Loi n° 2018-037 du 27 juin 2018 portant loi uniforme relative au crédit-bail

Le crédit-bail immobilier peut porter sur :

• l’achat et la location d’un immeuble construit ;
• l’achat d’un terrain et le financement des constructions ;
• le financement des constructions à réaliser sur un terrain appartenant au crédit-preneur.

L’immeuble, donné en crédit-bail, doit satisfaire aux exigences formulées par les textes législatifs, fiscaux et réglementaires relatifs au régime foncier et domanial.

Sauf dispositions contractuelles contraires, pendant la période de réalisation des constructions, le crédit-preneur paie uniquement des pré-loyers au crédit-bailleur, calculés sur la base des montants de financements effectivement décaissés. Les loyers eux-mêmes sont exigibles à compter de la date de réception des travaux par le crédit-preneur.

Dans le cas d’un bail à construction sur le terrain du crédit-preneur, le contrat doit notamment contenir les stipulations suivantes :

• l’autorisation du crédit-preneur donnée au crédit-bailleur de réaliser les constructions convenues ;
• l’accord sur la constitution d’une hypothèque sur le terrain en faveur du crédit-bailleur ;
• une option d’achat du terrain au profit du crédit-bailleur. Celle-ci ne peut être exercée qu’en cas de défaillance dûment prouvée du crédit-preneur dans l’accomplissement de ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du contrat ;
• le prix de la levée de l’option d’achat susmentionnée. Il doit s’agir d’un prix réel arrêté de commun accord ou à dire d’expert et assorti d’une indexation annuelle à convenir dans le contrat ;
• la possibilité pour le crédit-bailleur de saisir le juge compétent d’une demande de levée d’option d’achat du terrain au prix convenu après consignation de ladite somme auprès d’un établissement spécialisé en matière de dépôts et de consignations et, le cas échéant, auprès d’une banque ou d’un notaire et ce, en cas de résiliation du contrat aux torts du crédit-preneur et de refus par ce dernier de vendre le terrain.

Sauf accord contraire des parties, toutes les obligations et responsabilités juridiques et fiscales afférentes à la détention ou à l’usage sont transférées au crédit-preneur. Celui-ci est notamment tenu :

• de payer les taxes, impôts et autres charges similaires grevant le bien immobilier loué ;
• de ne pas apporter au bien immobilier loué et à ses dépendances, un changement qui en diminuerait la jouissance ;
• d’effectuer à ses frais dans les locaux loués toutes les réparations incombant généralement aux propriétaires.

Le bien immobilier mis en crédit-bail ne peut, au cours de la durée du contrat, être le siège d’une constitution de fonds de commerce.

Au terme de la durée de location stipulée au contrat de crédit-bail, et en cas de non-levée de l’option d’achat, le crédit-preneur ne peut prétendre au maintien dans les lieux loués. Il ne peut pas non plus se prévaloir de la propriété commerciale et de la constitution d’un fonds de commerce sur l’immeuble mis en crédit-bail et est tenu, sauf stipulation contraire, de restituer l’immeuble loué libre de tout occupant.

Les dispositions de l’Acte uniforme de l’OHADA portant sur le droit commercial général relatives au fonds de commerce, aux baux commerciaux, à la gérance libre et à la location gérance ne sont pas applicables aux rapports entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur.