Décret n° 97-306/PRN/ME/I du 8 août 1997, fixant les modalités d’établissement, d’approbation et de mise en vigueur des plans de lotissement

Constitue un lotissement au sens du présent décret, toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments :

• si ladite division a pour objet de porter à plus de deux, le nombre de terrains issus de ladite propriété ;
• ou si ladite division a eu pour effet, sur une période de moins de dix ans, de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

Sont considérés comme lotissements, au regard de la définition donnée à l’alinéa précédent, toutes divisions en propriété ou en jouissance, simultanées ou successives, qu’elles résultent de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partages ou de locations à l’exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d’actes assimilés lorsque ces actes n’ont pas pour effet de porter à plus de six le nombre de terrains issus de la propriété concernée.

Ne sont pas pris en compte dans le nombre minimum de terrains nécessaire à l’application du régime du lotissement :

• les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une parcelle contiguë ;
• les terrains détachés, soit par voie d’expropriation, soit par l’effet d’une cession amiable consentie à l’occasion d’une déclaration d’utilité publique ;
• les terrains réservés en vue de la création d’équipements publics selon les procédures définies par les lois et règlements de l’Etat ;
• les apports et cessions gratuites de terrains à l’administration à l’occasion d’opérations de construction ou d’aménagement, en application des dispositions prévues par les lois et les règlements de l’Etat.

Ne sont pas considérés comme lotissements, en application des dispositions de l’article premier du présent décret, les divisions pouvant faire l’objet de réglementation spécifique et notamment :

• les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement entreprise par les personnes que les lois et règlements de l’Etat y autorisent ;
• les divisions réalisées dans le cadre des opérations de réhabilitation, de restructuration ou de rénovation urbaine ;
• les divisions réalisées dans le cadre des opérations groupées de logements dont la procédure est une combinaison de celle de l’autorisation de lotir et du permis de construire qualifiée de « permis de construire groupé ».

La notion de lotissement telle qu’elle est définie à l’article premier du présent décret, s’applique à deux catégories de lotissements qui sont :

• 1° le lotissement à usage d’habitation qui désigne sous cette appellation, la création et le développement des lotissements en vue de la construction d’immeubles destinés à l’habitation ou au commerce ainsi qu’à leurs annexes ;
• 2° le lotissement à usage industriel ou artisanal qui désigne sous cette appellation, la création et le développement des lotissements en vue de l’installation d’établissements industriels ou artisanaux conformes aux plans d’urbanisme approuvés.

La création d’un lotissement, qu’il soit à usage d’habitation, industriel ou artisanal, est subordonnée à l’obtention préalable d’une autorisation de lotir délivrée par l’autorité administrative compétente dans les conditions définies au présent chapitre.

L’obtention de cette autorisation exige de la part du ou des responsables de l’opération que le présent décret désigne sous le nom de « lotisseurs », la constitution et le dépôt auprès de l’autorité administrative compétente, d’une demande d’autorisation de lotir à laquelle il est obligatoirement joint un dossier technique dont le contenu est détaillé aux articles 7 et 8 du présent chapitre.

Est considéré comme lotisseur au sens du présent décret, le propriétaire du terrain à diviser, son mandataire ou toute autre personne, publique ou privée, pouvant justifier d’un titre l’habilitant à réaliser l’opération sur le terrain concerné.

Si le lotisseur est une personne autre que la commune, notamment : professionnel du secteur public ou privé, aménageur et/ou constructeur, propriétaire foncier, le dépôt de la demande d’autorisation de lotir doit être obligatoirement précédé d’une concertation entre celui-ci, la commune et le service départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat. Cette concertation est destinée à vérifier la compatibilité du projet avec la politique d’urbanisation de la commune. En outre, la concertation donnera lieu à la délivrance d’un certificat d’urbanisme par le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat.

Si par contre le lotisseur n’est autre que la commune, celle-ci peut être dispensée de l’obtention préalable du certificat d’urbanisme. Toutefois, l’opération n’est possible que si la commune est déjà propriétaire du terrain à diviser. A défaut de cette qualité, elle est tenue de recourir à l’acquisition préalable du terrain convoité par voie amiable et le cas échéant, par voie d’expropriation pour cause d’utilité publique pour être autorisée à lotir. Dans ce dernier cas également, l’opération ne peut avoir lieu que si l’utilité publique du projet de lotissement est justifiée.

La demande d’autorisation de lotir est rédigée à l’aide d’un formulaire-type édité par le ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat. Elle est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par la personne pouvant justifier d’un titre l’habilitant à réaliser l’opération sur le terrain. Elle doit fournir un certain nombre de renseignements et notamment :

• l’identité et l’adresse du demandeur ;
• la situation et la superficie du terrain ;
• le nombre maximum de lots et leur affectation et notamment : habitations, commerces, équipements ;
• la population totale prévue à terme dans l’ensemble du lotissement et la densité nette d’habitat correspondante ;
• l’identité du propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande.

La demande d’autorisation peut ne porter que sur une partie de la propriété. Dans ce cas une nouvelle autorisation doit être demandée pour toute division, même par détachement d’une seule parcelle, de la partie conservée si l’opération intervient moins de dix ans après la première autorisation.

Dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions de l’article 2 du présent décret, une nouvelle division entraîne l’application du régime d’autorisation défini au présent article, la demande d’autorisation est présentée par le propriétaire qui a pris l’initiative de la dernière division.

Le dossier technique joint à la demande d’autorisation de lotir est constitué de documents de base et de documents complémentaires.

Les documents de base qui figurent obligatoirement dans le dossier, sont constitués de :

• a) un extrait du titre de propriété ou tout acte en tenant lieu et dûment établi ;
• b) une note de présentation de l’opération devant contenir :
• une étude socio-économique exposant le contexte, la justification et les objectifs de l’opération ;
• une présentation détaillée des dispositions et principes d’aménagement contenus dans les documents graphiques ;
• ainsi que les dispositions prévues pour assurer l’insertion du lotissement dans le site, le respect de l’environnement, la qualité des espaces produits et pour répondre aux besoins en équipements publics découlant de l’opération ;
• c) une série de documents graphiques établis comme ci-dessous indiqués :
• un plan de localisation du terrain à lotir ou plan de situation établi à l’échelle 1/10.000 ou 1/5000 ;
• un plan de l’état actuel du terrain à lotir et de ses abords (plan côté) établi à une échelle égale ou supérieure à 1/5.000 et faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, le relief, les équipements publics desservant le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d’autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l’auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ;
• le plan de composition d’ensemble du projet ou plan d’aménagement du lotissement (PAL) établi à une échelle égale ou supérieure à 1/2000. Le PAL doit, en particulier préciser la répartition envisagée entre les terrains réservés à des équipements publics ou à des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer. Le PAL doit en outre, faire figurer le découpage parcellaire, ou dans certains cas, se présenter sous forme de plan de masse. Il doit également faire figurer un tableau récapitulatif des surfaces ainsi que les pourcentages d’utilisation du sol correspondants ;
• d)- un projet de règlement, s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur ;
• e) un cahier des charges à joindre pour information ;

Lorsque le lotissement implique l’ouverture de nouvelles voiries ou la modification de celles-ci, les documents de base exigés au dossier joint à la demande d’autorisation de lotir sont constitués de :

• un programme des travaux relatifs à l’aménagement du terrain et en particulier les travaux de voirie, d’assainissement, d’adduction d’eau, d’électricité, d’éclairage public et les plans desdits travaux. Ces travaux doivent indiquer les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l’implantation des équipements et leurs modalités de raccordement à la voirie et aux réseaux d’eau et d’électricité existants. Dans cette hypothèse, le dossier doit comprendre un certificat par lequel le lotisseur s’engage à réaliser les travaux correspondants ;
• s’il est prévu une réalisation par tranches, une note détaillant les conditions et modalités d’exécution des travaux ;
• s’il est envisagé de procéder à la vente ou à la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux dans le respect du seuil minimum prescrit, une note mentionnant cette intention doit obligatoirement figurer dans la demande d’autorisation de lotir.

Lorsque différentes catégories d’équipements publics sont projetés et desservant un groupe d’îlots, un ensemble de groupes d’îlots ou le quartier tout entier, le dossier de demande d’autorisation de lotir doit comprendre une note devant préciser la nature exacte de ces équipements. La note doit également préciser la répartition envisagée de ces équipements entre la commune, le lotisseur et les acquéreurs de lots en vue de leur gestion.

Pour la gestion des équipements mis à la charge des acquéreurs de lots, une association regroupant lesdits acquéreurs doit être créée. Dans ce cas, le dossier de demande d’autorisation de lotir est complété des pièces suivantes :

• un projet de statuts de l’association dont les membres doivent être convoqués en assemblée générale constitutive au plus tard dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ;
• l’engagement du lotisseur à pourvoir provisoirement à la maintenance de ces équipements jusqu’à la date de constitution effective de l’organe administratif de gestion correspondant ;
• l’engagement du lotisseur s’il est différent de la commune à pourvoir provisoirement à la maintenance des équipements qui seront classés dans le domaine communal jusqu’à l’achèvement complet des travaux d’aménagement prescrits.

L’autorisation de lotir, de même que les décisions de rejet ou de sursis à statuer, est de la compétence exclusive du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat qui statue par voie d’arrêté.

Toutefois dans le cas où le lotissement comporte moins de 50 lots et à condition que la commune dans le ressort de laquelle le lotissement est entrepris dispose d’un plan d’urbanisme approuvé : schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme ou plan d’urbanisme de référence, le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat peut déléguer son pouvoir de décision au préfet du département concerné. Cette délégation de pouvoir intervient par voie d’arrêté.

La demande d’autorisation de lotir est obligatoirement signée par le lotisseur. Cette demande et le dossier technique qui lui est joint sont établis en quatre exemplaires. Des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés selon les nécessités de l’instruction.

Si le lotisseur est une personne autre que la commune, le dépôt du dossier est effectué comme suit :

• l’un des exemplaires est adressé au maire, soit par pli recommandé avec accusé de réception postal, soit directement contre décharge ou récépissé de dépôt aux bureaux concernés ;
• les trois autres exemplaires sont adressés comme ci-dessus précisé au responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat, accompagnés de la pièce attestant l’envoi ou le dépôt de l’autre exemplaire au maire.

Si par contre, le lotisseur n’est autre que la commune, les quatre exemplaires du dossier sont adressés au responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat, soit par pli recommandé avec accusé de réception postal, soit directement contre décharge ou récépissé de dépôt aux bureaux concernés.

Dans l’un comme dans l’autre des deux cas cités à l’article 10 ci-dessus, la compétence en matière d’instruction des dossiers de demande d’autorisation de lotir est du ressort exclusif du responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat.

Si le dossier est complet, le responsable départemental susvisé, fait connaître au demandeur dans les quinze jours de la réception de la demande, par lettre recommandée avec accusé de réception postal, son numéro de dossier et la date à laquelle, compte tenu des délais d’instruction, la décision devrait lui être notifiée.

Si par contre le dossier est incomplet, ce responsable, dans les quinze jours de la réception de la demande, invite, par lettre recommandée avec accusé de réception postal, le demandeur à fournir les pièces complémentaires dans les conditions définies à l’article 10 ci-dessus. Lorsque ces pièces ont été produites, il est fait application des dispositions de l’alinéa précédent.

Les dispositions du présent article sont applicables au cas où des exemplaires supplémentaires du dossier sont réclamés au demandeur comme il est dit à l’alinéa premier de l’article 10 du présent décret.

Lorsque la décision mentionnée à l’alinéa 2 du présent article n’a pas été notifiée au demandeur dans le délai fixé compte tenu des délais d’instruction, par la lettre recommandée du responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat constatant le dépôt du dossier complet, le demandeur peut en informer ledit responsable par lettre recommandée avec accusé de réception postal ou remise directe de ladite lettre aux bureaux concernés contre décharge ou récépissé de dépôt.

Le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat dispose d’un nouveau délai de quinze jours pour donner suite à la demande conformément aux alinéas 2 et 3 du présent article.

Si malgré ce rappel, aucune suite n’a été donnée au demandeur dans le nouveau délai fixé comme il est indiqué à l’alinéa précédent, son dossier est réputé recevable pour être instruit. Dans ce dernier cas de figure, le délai d’instruction part de cette dernière date.

Dans tous les cas, le délai normal d’instruction est de quatre mois maximum et est porté à six mois maximum lorsque le projet doit être soumis à l’examen de la commission nationale d’urbanisme et d’habitat.

Le délai d’instruction court à compter de la date de notification au demandeur de la recevabilité de son dossier par le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat et le cas échéant, de la date de recevabilité tacite en cas de non notification dans les délais prescrits comme précisé à l’alinéa 8 du présent article.

Le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat procède à un examen préliminaire du dossier. A ce titre, il vérifie notamment les dispositions éventuelles relatives aux associations des acquéreurs de lots.

Lorsque le dossier n’émane pas de la commune, celle-ci est appelée à faire connaître son avis au responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le dossier lui a été transmis ou déposé par le demandeur. Ce délai est porté à quarante-cinq jours en cas de consultation de la commission locale d’urbanisme et d’habitat (CLUH) et/ou du conseil municipal.

En cas de silence du maire ou du conseil municipal dans le délai indiqué au précédent alinéa, il est saisi par le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat pour que son avis ou celui du conseil municipal soit donné dans un nouveau délai de quinze jours. Passé ce délai, l’avis du maire ou du conseil municipal est réputé favorable.

A l’expiration du délai indiqué au précédent alinéa, le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat saisit le préfet du département pour convoquer une réunion de la commission départementale d’urbanisme et d’habitat. Le préfet fixe alors la date de la réunion et prend les dispositions permettant à chaque membre d’en être informé officiellement dans les délais requis.

Les administrations et services non représentés au sein de la commission départementale d’urbanisme et d’habitat, peuvent être consultés par le préfet, soit d’initiative, soit à la demande desdites administrations lorsqu’elles sont intéressées par le projet de lotissement. Leurs avis éventuels doivent être formulés dans un délai qui ne pourra excéder quinze jours à partir de la date à laquelle le projet de lotissement leur a été communiqué par le préfet. Passé ce délai, leur silence est assimilé à un avis favorable.

La commission départementale d’urbanisme et d’habitat examine et adopte le projet de lotissement et formule des recommandations par rapport à l’exécution du projet. Il est procédé à une enquête publique obligatoire dont la durée est fixée à un mois partant de la date de clôture de la session de la commission départementale d’urbanisme et d’habitat au cours de laquelle le projet aura été adopté au niveau départemental.

Les conditions dans lesquelles l’enquête publique doit être organisée sont fixées par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme, après avis du Ministre chargé des domaines et du cadastre.

Après la clôture de l’enquête publique, l’ensemble du dossier comprenant tous les avis et délibérations ainsi que des conclusions du rapport de l’enquête publique est transmis par le préfet au Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat pour être soumis à l’examen de la commission nationale d’urbanisme et d’habitat.

Le dossier est instruit avant sa transmission à la commission nationale d’urbanisme et d’habitat, par le comité technique d’urbanisme et d’habitat (CTUH).

La commission nationale d’urbanisme et d’habitat et le cas échéant, le comité technique d’urbanisme et d’habitat, réunie en session ordinaire ou extraordinaire, examine et adopte le projet de lotissement, au vu des observations et conclusions de la commission départementale d’urbanisme et d’habitat ainsi que du rapport de l’enquête publique.

Le projet de lotissement, éventuellement modifié pour tenir compte des observations de la commission nationale d’urbanisme et d’habitat, le cas échéant, du comité technique d’urbanisme et d’habitat, est présenté au Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat pour son approbation définitive.

L’approbation définitive du lotissement résulte d’un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat sur la base du compte rendu de la commission nationale, le cas échéant, du comité technique d’urbanisme et d’habitat.

La décision du Ministre peut être un arrêté d’autorisation, d’autorisation conditionnelle, de rejet ou de sursis à statuer. L’arrêté doit être motivé s’il comporte rejet total ou partiel, ou s’il fixe des prescriptions spéciales.

Il y a décision de rejet dans les conditions suivantes :

• lorsque le projet n’est pas conforme aux dispositions des plans d’urbanisme approuvés s’il en existe ;
• lorsque le projet est destiné à recevoir des bâtiments dont le permis de construire est susceptible d’être rejeté pour non-respect des règles générales d’urbanisme et des servitudes d’utilité publique ;
• lorsque le lotissement projeté est de nature à compromettre le développement équilibré de la commune ou de l’agglomération ;
• lorsqu’il est de nature à contrarier l’aménagement rationnel des lieux.

Le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat dispose également de la possibilité de surseoir à statuer lorsqu’il est prescrit l’établissement ou la mise à révision d’un plan d’urbanisme : schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme et plan d’urbanisme de référence notamment.

En cas de décision consistant en une autorisation de lotir, celle-ci est toujours prise conformément à l’avis de la commission nationale d’urbanisme et d’habitat et le cas échéant, du comité technique d’urbanisme et d’habitat. Cet arrêté doit être pris dans un délai d’un mois au plus après la session de la commission nationale ou du comité technique au cours de laquelle le projet de lotissement a été adopté.

Si un mois après la clôture de la réunion de la commission nationale ou du comité technique d’urbanisme et d’habitat au cours de laquelle le projet de lotissement a été adopté, aucune suite n’a été donnée au demandeur, ce dernier peut en saisir le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception postal ou remise directe de ladite lettre aux bureaux concernés contre récépissé de dépôt.

Le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat dispose alors du délai d’un mois pour faire connaître au demandeur sa décision dans les mêmes formes, faute de quoi, son silence est assimilé à un excès de pouvoir dont le Tribunal compétent peut être saisi.

Un exemplaire de l’arrêté d’autorisation de lotir et des pièces annexes est adressé au demandeur, la copie des mêmes documents étant simultanément transmise au responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat. L’arrêté d’autorisation est publié au Journal Officiel de la République du Niger.

Le projet de lotissement approuvé est tenu à la disposition du public au service départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat et à la mairie de la commune intéressée.

Une copie du projet de lotissement approuvé ainsi que de l’arrêté l’autorisant est déposée au ministère chargé des domaines et du cadastre.

Une copie de l’autorisation de lotir doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d’octroi et pendant toute la durée du chantier.

Il en est de même d’une copie de la décision résultant de la saisine du Tribunal Administratif pour excès de pouvoir exercé à l’encontre du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat.

En outre, dans les quinze jours de la délivrance de l’autorisation de lotir, qu’elle soit expresse ou qu’elle intervienne à la suite de la saisine du Tribunal administratif, un extrait de cette autorisation ou une copie de la décision mentionnée à l’alinéa précédent est publiée par voie d’affichage à la mairie et au service départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat pendant deux mois.

Un exemplaire de l’arrêté d’autorisation et des pièces annexes est mis à la disposition du public à la mairie de la commune intéressée et au service départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat

Un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat règle les formes de l’affichage et précise les conditions dans lesquelles tout intéressé peut prendre connaissance des documents déposés à l’appui d’une demande d’autorisation de lotir. Le même arrêté fixe la liste des documents.

L’arrêté d’autorisation impose au lotisseur l’obligation d’exécuter les travaux d’aménagement et d’équipement du lotissement, notamment : voirie, réseaux divers, plantations, parkings, éclairage public. Ceux-ci doivent être commencés dans un délai qui ne peut excéder vingt mois, faute de quoi l’autorisation deviendrait caduque. Il en est de même si les travaux n’étaient pas achevés dans un délai de trois ans, à compter de l’autorisation, sauf cas particulier d’autorisation de réaliser par tranches.

En outre, aucun lot ne peut être vendu ou loué avant achèvement des travaux d’aménagement prescrits et l’exécution des opérations matérielles d’implantation de l’ensemble du lotissement. Avant l’exécution de ces opérations, sont nuls et de nul effet la délivrance de tout acte de vente dans sa forme définitive comportant la mention relative à l’îlot et à la parcelle concernés. La régularité des numéros d’îlots est constatée par procès-verbal du service chargé du cadastre.

Par dérogation à la règle ci-dessus, la vente ou la location de lots avant achèvement des travaux d’aménagement peut être autorisée par une clause expresse de l’arrêté d’autorisation, sur présentation par le lotisseur d’une garantie d’une institution bancaire agréée.

L’arrêté d’autorisation fixe dans le cas cité à l’alinéa ci-dessus, des conditions particulières supplémentaires auxquelles le lotisseur est soumis. Le non-respect de ces conditions, constaté par procès-verbal dressé par le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat, entraîne automatiquement la suspension de tout acte de vente. Cette décision est portée à la connaissance du lotisseur et fait l’objet d’une diffusion par voie de presse et est affichée à la mairie de la commune concernée, au service départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat et sur le site du lotissement.

Les impératifs auxquels doivent répondre les travaux d’aménagement sont fixés par l’arrêté d’autorisation et ses annexes.

Il s’agit notamment :

• du respect dans la délimitation des lots, de la répartition générale des terrains en fonction de leur destination telle qu’elle figure dans les documents d’approbation ;
• de la desserte correcte des différents lots créés, notamment : desserte intérieure, raccordement des voiries et réseaux divers conformément au plan d’aménagement approuvé et le niveau de service minimum imposé par l’arrêté d’autorisation.

Après exécution, les travaux de viabilisation du lotissement font l’objet d’un certificat d’achèvement des travaux prescrits. Celui-ci peut être attribué par tranches successives correspondant aux étapes de la construction dans le cas d’ensembles importants. Dans le cas de vente autorisée des lots avant exécution de tout ou partie des travaux d’aménagement, les travaux de viabilisation font l’objet un certificat de garantie d’achèvement des travaux.

Lesdits certificats sont délivrés par le responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat, agissant par délégation de pouvoir du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat.

Obligation est faite aux acquéreurs de lots de respecter les dispositions du règlement et du cahier des charges du lotissement joints à l’acte de vente.

Le règlement est un document qui rassemble les règles et les servitudes d’intérêt général en vigueur dans le lotissement. Son objet est de préciser notamment, les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations.

Le règlement n’est pas nécessaire, ou se réduit à la définition des règles de densité ou de division, si les règles d’urbanisme préexistantes sont suffisantes à la réalisation des objectifs fixés par le dossier, notamment en ce qui concerne les petits lotissements.

Le cahier des charges est un document contractuel qui contient les clauses de droit privé liant le lotisseur et les acquéreurs de lots. Il n’est pas soumis à une approbation ministérielle préalable. Toutefois, il doit être joint au dossier pour information.

D’une manière générale, les acquéreurs de lots peuvent être chargés de la gestion et de l’entretien de certains équipements publics ou ouvrages d’intérêt collectif que l’arrêté d’autorisation de lotir met à leur charge. Il s’agit le plus souvent d’équipements dont le niveau de desserte ne dépasse pas le groupe d’îlots ou ensemble de groupes d’îlots.

Des modifications peuvent être apportées aux documents régissant les lotissements. L’initiative desdites modifications peut provenir, soit des acquéreurs de lots, soit du lotisseur. Dans ce cas et quel que soit le motif, l’administration chargée de l’urbanisme doit être saisie au préalable. La commune, lorsqu’elle est distincte du lotisseur concerné, doit être saisie pour avis sur ces modifications.

Les modifications mentionnées à l’alinéa précédent peuvent porter :

• soit sur des terrains réservés pour des équipements publics en vue de leur aménagement et/ou construction, ou en vue de concéder leur jouissance à des personnes publiques ou privées, et destinées exclusivement en tout ou partie à des activités d’intérêt collectif conformes à leurs affectations ;
• soit la fusion de lots privatifs en vue de donner à la partie du lotissement supportant ces lots, une structure plus adaptée du point de vue fonctionnel et de la qualité de vie et d’espace.

Toutefois, le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat peut ou non prononcer la modification de tout ou partie des documents au vu des justifications produites. La décision est prise sur le rapport du comité technique d’urbanisme et d’habitat, après instruction de la demande par le service départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat.

Le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat dispose également par ailleurs du pouvoir de modifier le règlement ou le cahier des charges afin de mettre ces documents en harmonie avec le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, le schéma de secteur et le cas échéant, le plan d’urbanisme de référence.

Cette décision qui consiste en un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat, est prise après enquête publique, avis du comité technique d’urbanisme et d’habitat et du conseil municipal. L’arrêté pris en vue de permettre les modifications des documents mentionnés à l’alinéa précédent, doit être notifié au lotisseur, aux acquéreurs de lots et à la commune intéressée. Une copie du même arrêté doit également être adressée au ministère chargé des domaines et du cadastre.

La procédure de notification de l’enquête publique aux propriétaires intéressés consiste en un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat qui doit être adressé par pli recommandé à l’organe administratif de l’association desdits propriétaires au cas où elle existe et le cas échéant, il doit être simplement publié par voie d’affichage à la mairie, au service départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat ainsi que sur le terrain pendant un mois

Les subdivisions de lots sont assimilées à des modifications des documents de lotissements et sont donc astreintes à l’une ou l’autre des procédures définies à l’article 24 du présent décret, suivant que l’initiative desdites subdivisions est prise par le lotisseur ou les acquéreurs de lots sans aboutir à la création de plus de deux nouveaux lots, ou suivant que ces subdivisions émanent du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat en vue de mettre les documents en concordance avec un plan d’urbanisme nouvellement approuvé.

Par contre, si l’initiative des modifications émanent du lotisseur ou des acquéreurs de lots et aboutissant à la création de plus de deux nouveaux lots, une nouvelle autorisation de lotir devra être demandée.

Tout lotisseur qui aura :

• entrepris ou maintenu des travaux d’aménagement sans autorisation préalable ;
• exécuté des travaux d’aménagement en violation des prescriptions réglementaires en vigueur, notamment un plan d’urbanisme approuvé, le règlement général d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique ;
• failli à l’exécution de ses obligations découlant de l’autorisation de lotir.

Sera puni conformément à l’article 14, alinéa 1er, de l’Ordonnance n° 97-005 du 17 janvier 1997 instituant des documents d’urbanisme prévisionnel et d’urbanisme opérationnel ainsi que des outils de contrôle de l’utilisation du sol urbain.

En outre, sur requête du responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat ou du tiers lésé, le Tribunal pourra ordonner :

• la remise en état des lieux ;
• l’exécution d’ouvrages ou travaux d’aménagement ;
• le paiement de la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction.

De même, toute vente intervenue dans les conditions évoquées à l’alinéa premier du présent article et, d’une manière générale en violation de la réglementation, est réputée nulle. L’annulation est ordonnée par le Tribunal sur requête du responsable départemental du ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat, de l’acquéreur ou du locataire de lot.

En attendant l’installation effective des conseils municipaux, la publication des documents de lotissement se fera également aux bureaux des sous-préfectures et postes administratifs. La publication dans ces conditions desdits documents, est assurée par les sous-préfets et les chefs de postes administratifs.

Sont abrogées toutes dispositions antérieures contraires à celles du présent décret.

Le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat, le Ministre chargé de l’administration territoriale et le Ministre chargé des domaines et du cadastre sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret qui sera publié au Journal Officiel de la République du Niger.