Arrêté interministériel n° 1727/MUHCV/MSPC/MATDCL du 21 décembre 2017 relatif aux normes d’habitabilité des logements

Le présent arrêté s’applique :

• aux constructions soumises à la délivrance d’un permis de construire ;
• aux constructions qui, en raison de leur faible importance et de leurs caractères exceptionnels, sont dispensées de l’obtention d’un permis de construire.
• aux travaux relatifs à une construction existante dans la mesure où ceux-ci ne visent pas au maintien de cette construction mais impliquent la construction d’une extension ou d’un étage supplémentaire, la modification du nombre de logements, la modification des destinations ou de leur répartition, ou la modification d’une caractéristique du logement réglementée par le présent chapitre.

Tout logement dans un immeuble neuf respecte les surfaces minimales de plancher nettes suivantes :

• 1. pour la pièce principale de séjour : 12 m2 avec 3 mètres au moins pour la plus petite dimension ;
• 2. pour la cuisine : 6 m2 avec 2 mètres au moins pour la plus petite dimension ;
• 3. au cas où la cuisine est intégrée à la pièce principale de séjour, cette dernière doit avoir 20 m2 avec 3,5 mètres au moins pour la plus petite dimension ;
• 4. pour les chambres : 9 m2 avec 2,60 mètres au moins pour la plus petite dimension.

Le logement comporte un espace privatif destiné au rangement ou au stockage pour lequel il n’y a pas de surface minimale imposée.

Dans les immeubles existants :

• 1. la construction d’une extension ou d’un étage supplémentaire respecte les normes prévues à l’article 2 ;
• 2. les travaux relatifs à la création d’un logement neuf respectent les normes prévues à l’article 2 ;
• 3. les autres travaux relatifs à un logement existant ont pour effet d’améliorer la conformité du logement aux normes prévues aux articles 1 et 2, lorsque ceux-ci ont une incidence sur la dimension des locaux.

Dans tout logement situé dans un immeuble neuf, la hauteur sous plafond des locaux habitables, notamment salon, salle à manger, cuisine, chambre à coucher, est au moins de 2,50 mètres. Cette hauteur est mesurée libre de plancher à plafond.

La hauteur minimum sous plafond des locaux habitables dans les combles est de 2,30 mètres. Elle porte au moins sur la moitié de la superficie de plancher.

La hauteur sous plafond des dégagements et locaux non habitables, tels que couloir, salle de bain, toilette, garage, est au moins de 2,20 mètres.

Dans les immeubles existants, les travaux relatifs à un logement existant ou à un logement neuf ne peuvent porter la hauteur sous plafond des locaux sous les seuils minimum définis à l’article.

La hauteur des pièces dans les bâtiments destinés aux bureaux, aux commerces, est au moins de 2,70 mètres.

Dans les combles, la hauteur minimale sous plafond est de 2,10 mètres. La superficie de plancher nette prise en compte pour les surfaces minimales des locaux habitables est celle qui correspond à une hauteur sous plafond de 2,10 mètres au moins.

La porte d’entrée des logements situés dans un immeuble neuf présente un passage libre d’une largeur de 0,95 mètre minimum et d’une hauteur de 2,05 mètres minimum.

Tout logement comporte au minimum une salle de bain ou de douche.

Tout logement comporte au minimum un WC, soit dans les toilettes, soit dans une salle de bain ou de douche.

Les toilettes ont des dimensions au moins égales à 0,80 mètre x 1,20 mètre, si la porte d’entrée à la toilette ne s’ouvre pas à l’intérieur.

Le WC est situé dans une pièce qui lui est propre ou dans une salle de bain ou de douche.

Il est intégré à l’intérieur du logement.

La pièce où se situe le WC ne donne pas directement sur le salon, la salle à manger ou la cuisine, sauf dans le cas d’un logement visé à l’article 3.

Un sas avec deux portes sépare le WC des locaux habitables, excepté la chambre.

Tout logement urbain, soumis au permis de construire, comporte un local ou un espace pouvant servir à la préparation des repas qui réunit les conditions suivantes :

• 1. avoir au minimum un évier équipé d’un robinet d’eau potable ;
• 2. permettre le branchement d’au moins trois appareils électroménagers et d’un appareil de cuisson.

Les logements en zone rurale ne sont pas soumis aux mêmes règles.

Les locaux habitables sont, à l’exclusion des cuisines, éclairés naturellement.

La superficie nette éclairante est au minimum de 1/8e de la superficie du plancher.

Pour les locaux habitables dont la surface éclairante est située dans le versant de la toiture, cette superficie nette éclairante est fixée à un minimum de 1/12e de la superficie du plancher.

Tout logement comporte au minimum une fenêtre permettant des vues directes et horizontales vers l’extérieur, libres de tout obstacle sur au moins 1,50 mètres. Ces vues se mesurent à 1,50 mètre de hauteur du niveau plancher.

Il est prévu une distance minimale entre les terrasses et fenêtres qui surplombent une propriété voisine et l’axe du mitoyen.

Concernant les vues obliques, les fenêtres et terrasses situées en façade arrière, perpendiculaires à la mitoyenneté, sont placées au minimum à 0,6 mètre de l’axe du mitoyen.

Pour les vues droites, les terrasses ou les fenêtres d’annexes parallèles à la mitoyenneté sont situées au minimum à 1,9 mètre de l’axe du mitoyen.

Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à verre maillé ou verre non transparent et verre dormant. Ces fenêtres sont garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront 0,11 mètre d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.

Les fenêtres ou jours ne peuvent être établis à moins de 1,90 mètre au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est au rez-de-chaussée et au moins à 1,80 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a pas de titre ou marque du contraire.

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Toutefois, tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à 0,06 mètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen.

Toutefois, il paie seul la dépense de l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l’indemnité de la charge en raison de l’exhaussement et suivant la valeur.

Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser le fait reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur se prend de son côté.

Le voisin, qui n’a pas contribué à l’exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de l’investissement financier qu’il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a.

L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins. La hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d’usage et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins 2,6 mètres de hauteur.

L’installation d’un garde-corps est obligatoire lorsque la hauteur de chute comptée à partir de la zone de stationnement normal est supérieure à 1 m.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le bâtiment et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

Aux étages autres que le rez-de-chaussée :

• les fenêtres autres que celles ouvrant sur des balcons, terrasses ou galeries et dont les parties basses se trouvent à moins de 0,90 mètre du plancher doivent, si elles sont au-dessus du rez-de-chaussée, être pourvues d’une barre d’appui et d’un élément de protection s’élevant au moins jusqu’à un mètre du plancher ;
• les garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias, doivent avoir une hauteur d’au moins un mètre ; toutefois, cette hauteur peut être abaissée jusqu’à 0,80 mètre au cas où le garde-corps a plus de 0,5 m d’épaisseur. Les garde-corps seront réalisés avec des barreaux verticaux ne permettant pas d’être escaladé comme une échelle. L’espacement entre les barreaux verticaux est de maximum 0,11 m.

Les escaliers seront conçus en prenant en compte la formule de Blondel :

• H : Hauteur ;
• G : Giron ;
• 60 <- 2 H + G <- 565 ;
• H ne pouvant être supérieur à 0,18 m.

Dans l’idéal, tous les escaliers d’un bâtiment auront la même inclinaison.

Les garde-corps situés le long d’une volée devront être : >- 0,90 m et sur les paliers : >- 1,00 m.

Les paliers intermédiaires de repos sont conseillés dans les cas suivants :

• pour les espaces privés : toutes les vingt-cinq marches au maximum avec une profondeur minimum de 0,90 m ;
• pour les espaces publics : toutes les vingt-cinq marches au maximum avec une profondeur minimum de 1,20.

Les marches isolées : un escalier comporte au minimum trois marches consécutives.

Les cuisines, les salles de bain ou de douche, les toilettes et les locaux destinés à entreposer des ordures ménagères sont équipés d’un dispositif de ventilation naturelle ou mécanique.

Toute pièce d’habitation est suffisamment ventilée et éclairée par une ou plusieurs fenêtres afin de favoriser le renouvellement de l’air et une évacuation de potentielles émanations de gaz polluant.

Le critère minimal relatif à la ventilation est respecté, si toute pièce d’habitation et tout local sanitaire disposent soit d’une ventilation forcée, soit d’une ouverture, d’une grille ou d’une gaine ouvrant sur l’extérieur du bâtiment, de surface de section libre en position ouverte d’au moins :

• soixante-dix cm2 pour les WC ;
• cent-quarante cm2 pour les cuisines, salle de bain, douche et buanderie ;
• 0,08 % de la superficie du plancher pour les autres pièces habitables.

La cage d’escaliers enclavée comportera en toiture un exutoire de fumée d’une surface minimale de 1 m2.

Tout logement neuf est raccordé aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité.

L’installation électrique est capable de fournir au minimum une alimentation normale des équipements prévus dans le présent titre. Chaque local habitable comporte au moins un point lumineux et une prise d’électricité.

Les compteurs sont individualisés par logement. L’accès aisé à ces compteurs est permanent.

Dans tout immeuble neuf à logements multiples, chaque logement est équipé d’une sonnerie individualisée ou de tout autre dispositif permettant, à toute personne se situant à l’entrée principale de l’immeuble de communiquer avec l’occupant.

Tout logement est raccordé au réseau d’égouts.

Le cas échéant et en l’absence d’un réseau d’égout, le bâtiment sera connecté à une fosse septique.

Les règles de construction et d’installation des fosses septiques et appareils analogues sont fixées par un arrêté conjoint du Ministre chargé de la Santé et du Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat.

Il est recommandé, pour tout bâtiment dont la surface d’emprise au sol est supérieure ou égal à deux-cent M2, de prévoir une citerne de rétention et de récupération d’eau de pluie.

Les dimensions de cette citerne sont définies à partir de cette formule :

• Stoît = surface du toit
• Vciterne = volume de la citerne en litres
• Vciterne = (Stoît x deux (200) litres x vingt minutes x soixante secondes) /10.000

La citerne de rétention d’eau de pluie ne peut en aucun cas servir de réserve d’eau potable. La citerne sera munie d’un trop plein pour évacuer l’eau excédentaire.

Tout immeuble neuf à logements multiples comprenant un rez-de chaussée et plus de trois étages est équipé d’un ascenseur.

Tout immeuble neuf à logements multiples comporte un local permettant d’entreposer les ordures ménagères.

Ce local réunit les conditions suivantes :

• pouvoir être fermé ;
• être aisément accessible par les habitants de l’immeuble ;
• permettre aisément le déplacement des ordures ménagères vers la voie publique ;
• avoir une capacité suffisante, compte tenu du nombre de logements, afin de permettre notamment le stockage sélectif des ordures ménagères. Il est conseillé de réserver une superficie de 1,3 m2 par logement.

Les travaux relatifs à un immeuble existant à logements multiples ont pour effet d’améliorer la conformité de l’immeuble, conformément à l’article 29, lorsque ceux-ci ont une incidence sur les parties communes de l’immeuble.

Le local prévu pour les ordures ménagères sera ventilé correctement pour éviter toute propagation de mauvaises odeurs et de nuisances relatives aux ordures ménagères.

Tout immeuble neuf à logements multiples comporte un local permettant d’entreposer le matériel nécessaire au nettoyage des parties communes de l’immeuble et des trottoirs.

Ce local réunit les conditions suivantes : - avoir une superficie minimale de 1 m2 ;

• comporter au moins une prise d’eau et une évacuation des eaux usées ;
• lorsqu’une citerne d’eau de pluie existe, comporter une seconde prise d’eau raccordée à cette citerne.

Les travaux relatifs à un immeuble existant à logements multiples ont pour effet d’améliorer la conformité de l’immeuble, conformément à l’article 31, lorsque ceux-ci ont une incidence sur les parties communes de l’immeuble.

Les secrétaires généraux du Ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et du Cadre de Vie, du Ministère de la Sécurité et de la Protection Civile et du Ministère de l’Administration Territoriale, de la Décentralisation et des Collectivités Locales sont chargés chacun en ce qui le concerne, de l’application du présent arrêté qui sera publié au Journal officiel de la République togolaise.