Ordonnance n° 004/PR/MHU du 26 janvier 2021 instituant l’obligation de mise en valeur des concessions d’aménagement foncier et de construction d’immeubles en République Gabonaise

La présente ordonnance, prise en application des dispositions de l’article 52 de la Constitution, institue l’obligation de mise en valeur des concessions d’aménagement foncier et de construction d’immeubles en République Gabonaise.

Les modalités de concession par l’Etat ou les collectivités locales des opérations d’aménagement foncier ou de construction d’immeubles à une personne morale, privée ou publique de droit gabonais sont modifiées et complétées par la présente ordonnance.

Sont soumis aux dispositions de la présente ordonnance :

• tout promoteur détenteur d’un titre de propriété ;
• tout promoteur bénéficiant d’un titre de cession en toute propriété ;
• tout promoteur bénéficiant d’un décret d’attribution provisoire ou définitif de parcelles ;
• tout promoteur détenteur de titre d’occupation non immatriculé ;
• tout promoteur détenteur d’un titre d’occupation en cours d’immatriculation ;
• tout promoteur bénéficiaire d’un titre d’occupation en toute propriété se livrant à la spéculation foncière en violation des exigences du cahier de charges et des autres dispositions prévues par les textes en vigueur.

Au sens de la présente ordonnance, on entend par :

• Acte de cession en toute propriété : opération juridique par laquelle la propriété d’un bien ou d’un ensemble de biens ou d’un droit, passe du patrimoine du cédant à celui du bénéficiaire de la cession ;
• Concession : toute forme de contrat d’aménagement foncier ou de construction d’immeuble passé entre l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des titres de propriétés et le promoteur, les autres collectivités publiques et le promoteur ;
• Mise en valeur : réalisation des travaux d’aménagement, de construction totale ou partielle d’immeuble ;
• Non mise en valeur : absence d’investissement ou de réalisation d’investissement sur tout terrain en violation des dispositions de la présente ordonnance et des autres textes en vigueur ;
• Organisme de gestion : opérateur de l’Etat chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession de terrain en toute propriété ;
• Promoteur : personne physique ou morale de droit public ou privé désirant entreprendre un projet d’aménagement foncier ou de construction d’immeuble ;
• Titre d’occupation : acte administratif portant attribution ou cession provisoire ou définitive des terrains domaniaux. Sans être un titre de propriété, le titre d’occupation constitue néanmoins la preuve d’une occupation régulière d’un terrain avant l’obtention d’un titre de propriété ;
• Titre de propriété : titre foncier créé à l’issue d’une procédure d’immatriculation.

Le choix du promoteur est déterminé en fonction de ses compétences techniques, de ses garanties juridiques et financières et de son expérience.

Par la concession d’aménagement foncier ou de construction d’immeubles passée entre l’Etat ou la collectivité locale et le promoteur, l’Etat ou la collectivité locale délègue au promoteur bénéficiaire de la concession, la maîtrise d’ouvrage de l’opération d’aménagement de terrain ou de construction de bâtiments à des conditions, notamment, de prix, de durée et de contrôle, qui seront précisées dans la convention de concession.

Chaque convention spécifie les droits, obligations et engagements de l’autorité concédante et du promoteur.

Dans le cadre de la convention de concession, le promoteur peut bénéficier d’avantages douaniers ou d’exemptions fiscales conformément à la réglementation en vigueur.

Ces avantages sont confirmés par des lettres des services compétents de l’Etat au moment de la signature de la convention de concession.

Le promoteur est soumis au paiement des frais, des droits, impôts et taxes liés à la signature et à l’exécution de la convention, conformément à la procédure en vigueur.

L’ensemble des opérations et des actes juridiques, techniques et financiers liés à l’élaboration, à l’exécution, au suivi et au contrôle de la convention d’aménagement foncier ou de construction est assuré, au nom de l’Etat ou des collectivités locales, par leurs services compétents.

La réalisation des infrastructures primaires hors site qui desservent l’opération relève de la responsabilité de l’autorité concédante.

La convention de concession d’aménagement foncier ou de construction est exécutée sous le contrôle de l’organisme de gestion qui s’assure du respect des aspects technique, juridique et financier.

La réalisation de l’opération d’aménagement comprend notamment :

• l’établissement du projet d’aménagement foncier ;
• le lotissement du terrain et la viabilisation des lots ;
• la commercialisation des lots aménagés.

La réalisation des opérations de construction de bâtiments comprend notamment :

• l’établissement du projet de construction ;
• la construction ;
• la commercialisation des bâtiments.

La convention de concession est subordonnée, avant signature, à l’approbation préalable du projet d’aménagement foncier ou de construction d’immeuble par l’organisme de gestion ou après avis des services techniques des collectivités locales concernées, sur la base d’un dossier technique.

La signature de la convention de concession d’aménagement foncier ou de construction d’immeuble est subordonnée à l’approbation préalable du projet d’aménagement foncier ou de construction d’immeuble par l’organisme de gestion, sur la base d’un dossier technique.

Après signature de la convention, l’organisme de gestion est tenu de délivrer au promoteur un acte de cession en toute propriété.

Tout promoteur au profit duquel a été établi un titre de cession en toute propriété ou un titre définitif dont l’objet porte sur la réalisation de lotissements, ou de construction de bâtiments est astreint à la mise en valeur du terrain cédé ou attribué.

Cette obligation concerne autant les terrains urbains que ruraux.

L’exigence de mise en valeur s’apprécie au regard de la réalisation de l’objet inscrit dans le titre, conformément aux prescriptions techniques et financières inscrites dans le cahier de charges.

Sous peine de rejet, le dossier de demande de cession de terrain introduit par un promoteur auprès de l’organisme de gestion comporte en annexe, nonobstant les éléments usuels exigés, un dossier technique et un cahier des charges.

Le dossier technique ainsi produit sert de base à la détermination du montant de l’hypothèque prescrite par la loi et à l’établissement par les services compétents de l’Etat du cahier des charges.

Le dossier technique constitutif du projet comprend :

• 1° une enquête socio-économique ;
• 2° une étude géotechnique ;
• 3° une étude d’impact environnemental ;
• 4° un sous-dossier technique d’aménagement comprenant :
• une polygonation ;
• un levé topographique du site ;
• un plan d’assainissement ;
• un plan de terrassement ;
• des profils en long et en travers type de chaque voie ;
• un plan parcellaire ;
• un chronogramme d’exécution des travaux prévisionnels ;
• un plan de voiries et réseaux divers ;
• un avis du corps des Sapeurs-Pompiers ;
• 5° un sous-dossier technique de construction comprenant :
• un plan type de bâtiment ;
• un plan de plomberie ;
• un plan d’électricité ;
• un plan de façades ;
• un plan de toiture ;
• une coupe en travers ;
• un devis quantitatif ;
• 6° un sous-dossier financier comprenant :
• un bilan prévisionnel et plan de trésorerie ;
• une garantie de remboursement des accords éventuels ;
• un devis estimatif ;
• une durée de l’opération de commercialisation.

Un texte règlementaire complète les éléments du dossier ci-dessus.

Après validation du dossier du promoteur, un cahier de charges est établi entre ce dernier et l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession en toute propriété.

Le cahier des charges fixe le prix de revient des lots, les modalités de contrôle par l’Administration de l’exécution des travaux, le chronogramme d’exécution des travaux et le montant total du projet.

Le titre de cession en toute propriété, établi en application de la présente ordonnance, est, dès son établissement, grevé d’une hypothèque au profit de l’Etat à hauteur du montant total du projet inscrit dans le cahier des charges et au vu du dossier technique.

Le promoteur est tenu, dans un délai de six mois à compter de la délivrance du titre, de solliciter auprès des services compétents de l’Etat ou des Collectivités Locales, la délivrance des autorisations de lotir ou de construire.

Nul promoteur ne peut entreprendre des travaux d’aménagement ou de construction sans au préalable justifier des autorisations citées à l’alinéa ci-dessus.

Est nul de plein droit, toute cession ou morcellement de tout ou partie d’un terrain cédé en toute propriété à un promoteur qui ne l’a pas mis en valeur conformément aux dispositions de la présente ordonnance.

Le promoteur est tenu de réaliser les travaux d’aménagement ou de construction conformément au cahier de charges et aux autorisations de lotir ou de construire.

Dans tous les cas, les délais de réalisation ne peuvent excéder trois ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation de lotir et/ou de construire. Ce délai peut être prorogé par l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession en toute propriété, en tenant compte de la nature et de l’importance du projet.

L’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession en toute propriété est tenu, par attachement contradictoire, de contrôler la réalisation du projet d’aménagement ou de construction.

A ce titre, il peut prononcer tout avertissement valant rappel à l’ordre, soit par lettre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen laissant trace.

Au terme des délais prescrits, il est procédé au constat de mise en valeur par l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession en toute propriété.

En cas de mise en valeur totale, l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession en toute propriété la constate par procès-verbal contradictoire de conformité.

En cas de mise en valeur partielle, l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession en toute propriété constate la carence par procès-verbal contradictoire et procède au retour au domaine privé de l’Etat des superficies non aménagées ou non construites.

En cas d’absence de mise en valeur, l’organisme de gestion constate la carence par procès-verbal contradictoire et procède au retour au domaine privé de l’Etat de la superficie concédée. Il procède, en outre, au retrait de l’acte de cession.

Une copie du procès-verbal de constatation et, selon le cas, la décision du retour au domaine privé de l’Etat sont remises au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen laissant trace.

L’acte portant retour au domaine privé de l’Etat de tout ou partie de la superficie concédée est pris par l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des actes de cession en toute propriété conformément aux dispositions des textes en vigueur.

Les promoteurs mentionnés à l’article 4 ci-dessus sont tenus de se conformer aux dispositions de la présente ordonnance dans un délai de trois mois à compter de sa publication.

A l’expiration du délai fixé à l’alinéa précédent, le titre de propriété n’ayant pas fait l’objet d’une immatriculation est déclaré nul par l’effet de la caducité, avec retour au domaine privé de l’Etat, sans aucune indemnité ni restitution du prix.

Les terrains immatriculés sans inscription d’hypothèque au profit de l’Etat font l’objet d’un procès-verbal de carence dressé par l’organisme de gestion chargé de l’aménagement des espaces constructibles et de la délivrance des titres de propriété, transmis au Conservateur pour transcription dans le livre foncier en vue de sa mutation au profit de l’Etat.

Sans préjudice des poursuites que l’acquéreur peut intenter devant une juridiction civile pour l’octroi de dommages et intérêts, le promoteur pourra se voir retirer le bénéfice de la concession lorsque :

• le contrat n’a pas été exécuté ;
• le contrat a été exécuté au-delà du délai convenu ;
• le contrat n’a pas été exécuté conformément aux dispositions prévues dans la convention et les textes annexes.

Est puni des peines prévues par les dispositions pertinentes du Code Pénal, le promoteur qui a :

• utilisé à des fins personnelles, les fonds qui lui ont été confiés par un acquéreur dans le cadre du contrat ;
• perçu des fonds d’un acquéreur en sachant qu’il n’est pas en mesure de lui faire attribuer un terrain ou un bâtiment ;
• obtenu sa concession en prenant un faux nom ou en faisant de fausses déclarations. Le maximum de la peine sera toujours prononcé lorsque le promoteur n’est pas en mesure de restituer les sommes perçues au moment de la réclamation.

Des textes réglementaires déterminent, en tant que de besoin, les dispositions de toute nature nécessaires à l’application de la présente ordonnance.

La présente ordonnance, qui abroge toutes dispositions antérieures contraires, sera enregistrée, publiée selon la procédure d’urgence et exécutée comme loi de la République.