Décret n° 97-620 du 22 octobre 1997 portant application de la loi n° 97-524 du 4 septembre 1997 portant création d’une Concession d’aménagement foncier

Les bases générales de l’opération d’aménagement de la zone constituée par les terrains sis…, consistent dans la réalisation de l’ensemble des travaux de voirie, de réseaux, d’aménagement d’espaces libres, d’équipements et d’installations diverses dont la liste est jointe en annexe, ainsi que dans la cession des parcelles loties réalisées dans le cadre de cet aménagement, selon des modalités (nombre, taille, qualité, prix à pratiquer) précisées en annexe.

Le présent cahier des charges a pour objet de préciser les règles et conditions générales selon lesquelles sera appliquée la Convention de concession d’aménagement portant sur la zone identifiée comme… objet du titre foncier n° … établi au nom de l’Etat (ou de la commune de …), et notamment de l’exécution des travaux d’aménagement prévus dans le Projet objet de la Convention et annexé à celle-ci.

Le concessionnaire prend en charge l’ensemble des actions et opérations nécessaires à l’aménagement de la zone, ainsi que toutes opérations administratives et financières nécessaires, et notamment il s’engage à :

• réaliser la viabilisation et les équipements de la zone tels que définis dans le document technique annexé au présent cahier des Charges, qu’ils soient destinés au concédant, à des collectivités ou établissements publics dûment désignés, ou à des concessionnaires de services publics ;
• procéder à toutes les études nécessaires ;
• préfinancer l’intégralité des actions à mener dans le cadre du Projet tel qu’approuvé par le concédant, et fournir une garantie financière de bonne fin ;
• établir et tenir à jour les documents comptables et de gestion prévus par la législation en vigueur, et une comptabilité analytique du Projet ;
• mettre en place les moyens et organisation nécessaires à la commercialisation des parcelles destinées à la construction par des personnes ou des opérateurs privés ;

D’une manière générale, assurer l’ensemble des études, des tâches de gestion et de coordination indispensables à la bonne fin de l’opération, et fournir en tout temps au concédant une information complète sur la mise en œuvre du Projet

Des opérations et travaux qui ne relèvent pas de l’engagement du concessionnaire tel que défini à l’article précédent, peuvent être confiés au concessionnaire dans le cadre d’avenants spécifiques passés avec le concédant et annexés à la Convention.

L’autorité concédante accomplit les tâches stipulées dans la Convention de concession et dans les annexes de celle-ci, dont le présent cahier des Charges.

Notamment, l’autorité concédante, après approbation du Projet d’aménagement établi par le concessionnaire, fait attribuer à celui-ci, pour les besoins de l’aménagement et de la commercialisation des parcelles créées, un arrêté de concession provisoire portant sur le terrain d’assise du Projet, ainsi qu’un arrêté portant autorisation de lotir la même zone.

Sauf si la Convention l’indique expressément, l’autorité concédante n’est habilitée à délier le concessionnaire d’aucune de ses obligations contractuelles résultant du Projet d’aménagement, qu’avec l’approbation préalable du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme qui a pris l’arrêté d’approbation du Projet.

La Convention prendra effet à la date de la remise par l’autorité concédante au concessionnaire de l’arrêté de concession provisoire du terrain d’assise du projet, et de l’arrêté d’autorisation de lotir ce même terrain, tels que prévus par la législation en vigueur.

La durée de la Convention qui est celle de réalisation du Projet est fixée à ...années à compter de la date de prise d’effet ci-dessus.

Le concessionnaire peut demander une prolongation du délai d’exécution en cas de retard, effectif ou prévisible, dans la mise en œuvre du programme d’exécution des travaux dus à l’une des causes suivantes :

• conditions climatiques exceptionnellement défavorables et susceptibles d’affecter le programme d’exécution ;
• obstacles artificiels ou conditions physiques susceptibles d’affecter le programme d’exécution des travaux et impossibles à prévoir raisonnablement par un aménageur expérimenté ;
• injonctions de l’autorité concédante affectant la date d’achèvement, sauf lorsqu’elles résultent d’un manquement du concessionnaire ;
• manquement de l’autorité concédante à ses obligations contractuelles ;
• cas de force majeure.

Le concessionnaire notifie à l’autorité concédante, dans un délai de quinze jours à compter du moment où il s’est rendu compte de l’éventualité du retard, son intention de demander une prolongation du délai d’exécution à laquelle il estime avoir droit et lui fournit, dans un délai de dix jours, des renseignements complets et détaillés sur cette demande afin que celle-ci puisse être dès lors examinée.

L’autorité concédante notifie par écrit au concessionnaire son accord ou son refus de la prolongation du délai d’exécution dans le délai de quinze jours. L’absence de réponse de l’autorité concédante à l’issue de ce délai est considérée comme une acceptation de la prolongation.

Le concessionnaire doit appliquer, à ses frais et sous sa responsabilité, à l’ensemble de son personnel, y compris temporaire ou occasionnel, ivoirien ou étranger, la législation et la réglementation sociales en vigueur au moment de l’exécution des travaux.

L’autorité concédante peut exiger à tout moment du concessionnaire la justification qu’il est en règle avec les dispositions ci-avant.

Le concessionnaire doit exécuter lui-même les travaux et les prestations mises à sa charge par la Convention de concession et le présent cahier des charges. Sous peine de résiliation de la Convention, il ne peut céder partiellement ou totalement les attributions qui lui incombent sans l’accord préalable de l’autorité concédante.

Cette disposition n’exclut en rien le droit du concessionnaire de faire appel à la sous-traitance pour l’exécution des travaux et prestations de toute nature découlant de la Convention, sous réserve d’une approbation du choix des sous-traitants par l’autorité concédante.

En tout état de cause, quelles que soient les modalités retenues par le concessionnaire pour l’exécution de ces travaux et prestations, celui-ci demeure entièrement responsable de leur exécution envers les tiers et l’autorité concédante.

Dans un délai de dix jours à compter de la date d’effet de la Convention de concession, le concessionnaire doit couvrir sa responsabilité civile, professionnelle et contractuelle au titre des travaux qu’il doit effectuer, par des polices d’assurance souscrites, conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, auprès de compagnies d’assurance notoirement solvables et agréées en Côte d’Ivoire par le Ministre chargé de l’Economie et des Finances.

Le concessionnaire doit notamment souscrire :

• une assurance de garantie des tiers,
• une assurance contre les accidents du travail ;
• une assurance couvrant les risques du chantier ;
• une assurance de responsabilité civile ;
• une assurance de responsabilité civile automobile pour les véhicules affectés ou utilisés, de manière permanente ou ponctuelle, dans le cadre de l’exécution des travaux et prestations découlant de la Convention et de son cahier des charges ;
• une assurance de garantie de remboursement des versements effectués par les candidats en vue de l’acquisition de parcelles si la couverture de ce risque est garantie de cette façon.

L’autorité concédante peut en outre enjoindre le concessionnaire de souscrire toutes assurances couvrant un risque imprévu et déterminé lié à l’exécution des travaux.

Sans préjudice des dispositions du présent article, le concessionnaire est également tenu de souscrire les autres assurances rendues obligatoires par la législation ou la réglementation en vigueur.

Le concessionnaire doit présenter à l’autorité concédante, dans le dossier de présentation du Projet soumis à l’approbation préalable de celle-ci, un acte d’engagement d’une ou plusieurs compagnies d’assurance ou autre établissement financier, solvables et agréés en Côte d’Ivoire, de couvrir les différents risques énumérés ci-dessus et garantissant la responsabilité décennale du concessionnaire.

Toutes les polices d’assurances doivent comporter une clause subordonnant leur résiliation à un avis préalable d’au moins trente jours de l’assureur à l’autorité concédante.

Le concessionnaire est réputé parfaitement connaître et avoir pris en compte dans son projet d’aménagement tel que soumis à l’approbation de l’autorité concédante, toutes les circonstances, conditions et éléments de l’opération susceptibles d’avoir une influence sur l’exécution des travaux ou, sur les prix et notamment :

• la nature et la situation géographique des travaux ;
• les conditions générales d’exécution des travaux et, en particulier, les équipements, outillages et fournitures nécessaires, à ceux-ci ;
• la présence éventuelle de constructions voisines pouvant avoir une incidence sur le mode d’exécution des travaux, en particulier en matière de compactage et de déroctage ;
• les servitudes attachées aux lieux des travaux ainsi que ses voies d’accès ;
• les sujétions du maintien du trafic des véhicules et autres, de la circulation des piétons et de ;
• l’écoulement des eaux ;
• les conditions physiques propres à l’emplacement des travaux, la nature des sols, la qualité et la quantité des matériaux rencontrés en surface ou dans le sous-sol ;
• les conditions météorologiques et climatiques, le niveau de la mer, des lagunes, des lacs naturels ou artificiels, des étangs, des rivières et des fleuves, les risques d’inondation, la présence et le niveau de la nappe phréatique, la vitesse du vent, ... ;
• les conditions locales de fournitures et de stockage des matériaux ;
• les moyens et conditions locales de transport, de communication et de circulation et de séjour des personnes ;
• les possibilités de fourniture en électricité, en eau, en carburants, ingrédients et fournitures de toutes natures ;
• la disponibilité de la main d’œuvre ;
• les techniques et modes d’exécution des travaux spécifiques au lieu d’exécution de ceux-ci ;
• les conditions spécifiques de la cession des parcelles viabilisées sous forme de concession provisoire attribuées par le service chargé de la Gestion du Domaine urbain.

Toutes carences, erreurs, violations ou omissions du concessionnaire quant à notamment la connaissance des lieux et des conditions de travail engagent sa seule, totale et entière responsabilité.

Il ne peut être alloué au concessionnaire aucune indemnité à raison notamment des pertes, avaries ou dommages occasionnés par négligence, imprévoyance, défaut de moyens, fausses manœuvres.

Le concessionnaire réalise les travaux et équipements selon les modalités du projet d’aménagement tel qu’approuvé par arrêté du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme lequel Projet précise notamment :

• l’ordre dans lequel le concessionnaire doit effectuer le programme des travaux ;
• les dates limites pour la présentation et l’approbation des plans ;
• une description générale des méthodes que le concessionnaire propose d’adopter pour les travaux ;
• les sous-traitances et collaborations extérieures envisagées ;
• les modalités de cession des parcelles ;
• les modalités de contrôle par l’autorité concédante et de remise des travaux ;
• les modalités comptables et financières.

Le concessionnaire doit assurer dans les règles de l’art et avec la meilleure efficacité possible la maîtrise d’ouvrage des travaux nécessaires au parfait achèvement des travaux. Il doit à cet effet, avec tout le soin et toute la diligence nécessaires et en conformité avec le programme d’exécution, concevoir les ouvrages selon les modalités prévues par la Convention de concession et les exécuter, les achever et remédier aux vices qu’ils pourraient présenter.

Le concessionnaire peut interdire l’accès du chantier à toute personne étrangère à l’exécution des travaux d’aménagement, à l’exception toutefois des personnes représentant l’autorité concédante ou des personnes déléguées par celle-ci, pour l’exercice de ses responsabilités notamment de contrôle et de suivi, en vertu de la Convention.

Toute découverte d’un quelconque intérêt culturel, naturel ou scientifique qui est faite au cours des travaux doit être immédiatement portée à la connaissance de l’autorité concédante. Celle-ci décide des dispositions à prendre en tenant compte de la législation applicable en la matière, et peut suspendre les travaux en cas de nécessité. Les retards dans l’exécution des travaux qui peuvent découler de cette dernière décision, comme les modifications éventuelles à apporter au projet d’aménagement, doivent faire l’objet d’un avenant à la Convention précisant les modalités applicables aux conséquences de ces retards, notamment sur le plan du calendrier de l’exécution des travaux et sur les éventuels aménagements nécessaires pour rétablir l’équilibre financier de l’opération.

Si le concessionnaire n’exécute pas tout ou partie des travaux dans le ou les délais prévus dans le programme d’exécution et la Convention de concession, et n’a pas obtenu une prolongation du délai d’exécution selon les modalités prévues à l’article 7, l’autorité concédante peut lui adresser une mise en demeure écrite assortie d’une demande de justification.

En l’absence de réponse dans les dix jours de cette mise en demeure, l’autorité concédante peut, sans préjudice des autres recours prévus par la Convention de concession, prétendre à une indemnité forfaitaire de 1/3000e pour chaque jour calendaire de retard.

L’autorité concédante cependant peut décider, après avoir donné, dans la mise en demeure, un préavis au concessionnaire, de :

• saisir la garantie de bonne exécution, et/ou ;
• résilier la Convention et substituer aux frais du concessionnaire un tiers pour l’exécution des travaux restant à terminer.

Les ouvrages, les composants et les matériaux doivent répondre, à tous égards, aux spécifications techniques stipulées dans le cahier des Charges particulier et être conformes aux plans, métrés et autres prescriptions prévues dans celui-ci.

Réception provisoire et définitive des travaux du Projet d’aménagement

Sauf prescription spéciale de la Convention et du cahier des charges particulier, les opérations de réception provisoire et définitive seront effectuées conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Chacune des parties est en défaut d’exécution de la Convention de concession lorsqu’elle ne remplit pas l’une quelconque de ses obligations au titre de la concession.

En cas de défaut d’exécution, la partie lésée a le droit de recourir aux mesures suivantes :

• demande d’une indemnisation et/ou de dommages-intérêts et/ou,
• résiliation de la Convention de concession.

Dans tous les cas où l’autorité concédante a droit à une indemnisation, celle-ci peut s’effectuer par prélèvement sur toutes sommes dues au concessionnaire ou sur la garantie adéquate.

1° Par l’autorité concédante

L’autorité concédante peut, moyennant un préavis de trente jours, résilier la Convention de concession au cas où le concessionnaire :

• ne se conforme pas dans les délais prescrits à une notification de l’autorité concédante ou du maître d’œuvre lui enjoignant de remédier à une négligence ou à un manquement à ses obligations contractuelles qui compromet sérieusement la bonne exécution des travaux dans les délais ;
• cède ses droits sans l’autorisation de l’autorité concédante ;
• est en faillite, en liquidation, insolvable, fait l’objet d’une ordonnance de mise sous séquestre ou poursuit ses activités sous la direction d’un administrateur judiciaire ;
• omet de constituer la garantie de bonne exécution ou de souscrire les assurances requises, ou la personne qui a fourni la garantie ou les assurances antérieures n’est pas en mesure de respecter ses engagements ;
• ne commercialise ou ne cède des terrains en secteurs groupés qu’à des promoteurs immobiliers avec lesquels il détient ensemble, partiellement ou totalement des parts ou des actions sociales.

2° Par le concessionnaire

Le concessionnaire peut, après avoir donné un préavis de trente jours à l’autorité concédante, résilier la Convention de concession si l’autorité concédante se soustrait systématiquement à ses obligations tel que prévu par l’article 5 ci-avant et la Convention de concession.

En cas de résiliation de ce type, l’autorité concédante indemnise le concessionnaire de tout préjudice qu’il peut avoir subi.

Selon la loi, trois hypothèses peuvent être envisagées ; un prix librement fixé par le concessionnaire, ou un prix plafond fixé par l’autorité concédante pour des raisons sociales, ou encore, la combinaison des deux. Il faut donc appliquer l’une des trois formulations suivantes.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé librement par le concessionnaire, d’Accord parties avec les candidats à l’acquisition de ces terrains.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé par le concessionnaire sous réserve d’un prix plafond de… francs C.FA., arrêté par l’autorité concédante, seule à même de pouvoir décider de sa modification, sur demande justifiée du concessionnaire.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé comme suit :

Librement pour les parcelles identifiées comme telles dans le Projet d’aménagement tel qu’approuvé par l’autorité concédante, ainsi que pour les lots éventuellement destinés à la promotion immobilière ;

Dans la limite d’un prix maximum fixé à (…), pour les parcelles destinées à favoriser l’accès à la propriété et à la construction dans un but social, telles qu’identifiées dans le Projet d’aménagement approuvé par l’autorité concédante.

1° Demandes d’acquisition des parcelles

Le concessionnaire mettra en place l’organisation et prendra toutes les dispositions nécessaires et utiles pour permettre la commercialisation des parcelles dans les conditions prévues par la Convention et ses documents annexes.

Les demandes d’acquisition seront établies par écrit, selon un formulaire type, lequel devra comporter, au minimum, les mentions suivantes :

• identité ou identification de l’acquéreur (avec copie de la pièce d’identité présentée) ;
• adresse (avec une justification de celle-ci) ;
• nationalité ;
• la désignation de la parcelle souhaitée ;
• le prix et le mode de paiement prévisionnel ;
• la rémunération salariale (ou à défaut, une déclaration fiscale de retenus) ;
• le mode d’occupation actuel du logement (propriétaire, locataire ou autre).

Le concessionnaire doit accorder aux acquéreurs de nationalité ivoirienne une priorité pour la cession des parcelles individuelles.

2° La Commission d’attribution des parcelles

Les demandes d’acquisition de parcelles seront analysées à des dates fixées d’un commun accord entre ses membres par une commission tripartite présidée par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et composée :

• de l’autorité concédante ;
• du service chargé de la Gestion du Domaine urbain ;
• du concessionnaire.

Les attributions de parcelles sont décidées à la majorité des voix de la Commission après analyse des critères de recevabilité et d’éligibilité des demandes. Les critères de recevabilité et d’éligibilité sont élaborés, adoptés et approuvés par la Commission, et feront l’objet d’un règlement écrit annexé à la Convention.

Les décisions d’attribution ne deviennent effectives qu’après paiement intégral du prix de cession de la parcelle.

1° Type de contrat de cession à terme (vente et réservation)

Suite à la décision d’attribution provisoire donnée par la Commission, les candidats à la propriété disposent des possibilités de paiement suivantes :

Il faut ici, selon le choix que l’on veut imposer au concessionnaire, soit garder les deux Options suivantes, soit exiger le paiement au comptant, soit prévoir le paiement échelonné.

Paiement au comptant : dès le versement du prix convenu entre les mains du concessionnaire, celui-ci établira et régularisera les contrats de cession selon le modèle établi d’Accord parties par l’autorité concédante et le concessionnaire ;

Pour le paiement par tranches, il faut préciser le pourcentage du paiement qui va servir de réservation.

Paiement par tranches : le concessionnaire, suite au paiement par l’attributaire d’un acompte de réservation correspondant au minimum à ... % du prix de la parcelle, établira et régularisera le contrat de réservation selon le modèle établi d’Accord parties par l’autorité concédante et le concessionnaire.

Dans ce cas, la dernière échéance doit intervenir au plus tard un mois avant la date de livraison effective ou prévisionnelle de la parcelle, et au plus tard, un mois avant la date d’expiration de la Convention.

2° Etablissement des contrats de cession à terme (vente et réservation)

Le concessionnaire communiquera aux acquéreurs et aux réservataires une liste de notaires chargés de la régularisation des contrats de vente et de réservation. Cette liste devra être approuvée par l’autorité concédante.

Le concessionnaire devra transmettre au notaire choisi par le réservataire ou l’acquéreur, le dossier de vente ou de réservation correspondant.

Il convient dans la rédaction du cahier des charges d’une Convention à signer, d’opter, en fonction des buts du projet, entre la cession de parcelles individuelles seulement, de parcelles destinées à des promotions immobilières, ou des deux.

1° Parcelles individuelles

Le concessionnaire accordera un délai de paiement de quinze jours pour le règlement effectif du prix de cession (vente au comptant) ou de réservation (vente échelonnée), après notification à l’attributaire provisoire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au paiement total ou partiel de la parcelle, correspondra un contrat de vente ou de réservation assorti d’une quittance du prix payé destiné à être transmis au notaire choisi par le candidat à l’acquisition de la parcelle. Dans le cas du paiement au comptant, la Commission d’attribution doit notifier au candidat la décision d’attribution définitive.

Si le paiement (le prix au comptant ou l’acompte) n’est pas intervenu dans le délai précité, la décision d’attribution provisoire sera annulée de plein droit et la parcelle remise en vente.

2° Parcelles destinées à des opérations de promotion immobilière

Il sera accordé un délai de paiement de quinze jours pour le paiement effectif de ... (....) % du prix de la parcelle (première tranche de paiement), après notification, dans les mêmes conditions que pour les parcelles individuelles, de la décision de la Commission d’attribution. Le paiement de cette première tranche sera concrétisé par l’établissement d’un contrat de réservation assorti d’une quittance partielle.

Le solde (deuxième tranche de (…) % du prix) est réputé payable dans un délai qui sera déterminé par la Commission d’attribution et qui ne pourrait excéder … (....) mois à compter de la date de paiement de la première tranche. Dans le cas où le paiement ne serait pas obtenu dans ce délai, celui-ci pourrait être prorogé de ... mois contre la remise par le candidat au concessionnaire d’une garantie bancaire irrévocable de paiement d’un montant équivalent.

En tout état de cause, le dossier d’acquisition ne sera transmis au notaire pour régularisation de l’acte de vente que lorsque le prix aura été intégralement payé.

Tous les paiements à intervenir en vertu des dispositions qui précédent devront avoir lieu entre les mains du concessionnaire, qui est seul habilité à les recevoir et à en donner quittance.

Le concessionnaire doit transmettre, une copie de la quittance aux membres de la Commission d’attribution. Si le concessionnaire ne s’acquitte pas de cette obligation, l’autorité concédante peut suspendre la commercialisation de l’opération.

La décision d’attribution de la Commission d’attribution est annulée et la parcelle remise immédiatement à la vente en cas de :

• non-paiement de la première tranche dans le délai imparti ;
• non-paiement du solde (deuxième tranche), ou, le cas échéant, de non production de la garantie bancaire de paiement du solde.

Le concessionnaire doit informer, par écrit, dans le meilleur délai la Commission de la défaillance de l’acquéreur.

Dans le cas de non-paiement du solde du prix de la parcelle, le concessionnaire doit rembourser au réservataire le montant de la première tranche dans un délai de huit jours, déduction faite d’une indemnité d’immobilisation de ... (...) % de la somme versée.

Le concessionnaire doit tenir une comptabilité analytique régulière de toutes les opérations passées, à savoir notamment :

• encaissement du prix principal ;
• encaissement des droits administratifs (enregistrement et conservation foncière) ;
• encaissement des frais et honoraires de notaire ;
• reversement aux notaires des droits administratifs et honoraires.

Le concessionnaire doit communiquer trimestriellement à l’autorité concédante, l’ensemble de ses comptes financiers relatifs aux opérations de cession des parcelles.

A la date prévue à la Convention, et au plus tard à la date de réception définitive des travaux par l’autorité concédante, le concessionnaire remet à celle-ci la liste récapitulative de toutes les parcelles cédées (avec indication des acquéreurs et confirmation du paiement intégral du prix convenu), des parcelles encore disponibles et qui doivent être reprises par l’autorité concédante, ainsi que des parcelles, équipées ou non, et des voiries remises à l’autorité concédante pour être incorporées au domaine public ou au domaine privé de l’Etat et/ou de la commune de…

Copie de cette liste est adressée par le concessionnaire au service chargé de la gestion du Domaine urbain, ainsi qu’à la Conservation foncière.

Les bases générales de l’opération d’aménagement de la zone constituée par les terrains sis…, consistent dans la réalisation de l’ensemble des travaux de voirie, de réseaux, d’aménagement d’espaces libres, d’équipements et d’installations diverses dont la liste est jointe en annexe, ainsi que dans la cession des parcelles loties réalisées dans le cadre de cet aménagement, selon des modalités (nombre, taille, qualité, prix à pratiquer) précisées en annexe.

Le présent cahier des charges a pour objet de préciser les règles et conditions générales selon lesquelles sera appliquée la Convention de concession d’aménagement portant sur la zone identifiée comme… objet du titre foncier n° … établi au nom de l’Etat (ou de la commune de …), et notamment de l’exécution des travaux d’aménagement prévus dans le Projet objet de la Convention et annexé à celle-ci.

Le concessionnaire prend en charge l’ensemble des actions et opérations nécessaires à l’aménagement de la zone, ainsi que toutes opérations administratives et financières nécessaires, et notamment il s’engage à :

• réaliser la viabilisation et les équipements de la zone tels que définis dans le document technique annexé au présent cahier des Charges, qu’ils soient destinés au concédant, à des collectivités ou établissements publics dûment désignés, ou à des concessionnaires de services publics ;
• procéder à toutes les études nécessaires ;
• préfinancer l’intégralité des actions à mener dans le cadre du Projet tel qu’approuvé par le concédant, et fournir une garantie financière de bonne fin ;
• établir et tenir à jour les documents comptables et de gestion prévus par la législation en vigueur, et une comptabilité analytique du Projet ;
• mettre en place les moyens et organisation nécessaires à la commercialisation des parcelles destinées à la construction par des personnes ou des opérateurs privés ;

D’une manière générale, assurer l’ensemble des études, des tâches de gestion et de coordination indispensables à la bonne fin de l’opération, et fournir en tout temps au concédant une information complète sur la mise en œuvre du Projet

Des opérations et travaux qui ne relèvent pas de l’engagement du concessionnaire tel que défini à l’article précédent, peuvent être confiés au concessionnaire dans le cadre d’avenants spécifiques passés avec le concédant et annexés à la Convention.

L’autorité concédante accomplit les tâches stipulées dans la Convention de concession et dans les annexes de celle-ci, dont le présent cahier des Charges.

Notamment, l’autorité concédante, après approbation du Projet d’aménagement établi par le concessionnaire, fait attribuer à celui-ci, pour les besoins de l’aménagement et de la commercialisation des parcelles créées, un arrêté de concession provisoire portant sur le terrain d’assise du Projet, ainsi qu’un arrêté portant autorisation de lotir la même zone.

Sauf si la Convention l’indique expressément, l’autorité concédante n’est habilitée à délier le concessionnaire d’aucune de ses obligations contractuelles résultant du Projet d’aménagement, qu’avec l’approbation préalable du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme qui a pris l’arrêté d’approbation du Projet.

La Convention prendra effet à la date de la remise par l’autorité concédante au concessionnaire de l’arrêté de concession provisoire du terrain d’assise du projet, et de l’arrêté d’autorisation de lotir ce même terrain, tels que prévus par la législation en vigueur.

La durée de la Convention qui est celle de réalisation du Projet est fixée à ...années à compter de la date de prise d’effet ci-dessus.

Le concessionnaire peut demander une prolongation du délai d’exécution en cas de retard, effectif ou prévisible, dans la mise en œuvre du programme d’exécution des travaux dus à l’une des causes suivantes :

• conditions climatiques exceptionnellement défavorables et susceptibles d’affecter le programme d’exécution ;
• obstacles artificiels ou conditions physiques susceptibles d’affecter le programme d’exécution des travaux et impossibles à prévoir raisonnablement par un aménageur expérimenté ;
• injonctions de l’autorité concédante affectant la date d’achèvement, sauf lorsqu’elles résultent d’un manquement du concessionnaire ;
• manquement de l’autorité concédante à ses obligations contractuelles ;
• cas de force majeure.

Le concessionnaire notifie à l’autorité concédante, dans un délai de quinze jours à compter du moment où il s’est rendu compte de l’éventualité du retard, son intention de demander une prolongation du délai d’exécution à laquelle il estime avoir droit et lui fournit, dans un délai de dix jours, des renseignements complets et détaillés sur cette demande afin que celle-ci puisse être dès lors examinée.

L’autorité concédante notifie par écrit au concessionnaire son accord ou son refus de la prolongation du délai d’exécution dans le délai de quinze jours. L’absence de réponse de l’autorité concédante à l’issue de ce délai est considérée comme une acceptation de la prolongation.

Le concessionnaire doit appliquer, à ses frais et sous sa responsabilité, à l’ensemble de son personnel, y compris temporaire ou occasionnel, ivoirien ou étranger, la législation et la réglementation sociales en vigueur au moment de l’exécution des travaux.

L’autorité concédante peut exiger à tout moment du concessionnaire la justification qu’il est en règle avec les dispositions ci-avant.

Le concessionnaire doit exécuter lui-même les travaux et les prestations mises à sa charge par la Convention de concession et le présent cahier des charges. Sous peine de résiliation de la Convention, il ne peut céder partiellement ou totalement les attributions qui lui incombent sans l’accord préalable de l’autorité concédante.

Cette disposition n’exclut en rien le droit du concessionnaire de faire appel à la sous-traitance pour l’exécution des travaux et prestations de toute nature découlant de la Convention, sous réserve d’une approbation du choix des sous-traitants par l’autorité concédante.

En tout état de cause, quelles que soient les modalités retenues par le concessionnaire pour l’exécution de ces travaux et prestations, celui-ci demeure entièrement responsable de leur exécution envers les tiers et l’autorité concédante.

Dans un délai de dix jours à compter de la date d’effet de la Convention de concession, le concessionnaire doit couvrir sa responsabilité civile, professionnelle et contractuelle au titre des travaux qu’il doit effectuer, par des polices d’assurance souscrites, conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, auprès de compagnies d’assurance notoirement solvables et agréées en Côte d’Ivoire par le Ministre chargé de l’Economie et des Finances.

Le concessionnaire doit notamment souscrire :

• une assurance de garantie des tiers,
• une assurance contre les accidents du travail ;
• une assurance couvrant les risques du chantier ;
• une assurance de responsabilité civile ;
• une assurance de responsabilité civile automobile pour les véhicules affectés ou utilisés, de manière permanente ou ponctuelle, dans le cadre de l’exécution des travaux et prestations découlant de la Convention et de son cahier des charges ;
• une assurance de garantie de remboursement des versements effectués par les candidats en vue de l’acquisition de parcelles si la couverture de ce risque est garantie de cette façon.

L’autorité concédante peut en outre enjoindre le concessionnaire de souscrire toutes assurances couvrant un risque imprévu et déterminé lié à l’exécution des travaux.

Sans préjudice des dispositions du présent article, le concessionnaire est également tenu de souscrire les autres assurances rendues obligatoires par la législation ou la réglementation en vigueur.

Le concessionnaire doit présenter à l’autorité concédante, dans le dossier de présentation du Projet soumis à l’approbation préalable de celle-ci, un acte d’engagement d’une ou plusieurs compagnies d’assurance ou autre établissement financier, solvables et agréés en Côte d’Ivoire, de couvrir les différents risques énumérés ci-dessus et garantissant la responsabilité décennale du concessionnaire.

Toutes les polices d’assurances doivent comporter une clause subordonnant leur résiliation à un avis préalable d’au moins trente jours de l’assureur à l’autorité concédante.

Le concessionnaire est réputé parfaitement connaître et avoir pris en compte dans son projet d’aménagement tel que soumis à l’approbation de l’autorité concédante, toutes les circonstances, conditions et éléments de l’opération susceptibles d’avoir une influence sur l’exécution des travaux ou, sur les prix et notamment :

• la nature et la situation géographique des travaux ;
• les conditions générales d’exécution des travaux et, en particulier, les équipements, outillages et fournitures nécessaires, à ceux-ci ;
• la présence éventuelle de constructions voisines pouvant avoir une incidence sur le mode d’exécution des travaux, en particulier en matière de compactage et de déroctage ;
• les servitudes attachées aux lieux des travaux ainsi que ses voies d’accès ;
• les sujétions du maintien du trafic des véhicules et autres, de la circulation des piétons et de ;
• l’écoulement des eaux ;
• les conditions physiques propres à l’emplacement des travaux, la nature des sols, la qualité et la quantité des matériaux rencontrés en surface ou dans le sous-sol ;
• les conditions météorologiques et climatiques, le niveau de la mer, des lagunes, des lacs naturels ou artificiels, des étangs, des rivières et des fleuves, les risques d’inondation, la présence et le niveau de la nappe phréatique, la vitesse du vent, ... ;
• les conditions locales de fournitures et de stockage des matériaux ;
• les moyens et conditions locales de transport, de communication et de circulation et de séjour des personnes ;
• les possibilités de fourniture en électricité, en eau, en carburants, ingrédients et fournitures de toutes natures ;
• la disponibilité de la main d’œuvre ;
• les techniques et modes d’exécution des travaux spécifiques au lieu d’exécution de ceux-ci ;
• les conditions spécifiques de la cession des parcelles viabilisées sous forme de concession provisoire attribuées par le service chargé de la Gestion du Domaine urbain.

Toutes carences, erreurs, violations ou omissions du concessionnaire quant à notamment la connaissance des lieux et des conditions de travail engagent sa seule, totale et entière responsabilité.

Il ne peut être alloué au concessionnaire aucune indemnité à raison notamment des pertes, avaries ou dommages occasionnés par négligence, imprévoyance, défaut de moyens, fausses manœuvres.

Le concessionnaire réalise les travaux et équipements selon les modalités du projet d’aménagement tel qu’approuvé par arrêté du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme lequel Projet précise notamment :

• l’ordre dans lequel le concessionnaire doit effectuer le programme des travaux ;
• les dates limites pour la présentation et l’approbation des plans ;
• une description générale des méthodes que le concessionnaire propose d’adopter pour les travaux ;
• les sous-traitances et collaborations extérieures envisagées ;
• les modalités de cession des parcelles ;
• les modalités de contrôle par l’autorité concédante et de remise des travaux ;
• les modalités comptables et financières.

Le concessionnaire doit assurer dans les règles de l’art et avec la meilleure efficacité possible la maîtrise d’ouvrage des travaux nécessaires au parfait achèvement des travaux. Il doit à cet effet, avec tout le soin et toute la diligence nécessaires et en conformité avec le programme d’exécution, concevoir les ouvrages selon les modalités prévues par la Convention de concession et les exécuter, les achever et remédier aux vices qu’ils pourraient présenter.

Le concessionnaire peut interdire l’accès du chantier à toute personne étrangère à l’exécution des travaux d’aménagement, à l’exception toutefois des personnes représentant l’autorité concédante ou des personnes déléguées par celle-ci, pour l’exercice de ses responsabilités notamment de contrôle et de suivi, en vertu de la Convention.

Toute découverte d’un quelconque intérêt culturel, naturel ou scientifique qui est faite au cours des travaux doit être immédiatement portée à la connaissance de l’autorité concédante. Celle-ci décide des dispositions à prendre en tenant compte de la législation applicable en la matière, et peut suspendre les travaux en cas de nécessité. Les retards dans l’exécution des travaux qui peuvent découler de cette dernière décision, comme les modifications éventuelles à apporter au projet d’aménagement, doivent faire l’objet d’un avenant à la Convention précisant les modalités applicables aux conséquences de ces retards, notamment sur le plan du calendrier de l’exécution des travaux et sur les éventuels aménagements nécessaires pour rétablir l’équilibre financier de l’opération.

Si le concessionnaire n’exécute pas tout ou partie des travaux dans le ou les délais prévus dans le programme d’exécution et la Convention de concession, et n’a pas obtenu une prolongation du délai d’exécution selon les modalités prévues à l’article 7, l’autorité concédante peut lui adresser une mise en demeure écrite assortie d’une demande de justification.

En l’absence de réponse dans les dix jours de cette mise en demeure, l’autorité concédante peut, sans préjudice des autres recours prévus par la Convention de concession, prétendre à une indemnité forfaitaire de 1/3000e pour chaque jour calendaire de retard.

L’autorité concédante cependant peut décider, après avoir donné, dans la mise en demeure, un préavis au concessionnaire, de :

• saisir la garantie de bonne exécution, et/ou ;
• résilier la Convention et substituer aux frais du concessionnaire un tiers pour l’exécution des travaux restant à terminer.

Les ouvrages, les composants et les matériaux doivent répondre, à tous égards, aux spécifications techniques stipulées dans le cahier des Charges particulier et être conformes aux plans, métrés et autres prescriptions prévues dans celui-ci.

Réception provisoire et définitive des travaux du Projet d’aménagement

Sauf prescription spéciale de la Convention et du cahier des charges particulier, les opérations de réception provisoire et définitive seront effectuées conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Chacune des parties est en défaut d’exécution de la Convention de concession lorsqu’elle ne remplit pas l’une quelconque de ses obligations au titre de la concession.

En cas de défaut d’exécution, la partie lésée a le droit de recourir aux mesures suivantes :

• demande d’une indemnisation et/ou de dommages-intérêts et/ou,
• résiliation de la Convention de concession.

Dans tous les cas où l’autorité concédante a droit à une indemnisation, celle-ci peut s’effectuer par prélèvement sur toutes sommes dues au concessionnaire ou sur la garantie adéquate.

1° Par l’autorité concédante

L’autorité concédante peut, moyennant un préavis de trente jours, résilier la Convention de concession au cas où le concessionnaire :

• ne se conforme pas dans les délais prescrits à une notification de l’autorité concédante ou du maître d’œuvre lui enjoignant de remédier à une négligence ou à un manquement à ses obligations contractuelles qui compromet sérieusement la bonne exécution des travaux dans les délais ;
• cède ses droits sans l’autorisation de l’autorité concédante ;
• est en faillite, en liquidation, insolvable, fait l’objet d’une ordonnance de mise sous séquestre ou poursuit ses activités sous la direction d’un administrateur judiciaire ;
• omet de constituer la garantie de bonne exécution ou de souscrire les assurances requises, ou la personne qui a fourni la garantie ou les assurances antérieures n’est pas en mesure de respecter ses engagements ;
• ne commercialise ou ne cède des terrains en secteurs groupés qu’à des promoteurs immobiliers avec lesquels il détient ensemble, partiellement ou totalement des parts ou des actions sociales.

2° Par le concessionnaire

Le concessionnaire peut, après avoir donné un préavis de trente jours à l’autorité concédante, résilier la Convention de concession si l’autorité concédante se soustrait systématiquement à ses obligations tel que prévu par l’article 5 ci-avant et la Convention de concession.

En cas de résiliation de ce type, l’autorité concédante indemnise le concessionnaire de tout préjudice qu’il peut avoir subi.

Selon la loi, trois hypothèses peuvent être envisagées ; un prix librement fixé par le concessionnaire, ou un prix plafond fixé par l’autorité concédante pour des raisons sociales, ou encore, la combinaison des deux. Il faut donc appliquer l’une des trois formulations suivantes.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé librement par le concessionnaire, d’Accord parties avec les candidats à l’acquisition de ces terrains.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé par le concessionnaire sous réserve d’un prix plafond de… francs C.FA., arrêté par l’autorité concédante, seule à même de pouvoir décider de sa modification, sur demande justifiée du concessionnaire.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé comme suit :

Librement pour les parcelles identifiées comme telles dans le Projet d’aménagement tel qu’approuvé par l’autorité concédante, ainsi que pour les lots éventuellement destinés à la promotion immobilière ;

Dans la limite d’un prix maximum fixé à (…), pour les parcelles destinées à favoriser l’accès à la propriété et à la construction dans un but social, telles qu’identifiées dans le Projet d’aménagement approuvé par l’autorité concédante.

1° Demandes d’acquisition des parcelles

Le concessionnaire mettra en place l’organisation et prendra toutes les dispositions nécessaires et utiles pour permettre la commercialisation des parcelles dans les conditions prévues par la Convention et ses documents annexes.

Les demandes d’acquisition seront établies par écrit, selon un formulaire type, lequel devra comporter, au minimum, les mentions suivantes :

• identité ou identification de l’acquéreur (avec copie de la pièce d’identité présentée) ;
• adresse (avec une justification de celle-ci) ;
• nationalité ;
• la désignation de la parcelle souhaitée ;
• le prix et le mode de paiement prévisionnel ;
• la rémunération salariale (ou à défaut, une déclaration fiscale de retenus) ;
• le mode d’occupation actuel du logement (propriétaire, locataire ou autre).

Le concessionnaire doit accorder aux acquéreurs de nationalité ivoirienne une priorité pour la cession des parcelles individuelles.

2° La Commission d’attribution des parcelles

Les demandes d’acquisition de parcelles seront analysées à des dates fixées d’un commun accord entre ses membres par une commission tripartite présidée par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et composée :

• de l’autorité concédante ;
• du service chargé de la Gestion du Domaine urbain ;
• du concessionnaire.

Les attributions de parcelles sont décidées à la majorité des voix de la Commission après analyse des critères de recevabilité et d’éligibilité des demandes. Les critères de recevabilité et d’éligibilité sont élaborés, adoptés et approuvés par la Commission, et feront l’objet d’un règlement écrit annexé à la Convention.

Les décisions d’attribution ne deviennent effectives qu’après paiement intégral du prix de cession de la parcelle.

1° Type de contrat de cession à terme (vente et réservation)

Suite à la décision d’attribution provisoire donnée par la Commission, les candidats à la propriété disposent des possibilités de paiement suivantes :

Il faut ici, selon le choix que l’on veut imposer au concessionnaire, soit garder les deux Options suivantes, soit exiger le paiement au comptant, soit prévoir le paiement échelonné.

Paiement au comptant : dès le versement du prix convenu entre les mains du concessionnaire, celui-ci établira et régularisera les contrats de cession selon le modèle établi d’Accord parties par l’autorité concédante et le concessionnaire ;

Pour le paiement par tranches, il faut préciser le pourcentage du paiement qui va servir de réservation.

Paiement par tranches : le concessionnaire, suite au paiement par l’attributaire d’un acompte de réservation correspondant au minimum à ... % du prix de la parcelle, établira et régularisera le contrat de réservation selon le modèle établi d’Accord parties par l’autorité concédante et le concessionnaire.

Dans ce cas, la dernière échéance doit intervenir au plus tard un mois avant la date de livraison effective ou prévisionnelle de la parcelle, et au plus tard, un mois avant la date d’expiration de la Convention.

2° Etablissement des contrats de cession à terme (vente et réservation)

Le concessionnaire communiquera aux acquéreurs et aux réservataires une liste de notaires chargés de la régularisation des contrats de vente et de réservation. Cette liste devra être approuvée par l’autorité concédante.

Le concessionnaire devra transmettre au notaire choisi par le réservataire ou l’acquéreur, le dossier de vente ou de réservation correspondant.

Il convient dans la rédaction du cahier des charges d’une Convention à signer, d’opter, en fonction des buts du projet, entre la cession de parcelles individuelles seulement, de parcelles destinées à des promotions immobilières, ou des deux.

1° Parcelles individuelles

Le concessionnaire accordera un délai de paiement de quinze jours pour le règlement effectif du prix de cession (vente au comptant) ou de réservation (vente échelonnée), après notification à l’attributaire provisoire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au paiement total ou partiel de la parcelle, correspondra un contrat de vente ou de réservation assorti d’une quittance du prix payé destiné à être transmis au notaire choisi par le candidat à l’acquisition de la parcelle. Dans le cas du paiement au comptant, la Commission d’attribution doit notifier au candidat la décision d’attribution définitive.

Si le paiement (le prix au comptant ou l’acompte) n’est pas intervenu dans le délai précité, la décision d’attribution provisoire sera annulée de plein droit et la parcelle remise en vente.

2° Parcelles destinées à des opérations de promotion immobilière

Il sera accordé un délai de paiement de quinze jours pour le paiement effectif de ... (....) % du prix de la parcelle (première tranche de paiement), après notification, dans les mêmes conditions que pour les parcelles individuelles, de la décision de la Commission d’attribution. Le paiement de cette première tranche sera concrétisé par l’établissement d’un contrat de réservation assorti d’une quittance partielle.

Le solde (deuxième tranche de (…) % du prix) est réputé payable dans un délai qui sera déterminé par la Commission d’attribution et qui ne pourrait excéder … (....) mois à compter de la date de paiement de la première tranche. Dans le cas où le paiement ne serait pas obtenu dans ce délai, celui-ci pourrait être prorogé de ... mois contre la remise par le candidat au concessionnaire d’une garantie bancaire irrévocable de paiement d’un montant équivalent.

En tout état de cause, le dossier d’acquisition ne sera transmis au notaire pour régularisation de l’acte de vente que lorsque le prix aura été intégralement payé.

Tous les paiements à intervenir en vertu des dispositions qui précédent devront avoir lieu entre les mains du concessionnaire, qui est seul habilité à les recevoir et à en donner quittance.

Le concessionnaire doit transmettre, une copie de la quittance aux membres de la Commission d’attribution. Si le concessionnaire ne s’acquitte pas de cette obligation, l’autorité concédante peut suspendre la commercialisation de l’opération.

La décision d’attribution de la Commission d’attribution est annulée et la parcelle remise immédiatement à la vente en cas de :

• non-paiement de la première tranche dans le délai imparti ;
• non-paiement du solde (deuxième tranche), ou, le cas échéant, de non production de la garantie bancaire de paiement du solde.

Le concessionnaire doit informer, par écrit, dans le meilleur délai la Commission de la défaillance de l’acquéreur.

Dans le cas de non-paiement du solde du prix de la parcelle, le concessionnaire doit rembourser au réservataire le montant de la première tranche dans un délai de huit jours, déduction faite d’une indemnité d’immobilisation de ... (...) % de la somme versée.

Le concessionnaire doit tenir une comptabilité analytique régulière de toutes les opérations passées, à savoir notamment :

• encaissement du prix principal ;
• encaissement des droits administratifs (enregistrement et conservation foncière) ;
• encaissement des frais et honoraires de notaire ;
• reversement aux notaires des droits administratifs et honoraires.

Le concessionnaire doit communiquer trimestriellement à l’autorité concédante, l’ensemble de ses comptes financiers relatifs aux opérations de cession des parcelles.

A la date prévue à la Convention, et au plus tard à la date de réception définitive des travaux par l’autorité concédante, le concessionnaire remet à celle-ci la liste récapitulative de toutes les parcelles cédées (avec indication des acquéreurs et confirmation du paiement intégral du prix convenu), des parcelles encore disponibles et qui doivent être reprises par l’autorité concédante, ainsi que des parcelles, équipées ou non, et des voiries remises à l’autorité concédante pour être incorporées au domaine public ou au domaine privé de l’Etat et/ou de la commune de…

Copie de cette liste est adressée par le concessionnaire au service chargé de la gestion du Domaine urbain, ainsi qu’à la Conservation foncière.

Sauf dispositions contraires du cahier des Charges particulier, les communications entre l’autorité concédante et le concessionnaire, sont transmises par courrier, télécopie ou déposées par porteur aux adresses appropriées indiquées par les Parties dans la Convention.

Cadre général indicatif

Attention : ce document ne peut être élaboré qu’au vu du Projet d’aménagement approuvé par l’autorité concédante et donc au moment de mettre au point la Convention.

Art.1.1 - Travaux d’aménagement des terrains

La zone d’assise du Projet doit être aménagée et viabilisée de manière à permettre la réalisation de :

• 1° ... parcelles d’environ ... mètres carrés, destinées à la construction privative, après cession de la parcelle sous la forme d’une concession provisoire à mettre en valeur ;
• 2°... lots d’une superficie totale de mètres carrés, destinés à la promotion immobilière, les opérateurs recevant lesdites parcelles en attribution sous la forme d’une concession provisoire ;
• 3° ... parcelles d’environ ... mètres carrés, à situer destinées à accueillir des locaux et équipements commerciaux et de service, après cession des parcelles sous la forme de concessions provisoires à mettre en valeur ;
• 4°... parcelles d’environ ... mètres carrés, destinées à des locaux à vocation artisanale après cession des parcelles sous la forme de concessions provisoires à mettre en valeur ;
• 5° ... parcelles destinées aux aménagements publics dont la liste est jointe en annexe au cahier des Charges général du Projet.

Art.1.2.- Modalités de réalisation des voiries

Cet article doit traiter de plusieurs rubriques : données techniques concernant les différentes catégories, de voies à ouvrir et à réaliser ; modalités de remise à l’autorité concédante pour classement, dans le domaine public ad hoc ; responsabilité de l’entretien des voiries jusqu’à la réception définitive de la tranche concernée de travaux ;

Art.1.3.- Modalités de réalisation des réseaux

Cet article doit traiter de plusieurs rubriques : données techniques concernant les différentes catégories de réseaux à prévoir et/ou à réaliser ; modalités de remise à l’autorité concédante ou aux gestionnaires des réseaux ; responsabilité de l’entretien des aménagements et équipements jusqu’à la réception définitive de la tranche concernée de travaux ;

Art.1.4.- Equipements

La réalisation des équipements dont la liste est jointe en annexe au cahier des Charges général de la Convention de concession d’aménagement est soumise aux dispositions particulières ci-après.

Pour chaque équipement, définition des caractéristiques et des modalités de réalisation (matériaux, surfaces, etc..), réception par l’autorité concédante, responsabilité de l’entretien jusqu’à la réception définitive de la tranche concernée de travaux ;

Art.1.5.- Modalités de suivi et de contrôle du Projet

• 1° Les agents de contrôle
• 2° Les moyens et modes de contrôle
• 3° Le rythme des contrôles
• 4° Les résultats des contrôles

Art.1.6.- Modalités de remise et de réception des travaux

Cet article doit présenter les modalités particulières retenues par les parties à la Convention concernant la remise des travaux par le concessionnaire, et la réception de l’aménagement par l’autorité concédante : modalités temporelles, fractionnement éventuel en tranches de Projet, opérations concrètes pour la remise : visite des lieux, documents, etc.

Art.2.1.- Prix des parcelles

Cet article ne doit être rempli que dans l’hypothèse où la Convention prévoit des prix plafonds, pour la totalité des parcelles cessibles ou pour une partie seulement.

Art.2.2.- Organisation et fonctionnement de la Commission d’attribution

Cet article doit détailler les modalités de constitution de la Commission, celle de la convocation de ses réunions (y compris délai, ordre du jour, dossiers à fournir, ...), celle de la délibération et de la rédaction du procès-verbal, des instruments de gestion de la Commission (registre de réunions incluant les procès-verbaux, etc…), les recours éventuels contre une décision de la Commission.

Art.2.3.- Liste des notaires agréés pour l’opération

Art.2.4.- Fonctionnement de la garantie due aux acquéreurs ou aux réservataires en cas de défaillance de l’aménageur

Cet article doit préciser : les cas où cette garantie est susceptible de jouer ; la manière dont elle doit être mise en œuvre et avec quelles justificatives ; les arbitrages éventuels ; les délais de remboursement ; les montants à rembourser et plus particulièrement celui des frais et taxes liés aux transactions domaniales ; les recours contre le concessionnaire incapable de faire jouer la garantie ou en cas d’insuffisance de celle-ci.

Les bases générales de l’opération d’aménagement de la zone constituée par les terrains sis…, consistent dans la réalisation de l’ensemble des travaux de voirie, de réseaux, d’aménagement d’espaces libres, d’équipements et d’installations diverses dont la liste est jointe en annexe, ainsi que dans la cession des parcelles loties réalisées dans le cadre de cet aménagement, selon des modalités (nombre, taille, qualité, prix à pratiquer) précisées en annexe.

Le présent cahier des charges a pour objet de préciser les règles et conditions générales selon lesquelles sera appliquée la Convention de concession d’aménagement portant sur la zone identifiée comme… objet du titre foncier n° … établi au nom de l’Etat (ou de la commune de …), et notamment de l’exécution des travaux d’aménagement prévus dans le Projet objet de la Convention et annexé à celle-ci.

Le concessionnaire prend en charge l’ensemble des actions et opérations nécessaires à l’aménagement de la zone, ainsi que toutes opérations administratives et financières nécessaires, et notamment il s’engage à :

• réaliser la viabilisation et les équipements de la zone tels que définis dans le document technique annexé au présent cahier des Charges, qu’ils soient destinés au concédant, à des collectivités ou établissements publics dûment désignés, ou à des concessionnaires de services publics ;
• procéder à toutes les études nécessaires ;
• préfinancer l’intégralité des actions à mener dans le cadre du Projet tel qu’approuvé par le concédant, et fournir une garantie financière de bonne fin ;
• établir et tenir à jour les documents comptables et de gestion prévus par la législation en vigueur, et une comptabilité analytique du Projet ;
• mettre en place les moyens et organisation nécessaires à la commercialisation des parcelles destinées à la construction par des personnes ou des opérateurs privés ;

D’une manière générale, assurer l’ensemble des études, des tâches de gestion et de coordination indispensables à la bonne fin de l’opération, et fournir en tout temps au concédant une information complète sur la mise en œuvre du Projet

Des opérations et travaux qui ne relèvent pas de l’engagement du concessionnaire tel que défini à l’article précédent, peuvent être confiés au concessionnaire dans le cadre d’avenants spécifiques passés avec le concédant et annexés à la Convention.

L’autorité concédante accomplit les tâches stipulées dans la Convention de concession et dans les annexes de celle-ci, dont le présent cahier des Charges.

Notamment, l’autorité concédante, après approbation du Projet d’aménagement établi par le concessionnaire, fait attribuer à celui-ci, pour les besoins de l’aménagement et de la commercialisation des parcelles créées, un arrêté de concession provisoire portant sur le terrain d’assise du Projet, ainsi qu’un arrêté portant autorisation de lotir la même zone.

Sauf si la Convention l’indique expressément, l’autorité concédante n’est habilitée à délier le concessionnaire d’aucune de ses obligations contractuelles résultant du Projet d’aménagement, qu’avec l’approbation préalable du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme qui a pris l’arrêté d’approbation du Projet.

La Convention prendra effet à la date de la remise par l’autorité concédante au concessionnaire de l’arrêté de concession provisoire du terrain d’assise du projet, et de l’arrêté d’autorisation de lotir ce même terrain, tels que prévus par la législation en vigueur.

La durée de la Convention qui est celle de réalisation du Projet est fixée à ...années à compter de la date de prise d’effet ci-dessus.

Le concessionnaire peut demander une prolongation du délai d’exécution en cas de retard, effectif ou prévisible, dans la mise en œuvre du programme d’exécution des travaux dus à l’une des causes suivantes :

• conditions climatiques exceptionnellement défavorables et susceptibles d’affecter le programme d’exécution ;
• obstacles artificiels ou conditions physiques susceptibles d’affecter le programme d’exécution des travaux et impossibles à prévoir raisonnablement par un aménageur expérimenté ;
• injonctions de l’autorité concédante affectant la date d’achèvement, sauf lorsqu’elles résultent d’un manquement du concessionnaire ;
• manquement de l’autorité concédante à ses obligations contractuelles ;
• cas de force majeure.

Le concessionnaire notifie à l’autorité concédante, dans un délai de quinze jours à compter du moment où il s’est rendu compte de l’éventualité du retard, son intention de demander une prolongation du délai d’exécution à laquelle il estime avoir droit et lui fournit, dans un délai de dix jours, des renseignements complets et détaillés sur cette demande afin que celle-ci puisse être dès lors examinée.

L’autorité concédante notifie par écrit au concessionnaire son accord ou son refus de la prolongation du délai d’exécution dans le délai de quinze jours. L’absence de réponse de l’autorité concédante à l’issue de ce délai est considérée comme une acceptation de la prolongation.

Le concessionnaire doit appliquer, à ses frais et sous sa responsabilité, à l’ensemble de son personnel, y compris temporaire ou occasionnel, ivoirien ou étranger, la législation et la réglementation sociales en vigueur au moment de l’exécution des travaux.

L’autorité concédante peut exiger à tout moment du concessionnaire la justification qu’il est en règle avec les dispositions ci-avant.

Le concessionnaire doit exécuter lui-même les travaux et les prestations mises à sa charge par la Convention de concession et le présent cahier des charges. Sous peine de résiliation de la Convention, il ne peut céder partiellement ou totalement les attributions qui lui incombent sans l’accord préalable de l’autorité concédante.

Cette disposition n’exclut en rien le droit du concessionnaire de faire appel à la sous-traitance pour l’exécution des travaux et prestations de toute nature découlant de la Convention, sous réserve d’une approbation du choix des sous-traitants par l’autorité concédante.

En tout état de cause, quelles que soient les modalités retenues par le concessionnaire pour l’exécution de ces travaux et prestations, celui-ci demeure entièrement responsable de leur exécution envers les tiers et l’autorité concédante.

Dans un délai de dix jours à compter de la date d’effet de la Convention de concession, le concessionnaire doit couvrir sa responsabilité civile, professionnelle et contractuelle au titre des travaux qu’il doit effectuer, par des polices d’assurance souscrites, conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, auprès de compagnies d’assurance notoirement solvables et agréées en Côte d’Ivoire par le Ministre chargé de l’Economie et des Finances.

Le concessionnaire doit notamment souscrire :

• une assurance de garantie des tiers,
• une assurance contre les accidents du travail ;
• une assurance couvrant les risques du chantier ;
• une assurance de responsabilité civile ;
• une assurance de responsabilité civile automobile pour les véhicules affectés ou utilisés, de manière permanente ou ponctuelle, dans le cadre de l’exécution des travaux et prestations découlant de la Convention et de son cahier des charges ;
• une assurance de garantie de remboursement des versements effectués par les candidats en vue de l’acquisition de parcelles si la couverture de ce risque est garantie de cette façon.

L’autorité concédante peut en outre enjoindre le concessionnaire de souscrire toutes assurances couvrant un risque imprévu et déterminé lié à l’exécution des travaux.

Sans préjudice des dispositions du présent article, le concessionnaire est également tenu de souscrire les autres assurances rendues obligatoires par la législation ou la réglementation en vigueur.

Le concessionnaire doit présenter à l’autorité concédante, dans le dossier de présentation du Projet soumis à l’approbation préalable de celle-ci, un acte d’engagement d’une ou plusieurs compagnies d’assurance ou autre établissement financier, solvables et agréés en Côte d’Ivoire, de couvrir les différents risques énumérés ci-dessus et garantissant la responsabilité décennale du concessionnaire.

Toutes les polices d’assurances doivent comporter une clause subordonnant leur résiliation à un avis préalable d’au moins trente jours de l’assureur à l’autorité concédante.

Le concessionnaire est réputé parfaitement connaître et avoir pris en compte dans son projet d’aménagement tel que soumis à l’approbation de l’autorité concédante, toutes les circonstances, conditions et éléments de l’opération susceptibles d’avoir une influence sur l’exécution des travaux ou, sur les prix et notamment :

• la nature et la situation géographique des travaux ;
• les conditions générales d’exécution des travaux et, en particulier, les équipements, outillages et fournitures nécessaires, à ceux-ci ;
• la présence éventuelle de constructions voisines pouvant avoir une incidence sur le mode d’exécution des travaux, en particulier en matière de compactage et de déroctage ;
• les servitudes attachées aux lieux des travaux ainsi que ses voies d’accès ;
• les sujétions du maintien du trafic des véhicules et autres, de la circulation des piétons et de ;
• l’écoulement des eaux ;
• les conditions physiques propres à l’emplacement des travaux, la nature des sols, la qualité et la quantité des matériaux rencontrés en surface ou dans le sous-sol ;
• les conditions météorologiques et climatiques, le niveau de la mer, des lagunes, des lacs naturels ou artificiels, des étangs, des rivières et des fleuves, les risques d’inondation, la présence et le niveau de la nappe phréatique, la vitesse du vent, ... ;
• les conditions locales de fournitures et de stockage des matériaux ;
• les moyens et conditions locales de transport, de communication et de circulation et de séjour des personnes ;
• les possibilités de fourniture en électricité, en eau, en carburants, ingrédients et fournitures de toutes natures ;
• la disponibilité de la main d’œuvre ;
• les techniques et modes d’exécution des travaux spécifiques au lieu d’exécution de ceux-ci ;
• les conditions spécifiques de la cession des parcelles viabilisées sous forme de concession provisoire attribuées par le service chargé de la Gestion du Domaine urbain.

Toutes carences, erreurs, violations ou omissions du concessionnaire quant à notamment la connaissance des lieux et des conditions de travail engagent sa seule, totale et entière responsabilité.

Il ne peut être alloué au concessionnaire aucune indemnité à raison notamment des pertes, avaries ou dommages occasionnés par négligence, imprévoyance, défaut de moyens, fausses manœuvres.

Le concessionnaire réalise les travaux et équipements selon les modalités du projet d’aménagement tel qu’approuvé par arrêté du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme lequel Projet précise notamment :

• l’ordre dans lequel le concessionnaire doit effectuer le programme des travaux ;
• les dates limites pour la présentation et l’approbation des plans ;
• une description générale des méthodes que le concessionnaire propose d’adopter pour les travaux ;
• les sous-traitances et collaborations extérieures envisagées ;
• les modalités de cession des parcelles ;
• les modalités de contrôle par l’autorité concédante et de remise des travaux ;
• les modalités comptables et financières.

Le concessionnaire doit assurer dans les règles de l’art et avec la meilleure efficacité possible la maîtrise d’ouvrage des travaux nécessaires au parfait achèvement des travaux. Il doit à cet effet, avec tout le soin et toute la diligence nécessaires et en conformité avec le programme d’exécution, concevoir les ouvrages selon les modalités prévues par la Convention de concession et les exécuter, les achever et remédier aux vices qu’ils pourraient présenter.

Le concessionnaire peut interdire l’accès du chantier à toute personne étrangère à l’exécution des travaux d’aménagement, à l’exception toutefois des personnes représentant l’autorité concédante ou des personnes déléguées par celle-ci, pour l’exercice de ses responsabilités notamment de contrôle et de suivi, en vertu de la Convention.

Toute découverte d’un quelconque intérêt culturel, naturel ou scientifique qui est faite au cours des travaux doit être immédiatement portée à la connaissance de l’autorité concédante. Celle-ci décide des dispositions à prendre en tenant compte de la législation applicable en la matière, et peut suspendre les travaux en cas de nécessité. Les retards dans l’exécution des travaux qui peuvent découler de cette dernière décision, comme les modifications éventuelles à apporter au projet d’aménagement, doivent faire l’objet d’un avenant à la Convention précisant les modalités applicables aux conséquences de ces retards, notamment sur le plan du calendrier de l’exécution des travaux et sur les éventuels aménagements nécessaires pour rétablir l’équilibre financier de l’opération.

Si le concessionnaire n’exécute pas tout ou partie des travaux dans le ou les délais prévus dans le programme d’exécution et la Convention de concession, et n’a pas obtenu une prolongation du délai d’exécution selon les modalités prévues à l’article 7, l’autorité concédante peut lui adresser une mise en demeure écrite assortie d’une demande de justification.

En l’absence de réponse dans les dix jours de cette mise en demeure, l’autorité concédante peut, sans préjudice des autres recours prévus par la Convention de concession, prétendre à une indemnité forfaitaire de 1/3000e pour chaque jour calendaire de retard.

L’autorité concédante cependant peut décider, après avoir donné, dans la mise en demeure, un préavis au concessionnaire, de :

• saisir la garantie de bonne exécution, et/ou ;
• résilier la Convention et substituer aux frais du concessionnaire un tiers pour l’exécution des travaux restant à terminer.

Les ouvrages, les composants et les matériaux doivent répondre, à tous égards, aux spécifications techniques stipulées dans le cahier des Charges particulier et être conformes aux plans, métrés et autres prescriptions prévues dans celui-ci.

Réception provisoire et définitive des travaux du Projet d’aménagement

Sauf prescription spéciale de la Convention et du cahier des charges particulier, les opérations de réception provisoire et définitive seront effectuées conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Chacune des parties est en défaut d’exécution de la Convention de concession lorsqu’elle ne remplit pas l’une quelconque de ses obligations au titre de la concession.

En cas de défaut d’exécution, la partie lésée a le droit de recourir aux mesures suivantes :

• demande d’une indemnisation et/ou de dommages-intérêts et/ou,
• résiliation de la Convention de concession.

Dans tous les cas où l’autorité concédante a droit à une indemnisation, celle-ci peut s’effectuer par prélèvement sur toutes sommes dues au concessionnaire ou sur la garantie adéquate.

1° Par l’autorité concédante

L’autorité concédante peut, moyennant un préavis de trente jours, résilier la Convention de concession au cas où le concessionnaire :

• ne se conforme pas dans les délais prescrits à une notification de l’autorité concédante ou du maître d’œuvre lui enjoignant de remédier à une négligence ou à un manquement à ses obligations contractuelles qui compromet sérieusement la bonne exécution des travaux dans les délais ;
• cède ses droits sans l’autorisation de l’autorité concédante ;
• est en faillite, en liquidation, insolvable, fait l’objet d’une ordonnance de mise sous séquestre ou poursuit ses activités sous la direction d’un administrateur judiciaire ;
• omet de constituer la garantie de bonne exécution ou de souscrire les assurances requises, ou la personne qui a fourni la garantie ou les assurances antérieures n’est pas en mesure de respecter ses engagements ;
• ne commercialise ou ne cède des terrains en secteurs groupés qu’à des promoteurs immobiliers avec lesquels il détient ensemble, partiellement ou totalement des parts ou des actions sociales.

2° Par le concessionnaire

Le concessionnaire peut, après avoir donné un préavis de trente jours à l’autorité concédante, résilier la Convention de concession si l’autorité concédante se soustrait systématiquement à ses obligations tel que prévu par l’article 5 ci-avant et la Convention de concession.

En cas de résiliation de ce type, l’autorité concédante indemnise le concessionnaire de tout préjudice qu’il peut avoir subi.

Selon la loi, trois hypothèses peuvent être envisagées ; un prix librement fixé par le concessionnaire, ou un prix plafond fixé par l’autorité concédante pour des raisons sociales, ou encore, la combinaison des deux. Il faut donc appliquer l’une des trois formulations suivantes.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé librement par le concessionnaire, d’Accord parties avec les candidats à l’acquisition de ces terrains.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé par le concessionnaire sous réserve d’un prix plafond de… francs C.FA., arrêté par l’autorité concédante, seule à même de pouvoir décider de sa modification, sur demande justifiée du concessionnaire.

Le prix au mètre carré des terrains aménagés et viabilisés est fixé comme suit :

Librement pour les parcelles identifiées comme telles dans le Projet d’aménagement tel qu’approuvé par l’autorité concédante, ainsi que pour les lots éventuellement destinés à la promotion immobilière ;

Dans la limite d’un prix maximum fixé à (…), pour les parcelles destinées à favoriser l’accès à la propriété et à la construction dans un but social, telles qu’identifiées dans le Projet d’aménagement approuvé par l’autorité concédante.

1° Demandes d’acquisition des parcelles

Le concessionnaire mettra en place l’organisation et prendra toutes les dispositions nécessaires et utiles pour permettre la commercialisation des parcelles dans les conditions prévues par la Convention et ses documents annexes.

Les demandes d’acquisition seront établies par écrit, selon un formulaire type, lequel devra comporter, au minimum, les mentions suivantes :

• identité ou identification de l’acquéreur (avec copie de la pièce d’identité présentée) ;
• adresse (avec une justification de celle-ci) ;
• nationalité ;
• la désignation de la parcelle souhaitée ;
• le prix et le mode de paiement prévisionnel ;
• la rémunération salariale (ou à défaut, une déclaration fiscale de retenus) ;
• le mode d’occupation actuel du logement (propriétaire, locataire ou autre).

Le concessionnaire doit accorder aux acquéreurs de nationalité ivoirienne une priorité pour la cession des parcelles individuelles.

2° La Commission d’attribution des parcelles

Les demandes d’acquisition de parcelles seront analysées à des dates fixées d’un commun accord entre ses membres par une commission tripartite présidée par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et composée :

• de l’autorité concédante ;
• du service chargé de la Gestion du Domaine urbain ;
• du concessionnaire.

Les attributions de parcelles sont décidées à la majorité des voix de la Commission après analyse des critères de recevabilité et d’éligibilité des demandes. Les critères de recevabilité et d’éligibilité sont élaborés, adoptés et approuvés par la Commission, et feront l’objet d’un règlement écrit annexé à la Convention.

Les décisions d’attribution ne deviennent effectives qu’après paiement intégral du prix de cession de la parcelle.

1° Type de contrat de cession à terme (vente et réservation)

Suite à la décision d’attribution provisoire donnée par la Commission, les candidats à la propriété disposent des possibilités de paiement suivantes :

Il faut ici, selon le choix que l’on veut imposer au concessionnaire, soit garder les deux Options suivantes, soit exiger le paiement au comptant, soit prévoir le paiement échelonné.

Paiement au comptant : dès le versement du prix convenu entre les mains du concessionnaire, celui-ci établira et régularisera les contrats de cession selon le modèle établi d’Accord parties par l’autorité concédante et le concessionnaire ;

Pour le paiement par tranches, il faut préciser le pourcentage du paiement qui va servir de réservation.

Paiement par tranches : le concessionnaire, suite au paiement par l’attributaire d’un acompte de réservation correspondant au minimum à ... % du prix de la parcelle, établira et régularisera le contrat de réservation selon le modèle établi d’Accord parties par l’autorité concédante et le concessionnaire.

Dans ce cas, la dernière échéance doit intervenir au plus tard un mois avant la date de livraison effective ou prévisionnelle de la parcelle, et au plus tard, un mois avant la date d’expiration de la Convention.

2° Etablissement des contrats de cession à terme (vente et réservation)

Le concessionnaire communiquera aux acquéreurs et aux réservataires une liste de notaires chargés de la régularisation des contrats de vente et de réservation. Cette liste devra être approuvée par l’autorité concédante.

Le concessionnaire devra transmettre au notaire choisi par le réservataire ou l’acquéreur, le dossier de vente ou de réservation correspondant.

Il convient dans la rédaction du cahier des charges d’une Convention à signer, d’opter, en fonction des buts du projet, entre la cession de parcelles individuelles seulement, de parcelles destinées à des promotions immobilières, ou des deux.

1° Parcelles individuelles

Le concessionnaire accordera un délai de paiement de quinze jours pour le règlement effectif du prix de cession (vente au comptant) ou de réservation (vente échelonnée), après notification à l’attributaire provisoire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au paiement total ou partiel de la parcelle, correspondra un contrat de vente ou de réservation assorti d’une quittance du prix payé destiné à être transmis au notaire choisi par le candidat à l’acquisition de la parcelle. Dans le cas du paiement au comptant, la Commission d’attribution doit notifier au candidat la décision d’attribution définitive.

Si le paiement (le prix au comptant ou l’acompte) n’est pas intervenu dans le délai précité, la décision d’attribution provisoire sera annulée de plein droit et la parcelle remise en vente.

2° Parcelles destinées à des opérations de promotion immobilière

Il sera accordé un délai de paiement de quinze jours pour le paiement effectif de ... (....) % du prix de la parcelle (première tranche de paiement), après notification, dans les mêmes conditions que pour les parcelles individuelles, de la décision de la Commission d’attribution. Le paiement de cette première tranche sera concrétisé par l’établissement d’un contrat de réservation assorti d’une quittance partielle.

Le solde (deuxième tranche de (…) % du prix) est réputé payable dans un délai qui sera déterminé par la Commission d’attribution et qui ne pourrait excéder … (....) mois à compter de la date de paiement de la première tranche. Dans le cas où le paiement ne serait pas obtenu dans ce délai, celui-ci pourrait être prorogé de ... mois contre la remise par le candidat au concessionnaire d’une garantie bancaire irrévocable de paiement d’un montant équivalent.

En tout état de cause, le dossier d’acquisition ne sera transmis au notaire pour régularisation de l’acte de vente que lorsque le prix aura été intégralement payé.

Tous les paiements à intervenir en vertu des dispositions qui précédent devront avoir lieu entre les mains du concessionnaire, qui est seul habilité à les recevoir et à en donner quittance.

Le concessionnaire doit transmettre, une copie de la quittance aux membres de la Commission d’attribution. Si le concessionnaire ne s’acquitte pas de cette obligation, l’autorité concédante peut suspendre la commercialisation de l’opération.

La décision d’attribution de la Commission d’attribution est annulée et la parcelle remise immédiatement à la vente en cas de :

• non-paiement de la première tranche dans le délai imparti ;
• non-paiement du solde (deuxième tranche), ou, le cas échéant, de non production de la garantie bancaire de paiement du solde.

Le concessionnaire doit informer, par écrit, dans le meilleur délai la Commission de la défaillance de l’acquéreur.

Dans le cas de non-paiement du solde du prix de la parcelle, le concessionnaire doit rembourser au réservataire le montant de la première tranche dans un délai de huit jours, déduction faite d’une indemnité d’immobilisation de ... (...) % de la somme versée.

Le concessionnaire doit tenir une comptabilité analytique régulière de toutes les opérations passées, à savoir notamment :

• encaissement du prix principal ;
• encaissement des droits administratifs (enregistrement et conservation foncière) ;
• encaissement des frais et honoraires de notaire ;
• reversement aux notaires des droits administratifs et honoraires.

Le concessionnaire doit communiquer trimestriellement à l’autorité concédante, l’ensemble de ses comptes financiers relatifs aux opérations de cession des parcelles.

A la date prévue à la Convention, et au plus tard à la date de réception définitive des travaux par l’autorité concédante, le concessionnaire remet à celle-ci la liste récapitulative de toutes les parcelles cédées (avec indication des acquéreurs et confirmation du paiement intégral du prix convenu), des parcelles encore disponibles et qui doivent être reprises par l’autorité concédante, ainsi que des parcelles, équipées ou non, et des voiries remises à l’autorité concédante pour être incorporées au domaine public ou au domaine privé de l’Etat et/ou de la commune de…

Copie de cette liste est adressée par le concessionnaire au service chargé de la gestion du Domaine urbain, ainsi qu’à la Conservation foncière.

Sauf dispositions contraires du cahier des Charges particulier, les communications entre l’autorité concédante et le concessionnaire, sont transmises par courrier, télécopie ou déposées par porteur aux adresses appropriées indiquées par les Parties dans la Convention.

Cadre général indicatif

Attention : ce document ne peut être élaboré qu’au vu du Projet d’aménagement approuvé par l’autorité concédante et donc au moment de mettre au point la Convention.

Art.1.1 - Travaux d’aménagement des terrains

La zone d’assise du Projet doit être aménagée et viabilisée de manière à permettre la réalisation de :

• 1° ... parcelles d’environ ... mètres carrés, destinées à la construction privative, après cession de la parcelle sous la forme d’une concession provisoire à mettre en valeur ;
• 2°... lots d’une superficie totale de mètres carrés, destinés à la promotion immobilière, les opérateurs recevant lesdites parcelles en attribution sous la forme d’une concession provisoire ;
• 3° ... parcelles d’environ ... mètres carrés, à situer destinées à accueillir des locaux et équipements commerciaux et de service, après cession des parcelles sous la forme de concessions provisoires à mettre en valeur ;
• 4°... parcelles d’environ ... mètres carrés, destinées à des locaux à vocation artisanale après cession des parcelles sous la forme de concessions provisoires à mettre en valeur ;
• 5° ... parcelles destinées aux aménagements publics dont la liste est jointe en annexe au cahier des Charges général du Projet.

Art.1.2.- Modalités de réalisation des voiries

Cet article doit traiter de plusieurs rubriques : données techniques concernant les différentes catégories, de voies à ouvrir et à réaliser ; modalités de remise à l’autorité concédante pour classement, dans le domaine public ad hoc ; responsabilité de l’entretien des voiries jusqu’à la réception définitive de la tranche concernée de travaux ;

Art.1.3.- Modalités de réalisation des réseaux

Cet article doit traiter de plusieurs rubriques : données techniques concernant les différentes catégories de réseaux à prévoir et/ou à réaliser ; modalités de remise à l’autorité concédante ou aux gestionnaires des réseaux ; responsabilité de l’entretien des aménagements et équipements jusqu’à la réception définitive de la tranche concernée de travaux ;

Art.1.4.- Equipements

La réalisation des équipements dont la liste est jointe en annexe au cahier des Charges général de la Convention de concession d’aménagement est soumise aux dispositions particulières ci-après.

Pour chaque équipement, définition des caractéristiques et des modalités de réalisation (matériaux, surfaces, etc..), réception par l’autorité concédante, responsabilité de l’entretien jusqu’à la réception définitive de la tranche concernée de travaux ;

Art.1.5.- Modalités de suivi et de contrôle du Projet

• 1° Les agents de contrôle
• 2° Les moyens et modes de contrôle
• 3° Le rythme des contrôles
• 4° Les résultats des contrôles

Art.1.6.- Modalités de remise et de réception des travaux

Cet article doit présenter les modalités particulières retenues par les parties à la Convention concernant la remise des travaux par le concessionnaire, et la réception de l’aménagement par l’autorité concédante : modalités temporelles, fractionnement éventuel en tranches de Projet, opérations concrètes pour la remise : visite des lieux, documents, etc.

Art.2.1.- Prix des parcelles

Cet article ne doit être rempli que dans l’hypothèse où la Convention prévoit des prix plafonds, pour la totalité des parcelles cessibles ou pour une partie seulement.

Art.2.2.- Organisation et fonctionnement de la Commission d’attribution

Cet article doit détailler les modalités de constitution de la Commission, celle de la convocation de ses réunions (y compris délai, ordre du jour, dossiers à fournir, ...), celle de la délibération et de la rédaction du procès-verbal, des instruments de gestion de la Commission (registre de réunions incluant les procès-verbaux, etc…), les recours éventuels contre une décision de la Commission.

Art.2.3.- Liste des notaires agréés pour l’opération

Art.2.4.- Fonctionnement de la garantie due aux acquéreurs ou aux réservataires en cas de défaillance de l’aménageur

Cet article doit préciser : les cas où cette garantie est susceptible de jouer ; la manière dont elle doit être mise en œuvre et avec quelles justificatives ; les arbitrages éventuels ; les délais de remboursement ; les montants à rembourser et plus particulièrement celui des frais et taxes liés aux transactions domaniales ; les recours contre le concessionnaire incapable de faire jouer la garantie ou en cas d’insuffisance de celle-ci.