt du dossier ;
• une attestation délivrée par la banque ou l’établissement de crédit ou de microfinance agréé qui a ouvert le compte prévu à l’article 37 de la loi n° 13-2004 susvisée, avec l’indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient ;
• les certificats de bonne exécution des travaux pour les marchés publics ou privés dûment signés par les bénéficiaires des marchés et contresignés par la mission de contrôle ;
• le quitus de la caisse nationale de sécurité sociale ;
• le quitus fiscal.

Les attestations de bonne exécution des travaux pour les marchés obtenus doivent comporter les mentions que les travaux antérieurs ont été réalisés selon les termes du contrat, les règles de l’art et les normes et règlements de construction et d’urbanisme.

L’obtention ou le renouvellement de l’autorisation préalable et de la carte professionnelle donne lieu au paiement de frais d’instruction du dossier dont le montant est fixé par arrêté conjoint des Ministres chargés de la construction et des finances.

Ces frais ne sont pas remboursables.

Le Ministre chargé de la construction et de l’habitat peut procéder au retrait de l’autorisation préalable et de la carte professionnelle sur rapport de l’administration.

L’autorisation préalable et la carte professionnelle sont retirées d’office par le Ministre chargé de la construction et de l’habitat :

• en cas de condamnation pour fraude fiscale ;
• en cas de malversations ou de malfaçons graves dans l’exercice de la profession ;
• si le constructeur d’ouvrages de bâtiment ou le promoteur immobilier ne remplit plus toutes les conditions exigées pour l’exercice à la profession ;
• lorsque le titulaire a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Les promoteurs immobiliers et les constructeurs d’ouvrages de bâtiment sont tenus à tout moment de rapporter la preuve de la constitution auprès d’une institution financière agréée, à cet effet, d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds reçus des tiers.

Un arrêté conjoint du Ministre chargé de la construction et du Ministre chargé des finances fixe les spécifications ainsi que le montant de la garantie financière.

L’institution financière habilitée auprès de laquelle la garantie est constituée, délivre au promoteur ou au constructeur d’ouvrages de bâtiment concerné, une attestation dans les formes prescrites par l’arrêté visé à l’alinéa 2 de l’article 21 du présent décret.

En cas de fraude dans la délivrance de l’attestation visée à l’alinéa précédent, l’institution financière auteur de la faute engage sa responsabilité pour le remboursement des fonds reçus des tiers par le promoteur ou le constructeur d’ouvrages de bâtiment.

La garantie financière visée à l’article précédent est établie par les institutions financières agréées dans les conditions définies conformément aux textes en vigueur, notamment l’Acte Uniforme de l’OHADA portant organisation des sûretés.

Les promoteurs immobiliers et les constructeurs d’ouvrages de bâtiment souscrivent, auprès d’une société d’assurance agréée par la conférence interafricaine des marchés d’assurances, une police d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle de leurs activités pour chaque établissement, agence ou bureau.

Toute dénonciation, tout refus de la tacite reconduction ou toute résiliation du contrat d’assurance est notifié dans les huit jours par la société d’assurance au Ministre chargé de la construction.

Le constructeur d’ouvrages de bâtiment peut agir en qualité de promoteur immobilier dans les conditions prévues par le présent décret.

La liste des entreprises autorisées à exercer, et celle des entreprises faisant l’objet de retrait d’autorisation d’exercer et de la carte professionnelle sont publiées dans les revues et journaux spécialisés et partout où besoin sera.

Les personnes physiques ou morales visées à l’article précédent doivent, dans un délai de trois mois à compter de la date de publication du présent décret, fournir :

• une fiche de renseignements suivant le modèle et le format établis par la direction générale de la construction ;
• un certificat de non-faillite de l’entreprise datant de trois mois au plus ;
• un extrait de casier judiciaire datant de trois mois au plus, du ou des gérants de l’entreprise ;
• une déclaration sur l’honneur indiquant les compétences professionnelles du ou des gérants ;
• un engagement de s’assurer le concours des hommes de l’art et d’un personnel qualifié non fonctionnaire ou non salarié de l’Etat ;
• la liste de ses employés techniciens avec les qualifications personnelles de chacun d’eux ;
• un certificat de moralité fiscale ;
• une attestation d’affiliation à une caisse de sécurité sociale agréée par l’Etat.

Les manquements aux prescriptions édictées par le présent article entraînent le refus de la carte professionnelle ou la suspension des activités.

Le présent décret, qui abroge toutes dispositions antérieures contraires, sera enregistré et publié au Journal officiel de la République.