Décret n° 2012-1870/PM du 4 juillet 2012 fixant les modalités de délivrance du titre de propriété dans le cadre de la copropriété des immeubles bâtis

Le présent décret fixe les modalités de délivrance du titre de propriété dans le cadre de la copropriété des immeubles bâtis.

(1) Le titre de propriété mentionné à l’article 1er ci-dessus est la certification officielle de la propriété immobilière sur ou plusieurs lots d’une copropriété.

(2) La division en lots d’un immeuble, en vue de leur cession ou commercialisation, est initiée par le propriétaire de l’immeuble ou par le promoteur. Cette division en lots est l’étape préliminaire commune et obligatoire à toutes les catégories immobilières éligibles au régime de la copropriété, à savoir :

• les immeubles bâtis ;
• les immeubles à construire ;
• les immeubles soumis à la location-accession à la propriété immobilière.

Le titre de propriété est inattaquable, intangible et définitif. Toutefois, le Ministre chargé des affaires foncières peut retirer ou constater la nullité d’un titre de propriété dans les cas ci-après :

• existence des irrégularités imputables à l’administration, commises au cours de la procédure d’obtention du titre de propriété ;
• existence des fraudes commises par l’une ou les parties contractantes dûment constatées par l’autorité judiciaire compétente.

L’arrêté constatant le retrait ou la nullité d’un titre de propriété est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.

Le retrait d’un titre de propriété à la suite des irrégularités imputables à l’Administration entraine la reprise de la procédure au stade où elle se trouvait avant la faute.

Lorsque l’annulation intervient à la suite d’une fraude, elle remet l’immeuble et les parties au même et semblable état où ils se trouvaient avant la fraude. Dans ce cas, et sauf arrangement à l’amiable, la partie lésée peut faire valoir ses droits devant les juridictions compétentes.

(1) Tout propriétaire d’un immeuble bâti en copropriété désirant aliéner un ou plusieurs lots, saisit le notaire territorialement compétent d’une demande indiquant :

• le numéro du lot à aliéner ;
• le plan du lot à l’échelle 1/100, visé par le service du cadastre territorialement compétent ;
• les plans de masse et de situation visés par le service du cadastre territorialement compétent.

(2) Avant d’établir l’acte de cession, le notaire s’assure, sous sa propre responsabilité qu’il y a concordance entre les lots objets de l’aliénation et les textes en vigueur en matière de copropriété. Puis, il transmet le dossier au conservateur foncier territorialement compétent, pour suite de la procédure d’établissement du titre de propriété.

(1) L’obtention d’un titre de propriété est consécutive à l’acquisition ou à la cession d’un lot. Celle-ci obéit à un processus qui peut différer selon qu’il s’agit d’un immeuble bâtis, d’un immeuble à construire ou d’un immeuble soumis à la location-accession à la propriété immobilière.

(2) Tout notaire, saisi d’une demande de délivrance d’un titre de propriété, dans le cadre d’un immeuble bâtis, transmet au conservateur foncier territorialement compétent un dossier comprenant :

• une demande timbrée au tarif en vigueur ;
• la copie du titre foncier du terrain sur lequel le bâtiment est construit ;
• les plans de masse et de situation du terrain visés par les services du Cadastre ;
• les plans de distribution des différents niveaux avec la division des lots et les coupes verticales du bâtiment, visés par le maire territorialement compétent ;
• les plans d’assainissement.

(3) Au cas où le terrain sur lequel l’immeuble bâti est en indivision, le dossier doit contenir l’engagement notarié de tous les indivisaires.

(4) Dès la conclusion définitive de la vente d’un lot, le notaire instrumentaire est tenu de transmettre dans les huit jours suivants, sous peine d’engager sa responsabilité civile, copie de l’acte assortie de toutes les précisions au syndic de copropriété s’il en existe déjà ou au Président du conseil syndical des copropriétaires. Le promoteur est tenu de veiller à ce que le notaire accomplisse la formalité susmentionnée, faute de quoi, il est tenu de payer les charges échues.

(5) Une fois l’acte de vente établi et dûment enregistré, le notaire transmet le dossier au conservateur foncier territorialement compétent, pour suite de la procédure d’établissement du titre de propriété.

(6) Les ventes des lots d’immeubles à construire soit sous forme de vente à terme (VAT), soit sous forme de vente en état futur d’achèvement (VEFA), s’effectuent suivant les mêmes modalités que précisé ci-dessus. Toutefois, elles comportent les étapes spécifiques, ci-après :

• la saisine du notaire par le promoteur ou par tout copropriétaire ayant qualité, aux fins de rédaction du contrat de réservation. Ce contrat est un contrat par lequel le réservant (vendeur) s’engage à réserver un immeuble ou une partie d’un immeuble à un acquéreur ou réservataire, en contrepartie de l’obligation pour ce dernier d’effectuer un dépôt de garantie ;
• la notification du futur acquéreur par le notaire, du projet de contrat de réservation. Cette notification doit intervenir au moins sept jours avant la signature du contrat de réservation, délai dont dispose également le futur acquéreur pour exercer son droit d’opposition ;
• la rédaction du contrat de réservation par le notaire et la signature de l’acte par les parties.

Ce contrat doit notamment comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction, au délai d’exécution des travaux ;

La saisine de l’Administration fiscale par le notaire, pour l’enregistrement du contrat de réservation ;

La notification du futur acquéreur par le notaire du projet de contrat d’aliénation, laquelle doit intervenir au moins un mois avant la signature du contrat de vente définitif ;

Le constat de l’achèvement de l’immeuble venu à terme, par les parties ou par une personne qualifiée, par un acte notarié, suivie de la notification par la partie la plus diligente et qui vaut livraison de l’immeuble ;

La saisine du conservateur foncier par le notaire aux fins de publicité foncière.

(7) Concernant la cession d’un lot dans un immeuble par voie de location-accession, les formalités à accomplir sont relativement identiques que celles mentionnées ci-dessus, moyennant quelques spécificités comme suit :

• la saisine du notaire par le promoteur ou par tout copropriétaire ayant qualité, pour la rédaction du contrat de réservation ;
• la notification préalable du futur acquéreur par le notaire du projet de contrat de location-accession à la propriété ;
• la rédaction du contrat de location-accession par le notaire et la signature de l’acte par les parties ;
• la notification du contrat de location-accession par le notaire au syndic de copropriété ;
• la saisine de l’Administration fiscale par le notaire, aux fins d’enregistrement du contrat de location-accession à la propriété ;
• la saisine du conservateur foncier par le notaire aux fins de publicité foncière du contrat de location-accession à la propriété ;
• l’exercice du droit d’option par l’accédant, en vertu duquel trois mois avant le terme prévu pour la levée d’option convenue dans le contrat de location-accession, le vendeur doit mettre en demeure l’accédant d’exercer la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété de l’immeuble objet du contrat ;
• la rédaction par le notaire du contrat d’aliénation définitif du lot.

(1) Dès réception de la demande de délivrance d’un titre de propriété, le Conservateur foncier transmet dans les quinze jours, pour publication, un extrait de ladite demande dans le bulletin régional des avis domaniaux et fonciers et par voie d’affichage dans ses services.

(2) Un extrait de la demande mentionnée à l’alinéa 1 ci-dessus est transmise au syndic de la copropriété concernée pour affichage sur l’immeuble.

(1) Si aucune opposition n’est enregistrée, chaque cas d’immatriculation d’un lot donne lieu, trente jours après la publication de la demande évoquée à l’article 9 ci-dessus, à l’établissement dans le livret de propriété par le Conservateur foncier du lieu de situation de l’immeuble, d’un titre de propriété comportant obligatoirement :

• le numéro du titre foncier sur lequel le bâtiment est construit ;
• la désignation du bâtiment suivant une nomenclature fixée conjointement par voie réglementaire par les Ministres chargés respectivement de l’habitat et des affaires foncières ;
• le numéro du lot ;
• la superficie totale des parties privatives ;
• la quote part des parties communes ;
• l’indication de l’état civil du copropriétaire ;
• les droits réels existants sur l’immeuble, les servitudes et les charges qui le grèvent ;
• le numéro du titre de propriété ;
• le plan de masse et de situation du terrain sur lequel est construit le bâtiment ;
• le plan du lot.

(2) En cas d’opposition, le Conservateur foncier saisi retourne la demande d’immatriculation au notaire instrumentaire pour la levée de l’opposition enregistrée.

(3) La levée des oppositions est consacrée par le désistement de l’initiateur ou par une délibération de l’Assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné.

L’inscription de l’acte d’acquisition d’un lot dans le livret de propriété fait référence au titre foncier du sol suivi :

• de la désignation du bâtiment suivant une nomenclature fixée conformément à l’article 10 (1) ci-dessus ;
• du numéro du lot ;
• du numéro de la série normale des titres dans le livret de propriété du lieu de situation de l’immeuble.

(1) L’inscription dans le livret de propriété d’un acte de cession à titre onéreux ou gratuit vaut constatation administrative du transfert à l’acquéreur du droit de propriété et des charges attachées au lot concerné. Elle entraine la mutation partielle ou totale du titre de propriété au profit de l’acquéreur.

(2) L’inscription prévue à l’alinéa (1) ci-dessus acquiert date certaine et rend le droit opposable au tiers, sous réserve des cas d’irrégularités et de fraude visés à l’article 3 ci-dessus.

(1) En cas de fusion de plusieurs lots contigus appartenant à une même personne, le propriétaire, obtient l’établissement d’un nouveau titre de propriété sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres de propriété.

(2) Dans l’hypothèse évoquée à l’alinéa 1 ci-dessus, les anciens titres de propriété sont annulés par le Conservateur Foncier territorialement compétent. Avis de cette annulation est inséré au bulletin régional des avis domaniaux et fonciers.

Lorsqu’un titre de propriété est établi au nom d’un mineur ou de toute autre personne incapable, l’âge du mineur et la nature de l’incapacité sont indiqués sur le titre de propriété.

(1) Lorsque des omissions ou des erreurs ont été commises dans le titre de propriété, ou dans les inscriptions, les parties intéressées peuvent en demander la rectification.

(2) Le Conservateur de la propriété foncière territorialement compétent peut rectifier d’office, sous sa responsabilité, les erreurs ou omissions provenant de son fait ou du fait de ses prédécesseurs, dans les documents ayant servi à l’établissement du titre de propriété ou à toutes inscriptions subséquentes.

(3) La rectification est autorisée par décret si les erreurs ou omissions portent atteinte aux droits des tiers. Ce décret précise le cas échéant, les modalités de sauvegarde desdits droits.

(1) Lorsqu’une modification est portée sur le titre de propriété, elle doit être portée également sur la copie du titre de propriété remise au copropriétaire. Les plans annexés au titre de propriété sont modifiés en conséquence.

(2) A défaut de production de la copie du titre de propriété par le copropriétaire, après sommation du Conservateur de la propriété foncière restée sans effet pendant trente jours, il est déchu de son droit d’inscription des actes de cession et n’en est relevé que dès accomplissement de la formalité requise.

(3) Pendant la durée de la déchéance, aucune mutation partielle ou totale ne peut être effectuée en faveur des tiers qui peuvent, le cas échéant, se pourvoir en dommages intérêts contre le copropriétaire.

Toutefois, l’inscription des actes de cession conclus avant la déchéance peut être autorisée par ordonnance du Président du tribunal civil du lieu de situation de l’immeuble.

Le Conservateur de la propriété foncière territorialement compétent peut délivrer à toute personne habilitée ou dûment autorisée par le copropriétaire, soit un certificat établissant la conformité du titre de propriété, soit un certificat attestant qu’il existe ou pas une ou des inscriptions sur le titre de propriété.

(1) En cas de perte de la copie du titre de propriété, le Conservateur de la propriété foncière territorialement compétent ne peut en délivrer un duplicatum qu’au vu d’une ordonnance du Président du tribunal civil du lieu de situation de l’immeuble, rendu à la requête du copropriétaire.

(2) L’ordonnance déclare nulle et sans valeur entre les mains de tout détenteur, la copie du titre de propriété perdue. Elle est publiée au bulletin régional des avis domaniaux et fonciers.

(1) Le règlement de copropriété est inscrit au registre des dépôts tenu par le Conservateur de la propriété foncière du lieu de situation de l’immeuble, après visa du service déconcentré du Ministère en charge de l’habitat.

(2) Le visa évoqué à l’alinéa 1 ci-dessus est réputé acquis, quinze jours après la réception du règlement de copropriété par le service territorialement compétent du Ministère en charge de l’habitat.

Le registre de dépôt et le livret de propriété utilisée par le Conservateur de la propriété foncière sont cotés et paraphés, avant leur utilisation, par le Président du tribunal civil du lieu de situation de l’immeuble.

Le présent décret sera enregistré, publié suivant la procédure d’urgence, puis inséré au Journal Officiel en français et en anglais.