Décret n° 2017-307 du 17 mai 2017 fixant le prix unitaire maximum de vente des logements à caractère économique ou social

Le présent décret fixe le prix unitaire maximum de vente des logements à caractère économique ou social.

Le prix unitaire maximum de vente des logements à caractère économique est fixé à 23 millions FCFA, hors taxe.

Le prix unitaire maximum de vente des logements à caractère social est fixé à douze millions cinq cent mille francs, hors taxe.

Est annexé au présent décret, le cahier des charges type auquel devront se conformer les cahiers des charges des programmes de logements à caractère économique et social à réaliser par les entreprises sollicitant le bénéfice des avantages fiscaux prévus par le Code général des Impôts.

Le Ministre du Budget et du Portefeuille de l’Etat, le Ministre de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme et le Ministre de l’Economie et des Finances sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret qui sera publié au Journal officiel de la République de Côte d’Ivoire.

Art.1.1.- Objet du cahier des charges

Le présent cahier des charges définit les prescriptions d’ordre urbanistique, architectural, technique et commercial, que doit respecter tout programme de construction de logements à caractère économique et social éligible au bénéfice de l’exonération fiscale prévue dans l’ordonnance n° ... portant aménagement des dispositions du Code général des Impôts relatifs aux logements à caractère économique et social.

Art.1.2.- Considérations générales

Dans le cadre de la conception et de la réalisation des projets immobiliers à caractère économique et social, le promoteur immobilier est tenu de respecter les règles générales d’aménagement, d’urbanisme et de construction fixées par la législation en vigueur et de se conformer au contenu des plans d’aménagement, d’architecture et de voiries et réseaux divers dûment approuvés.

Le promoteur immobilier assume la responsabilité de la coordination de l’ensemble des opérations se rapportant aux études, à la recherche et à la mobilisation des financements, à l’exécution ainsi qu’au contrôle technique des travaux de réalisation du projet immobilier.

Art.1.3.- Commercialisation des logements

La commercialisation et les procédures de cession des logements sont de la responsabilité du promoteur. Néanmoins, le promoteur tiendra à la disposition des services compétents du ministère en charge du Logement la liste des bénéficiaires des logements sociaux et économiques. Toutefois, ce dernier devra réserver les logements économiques et sociaux aux seuls acquéreurs respectant les critères d’éligibilité adoptés par l’Etat.

A cet effet, le promoteur s’oblige à commercialiser les logements à un prix de vente défini par décret.

Art.2.1.- Prescriptions urbanistiques

2.1.1.- Aménagement du site

Tout programme de logements sociaux au sens du présent cahier des charges, comprend 60 % de logements sociaux et économiques. Le programme devra respecter une densité de 200 à 250 logements à l’hectare.

L’implantation des immeubles les uns par rapport aux autres tiendra compte du règlement particulier d’urbanisme de la zone où les logements sont implantés.

2.1.2.- Dispositions pour la voirie et les réseaux divers

Les voiries et réseaux divers primaires des programmes de logements sociaux sont exécutés par l’Etat.

Pour la voirie et le drainage

• les voies structurantes du programme auront une emprise minimum de 12 m dont 7 m de chaussée, 1 m pour un terre-plein central, et 2 m de trottoir de chaque côté y compris les réserves pour les passages des réseaux ;
• les voies de desserte intérieure auront une emprise minimum de 10 m dont 7m de chaussée et 1.5m de trottoir sur chaque côté ;
• toutes les voies en sens unique auront une emprise au moins de 6 m ;
• les voies piétonnes auront une emprise minimum de 3 m ;
• le réseau de drainage assurant l’évacuation des eaux pluviales sera de type superficiel avec caniveaux et dalots, et couverture par des dallettes en béton.

Pour l’assainissement

• le réseau d’assainissement sera de type séparatif et sera constitué de conduites PVC dont les diamètres seront conformes à ceux prévus sur les plans issus de l’étude approuvée par le ministère en charge de l’Assainissement ;
• tout le réseau d’assainissement conçu au regard de la réglementation en vigueur doit être raccordé à un système de traitement des eaux usées compatible avec les exigences de la santé publique et de l’environnement ;
• les eaux usées seront collectées par des tabourets de branchement et transportés dans les réseaux enterrés ;
• les réseaux enterrés seront en PVC avec des regards d’accès tous les 40 mètres linéaires ;
• le réseau d’assainissement sera posé sous tranchée dans l’axe de la chaussée afin d’assurer le raccordement des tabourets de branchement à égale distance.

Pour l’adduction en eau potable

• chaque logement doit être raccordé au réseau interne de distribution d’eau potable ;
• le réseau d’adduction en eau potable sera posé sous tranchée en limite d’emprise des voies et sera en fonte pour les diamètres supérieurs à 200 et en PVC pression pour les diamètres inférieurs à 200 ;
• le réseau d’adduction en eau potable devra prendre en compte l’existence de bouches d’incendie.

Pour le réseau électrique

• chaque logement doit être raccordé au réseau intérieur de distribution électrique ;
• toutes les voies doivent disposer du réseau d’éclairage public avec des poteaux distants au maximum de 30 m ;
• les parkings, les espaces verts, les aires de jeux doivent être éclairés.

Pour le réseau téléphonique

Chaque logement comprendra les réservations pour le raccordement au réseau téléphonique et la fibre optique.

2.1.3.- Equipements sociaux et espaces réservés

Chaque programme devra comporter au moins pour 250 logements : un groupe scolaire, des aires de jeux pour enfants, des aires de détente, un terrain de sport, un commerce de proximité et un bureau pour la Copropriété. Chaque unité de terrain habitable du programme sera équipée d’espaces de détente, de bacs à ordures, de séchoirs, de voies piétonnes d’accès aux immeubles.

Art.2.2.- Prescriptions architecturales

2.2.1.- Espaces verts

Les espaces verts devront couvrir 5 % de la superficie totale du programme. Le promoteur doit planter des arbres à racines pivotantes le long des voies structurantes du programme.

2.2.2.- Accessibilité aux personnes à mobilité réduite

Le promoteur doit réaliser, une rampe d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite pour tous les immeubles qui ne sont pas de plain-pied, et ce, dans le respect de la réglementation en vigueur.

2.2.3.- Composition du logement

Les surfaces des logements devront se conformer aux dispositions et dimensions suivantes :

Pour le logement social et économique en villa basse

Pour le logement social et économique en immeuble collectif

Pour les logements individuels : la superficie s’entend des superficies brutes comprenant, outre les murs et les pièces principales, les annexes suivantes : vestibule, salle d’eau, clôtures et dépendances, que celles-ci soient ou non comprises dans la construction principale.

Pour les logements collectifs : lorsqu’il s’agit d’un appartement constituant partie divisé d’un immeuble, la superficie comprend, outre la superficie des locaux d’habitation telle que définie ci-dessus, la fraction des parties communes affectées à l’appartement considéré, celle-ci pouvant être rajoutée de 10 %.

2.2.4.- Gaines techniques

Des gaines techniques doivent être prévues de dimension minimales de 0.15 m² et notamment celles concernant le passage des canalisations d’adduction d’eau potable et d’évacuation des eaux usées et eaux de pluies jusqu’aux terrasses des immeubles pour permettre l’acheminement de la tuyauterie nécessaire.

2.2.5.- Hauteurs sous plafond

La hauteur minimale, sous-plafond des pièces habitables est fixée à 2,75 m.

2.2.6.- Dimensions des pièces

• la largeur minimale de toute pièce habitable ne pourra être inférieure à 3.00 m hors placard ;
• les autres pièces auront une superficie minimale de 9 m², indépendamment de la surface des placards, qui doivent être prévus pour toutes les chambres à coucher ;
• la cuisine doit avoir une superficie minimale de 6 m² et une buanderie de surface minimale de 1.50 m². Aucune dimension de la cuisine ne doit être inférieure à 2.50 m ;
• la salle d’eau doit avoir une superficie minimale de 1.8 m² et une largeur minimale de 1.2 m ;

• le W.C doit avoir une superficie minimale de 1.50 m² et une largeur minimale de 1.00 m.

2.2.7.- Largeur des escaliers

La largeur minimale des escaliers doit être de 1.2m. Les cages d’escaliers doivent donner sur l’extérieur et avec une aération ou une ventilation haute.

2.2.8.- Ascenseurs

L’installation d’un ascenseur desservant les différents niveaux des immeubles est obligatoire pour les immeubles de plus de 5 niveaux (R+4). Leur capacité ne doit pas être inférieure à 4 personnes.

2.2.9.- Dalle de protection, des escaliers

La couverture des cages d’escaliers ne doit pas dépasser une hauteur de 2.50 mètres, mesurée entre le niveau d’arrivée des escaliers et la sous-face de cette couverture. La hauteur totale des cages d’escaliers, mesurée entre le nu supérieur du plancher de la terrasse de l’immeuble, et le nu supérieur de l’acrotère de la cage d’escalier, ne doit pas dépasser 3.00 m.

2.2.10.- Terrasses et installations

La terrasse ne doit comporter aucun local d’habitation ;

La terrasse peut accueillir les diverses installations autorisées, tout en préservant une zone libre de toute installation de 2.00 m au minimum de profondeur sur toute la longueur des façades. Cette distance peut évoluer en fonction de la hauteur du bâtiment et de l’emprise des voies.

La terrasse doit recevoir également les supports d’antennes pour la télévision et les paraboles (individuels ou collectifs)

2.2.11.- Fonctionnalité des parkings

La surface totale des parkings doit couvrir au moins 4 % de la superficie brute de tout le programme ;

• chaque programme doit disposer de places de parking pour les visiteurs ;
• les places de parkings visiteurs sont différentes des parkings des résidents ;
• les places de stationnement doivent avoir une largeur minimale de 2.50 m et une longueur minimale de 5.00m ;
• les circulations sont d’une largeur minimale de 3.50m hors zones réservées au stationnement des véhicules, avec traçage au sol indiquant le sens giratoire.

Lorsque les parkings ont étés autorisés au sous-sol, il est interdit de les réaffecter à d’autres activités.

2.2.12.- Surface des courettes en habitat individuel

La surface des courettes est de 12.00 m² minimum, leur largeur ne doit pas mesurer moins de 3.00m, mesurée au droit du côté le plus défavorable, en cas d’inexistence de réglementation urbanistique.

2.2.13.- Implantation des logements

La hauteur minimale du soubassement est de 30 cm à partir du niveau 0 de la voie de desserte (voie carrossable ou accès piéton) du logement.

2.2.14.- Sécurité incendie

Chaque immeuble doit comporter des extincteurs à chaque palier et être conforme à la réglementation en matière de sécurité incendie.

2.2.15.- Autres dispositions

Avant la livraison des logements ; chaque programme doit obtenir des services compétents du ministère en charge du Logement, un certificat de conformité au permis de construire au cahier des charges initialement approuvé.

Toutes les dispositions techniques telles que l’éclairement, la ventilation des salles d’eau, la hauteur des murs d’acrotères et des murs séparatifs des terrasses, les vis à vis réglementaires, doivent se conformer aux règlements des documents d’urbanisme et au cahier des clauses techniques générales des travaux de construction.

Art.3.1.- Organisation du chantier et sécurité

3.1.1.- Le promoteur maître de l’ouvrage

Le promoteur est le maître de l’ouvrage de l’opération. A ce titre, il doit veiller à la bonne tenue du chantier et à la protection des ouvriers et de toute personne accédant au chantier.

Le maître de l’ouvrage doit en outre :

• contracter auprès d’une compagnie d’assurances autorisée à pratiquer en Côte-d’Ivoire les assurances prévues par la loi ;
• assurer la protection des passants, des riverains et des ouvriers par la mise en place des clôtures de protection, de balisages, des équipements de protection individuels, et des panneaux de signalisation sur le chantier en limitant au maximum tout débordement sur le domaine public, en plus de la prise des mesures préventives nécessaires au maintien de la stabilité de l’environnement construit du chantier ;
• installer un local d’une superficie minimale de 16 m² pour les réunions de chantier et le rangement des plans et des pièces écrites ;
• faire figurer le nom de l’architecte auteur du projet, le nom du promoteur immobilier et tout autre intervenant tel qu’exigé par la réglementation en vigueur du bureau de contrôle sur un panneau de chantier à installer à chaque entrée du chantier.

3.1.2.- Le maître d’œuvre

Le maître d’œuvre doit instaurer un cahier de chantier de suivi du projet depuis l’ouverture du chantier, jusqu’à la déclaration de fin des travaux.

3.1.3.- L’entrepreneur

Dans le cas où le maître de l’ouvrage confie la réalisation des travaux de son projet à un entrepreneur, il doit contractuellement lui appliquer les conditions qui lui sont exigées par le présent cahier des charges.

Art.3.2.- Corps d’états architecturaux

3.2.1.- Gros œuvres

La conception et le dimensionnement des ouvrages relatifs à la structure doit respecter la réglementation en vigueur.

Les murs de façades (avants, arrières ou latéraux non-mitoyens) en parpaings agglomérés de 0.18m minimum fini ou en matériaux normalisés présentant les mêmes caractéristiques avec exigence également d’introduction d’un matériau assurant une isolation thermique adéquate.

Tout autre système d’isolation thermique des murs extérieurs respectant les normes en vigueur en Côte d’Ivoire peut être installé.

Les murs entre appartements, ou entre appartements et espaces indivis doivent assurer une isolation phonique.

3.2.2.- Etanchéité

L’étanchéité des terrasses est obligatoire. Celle-ci doit respecter les normes en vigueur en Côte d’Ivoire.

Pour les sous-sols, il doit être appliqué une étanchéité verticale sur les faces extérieures des parois se trouvant en contact avec la terre.

Etanchéité des pièces humides : l’étanchéité des pièces humides est obligatoire. Celle-ci doit être traitée conformément aux normes en vigueur en Côte d’Ivoire.

3.2.3.- Revêtements

Les prestations minimales requises pour les revêtements concernent :

• le revêtement des sols et des escaliers des parties privatives et communes par des carreaux en grés cérame normalisés ;
• le revêtement des murs des salles d’eau en carreaux de faïence sur une hauteur minimum de 1,8m ;
• le revêtement des paillasses et murs des cuisines, en carreaux de faïence sur une hauteur minimum de 0,60m au-dessus des paillasses.

3.2.4.- Menuiserie

Les fenêtres, les portes extérieures et intérieures, les châssis et placards éventuels ainsi que la porte principale de l’immeuble doivent être réalisés en menuiseries de bois, d’aluminium, de PVC ou d’autres matériaux similaires de qualité standard, respectant :

• les normes en vigueur et assurant la sécurité requise ;
• la porte extérieure du logement doit être en bois massif ou tout autre matériau similaire, en vue de répondre aux conditions de sécurité, de résistance et d’isolation phonique ;
• l’installation des grilles de protection aux fenêtres du RDC et du 1er étage de l’immeuble.

Pour le reste des fenêtres de l’immeuble, l’architecte du projet est tenu d’élaborer un modèle de grilles de fenêtres qui sera imposé en cas d’installation de grilles.

3.2.5.- Quincaillerie et ferronnerie

La quincaillerie et la ferronnerie doivent être conformes aux normes en vigueur ;

Les performances recherchées doivent répondre aux exigences suivantes :

• étanchéité à l’air et à la poussière ;
• étanchéité à l’eau de pluie ;
• rigidité des éléments montés.

3.2.6.- Charpente - Couverture

Charpente

La charpente sera en bois préalablement traité, ou en profilé métallique.

Couverture

La couverture des logements sera constituée de tôle en bac aluminium d’épaisseur 7/10e ou en tuiles. La mise en œuvre des bacs devra respecter une pente minimum de 10 %. Quant aux tuiles, la pente ne devra pas être inférieure à 25 %.

La couverture des logements en immeubles sera constituée d’une dalle en béton année, ou en tôle bac aluminium 7/10e

L’utilisation de tout autre système de couverture devra faire l’objet d’approbation par l’administration.

3.2.7.- Faux plafond

Le faux plafond sera en contre-plaqué de 10 mm d’épaisseur, ou en tout autre type de matériau approuvé par l’administration.

3.2.8.- Peinture - vitrerie

Les prestations requises en matière de peinture - vitrerie concernent :

• les peintures extérieures ;
• les peintures intérieures sur murs et plafonds. Les enduits de peinture ainsi qu’une couche d’imprégnation sont obligatoirement appliqués avant de procéder à la peinture ;
• les peintures ou vernis sur bois et métal ;
• le vitrage.

3.2.8.1.- Peinture

Le choix des peintures et les dispositions relatives à leur application doivent respecter la réglementation et les nonnes en vigueur en Côte d’Ivoire. Les performances de la peinture doivent répondre aux exigences de la norme relativement à :

• la résistance au décollement ;
• le confort tactile ;
• la facilité de l’entretien ;
• la résistance aux intempéries pour les peintures extérieures.

3.2.8.2.- Vitrerie

L’épaisseur du verre utilisé doit être de 6 mm minimum ;

La vitrerie doit répondre aux exigences de la norme relativement à :

• la résistance et l’étanchéité aux intempéries ;
• le confort acoustique ;
• le confort thermique ;
• le confort visuel.

Art.3.3.- Corps d’états techniques

3.3.1.- Electricité - éclairage

Les prestations requises en matière d’électricité - éclairage concernent :

• les installations communes ;
• les distributions en courant faible ;
• l’éclairage intérieur ;
• les prises de Courant ;
• l’éclairage extérieur ;

Toutes les douilles doivent être adaptables aux lampes à basse consommation énergétique ;

Tout immeuble doit être muni d’un paratonnerre comme moyen de protection des appareils électriques contre les surtensions induites par la foudre

Tout immeuble doit être relié à la terre.

Les équipements à prévoir sont :

Pour le salon

• 3 foyers lumineux simple allumage ;
• 2 interrupteurs ;
• 1 prise de télévision ;
• 1 prise téléphonique ;

Pour chaque chambre

• 2 foyers lumineux simple allumage ;
• 2 prises de courant + T ;
• 2 interrupteurs va et vient ;

Pour la cuisine

• 1 foyer lumineux simple allumage ;
• 2 prises de courant + T ;
• 1 interrupteur

Pour la buanderie éventuelle

• 1 foyer lumineux simple allumage ;
• 1 interrupteur étanche ;
• 1 prise de courant étanche + T ;

Pour la salle d’eau

• 2 foyers lumineux ;
• 2 interrupteurs ;
• 1 prise de courant étanche + T ;

Pour le WC.

• 1 foyer lumineux ;
• 1 interrupteur ;

Pour les couloirs

• 1 foyer lumineux va et vient ;
• 2 interrupteurs ;

Pour la porte d’entrée du logement

• 1 bouton poussoir pour sonnerie ;

Pour les escaliers

• 2 foyers lumineux par pallier va et vient ;
• 2 interrupteurs par pallier.

Pour l’entrée principale de l’immeuble

• 1 foyer lumineux simple allumage ;
• 1 interrupteur ;

3.3.2.- Plomberie - sanitaire

Les prestations requises en matière de plomberie-sanitaires doivent satisfaire les conditions suivantes :

• toutes les tuyauteries doivent être normalisées ;
• les sorties à l’égout d’assainissement doivent être obligatoirement normalisées ainsi que l’ensemble des raccordements des immeubles.

Les appareils sanitaires concernent :

• la cuisine ;
• deux points d’évacuation d’eau ;
• une alimentation en eau ;

La buanderie :

• un point d’évacuation d’eau ;
• une alimentation en eau ;

Salle d’eau

• 3 points d’eau (1 lavabo + 1 douche + 1 WC) ;
• 2 points d’évacuation d’eau

Art.3.4.- Qualité des fournitures.

Toute offre variante par rapport aux dispositions du présent cahier des charges doit recevoir l’accord préalable du ministère en charge des logements sociaux. Le matériel et les types d’installations proposés doivent être conformes à la réglementation et aux normes en vigueur en Côte d’Ivoire.

Art.4.1.- Conditions de mise en œuvre

Le promoteur doit obligatoirement recourir, en plus de l’urbaniste et de l’architecte dont les interventions sont obligatoires au regard de la loi à :

• un bureau d’études agréé pour la réalisation des études techniques ;
• un laboratoire pour la réalisation des études géotechniques ;
• un bureau d’études agréé pour le suivi et le contrôle des travaux ;
• des entreprises qualifiées ;
• la souscription de polices d’assurance.

Art.4.2.- Entretien et maintenance

Concernant l’entretien et la maintenance des parties communes, le promoteur devra :

• organiser et mettre en œuvre la copropriété conformément aux dispositions réglementaires ;
• garantir la maintenance et la réparation, en cas de défaillances, des canalisations d’assainissement des eaux pluviales et d’eau potable extérieures aux logements pendant une période d’un an ;
• garantir l’entretien et la réparation en cas de défaillances et d’usures de l’étanchéité des terrasses des immeubles pendant une durée d’un an ;

Signatures :

• Le promoteur
• Le Ministre de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme
• Le Ministre du Budget et du Portefeuille de l’Etat
• Le Ministre de l’Economie et des Finances