Décret n° 0095/PR/MBCP du 15 avril 2021 fixant le régime des baux administratifs

Le présent décret fixe le régime des baux administratifs.

Au sens du présent décret, on entend par bail administratif, l’acte par lequel l’Etat et un tiers, personne physique ou morale, conviennent de la prise en possession par une entité publique d’un immeuble ou une partie de l’immeuble en vue d’y installer des services ou loger un ou plusieurs agents publics.

Le présent décret s’applique à la location, par tout service de l’Etat, des immeubles situés sur le territoire national ou à l’étranger.

L’Etat détermine chaque année ses besoins en matière de baux. Ces besoins sont centralisés au niveau des services compétents du Ministère en charge du patrimoine de l’Etat, saisis par toutes les administrations concernées.

Un arrêté du Ministre chargé du Patrimoine de l’Etat précise le calendrier d’examen des baux administratifs, en vue de l’arrimer au calendrier d’élaboration du budget de l’Etat, conformément aux dispositions de l’article 20 du présent décret.

L’ouverture d’un bail est interdite lorsqu’il existe une possibilité pour l’Etat de mettre un ou plusieurs de ses immeubles à la disposition de l’administration ou de l’institution demanderesse.

Les montants mensuels des loyers afférents à l’occupation des immeubles situés sur le territoire national et servant de bureaux sont fixés selon la grille ci-après :

• Libreville et Port-Gentil : 15000 FCFA le mètre carré ;
• Autres localités : 8000 FCFA le mètre carré.

Cette grille peut être actualisée par arrêté du Premier Ministre.

Les montants mensuels des loyers des immeubles servant au logement des agents publics sont plafonnés à 500.000 FCFA TTC, sans préjudice des dérogations consacrées par les engagements de l’Etat en matière d’emploi de certains personnels.

Un arrêté du Ministre chargé du Patrimoine de l’Etat détermine les modalités d’application du présent article.

Les baux portant sur les immeubles servant de bureaux sont conclus pour une durée de trois ans, renouvelable par reconduction expresse.

Les baux portant sur les bâtiments servant de logement sont conclus pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Les services compétents du Ministère en charge du Patrimoine de l’Etat assurent, à titre exclusif, l’instruction des dossiers d’ouverture des baux administratifs.

Un visa d’opportunité du Ministre chargé du Patrimoine de l’Etat est requis avant le plan de passation des marchés de baux de l’année et en cas de création d’un service qui nécessite de louer.

La location des bâtiments à usage de bureau fait l’objet d’un appel à concurrence auprès des Sociétés Civiles Immobilières ou des particuliers, conformément aux dispositions du Code des Marchés Publics.

La location de bâtiments à usage de logement ne fait pas l’objet d’appel à concurrence.

Tout immeuble concerné par une demande d’ouverture d’un bail fait l’objet d’une expertise destinée à déterminer sa valeur locative.

Les services compétents du Ministère en charge du Patrimoine de l’Etat font réaliser cette expertise ou une contre-expertise par l’administration des travaux publics.

Les projets de baux jugés conformes reçoivent le visa du responsable des services compétents du Ministère en charge du Patrimoine de l’Etat. Seuls ces projets de baux sont soumis à la signature du Ministre chargé du Patrimoine ou son représentant, après visas du Directeur Général du Patrimoine de l’Etat, du Directeur Général de la Concurrence et de la Consommation et des experts immobiliers agréés près la cour d’appel, ainsi que la signature du bailleur.

Les projets de baux relatifs à la location des immeubles destinés aux services ou logements des personnels diplomatiques, approuvés par le Ministre responsable, reçoivent la signature des autorités diplomatiques compétentes, après autorisation du Ministre des Affaires Etrangères et après visa du responsable chargé du patrimoine de l’Etat.

Les plafonds des baux dans les missions diplomatiques et postes consulaires sont fixés par zone.

Les services compétents du Ministère en charge du Patrimoine de l’Etat, sont dépositaires, à titre exclusif, des originaux des baux administratifs.

Les copies des baux sont délivrées aux bailleurs et aux administrations et institutions affectataires des immeubles supportant ces baux.

Les services compétents du Ministère en charge du Patrimoine de l’Etat s’assurent, à l’expiration de la durée de chaque bail, de ce que les conditions qui ont prévalu à la date de sa signature demeurent, pour procéder à son renouvellement, par simple avis de notification au bailleur et au service affectataire.

Le bail produit ses effets à compter de la date de sa signature ou de celle expressément mentionnée dans ses clauses.

Les effets du bail à l’égard des parties sont expressément mentionnés dans le contrat en termes d’obligations.

Les parties peuvent, à tout moment, convenir de la résiliation du bail dans les formes et conditions qu’elles définissent dans le contrat.

Dans tous les cas, la résiliation du bail reste soumise au respect d’un préavis minimum de trois mois, sauf accord des parties.

Sans préjudice des cas de résiliation prévus par les parties, le bail est réputé résilié lorsque :

• le bailleur ne concède pas à la révision du montant du loyer proposé par l’administration en période de récession ;
• l’Etat a acquis la propriété de l’immeuble loué ;
• l’administration procède au transfert du bail sur un autre immeuble. Dans ce cas, la résiliation n’a d’effet qu’à l’égard du propriétaire de l’immeuble sur lequel était précédemment assis le bail ;
• le bailleur a cédé l’immeuble loué à un tiers sans en informer le preneur ;
• l’immeuble loué a péri ou est devenu raisonnablement non utilisable ;
• l’immeuble loué a des vices ou des défauts cachés de construction.

La résiliation du bail donne lieu, dans tous les cas, à un état des lieux devant permettre, le cas échéant, de déterminer les responsabilités des parties.

Les crédits de prise en charge des loyers des baux régis par le présent décret sont inscrits dans le budget de l’Etat.

L’évaluation de ces crédits se fait sur la base d’un fichier contenant les informations suivantes produites par les services en charge du patrimoine de l’Etat :

• l’ensemble des immeubles loués par l’Etat au titre des bureaux d’une part, et de logements d’autre part ;
• les besoins actuels et futurs en baux ;
• les perspectives de libération de certains bâtiments ;
• l’entretien des bâtiments loués ;
• les projets d’acquisition ou de construction d’immeubles pour le compte de l’Etat.

Sauf dérogation expresse accordée par le Ministre chargé du Patrimoine de l’Etat, toute occupation par tout service de l’Etat, tout agent de l’Etat ou toute autre personne prise en charge par l’Etat, d’un immeuble, en l’absence de bail ou avant la date de signature du bail portant sur cet immeuble n’engage pas l’Etat.

Tout changement d’affectation est proscrit, sauf dérogation exprès du Ministre chargé du Patrimoine de l’Etat. L’inobservation de cette interdiction expose les auteurs à l’action récursoire et peut entraîner le transfert du bail au profit d’un autre affectataire.

Les dispositions de l’article 22 ci-dessus s’appliquent en cas de changement de l’objet de la location.

L’Etat se réserve le droit de procéder à l’examen de la situation des baux conclus antérieurement à la prise d’effet du présent décret, à des fins d’actualisation.

Des textes réglementaires déterminent, en tant que de besoin, les dispositions de toute nature nécessaires à l’application du présent décret.

Le présent décret, qui abroge toutes dispositions antérieures contraires, sera enregistré, publié au Journal Officiel et communiqué partout où besoins sera.