Loi n° 017/98 du 13 juillet 1998 adoptant et promulguant la loi portant Code de l’Urbanisme de la République de Guinée

L’État et les communes peuvent instituer par délibération un droit de préemption sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation futures couvertes par un plan d’aménagement.

Ce droit de préemption est ouvert à la commune. Le conseil municipal peut décider de le supprimer puis de le rétablir.

Lorsque la commune est liée à un établissement publie elle peut lui déléguer tout ou partie de compétence pour préempter.

Le droit de préemption n’est pas applicable, sauf délibération motivée de la communie à l’aliénation d’un immeuble bâti pendant la période de dix ans à compter de son achèvement.

Tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire Conservateur Foncier.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par le tribunal compétent dans le lieu de la juridiction ou par la chambre spécialisée du tribunal lorsque celle-ci existe.

En cas d’acquisition, le titulaire du droit de préemption devra régler le prix au plus tard six mois après la décision définitive de la juridiction. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu au premier alinéa, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration.

En cas d’absence de paiement ou, s’il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l’expiration du délai prévu au troisième alinéa, le bien est, sur leur demande, rétrocédé à l’ancien propriétaire ou à ses ayants cause universels ou à titre universel qui en reprennent la libre disposition. Dans le cas où le transfert de propriété n’a pas été constaté par un acte notarié ou authentique en la forme administrative, la rétrocession s’opère par acte sous seing privé.

Sont soumis au droit de préemption institué par les dispositions précédentes tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés volontairement, à titre onéreux sous quelque forme que ce soit.

Sont également soumises à ce droit de préemption les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des indivisaires, ainsi que les cessions de droits proportionnels ou tantièmes contre remise de locaux à construire.

Toute aliénation visée à l’article L.312-1 est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune et au Service des Domaines où se trouve situé le bien.

Cette déclaration, dont le maire transmet copie au Directeur de la Conservation Foncière, comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou en cas d’adjudication l’estimation du bien ou sa mise à prix.

Lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d’estimation de cette contrepartie. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété.

A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par le tribunal compétent dans le lieu de la juridiction ou par la chambre spécialisée du tribunal lorsque celle-ci existe.

Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Cependant les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à un an avant la publication de l’acte définissant le périmètre de préemption ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif.

Simultanément à la saisine du tribunal, la Commission Foncière, telle qu’elle est constituée et fonctionne selon les articles 49, 50, 51, 52, 53 et 67 du Code foncier et domanial pris par ordonnance le 30 mars 1992 est saisie, à la demande des autorités administratives, pour avis.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L.311-2 et L.312-3, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur des services fonciers.

La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation proposée par le Service des Domaines.

A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

La libération des fonds consignés en application du premier alinéa ne peut être effectuée que lorsque le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption ou après le transfert de propriété.

A défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après la décision juridictionnelle devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Lorsque le titulaire du droit de préemption a notifié au propriétaire sa décision d’exercer ce droit ou son intention d’acquérir, le propriétaire est tenu d’informer les locataires, les preneurs ou occupants de bonne foi et de les faire connaître à ce titulaire.

Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les preneurs, locataires ou tous occupants ne peuvent s’opposer à l’exécution de travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux.

Si l’exécution des travaux l’exige, ils sont tenus d’évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau-propriétaire du bien est alors tenu aux obligations de relogement et d’indemnisation s’exerçant comme en matière d’expropriation.

Nonobstant toutes dispositions contraires, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de réaliser le bail. Celui-ci est tenu de leur verser les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, notamment celles qui peuvent leur être dues à raison des améliorations qu’ils ont apportées au fonds loué.

En cas de litige, ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés en vue de la réalisation dans l’intérêt général des actions ou opérations d’aménagement urbain.

Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé.

Si le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins un bien acquis depuis moins de dix ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à litre universel et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation conformément aux règles mentionnées par l’article 312-3.

A défaut d’accord amiable dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l’acquisition.

En cas de non-respect des obligations définies au deuxième alinéa ci-dessus, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel, ou la personne qui avait l’intention d’acquérir saisissent le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption.

L’action en dommages-intérêts se prescrit par cinq ans à compter de la mention de l’affectation ou de l’aliénation du bien au registre institué en application de l’article.

La commune ouvre, dès institution ou création sur son territoire d’un droit de préemption un registre dans lequel sont inscrites toutes les acquisitions réalisées par exercice ou par délégation de ce droit, ainsi que l’utilisation effective des biens ainsi acquis.

Toute personne peut consulter ce registre et obtenir un extrait.

En cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption, le prix du bien devra être réglé par le titulaire du droit de préemption dans les six mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou d’adjudication.

En l’absence de consignation ou s’il y a obstacle au paiement de la somme due à l’expiration du délai prévu à l’alinéa précédent, le titulaire du droit de préemption est terni sur demande de l’ancien propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis par voie de préemption.

Dans le cas où le transfert de propriété n’est pas réitéré par acte notarié ou par acte authentique en la forme administrative dans le délai imparti pour le paiement ou la consignation, la rétrocession visée à l’alinéa précédent s’opère par acte sous seing privé.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement.

L’ancien propriétaire d’un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu’au paiement intégral du prix.

Il ne peut être porté atteinte au droit de propriété que lorsque l’intérêt général l’exige. Cette atteinte peut consister en une expropriation pour cause d’utilité publique, en une réglementation du droit de propriété dans un but d’urbanisme, d’aménagement rural, de recherche ou d’exploitation minière, de sauvegarde de l’environnement et en l’édictions de servitudes d’utilité publique.

L’expropriation d’immeubles, en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers pour cause d’utilité publique s’opère, à défaut d’accord amiable, par décision de justice et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’expropriation ne peut être prononcée qu’autant que l’utilité publique a été déclarée dans les formes prescrites ci-après. A défaut d’accord amiable, le transfert de propriété et la fixation du montant de l’indemnité qui le conditionne relèvent de la compétence du juge.

L’utilité publique est déclarée, après enquête publique :

• a) soit par décret ;
• b) soit expressément, dans l’acte déclaratif d’utilité publique qui autorise les travaux d’intérêt publique projetés tels que notamment construction de routes, de chemin de fer, opérations d’aménagement et d’urbanisme, aménagement de forces hydrauliques et distribution d’énergie, travaux de protection de l’environnement.

Le décret ou l’acte déclaratif de l’utilité publique désigne les propriétés atteintes. Il précise le délai pendant lequel l’expropriation devra être réalisée. Ce délai ne peut être supérieur à trois ans. Toutefois, ce délai est porté à cinq ans pour les opérations prévues aux projets d’aménagement et d’urbanisme.

Dès la publication du décret ou de l’acte déclaratif de l’utilité publique, le Ministre chargé du domaine détermine, par arrêté, la liste des parcelles ou les droits réels immobiliers à exproprier, si cette liste ne résulte pas de la déclaration d’utilité publique. Cet arrêté constitue l’acte de cessibilité.

Le décret déclaratif d’utilité publique ou l’arrêté de cessibilité doivent être précédés d’une enquête parcellaire. Ils sont notifiés sans délai, par l’autorité administrative compétente, aux propriétaires intéressés ainsi qu’aux occupants et usagers notaires. Le décret ou l’arrêté sont publiés au Journal Officiel de la République de Guinée.

Dans le délai de deux mois à compter des notifications visées à l’article précédent, les propriétaires des immeubles faisant l’objet de la procédure d’expropriation doivent transmettre à l’autorité administrative compétente les noms des locataires ainsi que les noms de tous les détenteurs de droits réels sur les immeubles en question.

A défaut de communication de ces informations, le propriétaire est seul responsable du paiement des éventuelles indemnités d’expropriation dues à ces derniers. A peine de déchéance de leurs droits, tous les autres intéressés sont tenus de se faire connaître dans le même délai.

A partir de l’inscription de l’arrêté de cessibilité au plan fonder et au livre foncier, lorsqu’il existe, aucune modification de nature à augmenter leur valeur ne peut être apportée aux immeubles visés par ledit arrêté.

Les opérations intéressant la défense nationale peuvent être déclarées d’utilité publique sans enquête préalable, par décret.

Le transfert de propriété des immeubles ou des droits réels immobiliers est opéré soit par voie d’accord amiable, soit par ordonnance du juge compétent.

L’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve du paiement ou de la consignation de l’indemnité. Elle éteint par elle même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

Il en est de même de cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et lorsqu’une décision de justice donne acte des cessions amiables antérieures.

Les droits des créanciers régulièrement inscrits sur les immeubles expropriés sont reportés sur l’indemnité, compte tenu du rang de préférence qui leur est reconnu par les textes qui les régissent.

Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu, dans le délai fixé à l’article L.322-1 de la présente Loi, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de dix ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique.

Passé le délai de deux mois fixé par l’article L.322-4 et au plus tard avant l’expiration d’un nouveau délai de trois mois, l’expropriant notifie aux intéressés le montant de l’indemnité proposée, les invite à faire connaître le montant de l’indemnité demandée et à comparaître devant la commission foncière pour s’entendre à l’amiable sur le montant de l’indemnité.

La commission foncière constate ou cherche à réaliser l’accord des parties sur le montant des indemnités. Un procès-verbal de cet accord est dressé et signé par le président et par chacun des membres de la commission ainsi que par les parties.

A défaut d’accord, l’indemnité d’expropriation est fixée par le tribunal de la situation des lieux. Le tribunal est saisi par simple lettre par la partie la plus diligente.

Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Elles sont fixées d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation et en tenant compte de leur valeur à cette date et éventuellement de la plus-value ou de la moins-value qui résulte, pour la partie de l’immeuble non expropriée, de l’exécution de l’ouvrage projetée.

L’expertise doit être ordonnée si elle est demandée par une des parties et être conduite par un membre délégué du Service des Domaines et par deux experts agréés et désignés par le tribunal.

Le propriétaire d’un immeuble frappé en partie peut exiger de l’autorité publique l’acquisition totale par une demande adressée au président du tribunal ayant prononcé l’ordonnance d’expropriation et notifiée à la personne publique concernée.

Dès la signature du procès-verbal entre la commission foncière et l’exproprié ou dès le jugement fixant l’indemnité d’expropriation, l’indemnité doit être versée à l’intéressé.

Si l’indemnité n’est pas acquittée ou consignée dans les six mois à partir du procès-verbal ou du jugement, un intérêt au taux de refinancement préférentiel de la Banque centrale court de plein droit, sous réserve de la possibilité pour l’exproprié de demander qu’il soit à nouveau statué sur l’indemnité.

L’ordonnance d’expropriation ne peut être attaquée que par la voie d’un pourvoi en cassation et seulement pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme. Le pourvoi est formé par déclaration au greffe du tribunal et notifié à la partie adverse dans les délais fixés au Code de procédure civile, le tout à peine de déchéance.

Lorsqu’il est nécessaire de procéder d’urgence à la réalisation d’un projet, un décret pris après enquête et avis de la commission foncière déclare l’opération d’utilité publique et urgente, désigne les immeubles nécessaires à sa réalisation et donne au maître d’ouvrage l’autorisation de prendre possession de ces immeubles.

La prise de possession ne peut avoir lieu qu’après notification du décret aux propriétaires et aux autres titulaires de droits et paiement au droit d’une provision.

En cas d’échec de la tentative de conciliation, les ayants droit sont assignés, dans le mois suivant, devant le juge des expropriations.

Le tribunal peut soit fixer le montant des indemnités, soit fixer le montant des indemnités provisionnelles et autoriser la prise de possession moyennant le paiement ou la consignation des indemnités fixées.

La décision fixant le montant des indemnités provisionnelles ne peut être attaquée que par la voie du pourvoi en cassation.

Il est procédé à la fixation des indemnités définitives dans le délai d’un mois à compter du jour du jugement fixant les indemnités provisionnelles.

Tout terrain urbain portant des constructions impropres à l’habitation dans les conditions normales d’hygiènes, de sécurité et de salubrité peut faire l’objet d’une procédure d’expropriation au profit de l’État ou d’une collectivité territoriale.

La procédure d’expropriation a pour objet de permettre la réalisation d’opérations d’aménagements urbains ou de mise en conformité avec les normes d’hygiène, de sécurité et de salubrité des immeubles expropriés.

La procédure d’urgence prévue aux articles 326-1 et suivants du présent Code s’applique.

Les immeubles visés à l’article L.327-1 peuvent être cédés à des tiers pour la réalisation des buts visés à l’article L.327-2 et après habilitation de ces tiers en conformité avec ces buts.

Art.L.328.1.- En plus des emplacements réservés par les plans d’urbanisme pour des actions d’intérêt public, l’Etat et les autres collectivités publiques sont habilités à acquérir des immeubles pour constituer des réserves foncières.

Art.L.328.2.- Les réserves foncières sc constituent par voie d’acquisitions amiables, pat la préemption ou par l’expropriation pour cause d’utilité publique. S’il existe un schéma directeur d’urbanisme, il ne peut y avoir d’acquisitions que pour ses objectifs.

Art.L.328.3.- Le réserves foncières sont appelées à répondre à des besoins d’urbanisme : extension des agglomérations, rénovation urbaine et tous autres objectifs fixés par les plans d’urbanisme.

Art.L.328.4.- L’Etat ou tout autre collectivité publique qui fait l’acquisition d’une réserve foncière doit en assurer la gestion en bon père de famille. Avant leur utilisation définitive, les immeubles acquis pour la constitution de réserves foncières ne peuvent faire l’objet d’aucune cession en pleine propriété en dehors des cessions que les personnes publiques pourraient se consentir entre elles et celles faites en vue de la réalisation d’opérations pour lesquelles la réserve a été constituée.

Art.L.328.5.- Les immeubles ne peuvent faire l’objet que de concession temporaire qui ne confèrent au preneur aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsque l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive.

Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations définis ci-dessous. Peuvent faire l’objet d’une association foncière urbaine :

• a) le remembrement de parcelles, la réorganisation parcellaire et la modification qui leur est liée de l’assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées ainsi que la réalisation des travaux d’équipement et d’aménagement nécessaires ;
• b) le groupement de parcelles en vue d’en confier l’usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d’en faire apport ou d’en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d’aménagement ;
• c) la construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement et garages enterrés ou non, réseaux divers, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d’agrément.

Chacun des membres de l’association peut choisir d’être payé, en tout ou partie, en l’espèces ou par remise d’un ou plusieurs immeubles ou fractions d’immeuble lorsque les règles applicables à l’organisme constructeur ou aménageur ne s’y opposent pas.

L’autorité administrative peut autoriser une association foncière urbaine sur la demande de propriétaires intéressés, notamment dans le cadre des quartiers urbains ou, le cas échéant, à l’initiative de la commune ou d’une représentation reconnue d’un quartier urbain par l’autorité administrative, si les conditions suivantes sont remplies :

• a) pour les travaux spécifiés à l’article L.331-1, les deux tiers au moins des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie ont adhéré à l’association ;
• b) pour les travaux spécifiés au 3° de l’article L.331-1, la majorité des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie ont adhéré à l’association ;
• c) une personne publique ou privée prend l’engagement d’acquérir les immeubles dont le propriétaire opterait pour Le délaissement dans les conditions prévues à l’article 332-1 ci-après. Cette condition peut être remplacée par le même engagement pris par l’association foncière urbaine et figurant dans ses statuts.

Par dérogation aux règles de majorité fixées à l’article 331-2, l’autorité administrative peut autoriser une association foncière urbaine de remembrement, à la demande ou avec l’accord de la moitié au moins des propriétaires, lorsque la localisation ou la configuration des parcelles limite de façon importante l’utilisation des droits à construire prévus par les documents d’urbanisme. L’autorité administrative recueille, préalablement à la création de l’association, l’accord de la collectivité territoriale concernée sur l’opération lorsqu’un document d’urbanisme a été approuvé sur le territoire de la commune.

Dans les autres cas, ou si l’association foncière urbaine est située à l’intérieur d’un périmètre « d’opération d’intérêt national » tel qu’il est défini par le présent Code, l’autorité administrative recueille l’avis du conseil municipal.

A défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés ou de constitution d’une association foncière libre ou autorisée, l’autorité administrative peut constituer d’office une association foncière urbaine :

a) Pour le remembrement de parcelles :

Lorsque, par application des règles d’urbanisme, l’implantation et le volume des constructions doivent respecter une discipline spéciale dont la disposition actuelle des parcelles compromettrait ou empêcherait la réalisation ;

Ou lorsqu’il est équitable de répartir sur un ensemble propriétés la charge des prélèvements de terrains opérés par voie de cession ou d’expropriation au profit des emprises publiques, ainsi que la charge des servitudes attachées à la présence des ouvrages construits sur ces emprises ;

Ou lorsqu’il convient de procéder à des modifications de limites de lots dans un lotissement à la suite de l’application des dispositions en vigueur.

b) Pour l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif dans les ensembles immobiliers que ceux-ci aient été aménagés à l’initiative privée ou à l’initiative publique, lorsque le défaut d’entretien ou de gestion de ces ouvrages peut avoir des conséquences nuisibles à l’intérêt public ainsi que pour la construction d’ouvrages d’intérêt collectif à l’exécution desquels l’autorité compétente aurait subordonné la modification d’un lotissement par application des textes en vigueur.

c) Pour la restauration de bâtiments présentant un caractère historique et culturel lorsqu’il s’agit de parties d’immeubles visibles de l’extérieur.

d) Afin de faire participer à la réparation du dommage direct, matériel et certain que peuvent supporter les propriétaires de parcelles frappées de servitudes non aedificandi édictées dans le but de réserver une vue, les propriétaires de parcelles qui bénéficient directement de cette servitude. Dans ce cas, la commune est de droit membre de l’association.

Les propriétaires d’immeubles compris dans le périmètre d’une association foncière urbaine autorisée n’ayant pas adhéré à l’association peuvent dans le délai de trois mois à partir de la publication de la décision administrative autorisant l’association, délaisser ces immeubles moyennant indemnité. A défaut d’accord amiable, l’indemnité est fixée comme en matière d’expropriation.

Lorsque l’association a pour objet le groupement de parcelles, il est en outre possible à tous les propriétaires d’immeubles compris dans le périmètre syndical de délaisser, moyennant indemnité, leurs propriétés ou leurs quotes-parts de propriété sur les parcelles groupées, dans le délai d’un mois à partir de la publication de l’arrêté de l’autorité administrative. A défaut d’accord amiable, l’indemnité est fixée comme en matière d’expropriation.

Les droits des créanciers régulièrement inscrits sur l’immeuble délaissé, soit avant la publication au bureau des hypothèques de l’acte de délaissement, soit postérieurement à ladite publication en ce qui concerne les privilèges conservés suivant les prescriptions du Code civil, sont reportés sur l’indemnité de délaissement, compte tenu du rang de préférence qui leur est reconnu.

Si l’indemnité fixée à l’amiable est inférieure au total des créances pour le recouvrement desquelles il a été pris inscription, les créanciers inscrits peuvent exiger que l’indemnité acceptée par leur débiteur soit soumise au juge.

Le délaissement des biens des absents est valablement opéré par les envoyés en possession provisoire après autorisation du tribunal compétent dans le lieu de la juridiction ou de la chambre spécialisée lorsqu’elle existe, sur simple requête et le ministère public entendu.

Lorsque l’objet de l’association Foncière urbaine autorisée ou constituée d’office porte sur des travaux spécifiés à l’article L.331-1, l’association :

a) Détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le remembrement nécessite soit la destruction, soit le changement de l’usage éventuellement après réparation, aménagement ou transformation.

L’acte amiable portant cession d’un bâtiment ou d’un ouvrage à l’association produit les mêmes effets que l’acte de cession amiable en matière d’expropriation en ce qui concerne l’extinction des droits réels et personnels ; à défaut d’accord amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou ouvrages font l’objet d’une expropriation ;

b) Etablit le projet de remembrement et en saisit l’autorité administrative qui, après avoir vérifié sa compatibilité avec la réglementation de l’urbanisme, le soumet à une enquête publique.

Après enquête publique soumise à l’appréciation du juge de l’expropriation, l’autorité administrative prononce les transferts et attributions de propriété.

L’acte de l’autorité administrative impose, en tant que de besoin, des prescriptions propres à l’opération, en complément de la réglementation d’urbanisme applicable à la zone considérée. Ces prescriptions font partie du dossier soumis à l’enquête.

L’arrêté de l’autorité administrative éteint par lui-même et à sa date, pour les immeubles qu’il concerne, les servitudes ainsi que les droits réels conférés aux preneurs par les baux à construction et les baux emphytéotiques, moyennant indemnité due par l’association foncière urbaine et fixée, à défaut d’accord amiable, comme en matière d’expropriation. Cet arrêté produit les mêmes effets à l’égard des autres droits réels.

Toutefois, ces droits peuvent être reportés sur les immeubles ou droits indivis de propriété après remembrement et conservent l’ordre qu’ils avaient sur les immeubles qu’ils grevaient antérieurement à condition que leur publicité soit renouvelée dans les formes et délais qui seront fixés par décret ; ils s’exercent éventuellement sur les soultes.

L’arrêté de l’autorité administrative met fin dans les mêmes conditions aux contrats de louage dont ces immeubles étaient l’objet. L’association foncière urbaine devra au preneur une indemnité calculée comme en matière d’expropriation à moins qu’elle préfère lui offrir le bail d’un local équivalent à celui dont la jouissance lui a été retiré. En ce qui concerne les baux d’habitation ou professionnels quelle que soit la nature du titre d’occupation, le droit au relogement est exercé comme en matière d’expropriation.

La juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives à l’évaluation des parcelles remembrées est celle instituée par les textes qui régissent le régime de l’expropriation. Elle statue aussi sur les contestations soulevées à l’occasion du remembrement et afférentes aux privilèges, hypothèques et autres droits réels.

L’avis de la commission prévue ci-dessus et la décision motivée prise, consécutivement à cet avis, par l’organe compétent de l’association foncière urbaine sont notifiés aux intéressés qui disposent d’un délai de deux mois pour saisir la juridiction.

Faute d’avoir saisi la juridiction dans ce délai, les intéressés sont réputés avoir accepté l’évaluation des parcelles remembrées et avoir renoncé à toutes contestations relatives aux privilèges, hypothèques et autres droits réels.

La notification susvisée doit, à peine de nullité, contenir l’indication du délai et reproduire, en caractères apparents, les dispositions de l’alinéa précédent.

L’autorité administrative recueille, préalablement à l’approbation du plan de remembrement, l’accord du conseil municipal sur celui-ci ainsi que sur les prescriptions d’urbanisme propres à l’opération, lorsqu’un plan d’occupation des sols a été approuvé sur le territoire de la commune. Dans les autres cas, ou si l’association est située à l’intérieur d’un périmètre d’opération d’intérêt national, l’autorité administrative recueille l’avis du conseil municipal.

Lorsque l’objet de l’association foncière autorisée porte sur des travaux spécifiés à l’article L.331-1, l’association :

• a) détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le groupement de parcelles nécessite soit la destruction, soit le changement de l’usage, éventuellement après réparation, aménagement ou transformation. L’acte amiable portant cession d’un bâtiment ou d’un ouvrage à l’association foncière urbaine produit les mêmes effets que l’acte de cession amiable en matière d’expropriation en ce qui concerne l’extinction des droits réels et personnels ; à défaut d’accord amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou ouvrages font l’objet d’une expropriation ;
• b) établit, selon le cas, le projet de contrat de bail à construction, le projet d’acte d’apport ou le projet d’acte de vente des parcelles groupées.

Le contrat de bail, l’acte d’apport ou l’acte de vente ne peut être passé que si l’autorité administrative a constaté, par arrêté, que le projet est compatible avec la réglementation de l’urbanisme et que les formalités prévues par le présent code ont été régulièrement accomplies.

Lorsque l’objet de l’association foncière urbaine autorisée ou constituée d’office porte sur des travaux de conservation, restauration et mise en valeur de sites urbains à caractère historique et culturel l’association décide, s’il y a lieu, la destruction des constructions qui serait nécessaire à l’intérieur du périmètre de l’association ; à défaut d’accord amiable, les indemnités dues aux propriétaires, locataires ou occupants de ces constructions sont fixées comme en matière d’expropriation.

Lors de la mutation à titre onéreux d’un bien compris dans une association foncière urbaine, avis de la mutation doit être donné, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Des décrets fixent, en tant que de besoin, les modalités d’application de la présente section, notamment les conditions dans lesquelles l’assistance technique de l’État, des collectivités territoriales, des établissements publics ou des personnes privées physiques ou morales pourra être apportée aux association foncières urbaines, les garanties auxquelles pourront être subordonnées, les opérations prévues à l’article L.331-1 ainsi que les formalités de publicité, en particulier au fichier immobilier, auxquelles seront soumis les actes concernant ces associations et les immeubles qui se trouvent inclus dans leur superficie.

Le remembrement urbain est institué sus un périmètre défini par accord entre l’État, la Région, la Préfecture et la Commune concernées. Le remembrement urbain a pour objet de permettre :

• a) l’échange de parcelles bâties ou non bâties et quelles que soient leur vocation, leur utilisation et leur constructibilité ;
• b) la modification corrélative des droits de propriété des charges et des servitudes attachées ;
• c) la réalisation des travaux d’équipement et d’aménagement nécessaires.

Le remembrement urbain peut être à l’origine d’un regroupement de parcelles en vue d’en conférer l’usage à un tiers. Les parcelles remembrées peuvent :

• a) être vendues à un établissement public,
• b) cédées à une société de construction ou d’aménagement,
• c) données à bail emphytéotique.

Les propriétaires, qui individuellement n’auraient tiré qu’un faible parti de leurs parcelles, peuvent être payés, en tout ou partie, en espèce, par dation, remise de titres ou de fractions d’immeubles.

Le remembrement urbain est le fait d’un établissement public administratif. Cet établissement est doté de prérogatives de puissance publique telles que :

• a) le droit d’établir et de percevoir des taxes syndicales, assimilées aux contributions directes et perçues par voie de rôle ;
• b) le caractère de travaux publics des travaux engagés dans le cadre du remembrement ;
• c) le bénéfice de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
• e) l’absence de voie d’exécution forcée contre l’établissement.

Le Gouverneur ou le Ministre ou l’autorité déléguée exerce un contrôle sur les études préalables, l’organisation des travaux, le fonctionnement des travaux et l’exécution des travaux.

Le remembrement urbain peut être mené dans le cadre d’associations foncières libres. Il s’agit de personnes morales de droit privé qui réunissent librement et par consentement unanime tous les propriétaires des terrains concernés. L’intervention de l’administration n’a pas à être sollicitée et ces associations ne sont pas assujetties à la tutelle de l’administration publique.

L’acte constitutif des associations foncières urbaines libres, ainsi que les actes constatant les adhésions ultérieures de propriétaires sont enregistrés et publiés régulièrement.

Le remembrement urbain peut être mené dans le cadre d’associations foncières autorisées. Ces associations sont constituées par le Ministre ou l’autorité déléguée sous la condition alternative :

• a) soit à la demande de la double majorité associée des propriétaires en nombre et des propriétaires en superficie de propriété ;
• b) soit à l’initiative de l’État, de la Région, de la Préfecture ou de la Commune concernées.

Le remembrement urbain peut être mené dans le cadre d’associations foncières forcées. Le Ministre ou l’autorité déléguée peuvent constituer par voie d’autorité une association foncière urbaine forcée dans les quatre situations :

• a) du remembrement de parcelles ;
• b) de l’entretien et de la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif ;
• c) de la restauration et de la préservation d’ouvrages ou de sites ;
• d) de la participation à la réparation ou aux conditions de supports des conséquences matérielles, directes et certaines de servitudes d’utilité publique édictées dans le but de favoriser la protection ou la mise valeur d’un élément de l’intérêt collectif.

Les propriétaires d’immeubles compris dans le périmètre d’une association foncière forcée sont obligatoirement membres de l’association et ne peuvent s’en dissocier on disposer du droit de délaissement.

Les associations foncières urbaines prennent fin soit par dissolution prononcée par le Préfet ou le Gouverneur, soit lorsque leur objet est atteint dans les conditions attachées à leur statut.