Loi n° 017/98 du 13 juillet 1998 adoptant et promulguant la loi portant Code de l’Urbanisme de la République de Guinée

Les règles générales applicables aux opérations ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments sont déterminées par les dispositions relatives aux opérations de lotissement.

La nullité des ventes et locations concernant des unités foncières et terrains compris dans un lotissement sanctionnent l’inobservation de la présente réglementation dès lors qu’il est donné suite aux requêtes des propriétaires, du maire ou du représentant de l’État concerné.

Les ventes et locations concernant des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ou qui ont fait l’objet de construction ne peuvent être annulées.

Il n’y a de lotissement qu’en présence d’un ténement unique, c’est à dire d’un seul terrain, même si ce terrain est composé de plusieurs parcelles qui devront être impérativement contiguës.

La propriété d’un mari ou d’une femme contiguë à une autre parcelle relevant de leur propriété en communauté ne constitue pas un ténement au sens du lotissement.

Le lotissement d’un terrain peut se faire par la division de ce terrain en propriété ou en jouissance donnant lieu respectivement à mie vente et à une location.

En l’absence de division en propriété ou en jouissance, la copropriété sur un terrain unique entre plusieurs immeubles n’emporte pas la division du sol et ne relève pas de la législation sur les lotissements.

En cas de partage successoral il ne peut y avoir de nécessité de lotissement si le nombre de lots est inférieur à cinq.

Les autorisations et actes relatifs au lotissement sont délivrés dans les formes, conditions et délais déterminés en liaison avec l’application des documents d’urbanisme en vigueur qui définissent le droit des sols.

Dès que ces documents d’urbanisme sont eux mêmes appliqués, les règles d’urbanisme contenues dans le document approuvé de lotissement cessent de s’appliquer dix années après la délivrance de l’autorisation de lotir.

Ces règles ne peuvent être maintenues qu’après demande de renouvellement des colotis, sous les formes de majorités requises pour la modification du règlement de lotissement, et après acceptation expresse de l’autorité compétente.

Lorsque ces documents d’urbanisme cessent de s’appliquer, les règles du lotissement perdurent jusqu’à la mise en œuvre d’un nouveau document.

Dans le cas de conflit entre les règles du document d’urbanisme et les règles du lotissement, ce sont les règles les plus contraignantes pour le lotisseur qui seront appliquées au lotissement.

Dans le cas de conflit entre les dispositions du règlement de lotissement et les dispositions ou accords analogues d’un titre privé, ce sont les dispositions du règlement qui s’imposent.

Sauf situation résultant d’une déclaration d’utilité publique, le permis de construire ne peut être refusé dans le délai de cinq ans après l’achèvement du lotissement sur le fondement de dispositions contenues dans un document d’urbanisme rendu applicable postérieurement à cet achèvement.

Le lotisseur en possession d’une autorisation de vente peut, dans l’unique forme alors autorisée de la promesse unilatérale de vente sous condition suspensive et non rétroactive, percevoir une indemnité de 5 % sur la valeur du lot promis à la vente.

Cette somme est consignée dans un compte bancaire ouvert à cet effet par le lotisseur ou déposée entre les mains du notaire présent à l’acte. L’exécution des travaux doit être conforme aux niveaux autorisés. Si les travaux exécutés se révèlent non conformes aux prescriptions de l’arrêté d’autorisation, il est dressé procès-verbal de l’infraction.

La demande d’autorisation de lotissement est adressée à l’autorité compétente en quatre exemplaires. Il est délivré un récépissé au pétitionnaire sur lequel est indiqué le délai de réponse à la demande déposée.

Le dossier comprend les pièces suivantes qui peuvent être complétées par des documents annexes indiqués dans le document d’urbanisme en vigueur :

• a) un plan de situation ;
• b) un plan des lots créés ;
• c) la voirie, les réseaux d’assainissement, les réseaux d’énergie, les installations d’éclairage ;
• d) les aires de stationnement ;
• e) l’implantation et le gabarit des constructions qui seront autorisées ;
• f) les emplacements réservés pour équipement publics ou privés et les équipements de services commerciaux ;
• g) un projet du règlement qui complète si nécessaire les règles d’urbanisme en vigueur ;
• h) une autorisation de défrichement ;
• i) les conditions de réalisation des travaux et leur échéancier ;
• j) les statuts de l’association syndicale constituée entre les acquéreurs à l’initiative du demandeur de l’autorisation de lotir ;
• k) un extrait de propriété datant de moins de deux mois délivré par un notaire ou par le Conservateur foncier ;
• l) l’attestation de garantie d’achèvement fournie par une banque.

Art.R-342-6.- Dans le cas où des équipements communs sont prévus et où le nombre de lots dépasse quatre lots, le dossier de la demande est complété par les pièces suivantes :

• a) l’engagement du lotisseur qu’une association syndicale des acquéreurs de lots sera constituée à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs ;
• b) les statuts de l’association syndicale ;
• c) l’engagement du lotisseur à provoquer la réunion de ladite association dans l’année de l’attribution du premier lot ou dès que la moitié des lots aura été attribuée.

Si le dossier est incomplet, l’autorité compétente pour statuer dispose d’un mois à compter de la demande pour communiquer la liste des pièces complémentaires à fournir.

Le pétitionnaire dispose à son tour d’un mois pour compléter son dossier. Passé ce délai, la demande est considérée comme abandonnée par le pétitionnaire.

Le délai d’instruction d’une autorisation de lotir est de trois mois à compter de la réception de la demande et est portée à cinq mois lorsque d’autres ministères que celui dont relève le service instructeur doivent être consultés.

Passé ces délais, l’absence de réponse équivaut à une décision défavorable et au rejet du dossier. Le lotisseur peut demander les motifs qui ont conduit au refus implicite de son dossier auprès du service qui a reçu sa demande initiale et doit faire cette demande au préalable de l’engagement de toute action et recours.

L’autorisation est refusée si le projet n’est pas conforme aux dispositions des documents d’urbanisme en vigueur au jour de la réponse à la demande.

Dans les communes ne disposant pas de ces documents, l’autorisation peut être refusée selon les principes semblables à ceux qui seraient invoqués pour un refus de permis de construire portant sur des bâtiments à édifier dans le périmètre du lotissement.

Dans le cas de l’existence ou de l’absence de documents d’urbanisme, l’autorisation peut être accordée sous réserve de la mise en œuvre de prescriptions spéciales, notamment lorsque l’opération s’inscrit dans un contexte d’aménagement plus vaste ou lorsqu’elle entraîne à des travaux spécifiques qui lui sont directement rattachés mais situés hors de son périmètre.

L’autorisation porte, notamment, sur la composition d’ensemble du lotissement, les modalités de la division en lots, les surfaces de plancher hors œuvre maximales qui pourront être édifiées, le programme des équipements publics et privés à réaliser à la charge du lotissement, les emprises de terrains réservés pour ces équipements, les tracés, les caractéristiques techniques et les modalités d’exécution des réseaux divers.

L’autorisation peut imposer une exécution par tranches en fonction des contraintes citées dans le présent article et de contingences financières tenant au déroulement le plus sûr de l’opération ou aux intentions de réalisation de travaux d’équipement qui relèvent de l’initiative publique.

Art.R-342-10.- Dans les cas où des participations forfaitaires en travaux ou en apport de terrains sont exigées du lotisseur, l’autorisation de lotir est accordée sous la réserve du plein achèvement des formalités juridiques manifestant l’engagement de ces participations.

L’autorisation de lotir devient caduque lorsque les travaux ne sont pas engagés dans le délai de un an après cette autorisation. Il en est de même lorsque les travaux ne sont pas achevés dans le délai de trois ans à compter de cette autorisation ou de un an après la date d’achèvement prévue pour chaque tranche de lotissement.

L’autorisation de lotir peut comporter des dispositions permettant au lotisseur de ne pas assurer le revêtement des voiries ainsi que la réalisation des trottoirs et éléments liés tels que plantations lorsque l’utilisation des voies pour l’édification des bâtiments peut conduire à la dégradation de ces mêmes voies.

Ces dispositions sont limitées à une année et ne s’appliquent pas aux travaux d’éclairage public.

L’achèvement des travaux est prononcé lorsque le certificat de conformité des travaux est délivré par l’autorité responsable.

Le remembrement ne constitue pas une opération de lotissement au sens de la présente loi.

Cependant à l’issue de la phase de réorganisation parcellaire du lotissement, l’autorité administrative responsable du remembrement peut répondre favorablement à la demande de l’association foncière et opter pour l’application de la forme juridique du lotissement dans le périmètre remembré.

Les statuts de l’association syndicale des acquéreurs de lots devront prévoir :

• a) les conditions de participation aux dépenses de gestion des équipements communs du lotisseur et des acquéreurs de lots ;
• b) la vocation du syndicat restreinte aux seules acquisition et gestion des terrains et équipements communs ;
• c) les conditions ordinaires et extraordinaires de fonctionnement du syndicat ainsi que les conditions et formes du retrait du lotisseur de ce syndicat.

Les statuts de l’association syndicale doivent notamment contenir les dispositions suivantes :

• a) le lotisseur ainsi que les membres de l’association attributaire des lots qui ont donné lieu à l’obtention du certificat d’achèvement des travaux participent seuls aux dépenses ;
• b) l’objet de l’association doit uniquement traiter de l’acquisition, de la gestion et de l’entretien des terrains et équipements communs ainsi que de leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ;
• c) les modalités de désignation des organes de l’association ainsi que leur rôle ;
• d) les conditions de convocation d’une assemblée générale de l’association répondant à la demande de tout attributaire de lot.

L’autorité compétente instruit le dossier de la demande d’autorisation de lotir et ordonne en cas de besoin l’enquête d’utilité publique.

Elle délivre un arrêté en cas de décision favorable et un arrêté motivé en cas de décision défavorable.

Lorsque le dossier du lotissement est approuvé, un exemplaire est transmis au pétitionnaire, un exemplaire est conservé par l’autorité qui a instruit la demande, un exemplaire est remis à la Conservation foncière et un exemplaire est transmis aux services de la collectivité territoriale compétente.

Chacune de ces transmissions est accompagnée d’une ampliation de l’arrêté d’autorisation de lotir, des pièces techniques du lotissement, du cahier des charges du lotissement, et s’il y a lieu des statuts de l’association syndicale. L’arrêté d’autorisation est publié au journal officiel et fait l’objet d’un enregistrement auprès de la Conservation foncière à l’initiative et aux frais du lotisseur.

L’autorisation de lotir peut être refusée pour tous motifs de non-conformité aux prescriptions des documents d’urbanisme en vigueur ou tous motifs d’intérêt public.

L’autorisation de lotir peut être accordée sous réserve du respect de prescriptions spéciales, notamment si le lotissement est de nature à porter atteinte aux conditions de sécurité, de salubrité publique, d’équilibre écologique local, de fonctionnement technique et de gestion financière des installations existantes en équipements.

L’autorité compétente peut exiger qu’une enquête d’utilité publique soit réalisée au préalable de l’inscription de ces réserves.

L’autorité compétente peut inscrire en réserve de l’approbation du lotissement des changements mineurs apportés sous la forme de prescriptions spéciales et relatives notamment au découpage parcellaire, aux règles de construction, aux équipements d’infrastructures ou à la remise gratuite de terrain pour équipement public.

Dans tous les cas la stricte observation de ces réserves subordonne l’autorisation de lotir. Ces mêmes réserves sont incorporées au dossier approuvé de lotissement et engagent le lotisseur au même titre que le dossier initial déposé.

Un sursis à statuer de une année au maximum peut être exigé par l’autorité compétente pour répondre à la demande d’autorisation de lotir, dès lors que l’un des documents d’urbanisme concernés est à l’étude.

L’autorité qui instruit l’autorisation devra indiquer au lotisseur la durée de ce sursis et le motiver soit dans l’accusé de réception de la demande de lotir qu’elle remet au lotisseur soit par un avis séparé transmis dans le délai de quinze jours du dépôt de la demande à ce lotisseur.

Aucune promesse de vente ou de location ne peut être consentie avant l’arrêté d’autorisation de lotir prévu par la réglementation en matière de lotissement.

À peine de nullité de la vente ou de la location, toute publicité pour le lotissement, sous quelque forme que ce soit, doit mentionner de manière explicite que l’arrêté d’autorisation a été ou non délivré.

À peine de nullité de la vente ou de la location, l’acquéreur doit certifier devant notaire quinze jours avant la signature de la promesse ou de l’acte de vente, qu’il a pris connaissance des charges et conditions auxquelles le lotisseur entend subordonner la vente ou la location des lots et qu’il a pris connaissance des renseignements relatifs au droit de construire et aux prescriptions d’urbanisme en vigueur.

Sera punie d’une amende de 500.000 francs guinéens toute personne qui aura vendu ou loué des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans être munie d’une autorisation délivrée par l’autorité compétente ou sans s’être conformée aux prescriptions imposées par ladite autorisation.

Les ventes, promesses de ventes et conventions de préférence sont interdites, mêmes conditionnelles, avant la délivrance de l’autorisation de vente par l’autorité compétente qui constate que sont achevés :

• a) soit l’ensemble des travaux de lotissement ;
• b) soit l’ensemble de ces travaux, exception faite des travaux de finition momentanément inachevés.

Le silence de l’autorité compétente au-delà de deux mois après la demande du requérant de l’autorisation équivaut à un accord tacite de cette autorité et engage celle-ci à délivrer à première demande le certificat d’autorisation de lotir.

Ces dispositions sont soumises au dépôt et à la consignation auprès de la banque qui assure la garantie de l’opération de lotissement des sommes correspondantes à ces travaux.

La levée de ces fonds n’est possible, que par accord de l’autorité qui a délivré l’autorisation et en fonction de l’avancement des travaux et de l’attribution des lots.

L’achèvement du lotissement ne peut être constaté quo lorsque l’ensemble de ces travaux a été réalisé.

La garantie d’achèvement des travaux est donnée par une banque, un établissement financier ou une société de cautionnement.

Elle prend la forme :

• a) soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au lotisseur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. Cette convention doit préciser que les futurs attributaires de lots seront en droit d’en exiger l’exécution ;
• b) soit d’une convention aux ternies de laquelle l’organisme caution s’oblige envers les futurs attributaires de lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

Les travaux non exécutés provisoirement en fonction des risques de dégradation de voirie mentionnés à l’article R.342-12 de la présente loi et faisant l’objet de dépôt auprès de la banque sont inclus dans la garantie d’achèvement.

La garantie d’achèvement peut être mise en œuvre par :

• a) les attributaires de lots ;
• b) l’autorité représentative des collectivités territoriales intéressées et association syndicale lorsqu’elle existe.

Il est interdit, sous peine de nullité des actes, de vendre ou de louer les terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement avant l’intervention de l’arrêté de lotissement et l’exécution des prescriptions imposées au lotisseur par cet arrêté. Cette interdiction porte aussi sur les ventes sous conditions suspensives.

Art.R-343-12.- Toute publicité qui serait faite avant l’autorisation de lotir est prohibée et entraîne l’intervention de l’autorité judiciaire.

Toute publicité, quelle que soit sa forme, réalisée après l’arrêté de lotir doit comporter la date de cet arrêté et l’indication du lieu où peut être librement examiné le dossier de lotissement.

L’autorité compétente peut exiger que les emprises de terrains nécessaires à la réalisation d’équipements publics soient cédées titre gratuit à la collectivité territoriale concernée par ces équipements.

Le cumul des emprises pour équipements publics ne pourra excéder le quart de la superficie constructible du lotissement.

Les droits à construire seront établis sur la base des seuls terrains constructibles et seront calculés sur la base de superficies hors emprises pour équipements publics.

Art.R-343-14.- Les actes de cession ou de location ne pourront avoir force juridique en l’absence d’un certificat de conformité délivré à l’achèvement des travaux de lotissement par l’autorité en charge de délivrer l’autorisation de lotir.

Art-R.343-15.- Aucun permis de construire ne pourra être délivré en l’absence du même certificat de conformité.

Les actes et conventions définitifs passés en l’absence de ce certificat et relatifs à l’usage ou à la transmission des lots seront considérés comme nuls et non avenus.

À première demande de l’autorité qui a délivré l’autorisation de lotir, la contravention à ces dispositions engage le vendeur ou l’acquéreur à la remise en l’état des lieux qui viendraient à être transformés, sans préjudice des actions administratives et judiciaires ainsi que des réparations civiles.

La location ou la vente de lots bâtis ou non bâtis s’accompagne d’un certificat délivré par l’autorité compétente dans lequel sont mentionnées les formalités accomplies, les prescriptions imposées par l’appartenance du lot au lotissement, le rappel des règles de construction et des prescriptions d’urbanisme en vigueur, les éventuelles obligations relatives aux charges communes du lotissement à l’égard de la collectivité, les conditions d’application et de fin de la garantie bancaire du lotissement pour ce qui concerne le locataire ou l’acquéreur.

La convention de financement attachée à la mise en œuvre de la garantie d’achèvement doit prévoir un délai de mise en œuvre de la garantie en accord avec l’échéance prévue de la fin des travaux.

La fin de la garantie d’achèvement prend effet à l’achèvement des travaux.

Le constat de l’achèvement des travaux n’emporte pas cependant la renonciation de l’association syndicale ou des colotis à demander la réparation des dommages qui se révéleraient par la suite et qui ne pourraient plus être couverts par le lotisseur.

Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, sous la condition que cette modification soit compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain.

Cette possibilité de demande de modification ne peut être imposée à un ou plusieurs propriétaires de lots dans le délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement.

Les règles de majorité indiquées ci-dessus sont d’ordre public et ne peuvent valablement être contredites par des dispositions particulières décidées en assemblée ou par convention privée.

L’arrêté prononçant la modification d’un lotissement est un acte administratif. Il est à ce titre susceptible de sursis à exécution ou de recours pour excès de pouvoir.

L’extension d’un lotissement ou la création d’un lotissement adjacent à un lotissement initial ne constitue pas une modification de lotissement.

La modification parcellaire modeste, le redressement de limite simple, la réunion de deux lots, la division en deux lots d’une parcelle détenue pendant cinq ans au moins n’engagent pas à une modification de lotissement.

L’autorité compétente peut prononcer, après formalités d’enquête publique, la consultation des colotis et la déclaration d’utilité publique lorsque celle-ci s’impose, et peut aussi prononcer la mise en conformité du règlement du lotissement avec les règles nouvellement établies d’un document d’urbanisme lorsque ce nouveau document établi des incompatibilités graves avec le règlement du lotissement.

Les modifications de lotissement ne peuvent porter que sur le cahier des charges et les éléments contractuels y attachés, l’exclusion de certains lots du lotissement, les limites et les surfaces de lots, le plan parcellaire, le regroupement de plusieurs lots ou le déplacement d’un espace vert.

Ces modifications ne peuvent porter sur la subdivision de plus de deux lots ou sur la construction d’édifices venant en supplément à ce qui est autorisé dans le règlement.

La modification du lotissement peut être engagée par l’autorité administrative, notamment dans le cas d’une modification des documents d’urbanisme créés postérieurement au lotissement.

La modification par l’autorité publique nécessite une enquête publique et une approbation préalable des autorités locales concernées par les documents d’urbanisme. Les règles d’urbanisme s’imposent alors au règlement du lotissement. Les colotis peuvent cependant demander par voie administrative le maintien des règles précédentes. Le silence de l’autorité compétente au-delà d’un délai de trois mois de la date de la demande entraîne l’acceptation de principe du maintien des règles précédentes.

La déclaration d’utilité publique d’une opération qui n’est pas compatible avec les dispositions de caractère réglementaire régissant un lotissement approuvé ne peut intervenir que si une enquête publique a porté d’une part sur l’utilité publique de l’opération et d’autre part sur la modification des documents qui régissent le lotissement. La déclaration publique emporte dans ce cas la modification du document de lotissement.

Les infractions aux présentes dispositions sont constatées par tous les officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’État et des Collectivités publiques commissionnés à cet effet par les représentants de ces Collectivités ou le Ministre chargé de l’urbanisme. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire.

L’autorité administrative et le représentant des Collectivités territoriales intéressées, au cas où ce représentant est compétent pour délivrer les autorisations de lotir, qui ont connaissance d’une infraction sont tenus d’en faire dresser immédiatement procès-verbal.

La commune peut exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits commis sur son territoire et qui constituent une infraction à la législation sur les lotissements, engageant la co-responsabilité de l’opérateur, du géomètre et de l’entrepreneur.

L’action en justice née de la violation de la loi sur les lotissements est prescrite par dix ans à compter de la publication à la Conservation foncière de l’acte portant transfert de la propriété foncière.

Elle ne peut être engagée par l’administration que pour des irrégularités constatées graves.

Les situations de lotissement nées du cadre légal antérieur à la présente loi et ayant fait l’objet de publicité foncière sont acquises à l’expiration du délai de dix ans qui suit la publication de la présente loi.

Le tribunal pourra prononcer des peines équivalentes à deux fois le coût des travaux en cause et impartir un délai pour mise en conformité des travaux sous une astreinte de 10.000 francs guinéens à 500.000 francs guinéens par jour de retard à compter du dépassement de la date d’échéance du délai.

Après l’achèvement des travaux le tribunal peut prononcer le reversement d’une partie des astreintes, en allant jusqu’à leur moitié, si le lotisseur établit qu’il a été empêché d’observer, par des circonstances indépendantes de sa volonté, le délai qui lui avait été imparti.

L’autorité compétente pour autoriser la création d’un lotissement peut faire effectuer les travaux d’office aux frais et risques financiers du lotisseur si, à l’expiration d’un délai après injonction de l’administration ou d’un délai fixé par un jugement, les travaux exécutés ne sont pas mis en conformité avec les prescriptions de l’arrêté d’autorisation.

Les astreinte prononcées sont recouvrées par le comptable du Trésor.

La défaillance du lotisseur est établie lorsque ce lotisseur est en situation de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire. Il en est de même lorsque le délai contractuel fixé par l’acte de location ou de mutation est dépassé et que les travaux n’ont pas été exécutés.

Dans le cas de la recherche de sanctions civiles entraînant la nullité des ventes et des locations, l’action en justice se prescrit par dix ans à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la Conservation foncière. L’obstacle mis à l’exercice du droit de contrôle qui appartient aux autorités compétentes et à celles qui ont délivré l’autorisation sera puni d’une amende de 250.000 francs guinéens. Cette amende sera accompagnée d’une peine d’emprisonnement en cas de récidive.

Les participations des constructeurs et opérateurs au financement des équipements publies concernent :

• a) la participation pour raccordement à l’égout ;
• b) la participation pour le financement des équipements publics exceptionnels ;
• c) les cessions gratuites de terrains.

Il appartient au maire ou à l’autorité chargée de délivrer les autorisations de construire, de lotir ou d’utiliser le soi à des fins d’urbanisation, de veiller au branchement de l’immeuble neuf au réseau d’égout chaque fois que cela est possible, ou au contraire et en toutes situations de veiller à ce que cet immeuble comporte un dispositif individuel de traitement des eaux usées.

Le raccordement des immeubles aux égouts disposés pour recevoir les eaux domestiques est obligatoire lorsque les immeubles ont accès à ces égouts soit directement soit indirectement par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage.

Ce raccordement doit être réalisé dans les deux ans à compter de la mise en service de l’égout. L’incorporation d’un égout pluvial à un réseau disposé pour recevoir les eaux domestiques est assimilée à la construction d’un nouvel égout.

Dès lors que les conditions de raccordement le permettent, le refus par les autorités responsables du raccordement à l’égout est interdit.

La commune ou tout autre organe public compétent et habilité peut décider de percevoir auprès des propriétaires d’immeubles pouvant être raccordés une somme équivalente à une redevance d’assainissement.

Les modalités de recouvrement sont fixées dans l’acte constituant le fait générateur.

Le branchement public à la charge de la collectivité publique s’entend de la partie des ouvrages à affecter sous la voie publique en vue de desservir les riverains.

Le branchement privé à la charge du propriétaire s’entend des ouvrages de desserte directe d’un immeuble en jonction avec la partie publique, sous la voie privée ou dans son terrain.

Les participations de raccordement ou de branchement sont utilisées pour assurer le remboursement à la commune ou à l’organe délégué des sommes engagées par les Malraux de raccordement situés sous la voie publique et allant jusqu’au regard le plus proche des limites du domaine public.

Pour les immeubles construits après la mise en service de l’égout la commune peut se charger à la demande des propriétaires de l’exécution de la partie des branchements visés ci-dessus en contrepartie du remboursement total ou partiel des travaux réalisés.

La partie publique du branchement est incorporée au domaine public et son entretien relève du service d’assainissement.

La partie privée du branchement est réalisée par une entreprise choisie par le propriétaire et à ses frais après autorisation de déverser les eaux usées dans le réseau et agrément du choix de l’entreprise par l’autorité compétente.

La participation pour raccordement à l’égout concerne les propriétaires des immeubles édifiés postérieurement à la mise en service de l’égout auquel ils doivent être raccordés.

Elle peut atteindre la valeur de 80 % du coût de la pose et de la fourniture de l’installation. Cette participation est déterminée par l’autorité compétente, sans pouvoir être appliquée rétroactivement.

Le fait générateur de la participation est l’autorisation d’occuper le sol permettant l’édification de nouveaux immeubles. Les terrains libres de toute construction ne peuvent supporter cette participation. La participation de raccordement à l’égout doit le cas échéant être comprise dans le montant de la participation forfaitaire exigée des lotisseurs aménageurs de terrains destinés à recevoir la population et des activités.

La redevance d’assainissement existe lorsqu’un réseau doit être géré et entretenu comme un service à caractère industriel et commercial par la collectivité territoriale concernée.

Cette gestion et cet entretien peuvent intervenir par régie directe, par concession ou par affermage, la collectivité territoriale concernée devant équilibrer ses recettes et ses dépenses par le moyen de la redevance d’assainissement.

L’assiette et le taux de la redevance sont déterminés par la collectivité territoriale concernée et en accord avec les représentants de l’État.

La redevance comprend la rémunération de l’exploitant du réseau ou l’indemnisation des frais engagés par la collectivité dans le cas de régie directe à laquelle s’ajoute un supplément de redevance prélevé par cet exploitant ou la collectivité au profit de la collectivité territoriale concernée.

L’absence d’exécution de raccordement à l’égout public peut entraîner la collectivité territoriale concernée à procéder d’office et aux frais de ce propriétaire au raccordement qui aura alors le caractère de travaux publics.

Les propriétaires d’immeubles non raccordés peuvent être assimilés à des usagers et être assujettis au paiement de la redevance d’assainissement.

Dans ce cas le recouvrement peut être effectué par voie de rôles comme en matière de recouvrement de contribution directe ou bien par arrêtés ou états établis par la collectivité territoriale concernée.

Dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement par le constructeur-vendeur, celui-ci est redevable des diverses participations et redevance.

Dans le cas d’un immeuble ancien, la collectivité territoriale concernée doit réclamer ces versements au propriétaire-vendeur tant que la vente n’a pas été enregistrée à la Conservation foncière.

Dans le cas d’usufruit, les frais de raccordement sont à charge du propriétaire et doivent être payé par le nu-propriétaire.

Dans le cas de droit d’usage et d’habitation ces frais restent à la charge du propriétaire.

Une participation pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels est rendue possible lorsqu’il apparaît que les participations et redevances sont insuffisantes pour assurer la création, la gestion et l’entretien d’un réseau. Cette participation incombe au bénéficiaire de l’autorisation d’occuper le sol et doit se cumuler avec les autres participations et redevance.

Les équipements publics exceptionnels sont ceux qui sont, en totalité, rendus nécessaires par l’implantation nouvelle de constructions ou installations à usage d’activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales, tels notamment que aménagements de carrefours, création de voies d’accès nouvelles, passages et aménagement de la voirie publique, stations d’épuration, réservoirs d’eau ou autres.

Le montant de la participation ne peut être supérieur au coût de l’équipement en cause.

Le fait générateur de son versement est constitué par la mise en oeuvre du permis de construire, de l’autorisation de lotir ou lorsque cela est spécifié par l’arrêté approuvant le remembrement engagé par une association foncière urbaine.

Les cessions gratuites de terrains relèvent du régime de la participation exigible des constructeurs, lotisseurs et éventuellement des associations foncières urbaines engagées dans des opérations de remembrement. La cession gratuite de terrains peut se cumuler avec l’exigibilité des autres participations et redevances d’urbanisme.

Les cessions gratuites de terrains ont pour objet de transférer à la collectivité territoriale concernée la propriété de terrains nécessaires à l’implantation de certains ouvrages publics.

Ces transferts sont considérés comme des allégements de la charge financière grevant la réalisation des équipements publics attachés à la réalisation des opérations de construction ou de lotissement.

L’usage public des terrains transférés gratuitement est lié exclusivement à la création de voies publiques ou à l’élargissement et au redressement de voies publiques.

La détermination de l’importance des cessions gratuites de terrains se fait dans le cadre fixé par les documents d’urbanisme en vigueur et ne peuvent dépasser les limites fixées dans les procédures opérationnelles utilisées, notamment celles du lotissement, du remembrement et du plan d’aménagement détaillé.

La cession gratuite de terrains n’est possible que pour des projets autorisant ou rendant possible la création de nouveaux bâtiments ou de nouvelles surfaces, à l’exclusion de la modification de façades ou de travaux d’extension inférieur à 20 m² pour les locaux d’habitation et 50 m² pour les locaux commerciaux.

La cession gratuite de terrains n’est pas applicable aux terrains nus, sauf lorsque le terrain est bordé sur la voie publique par un mur de soutènement ou de clôture.

Dans ce cas la cession gratuite doit s’accompagner de la reconstruction du mur par l’organe public bénéficiaire de la cession gratuite du terrain et ne peut dépasser 10 % de la superficie du terrain prévu pour l’implantation des constructions autorisées dans les situations ordinaires et 25 % dans le cas de remembrement

Le fait générateur de la cession gratuite de terrains est le permis de construire, l’autorisation de lotir ou éventuellement l’arrêté de remembrement.

L’autorisation doit préciser, le cas échéant, la superficie des terrains à céder et la valeur de ces terrains déterminée par les services du Domaine.

La cession gratuite ne peut intervenir qu’après le commencement d’exécution des travaux autorisés, les autorisations d’occuper le sol constituant une permission et non une obligation de faire.

La cession gratuite doit être constatée par un acte passé en la forme administrative qui peut être reçu par notaire avant d’être transmis au Conservateur foncier.

Le contentieux qui porte sur le principe de la participation est soumis au tribunal administratif tandis que celui qui est relatif aux modalités de transfert de la propriété est soumis à la juridiction civile.

Art.L.111.1.- L’intégralité du territoire internationalement reconnu de la République de Guinée est le patrimoine commun de la nation.

Art.L.111.2.- L’Etat est garant de la gestion et de l’aménagement de l’espace national. Il est seul à pouvoir fixer les règles de l’occupation et de l’utilisation des sols qui composent cet espace selon les compétences que la Loi donne aux Ministres, gouverneurs et préfets, maires et présidents de CRD.

Art.L.111.3.- Le Code civil et le Code foncier et domanial constituent le fondement du statut du sol et des droits qui s’y rattachent. Selon le Code civil, repris par le Code foncier et domanial, le statut du sol est de trois sortes : la propriété d’un propriétaire privé connu pouvant être une personne physique ou morale, l’Etat ou une Collectivité territoriale ; les biens qui n’ont pas de propriétaire connu et qui, de ce fait, appartiennent à l’Etat ; enfin, les choses n’appartenant à personne mais dont l’usage est commun à tous correspondant au Domaine public. Le Domaine public est inaliénable, insaisissable et imprescriptible.

Art.L.111.4.- L’Etat et ses représentants assurent la protection des milieux naturels et des richesses nationales, la sécurité et la salubrité publiques. A ce titre, les divers Codes approuvés en République de Guinée s’appliquent de plein droit.

Art.L.111.5.- L’Etat et ses représentants déterminent la localisation des équipements publics et font respecter les réserves foncières correspondantes, en particulier en les faisant immatriculer au nom de l’Etat ou des collectivités territoriales.

Art.L.111.6.- L’Etat et ses représentants établissent ou font établir sous leur contrôle les documents d’urbanisme et d’aménagement qui fondent les prévisions d’évolution des besoins en espace des populations en matière de cadre de vie et d’activités économiques.

Art.L.111.7.- Nul ne peut disposer d’une part du territoire national ou y édifier une quelconque construction sans s’être assuré de la légalité de ses actes. Lorsqu’aucun document d’urbanisme n’existe sur un territoire donné, les prescriptions du Code civil, du Code foncier et domaniale et du Code de l’environnement ainsi que le Règlement National d’Urbanisme (RNU) précisé dans le présent Code de l’urbanisme s’appliquent de plein droit. Le non-respect de ce principe fondamental constitue un délit.

Art.L.111.8.- Le Règlement National d’Urbanisme précise les règles qui s’appliquent à tout le territoire, même lorsqu’existent des documents d’urbanisme, sauf pour ce qui concerne la production agricole.

Art.L.121.1.- Les règles générales applicables à l’utilisation du sol, en dehors de la production agricole, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l’implantation et l’architecture des constructions, le mode de clôture et la tenue des propriétés foncières et des constructions, sont déterminées par le Règlement National d’Urbanisme (RNU).

Les règles générales mentionnées ci-dessus s’appliquent dans toute la Guinée et s’imposent à l’intégralité des intervenants publics et privés et aux documents d’aménagement de quelque catégorie qu’ils soient.

Art.L.121.2.- Les lois d’aménagement et d’urbanisme fixent les dispositions nationales ou les dispositions particulières à certaines parties du territoire. C’est le cas du Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT) et des Plans Directeurs d’Aménagement Régionaux (PDAR). Des directives territoriales d’aménagement peuvent fixer, sur certaines parties du territoire, les orientations fondamentales de l’Etat en matière d’aménagement et d’équilibre entre les perspectives de développement, de protection et de mise en valeur des territoires. Elles fixent les principaux objectifs de l’Etat en matière de localisation des grandes infrastructures de transport et des grands équipements, ainsi qu’en matière de préservation des espaces naturels. Ces directives peuvent également préciser pour les territoires concernés les modalités d’application des lois d’aménagement et d’urbanisme, adaptées aux particularités géographiques locales. Le SNAT, les PDAR et les directives territoriales d’aménagement sont élaborées sous la responsabilité de l’Etat et à son initiative.

Les Schémas Directeurs d’Urbanisme et les Plans d’Aménagement Détaillés doivent être compatibles avec le SNAT, les PDAR et les directives territoriales d’aménagement et, en l’absence de ces directives, avec le Code de l’Urbanisme et les divers Codes de la République.

Les Plans d’Aménagement Détaillés et les documents d’urbanisme en tenant lieu doivent être compatibles avec les orientations des Schémas Directeurs d’Urbanisme institués par le présent Code. En l’absence de ces schémas, ils doivent être compatibles avec les directives territoriales d’aménagement et, en l’absence de ces dernières, avec le Règlement National d’Urbanisme qui s’applique dans tous les cas.

Art.L.121.3.- Les prévisions et règles d’urbanisme s’expriment par des Schémas Directeurs d’Urbanisme et par des Plans d’Aménagement Détaillés également nommés SDU et PAD.

Schémas et plans peuvent concerner des communes ou des parties ou ensembles de communes.

Art.L.121.4.- Les dépenses entraînées par les études et par l’établissement des documents d’urbanisme sont prises en charge par l’Etat.

Art.L.121.5.- Les collectivités territoriales et les chambres de commerce et d’industrie sont associées à l’établissement des documents d’urbanisme.

Art.L.121.6.- Il est institué, dans chaque région administrative, un Conseil Régional pour l’Aménagement et l’Urbanisme (CRAU) qui est saisi lors de la révision du Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT), l’élaboration des Plans Directeurs d’Aménagement Régionaux (PDAR) et l’établissement ou la révision des Schémas Directeurs d’Urbanisme localisés dans la région. Dans les préfectures, il est institué un Conseil Préfectoral d’Aménagement et d’Urbanisme (CPAU) qui est saisi lors de l’établissement ou la révision des Schémas Directeurs d’Urbanisme (SDU), des Plans d’Aménagement Dé aillés (PAD) et de tout document d’urbanisme opposable aux tiers élaboré dans la préfecture.

Pour la Ville de Conakry, il existe uniquement un Conseil Régional d’Aménagement et d’Urbanisme (CRAU) présidé par le Gouverneur.

Les CRAU et les CPAU sont composés de personnalités locales qualifiées pour traiter des questions d’aménagement, et des agents représentant les services de l’Etat au niveau administratif considéré.

La Commission foncière de la préfecture intéressée est membre de plein droit du CPAU. Pour Conakry, les Commissions foncières des communes sont représentées au CRAU.

La présidence est assurée par le Gouverneur pour le CRAU et le préfet pour le CPAU.

La mise en place des CRAU et des CPAU se fait par Arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme qui en désigne les membres en concertation avec les collectivités territoriales relayées par les gouverneurs qui assurent la coordination à l’échelle locale.

Art.L.121.7.- Les documents d’urbanisme déterminent les conditions permettant, d’une part, de limiter l’utilisation de l’espace, de préserver les activités agricoles, de protéger les espaces forestiers, les sites et les paysages naturels ou urbains, de prévenir les risques naturels et, d’autre part, de prévoir suffisamment d’espaces constructibles pour les activités économiques et d’intérêt général, ainsi que pour la satisfaction des besoins présents et futurs en matière d’habitat.

Les dispositions du présent article valent loi d’aménagement et d’urbanisme au sens des articles L.111.1 à 111.8 du présent Code.

Art.L.121.8.- Les projets d’aménagement approuvés ainsi que les plans d’urbanisme approuvés avant la publication du présent Code continuent à produire leurs effets jusqu’à leur révision les rendant conformes au Code de l’Urbanisme.

Art.L.121.9.- Le Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT) et les Plans Directeurs d’Aménagement Régionaux (PDAR) sont élaborés par le Ministère chargé de l’Aménagement du Territoire, avec la participation des Ministères techniques concernés.

Art.L.121.10.- Le SNAT et les PDAR fournissent au Gouvernement et aux autorités nationales et régionales la base de leur politique d’aménagement et d’investissement. Ils définissent une vision à long terme au travers de prévisions démographiques, d’une étude de l’équilibre inter-régional en fonction de la répartition des populations, d’une structuration de l’armature urbaine, de la répartition des activités économiques, de la distribution des, structures d’accueil, de la création et de l’amélioration des infrastructures de base, de la protection de l’environnement, entre autres éléments.

Le SNAT et les PDAR fournissent la liste par ordre de priorité des réalisations projetées avec leur calendrier d’exécution et les investissements nécessaires.

Art.L.121.11.- Le SNAT sert de fondement à la coordination entre les niveaux décisionnels (locaux, régionaux, nationaux et transfrontaliers) auxquels il s’impose après qu’il ait été approuvé par les autorités nationales. Il est à la base de la péréquation des moyens financiers alloués aux investissements.

Art.L.121.12.- Les plans directeurs d’aménagement régionaux (PDAR) peuvent s’appliquer aux régions administratives ou aux régions de programmes identifiées par le SNAT selon la volonté exprimée par le Gouvernement qui en prend l’initiative. Les PDAR reprennent en les détaillant au niveau qui leur est propre les données et directives du SNAT auxquels ils se référent.

Art.L.121.13.- Les directives du SNAT, et des PDAR lorsqu’ils existent, doivent servir de référence lors de l’établissement des schémas et plans d’aménagement et d’urbanisme de niveau local, en particulier des Schémas Directeurs d’Urbanisme (SDU).

Art.L.121.14.- Constitue un Projet d’Intérêt National (PIN) au titre du présent Code, tout projet d’ouvrage important présentant un caractère d’utilité publique et répondant aux conditions, suivantes :

• 1° être destiné à la réalisation d’une opération d’aménagement ou d’équipement, au fonctionnement d’un service public, à la protection du patrimoine naturel, à la prévention des risques, à la mise en valeur des ressources naturelles ou à l’aménagement agricole et rural ;
• 2° être clairement et précisément délimité dans l’espace ;
• 3° avoir fait l’objet :
• a) soit d’une délibération ou d’une décision au niveau national (Gouvernement ou Assemblée Nationale) ;
• b) soit d’une inscription dans un des documents de planification prévus par les lois et règlements, approuvé par l’Autorité compétente et ayant fait l’objet d’une publication.
• 4° avoir été publié au Journal Officiel de la République de Guinée.

Ne peuvent constituer des Projets d’Intérêt National, les projets réalisés à l’initiative des collectivités locales ou des particuliers. Cependant, les collectivités locales ont la faculté de proposer au Gouvernement ou à l’Assemblée Nationale la création d’un PIN.

Art.L.121.15.- Une fois adopté et publié suivant les prescriptions de l’article L.121.14, le Projet d’Intérêt National (PIN) s’impose à tout type de document d’aménagement et d’urbanisme existant ou à venir quel que soit son niveau, et à toutes les autorités nationales, locales, personnes publiques ou privées ; ceux-ci devant respecter les dispositions nécessaires à la mise en œuvre du PIN.

Art.L.121.16.- En l’absence tout début de réalisation, un Projet d’Intérêt National ne peut être considéré comme abandonné tant que les autorités nationales n’en ont pas formellement décidé ainsi, la décision étant obligatoirement publiée au Journal Officiel de la République.

Art.L.121.17.- Le non-respect de ces dispositions, en particulier pour ce qui concerne l’intégrité du terrain affecté au PIN, aussi bien pour les particuliers que pour les responsables locaux, est puni d’une amende de 1 à 10 millions de FG et d’une peine de prison de 1 mois à 1 an, ou de l’une des deux peines seulement.

Art.L.122.1.- Toute personne qui effectue, à la demande et pour le compte de l’Etat, les études nécessaires à la préparation de documents d’urbanisme est tenue au secret professionnel. Les infractions sont passibles d’une peine d’emprisonnement de 1 à 6 mois et d’une amende comprise entre 100.000 et 1 million de FG ou de l’une des deux peines.

Art.L.122.2.- Les infractions aux dispositions concernant les Projets d’Intérêt National ou les servitudes d’utilité publique (articles L.121.14 et R.124.2) dans les territoires faisant l’objet d’un Schéma Directeur d’Urbanisme, d’un Plan d’Aménagement Détaillé rendu public ou approuvé ou d’un document en tenant lieu ou d’un décret ou arrêté de délimitation d’un Projet d’Intérêt National ou d’une servitude d’utilité publique, constituent des délits et sont punies d’une amende de 1 à 10 millions de FG et d’une peine de prison de 1 mois à 1 an, ou de l’une ou l’autre de ces peines.

Art.L.122.3.- Les infractions aux dispositions de l’article L.121.14 sont constatées par la police, la gendarmerie, ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat commis à cet effet par le Ministre chargé de l’urbanisme ou toute autorité dont ils relèvent. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire.

Art L.211.1.- Les bénéficiaires des travaux irréguliers ou non conformes sont soumis à une amende de 100.000 à 1.000.000 FG perçue au profit de la collectivité territoriale dans laquelle se situe l’ouvrage.

Art.L.211.2.- En cas de continuation des travaux nonobstant l’ordre d’arrêt, ou de démolition, le tribunal du ressort saisi par les services compétents du Ministère chargé de l’Urbanisme, peut prononcer une amende de 500.000 à 1.000.000 FG et un emprisonnement de quinze jours à trois mois, ou l’une de ces deux peines seulement, contre les personnes responsables de l’infraction.

Par ailleurs, tout retard au-delà du délai d’exécution mentionné à l’Art.R.232.5 peut donner lieu à l’application d’une astreinte de 5.000 FG à 50.000 FG par jour qui court à partir de l’expiration du délai jusqu’au jour où l’ordre a été complètement exécuté. Les peines prévues peuvent être prononcées coutre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les ingénieurs, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux.