Décret n° 61-121 du 22 décembre 1961 portant réglementation des loyers des locaux d’habitation

Les dispositions du présent décret sont exclusivement applicables aux rapports entre bailleurs et locataires ou occupants des seuls locaux à usage d’habitation.

Elles ne s’appliquent pas aux rapports entre bailleurs et locataires ou occupants des locaux appartenant aux catégories ci-après :

• 1° locaux à usage professionnel même sans caractère commercial ou industriel ;
• 2° locaux pris en location par une personne morale de droit public pour y installer des services ou des agents ;
• 3° locaux pris en location par des personnes morales exerçant une activité désintéressée, notamment par des associations déclarées et des syndicats professionnels.

Elles ne s’appliquent pas non plus aux rapports entre les personnes morales de droit public et leurs agents ni aux rapports entre les entreprises commerciales ou industrielles et leur personnel, en ce qui concerne les locaux affectés au logement de ces agents ou de ce personnel.

Dès publication du présent décret, le Ministre des Finances et des Affaires économiques nommera par arrêté des commissions d’évaluation composées comme suit :

• un représentant du Ministre des Finances et des Affaires économiques, Président,
• un fonctionnaire désigné par le Ministre des Affaires sociales, membre,
• un ingénieur des Travaux publics, désigné par le Ministre des Travaux publics, membre,
• un architecte ou un représentant des entrepreneurs, membre,
• un représentant des propriétaires, membre,
• un représentant des locataires, membre.

Les trois derniers membres seront choisis parmi les candidats présentés par leurs associations ou syndicats s’il en existe et, à défaut, désignés par le Ministre des Affaires sociales.

Les commissions, lorsque leurs travaux concerneront des immeubles d’une Commune, s’adjoindront un Conseiller municipal de ladite Commune désigné par le Maire.

Les arrêtés de nomination préciseront le ressort de chaque commission.

Dans un délai maximum de trois mois, à compter de la date de publication du présent décret, les commissions d’évaluation :

• 1) fixeront par section la valeur au m² à retenir pour les terrains situés dans l’étendue de leur ressort en se référant aux données fournies par le Service des Domaines ;
• 2) établiront une classification des immeubles en catégories définies d’après la nature des constructions et leur degré de confort ;
• 3) fixeront pour chaque catégorie ainsi déterminée la valeur à neuf actuelle du mètre carré bâti, compte tenu du coût de construction, des intérêts du capital engagé au prorata de la durée normale de construction et, éventuellement, des honoraires d’architectes, le taux maximum des deux derniers éléments étant fixé comme suit :
• intérêts intercalaires : 4 % l’an ;
• honoraires d’architectes : 5 % du coût de construction.

Les travaux des commissions d’évaluation seront approuvés par arrêtés conjoints du Ministre des Finances et des Affaires économiques et du Ministre des Affaires sociales.

Ces barèmes seront ensuite révisés tous les trois ans au 31 décembre pour les trois années suivantes.

A compter du mois qui suivra la publication des arrêtés approuvant les travaux de la commission, les loyers seront déterminés d’après les règles indiquées ci-après.

Le montant maximum du loyer annuel est fixé à 12 % de la valeur réelle de l’immeuble.

En cas de location au mois, le montant du loyer mensuel ne peut en aucun cas dépasser le douzième du loyer annuel.

Sauf accord spécial entre les parties, le montant du cautionnement et des loyers à verser d’avance à titre de garantie ne peut excéder une somme correspondant à deux mois de loyer pour les locations faites au mois et au quart du loyer annuel dans les autres cas.

La valeur réelle de l’immeuble comprend les éléments suivants :

a) La valeur du terrain, telle qu’elle ressortira au barème de la commission des évaluations, appliqué à une superficie de terrain qui ne pourra excéder 250 % de la superficie bâtie au rez-de-chaussée.

En ce qui concerne les villas isolées avec jardin, la superficie réelle du terrain pourra être retenue en totalité, étant entendu toutefois que la superficie excédant 250/100e de la superficie bâtie ne sera décomptée que pour la moitié de sa valeur.

En aucun cas, le terrain ne pourra être compté pour une valeur supérieure au tiers de la construction telle qu’elle sera déterminée par application du paragraphe b du présent article et compte tenu des dispositions de l’article 7 ci-après.

b) La valeur de la construction calculée d’après la valeur au mètre carré bâti telle qu’elle aura été fixé par le barème de la commission des évaluations pour les immeubles de la catégorie considérée ; le mètre carré de pièce fermée du bâtiment principal étant compté pour 100 %.

Le m² de véranda ouverte pour 60 % ;

Le m2 de terrasse pour 50 % ;

Le m² d’auvent et le m² de dépendances en matériaux définitifs situées en dehors du bâtiment principal pour 40 %.

Le classement de l’immeuble dans telle ou telle catégorie du barème est fixé par accord entre le bailleur et le locataire ou, à défaut, selon la procédure prévue à l’article 13 ci-dessous.

En ce qui concerne les immeubles dont la construction a été achevée antérieurement à l’entrée en vigueur du présent décret, la valeur de la construction déterminée conformément aux dispositions de l’article 6 (parag. b) ci-dessus, subira un abattement de 20 % par année, à compter du 1er janvier de la huitième année ayant suivi l’achèvement de la construction sans pouvoir dépasser 30 %.

Si l’état de vétusté prononcé de l’immeuble ou son défaut d’entretien justifient un accroissement de l’abattement normal, ou si, au contraire, son parfait état d’entretien ou des améliorations importantes justifient une diminution de ce même abattement, le pourcentage à retenir sera fixé par accord entre le bailleur et le locataire ou à défaut, selon la procédure prévue à l’article 13 ci-dessous.

En ce qui concerne les immeubles mixtes comportant une partie à usage commercial ou professionnel et une partie à usage d’habitation la valeur de l’immeuble définie aux articles 5 et 6 sera ventilée au prorata des superficies totales occupées respectivement par la partie à usage commercial ou professionnel et par la partie à usage d’habitation. Le loyer de la partie à usage d’habitation sera calculé sur la portion de la valeur réelle affectée à ladite partie, la partie commerciale restant soumise à la réglementation des locaux à usage commercial ou professionnel.

En ce qui concerne les immeubles collectifs, c’est-à-dire ceux occupés par plusieurs locataires, le loyer, tel qu’il aura été déterminé par application des articles ci-dessus sera réparti au prorata de la superficie occupée par le logement dont chaque locataire à la disposition.

Les loyers tels qu’ils seront déterminés en vertu des articles précédents seront applicables, à compter du mois suivant la publication des arrêtés approuvant les travaux des commissions d’évaluation, aux locations visées par l’article 1er du présent décret, même celles en cours, nonobstant toute clause ou convention contraire. Le bailleur sera tenu de rembourser les sommes perçues d’avance et excédant le montant du loyer autorisé par le présent décret.

Les loyers ainsi déterminés seront ensuite révisés tons les trois ans au 1er janvier, en tenant compte des variations, en augmentation ou en diminution, de la valeur du terrain et de la valeur construction résultant de l’application du barème révisé au 31 décembre par la commission des évaluations.

Avant perception du premier terme exigible le bailleur est tenu de remettre à tout locataire un décompte du modèle joint en annexe, daté et signé.

Ce décompte sera révisé tous les trois ans, au 1er janvier, conformément aux dispositions de l’article 10 (2° alinéa) ci-dessus.

L’acceptation verbale ou écrite de ce décompte par le locataire ne peut faire obstacle à une demande ultérieure de révision. Toute clause par laquelle le locataire s’interdirait d’avoir recours à cette révision sera réputée nulle et non avenue.

En cas de contestation avant le premier terme exigible le payement dudit terme sera différé jusqu’à règlement du différent.

Le montant du prix de sous-location, ne pourra être supérieur au montant du loyer dû par le locataire au propriétaire, par application des articles ci-dessus, si les locaux sous-loués n’ont pas été meublés par le locataire.

Lorsque des meubles en état correct et en qualité suffisante auront été fournis par le locataire, le prix de sous-location ne pourra excéder de plus de 50 % le montant du loyer.

Les sous-locations qui, antérieurement à la publication du présent décret, auraient été conclues à des prix supérieurs à ceux ainsi déterminés devront être ramenées aux prix autorisés.

Les contestations auxquelles pourra donner lieu ce décret sont, selon la situation de la compétence du Tribunal de 1ère instance de Lomé ou de l’une de ses sections détachées.

Toute contestation devra obligatoirement faire l’objet d’une tentative de conciliation devant le Président de cette juridiction ou le juge par lui délégué à cet effet. Ce magistrat pourra au cours de cette phase préliminaire désigner tout expert qui sera chargé de faire rapport sur toutes constatations techniques nécessaires.

Tous Accords ou conventions, même indirects, déposés par le bailleur à l’occasion d’une location en vue de dissimuler les exigences dudit bailleur, tels que ceux ayant stipulé un montant excessif des charges locatives ou d’une remise d’argent ou de valeurs ou une partie d’objets mobiliers, seront déclarés nuls et de nul effet par la juridiction compétente, même s’ils ont reçu un commencement d’exécution antérieurement à la mise en vigueur du présent, décret. Il en sera de même si les avantages exigés, autres que ceux représentant une juste rémunération du service rendu, l’ont été au profit d’une personne autre que le bailleur.

Le bailleur convaincu d’avoir excédé le prix de location tel qu’il devrait être établi par application des dispositions du présent décret sera puni d’un emprisonnement de 1 à 10 jours et d’une amende de 1.000 à 18.000 francs ou de l’une de ces deux peines, seulement. Le contrevenant sera, en outre, passible d’une amende civile égale au moins au triple et au plus au décuple de la majoration illicite. Les sommes indûment perçues seront remboursées.

Toutefois, si avant toute action judiciaire, le bailleur a spontanément offert de s’en remettre à une expertise amiable, il ne sera tenu qu’au remboursement des sommes indûment perçues, à l’exclusion d’autres sanctions.

Tout preneur ou occupant convaincu d’avoir offert un loyer supérieur à celui résultant de l’application des dispositions du présent décret sera également puni des peines prévues à l’article 15 ci-dessus.

Les mêmes peines seront applicables à toute personne qui aura obtenu ou tenté d’obtenir des commissions, ristournes, rétributions ou récompenses, ne correspondant pas à un service réellement rendu ou supérieures à celles en usage dans la profession. Les sommes indûment perçues seront restituées.

Sera également puni de peines prévues à l’article 15, tout bailleur qui aura refusé de fournir à son locataire le décompte prescrit par l’article 11 ci-dessus.

Le Ministère public pourra poursuivre d’office l’application des amendes civiles édictées dans le présent titre.

Les dispositions du présent décret sont d’ordre public, toutes clauses ou conventions contraires sont réputées nulles de plein droit. Toutes les dispositions règlementaires antérieures contraires sont abrogées.

Les modalités d’application du présent décret seront réglées par arrêté du Ministre des Finances et des Affaires économiques.