Loi n° 2021-034 du 17 décembre 2021 relative à la promotion du logement à Madagascar

La présente loi fixe les principes généraux de la mise en œuvre de la Politique Nationale du Logement en vue de :

• mettre en place une gouvernance durable et partagée du secteur du logement ;
• mettre en place un cadre juridique qui optimise, rationnalise, et pérennise la production immobilière et l’accès au logement ;
• promouvoir les recherches techniques et technologiques qui assurent la durabilité des projets de construction de logement ;
• mettre en place des mécanismes de financement efficaces et sur le long terme ;
• garantir le droit à un logement décent pour tous à travers la conception et la réalisation de maximum de projets de constructions de logements sociaux.

A ce titre, elle a pour objet de soutenir la promotion du logement à Madagascar.

Au sens de la présente loi, il est entendu par :

• Logement : le local utilisé pour l’habitation ;
• Logement décent : le logement qui ne présente pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;
• Logement social : le logement dont la production ou la mise à disposition a été facilitée par des aides publiques dans le but de les rendre accessibles aux ménages rencontrant des difficultés à se loger selon leurs besoins ;
• Auto-construction : la construction de logement à l’initiative individuelle sans recours aux compétences des hommes de l’art et quel que soit le mode de financement ou les matériaux utilisés, conformément à la législation en vigueur ;
• Habitat : espace qui offre des conditions qui conviennent à la vie et au développement humain ;
• Mixité sociale ou « diversité sociale » se réfère à la cohabitation, en un même secteur géographique de personnes appartenant à des catégories socioprofessionnelles, à des cultures, à des nationalités, à des tranches d’âge différentes ;
• Politique nationale du logement : le document de référence nationale en matière de logement déterminant l’état des lieux du secteur du logement, les objectifs, les orientations et les axes stratégiques attendus dudit secteur ;
• Programme immobilier national : le document de programmation pluriannuelle élaboré et mis en œuvre par l’Autorité Nationale en charge du Logement, il est destiné à accompagner la réalisation de la Politique Nationale du Logement et prévoit notamment les catégories et les types de logements avec leurs caractéristiques techniques ainsi que les projets de construction et leur localisation respective au niveau national ;
• Promoteur immobilier : l’acteur du secteur privé et public spécialisé dans les opérations immobilières ;
• Redistribution sociale : le mécanisme visant à mettre en place un taux de logement social pour toutes constructions effectuées dans le cadre de la promotion des logements.

La promotion du logement est sous-tendue par :

• la mise en place de mesures incitatives ;
• la facilitation par l’Etat de l’accession à la propriété foncière et au crédit immobilier ;
• le renforcement des investissements publics en matière de logement ainsi que la définition des mesures incitatives permettant au secteur privé d’y adhérer ;
• la mixité sociale et l’égalité d’accès au logement ;
• la consolidation du partenariat public privé ;
• la mise à contribution des Collectivités Territoriales Décentralisées dans l’opérationnalisation de la Politique Nationale du Logement au sein de leur ressort territorial ;
• l’équité à travers des mécanismes de redistribution sociale afin d’atténuer les disparités en termes de logement ;
• la participation des promoteurs immobiliers dans la production de logement décent ;
• la définition des nouveaux modes d’acquisition immobilière ;
• l’alignement et l’harmonisation des programmes et projets de promotion immobilière aux orientations indiquées dans les outils de planification territoriale ;
• la valorisation et la promotion des matériaux locaux de construction ;
• la construction dans les zones planifiées et viabilisées ;
• l’instauration et la mise en application des normes en matière de construction de logement ;
• la mise en place du Fonds National du Logement.

La promotion du logement relève en premier lieu de l’Etat, à travers le Ministère en charge du Logement, et des organismes étatiques spécialisés en la matière. Le concours des autres Ministères, des Collectivités Territoriales Décentralisées et du secteur privé peut être requis.

Elle peut avoir lieu en dehors ou dans le cadre des projets de nouvelles villes.

L’Etat est le garant du droit au logement pour tous et particulièrement pour les plus démunis. A ce titre, il a notamment pour rôles de :

• assurer le pilotage et veiller au suivi de la mise en œuvre de la Politique Nationale du Logement sur l’ensemble du territoire national. Il doit asseoir son rôle de facilitateur, coordonnateur, garant de l’effectivité du droit au logement ;
• constituer des réserves foncières pour les projets en matière de logement ;
• mettre en place un cadre incitatif, à travers notamment des mesures d’allègement fiscal, et définir les orientations stratégiques s’y rapportant ;
• s’assurer de répondre au mieux aux demandes de logement en priorisant les projets de construction des logements sociaux ;
• rechercher le financement requis dans ce cadre et mettre en place des mécanismes de financement incitatifs et adéquats ;
• garantir l’utilisation efficiente et efficace des financements par les bénéficiaires à travers des mécanismes de contrôle ;
• effectuer la planification prospective et équilibrée de la promotion immobilière afin d’en faire bénéficier l’ensemble du territoire national ;
• veiller à une large couverture et une meilleure répartition spatiale des logements à mettre à la disposition de la population ;
• apporter son appui aux organismes étatiques spécialisés dans le logement ainsi qu’aux promoteurs immobiliers privés, particulièrement à travers la facilitation de l’accès au foncier, conformément aux textes en vigueur ;
• veiller au suivi et à l’évaluation de la mise en œuvre de la Politique Nationale du Logement ;
• garantir la construction de logements répondant aux normes et exigences instaurées ;
• garantir la protection des acquéreurs.

Les organismes étatiques spécialisés dans le logement assurent à leur niveau la réalisation des opérations immobilières d’envergure afin de résorber la carence en logement dans le pays. A cet effet, ils sont notamment chargés de :

• promouvoir la construction des logements décents à moindre coût pour répondre au maximum aux besoins de la population ;
• assurer le financement des opérations immobilières relevant de leur initiative ;
• veiller à l’attribution équitable des logements construits aux bénéficiaires ;
• assurer à leur niveau la mise en œuvre de la Politique Nationale du Logement.

Les Collectivités Territoriales Décentralisées concourent avec l’Etat dans la promotion du logement.

A ce titre, elles sont habilitées à :

• initier des projets de construction de logements dans leur ressort territorial, sous l’encadrement technique de l’Autorité Nationale du Logement prévue à l’article 11 de la présente loi ;
• élaborer la planification urbaine et contribuer à la programmation, au capital foncier, aux infrastructures et au financement desdits projets.

Le secteur privé collabore avec l’Etat dans la promotion immobilière rentrant dans le cadre de la réalisation de la Politique Nationale du Logement. Il est particulièrement sollicité dans la production, la vente et le transport des matériaux de construction et dans la réalisation même des logements.

Pour toutes constructions effectuées dans ce cadre, le promoteur doit prévoir la construction de logements sociaux suivant le taux de redistribution sociale fixé par voie règlementaire.

Les ménages contribuent à la promotion du logement à travers l’autoconstruction qui demeure toutefois soumise aux prescriptions réglementaires relatives à l’urbanisme et aux règlements généraux de construction en vigueur.

Outre l’Etat, à travers le Ministère en charge du logement et ses organismes rattachés, la Politique Nationale du Logement est également mise en œuvre par l’Autorité Nationale du Logement ainsi que les organismes étatiques spécialisés en la matière.

Il est créé par la présente loi l’Autorité Nationale du Logement. Elle est d’une part un organe de régulation pour le pilotage stratégique du logement et d’autre part un organe de contrôle assurant l’efficacité des différents acteurs concernés.

L’Autorité Nationale du Logement est rattachée au Ministère en charge du Logement.

L’Autorité Nationale du Logement est notamment chargée de :

• assurer, avec le concours du Ministère en charge du Logement, le pilotage stratégique de la mise en œuvre de la Politique nationale du logement ;
• élaborer et mettre en œuvre le Programme Immobilier National (PIN) ;
• définir les types de logements à construire dans le cadre des opérations immobilières ;
• coordonner et superviser les opérations immobilières initiées par l’Etat, les Collectivités territoriales décentralisées et les organismes étatiques spécialisés ;
• assurer l’encadrement des entreprises privées opérant dans la promotion des logements en exécution de la Politique Nationale du Logement ;
• fournir une assistance technique aux ménages en accompagnement de leur projet de construction pour un logement durable et répondant aux normes requises ;
• instaurer et garantir le respect des normes en matière de construction de logement ;
• contrôler les interventions des acteurs du secteur logement ;
• garantir la mise en place effective du principe de la distribution sociale et la lutte contre les inégalités ;
• évaluer l’efficacité de chaque acteur, en réalisant des études transversales ou ciblées ;
• établir une base de données annuelle relative au logement ;
• assurer la publication de ses rapports d’évaluation et de contrôle.

L’organisation, le fonctionnement et les attributions de l’Autorité Nationale du Logement sont fixés par voie réglementaire.

Le financement des opérations immobilières pour la promotion du logement peut être d’une part, supporté par les ressources propres internes du Ministère en charge du Logement, des Ministères ayant des programmes en matière de logement, des organismes étatiques spécialisés, des Collectivités Décentralisées et d’autre part, peut se faire également dans le cadre d’un partenariat public privé ou à l’initiative du secteur privé. Dans ce cas, un système de partenariat entre l’Etat, les Collectivités Décentralisées et les acteurs du logement est mis en place suivant les textes en vigueur.

Les opérations immobilières sont également financées par le Fonds National du Logement dont les ressources sont notamment constituées par :

• les emprunts ;
• les appuis financiers des partenaires au développement ;
• les apports du secteur privé ;
• la contribution du secteur minier et des ressources stratégiques dont le pourcentage du volume d’investissements est fixée entre 0, 02 % et 0, 05 % par la loi de finances ;
• le fonds renouvelable (revolving fund) résultant de la location - vente initiée par l’Etat et les organismes rattachés ;
• les apports du Fonds Souverain Malagasy ;
• et de manière générale, toutes ressources contribuant à la promotion du logement.

Les modalités de fonctionnement et de gestion du Fonds National du Logement sont fixées par voie règlementaire.

Les employeurs contribuent au financement du logement de leur personnel dans les conditions convenues entre les deux parties.

Diverses mesures incitatives sont octroyées par l’Etat dans le cadre de réalisation de logements sociaux.

L’Etat accorde certaines mesures douanières et/ou fiscales incitatives entrant dans le cadre de logements sociaux en faveur des investisseurs privés et publics, des partenaires de développement œuvrant dans le secteur logement en vue de soutenir et de promouvoir la construction sur le Territoire National.

La mise en œuvre desdites mesures est déterminée par voie règlementaire et conformément aux pratiques de l’Etat.

L’Etat, à travers le Ministère en charge du Foncier, doit :

• faciliter l’accès au foncier, en particulier pour les projets de logements sociaux ;
• identifier les terrains du domaine de l’Etat encore disponibles et pouvant recevoir des projets de construction de logements ;
• constituer des réserves foncières.

L’Etat soutient la construction des logements résilients au changement climatique en favorisant l’utilisation des énergies renouvelables et la protection de l’environnement.

L’Etat appuie les recherches sur les technologies innovantes, alternatives, écologiques et adaptées.

L’Etat, en tant que régulateur du secteur du logement, promeut :

• la création des entreprises de fabrication locale de matériaux de construction et d’équipement des bâtiments ;
• le secteur privé national œuvrant dans le domaine du logement ;
• l’utilisation des matériaux locaux ;
• la valorisation des mains d’œuvres locales.

Les logements, tout autant que l’habitat, doivent contenir des aménagements spécifiques permettant de faciliter l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

L’Etat assure et garantit la protection des droits des acquéreurs à travers :

• le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professions de l’immobilier en vue de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable ;
• la réglementation de l’activité d’achat et revente de logement afin de cadrer la spéculation ;
• la prévention des expulsions abusives des acquéreurs ;
• la transparence des procédures et l’équitabilité en matière d’attribution des logements sociaux en vue de la priorisation des personnes vulnérables ;
• la lisibilité et l’efficacité de la politique publique du logement ;
• l’obligation de construction de logements sociaux dont le taux est fixé par voie règlementaire ;
• le parfait achèvement et le bon fonctionnement des logements construits.

La mise en œuvre de ces garanties est fixée par voie règlementaire.

En contrepartie des financements et mesures incitatives octroyés aux acteurs de logements sociaux, l’Etat assure le contrôle à postériori des constructions et leur délivre une attestation de conformité.

L’Etat assure le suivi et le contrôle de la stricte application de tous règlements relevant du domaine du logement.

Les modalités de mise en œuvre de ces mesures sont fixées par voie réglementaire.

Des textes réglementaires préciseront, en tant que de besoin, les modalités d’application de la présente loi.

La présente loi prend effet à compter de sa date de signature, et sera publiée au Journal Officiel de la République.

Elle sera exécutée comme loi de l’Etat.