Loi n° 017/98 du 13 juillet 1998 adoptant et promulguant la loi portant Code de l’Urbanisme de la République de Guinée

Est adoptée et promulguée la Loi Portant Code de l’Urbanisme de la République de Guinée.

La présente Loi sera enregistrée, publiée au Journal Officiel de la République et exécutée comme Loi de l’Etat.

Liste des sigles

• CPAU : Conseil Préfectoral pour l’Aménagement et l’Urbanisme
• CRAU : Conseil Régional pour l’Aménagement et l’Urbanisme
• PAD : Plan d’Aménagement Détaillé
• PIN : Projet d’Intérêt National
• PDAR : Plan Directeur d’Aménagement Régional
• RNU : Règlement National d’Urbanisme
• SNAT : Schéma National d’Aménagement du Territoire
• SDU : Schéma Directeur d’Urbanisme

Art.R.111.1.- Le Ministère chargé de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire et de l’habitat a pour mission la conception, l’élaboration et la mise en pratique de la politique du Gouvernement dans les domaines de l’urbanisme et de l’habitat. En matière d’urbanisme, le Ministre est chargé :

• a) d’élaborer et de contrôler la législation et la réglementation en matière d’urbanisme, de construction et d’habitat ;
• b) de concevoir, d’élaborer et de réaliser le Schéma National d’Aménagement du Territoire, les schémas régionaux, les schémas directeurs d’urbanisme, les plans d’aménagement détaillés et les plans de lotissement ;
• c) de planifier et de programmer les investissements dans les secteurs de l’urbanisme et de l’habitat ;
• d) d’élaborer la législation et la réglementation relatives à la gestion foncière et des domaines et d’en contrôler l’application ;
• e) de gérer les domaines publics et privés de l’Etat ;
• f) d’assister les collectivités territoriales pour l’application des textes légaux et pour la mise en pratique de la politique d’urbanisme inscrite dans les documents adoptés et rendus publics.

Art.R.111.2.- Les services déconcentrés des directions techniques du Ministère chargé de l’urbanisme dans les régions, préfectures et communes assurent la représentation locale du Ministère pour ce qui touche à ses missions.

Art.R.111.3.- Les gouverneurs, préfets, maires et présidents de CRD ont pour mission, selon leurs compétences, de vérifier la légalité des actes ainsi que les occupations de fait ou l’utilisation du territoire qu’ils administrent suivant les termes des articles L.111.4 à 111.7 de la partie législative. Ils saisissent les services déconcentrés du Ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat s’ils jugent nécessaire l’élaboration ou la révision d’un document d’urbanisme ou d’aménagement ou s’ils ont connaissance d’un problème lié à l’occupation de l’espace national, sauf pour ce qui concerne l’aménagement rural pour lequel les services compétents sont ceux du Ministère de l’Agriculture. En plus des services déconcentrés de l’Etat, les gouverneurs ont dans leur ressort de compétence l’application du Code foncier et domanial et du Code de l’urbanisme sur le territoire des régions qu’ils administrent.

Art.R.112.1.- Les règles et prescriptions qui s’appliquent en matière d’urbanisme sont de trois ordres :

• a) les règles générales qui s’imposent impérativement à tous, à savoir, aux services de l’Etat, aux collectivités locales et aux personnes physiques ou morales ;
• b) les prescriptions, plans et règlements qui représentent les guides de l’action de la puissance publique et qui sont opposables aux tiers au travers de plans ou règlements spécifiques ;
• c) les règles individuelles qui limitent l’exercice du droit de propriété dans ses deux attributs : celle de l’usus, le propriétaire étant soumis à des règles d’urbanisme qui ne lui permettent pas de faire tout ce qu’il veut ; celle de l’abusus, la puissance publique pouvant l’exproprier ou exercer son droit de préemption au moment de la mise en vente.

Art.R.112.2.- L’Etat a vocation à intervenir dans ce qui touche à l’utilisation du territoire national. A ce titre, les règles s’appliquent de deux manières différentes :

• a) les règles permanentes imposées à tous en référence au principe rappelé à l’article L.111.1 de la partie législative ;
• b) les règles choisies et mises au point dans les documents d’urbanisme suivant une procédure menée à l’échelle de la région ou de la préfecture.

Art.R.112.3.- Les décisions que l’Administration est appelée à prendre concernant la propriété privée doivent être motivées conformément aux lois et règlements. Les personnes physiques ou morales concernées par ces décisions sont informées dans les formes et les délais prescrits.

Art.R.121.1.- Aucune construction ne peut être élevée en bordure d’une voie publique sans être conforme à l’alignement et au nivellement. La même obligation s’impose aux riverains des chemins de fer. Les documents d’urbanisme précisent les alignements, servitudes de reculement, et nivellement par des plans d’alignement et de nivellement.

Que de tels plans existent ou non, celui qui est le responsable de la construction doit prendre l’initiative de s’assurer auprès de l’Administration compétente de la position de l’alignement et du nivellement pour la voie concernée, faute de quoi, la construction ne respectant pas l’alignement sera démolie sans indemnité et aux frais du contrevenant.

Art.R.121.2.- Toute construction en saillie empiétant sur la voie publique, sans délivrance d’une permission spéciale, est interdite. Les parties construites en saillie, en infraction de cette disposition, seront démolies aux frais des contrevenants.

Art.R.121.3.- Il est interdit de construire sur des terrains marécageux, insalubres ou dont l’assainissement n’est pas satisfaisant, ainsi que ceux qui sont instables ou menacés d’érosion, d’éboulement ou de glissement.

L’Administration pourra imposer que l’assainissement, la stabilité et la solidité des terrains soient, avant toute utilisation, étudiés et réalisés.

Elle pourra également exiger s’il y a lieu, que les propriétaires concernés se groupent en association syndicale afin de réaliser ces travaux en commun selon un projet d’ensemble.

Art.R.121.4.- Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales.

Art.R.121.5.- Pour être constructibles, les parcelles devront être de forme et de dimensions convenables ; il faut en particulier :

• qu’il soit possible d’y inscrire un quadrilatère d’une superficie de 70 m² au moins dont le plus petit côté ne peut être inférieur à 7 m ;
• que la longueur de la ligne séparative de fond ne soit pas inférieure à 10 m à partir de l’alignement, cette ligne ne pouvant faire un angle inférieur à 60° avec ce dernier ;
• qu’elle ait une façade sur rue d’au moins 7 m.

La surface minimum des parcelles est par ailleurs imposée selon les zones dans les documents d’urbanisme.

Dans les zones où les morcellements sont autorisés, ces derniers ne pourront être réalisés qu’à la condition d’être conformes aux dispositions du présent article.

Art.R.121.6.- Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Art.R.121.7.- Les normes de construction des parcs de stationnement dans les immeubles de toute nature sont fixées par décret.

Les Plans d’Aménagement Détaillés précisent, le cas échéant, les modalités d’application de ce règlement.

Art.R.121.8.- Il ne peut être édifié de construction destinée à l’habitation si elle doit être édifiée à moins de :

• quarante mètres de part et d’autre de l’axe d’une autoroute ;
• vingt-cinq mètres de part et d’autre de l’axe des grands itinéraires de transport tels que routes nationales, voiries primaires ou lignes de chemin de fer.

Ces dispositions ne s’appliquent pas à l’intérieur des parties agglomérées des villes et villages où seule s’applique la règle de l’alignement mentionnée dans les articles R.121.1 et R.121.2 ci-dessus.

Art.R.121.9.- L’alimentation en eau potable et l’assainissement de toute construction à usage d’habitation et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l’agrément, ainsi que l’évacuation, l’épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux caractéristiques des réseaux existants ou en projet.

Art.R.121.10.- Les lotissements et les ensembles d’habitation doivent être desservis par un réseau de distribution d’eau potable raccordé au réseau public du quartier où est établi le lotissement ou l’ensemble d’habitations.

Art.R.121.11.- En l’absence de réseaux publics et sous réserve que l’hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, le réseau de distribution d’eau potable est alimenté par un seul point d’eau ou, en cas d’impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d’eau ; le réseau d’égouts aboutit à un seul dispositif d’épuration et de rejet en milieu naturel ou, en cas d’impossibilité, au plus petit nombre possible de ces dispositifs.

En outre, ces installations collectives sont établies de manière à pouvoir se raccorder ultérieurement aux réseaux publics lorsqu’ils seront réalisés.

Art.R.121.12.- Des dérogations à l’obligation de réaliser des installations collectives de distribution d’eau potable peuvent être accordées lorsque la grande superficie des parcelles ou la faible densité de construction rendent possible l’alimentation individuelle, mais à la condition que la potabilité de l’eau et sa protection contre tout risque de pollution soient considérées comme assurées.

L’assainissement individuel est admis lorsque, en raison de la grande superficie des parcelles ou de la faible densité de construction, ainsi que de la nature géologique du sol et du régime hydraulique des eaux superficielles et souterraines, ce type d’assainissement ne peut présenter aucun inconvénient d’ordre hygiénique.

Art.R.121.13.- En l’absence de réseaux publics d’égouts, l’assainissement individuel que les propriétaires sont amenés à réaliser ne doit présenter aucun inconvénient pour l’hygiène des parcelles privatives et des espaces publics environnants. Le propriétaire de la parcelle où est réalisé l’assainissement individuel demeure dans tous les cas responsable du bon état de fonctionnement du système. Il répond personnellement des inconvénients subis par les voisins ou le public du fait de son installation d’assainissement individuel.

Art.R.121.14.- Les eaux résiduaires industrielles ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et ne peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement.

L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le réseau public d’assainissement, si elle est autorisée, peut être subordonnée à un prétraitement approprié.

Art.R.121.15.- Aucune construction ne peut être entreprise si elle devait contrarier de quelque manière que ce soit la réalisation d’un Projet d’Intérêt National. Le non-respect de cet article est un délit dont l’auteur, outre la démolition à ses frais des constructions illicites, serait puni suivant les termes de l’Art.L.121.17 (Partie Législative).

Art.R.121.16.- Lorsque des bâtiments sont situés sur un terrain appartenant au même propriétaire, la distance entre les façades dont l’une comporte des ouvertures et situées en vis-à-vis doit être au moins égale à la hauteur de la façade la plus élevée, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

Art.R.121.17.- Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d’une voie, sa hauteur ne peut dépasser la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé (règle de prospect et de gabarit).

En cas de non-existence de cet alignement, le prospect sera déterminé en doublant la distance à l’axe de la voirie du bâtiment opposé.

L’implantation de la construction à la limite de l’alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

Art.R.121.18.- A moins que le bâtiment à construire ne soit implanté en limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à deux mètres.

Lorsque la façade dormant sur la limite parcellaire comporte des ouvertures, cette distance sera au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment.

Art.R.121.19.- Aucune construction ne peut être édifiée si elle est de nature, par sa localisation ou sa destination :

• a) à compromettre l’intégrité d’un espace naturel protégé ;
• b) à remettre en cause des périmètres forestiers ou agricoles existants ou projetés, notamment en raison de la valeur agronomique des sols ou des structures agricoles ;
• c) à compromettre la mise en valeur de substances mentionnées dans le Code minier.

Art.R.121.20.- Les Plans d’Aménagement Détaillés et les plans de lotissement pourront prévoir toutes dispositions ayant pour objet de créer des ensembles urbains, qu’il s’agisse simplement d’unité de couleur ou de matériaux, de hauteur, de volume ou de style, ou encore d’ordonnance urbaine.

Ces obligations pourront frapper des alignements de places mi de voies, ou des îlots, groupes d’îlots ou secteurs entiers.

Art.R.121.21.- Le classement de certains sites et monuments pourra être opéré par les autorités compétentes, conformément à la réglementation en vigueur.

Les arrêtés de classement préciseront les règles et servitudes particulières à imposer aux constructions édifiées au voisinage d’un monument ou d’un site classé et les espaces verts classés.

Art.R.121.22.- Les bâtiments, quelle qu’en soit la destination, les terrains, les clôtures et plantations visibles de la voie publique doivent être aménagés et entretenus de telle manière que la propreté et le caractère du paysage ne s’en trouve pas altéré.

Il sera décidé périodiquement des opérations obligatoires de restauration et d’entretien, conformément à la réglementation spécifique en vigueur.

Les parties des propriétés accessibles au public, les marges de reculement traitées en trottoirs notamment, doivent être établies et entretenues comme les espaces libres publics de même nature.

Art.R.121.23.- Les constructions doivent être édifiées de manière à respecter les arbres existants dans la mesure où ils ne compromettent pas la sécurité des constructions. Les cahiers des charges préciseront des densités minimales de plantation. Les parcs de stationnement à l’air libre doivent être pourvus d’arbres en nombre suffisant pour assurer un ombrage satisfaisant et pour constituer un facteur d’agrément.

Art.R.121.24.- Les panneaux publicitaires doivent satisfaire aux règles fixées par décret portant règlement général des panneaux publicitaires.

Art.R.121.25.- L’ouverture de toute nouvelle carrière est interdite à l’intérieur des périmètres urbains.

Des dérogations au présent article pourront être accort Aes par le Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat sous réserve de la présentation d’un plan indiquant l’aspect des lieux et l’utilisation du sol après les travaux.

Les fouilles dans les parcelles ne sont autorisées que pour l’usage personnel. Après l’extraction, le sol devra être comblé et soigneusement nivelé.

Art.R.121.26.- L’ouverture de dépôts permanents d’explosifs est interdite dans les zones urbaines à l’exception des secteurs militaires.

Est seule autorisée l’ouverture de dépôts temporaires sous réserve du respect de la réglementation en vigueur.

Art.R.121.27.- Les décharges publiques ne sont autorisées que sur les terrains réservés spécialement à cet effet. La réglementation de ces lieux est fixée par décret.

Art.R.122.1.- Le Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU) fixe les orientations fondamentales de l’aménagement du territoire intéressé, compte tenu de l’équilibre qu’il convient de préserver entre l’extension urbaine, l’exercice des activités agricoles, des autres activités économiques et la préservation des sites et paysages naturels ou urbains. Il prend en considération l’existence de risques naturels prévisibles.

Il détermine la destination générale des sols et, en tant que de besoin, la nature et le tracé des grands équipements d’infrastructure, en particulier de transport, la localisation des services et activités les plus importants.

Au regard des prévisions en matière d’habitat, d’emploi et d’équipements, il fixe les orientations générales de l’extension de l’urbanisation et de la restructuration des espaces urbanisés. Il définit la capacité d’accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser en tenant compte notamment de l’équilibre entre emploi et habitat ainsi que des possibilités d’alimentation en eau.

Le Schéma Directeur d’Urbanisme prend en compte les programmes de l’Etat et des collectivités locales qu’il oriente et harmonise.

Art.R.122.2.- Le Schéma Directeur d’Urbanisme est élaboré ou révisé sur décision de l’Etat, de sa propre initiative ou suite à une requête d’une collectivité territoriale concernées. L’Etat représenté par le Ministère chargé de l’urbanisme et le Gouverneur de la région détermine le périmètre d’étude du schéma en concertation avec les collectivités territoriales intéressées.

Art.R.122.3.- Sont maintenus les Schémas Directeurs d’Urbanisme ou équivalents approuvés antérieurement à la date de publication du présent Code de l’Urbanisme.

Art.R.122.4.- En cas de modification d’un schéma directeur, il peut être fait application des orientations en cours d’établissement intéressant les programmes de l’Etat, des collectivités locales et des établissements et services publics ainsi que les décisions qui les concernent, dès lors que ces orientations ne sont pas susceptibles de compromettre la réalisation d’un Projet d’Intérêt National au sens de l’article L.121.15 (Partie Législative).

Art.R.122.5.- Les Schémas Directeurs d’Urbanisme sont établis pour des communes ou ensembles de communes comprises dans des agglomérations ou des ensembles géographiques présentant une communauté d’intérêts économiques et sociaux et dont les perspectives d’évolution, de mise en valeur et de protection requièrent la définition d’orientations fondamentales d’aménagement.

Art.R.122.6.- Les programmes et décisions administratives qui concernent des actions à l’intérieur de leur périmètre doivent être compatibles avec les dispositions du Schéma Directeur d’Urbanisme.

Art.R.122.7.- Le Schéma Directeur d’Urbanisme s’impose aux administrations et organes publics. Il est également opposable aux tiers.

Art.R.122.8.- Lorsque, en application de l’article 123.2, l’élaboration ou la modification d’un Schéma Directeur d’Urbanisme est décidée par Arrêté motivé du Ministre chargé de l’Urbanisme, cet Arrêté désigne le représentant de l’Etat qui est chargé de conduire la procédure.

Art.R.122.9.- Le Schéma Directeur de la presqu’île de Conakry couvre la ville de Conakry, région administrative qui regroupe 5 communes, et les préfectures de Coyah et de Dubréka. Compte tenu de cette situation exceptionnelle de la capitale, la procédure est conduite par le Ministre chargé de l’urbanisme représenté par le Directeur National chargé de l’Urbanisme, le gouverneur de Conakry et les préfets de Coyah et de Dubréka étant obligatoirement associés à la procédure.

Art.R.122.10.- L’élaboration du Schéma Directeur d’Urbanisme est assurée par les services techniques du Ministère chargé de l’Urbanisme en concertation avec les collectivités territoriales intéressées.

A cette fin, le Conseil Régional pour l’Aménagement et l’Urbanisme (CRAU) ou le Conseil Préfectoral pour l’Aménagement et l’Urbanisme (CPAU), existant ou créé spécialement, est associé et consulté. La coordination générale des opérations est assurée par le Gouverneur de la région où se situe le périmètre d’étude.

Art.R.122.11.- Les représentants des principaux organismes économiques et professionnels intéressés, notamment les chambres de commerce et d’industrie et les groupements ou associations d’agriculteurs, sont associés, en ce qui les concerne, aux travaux du CRAU ou du CPAU.

Celui-ci peut en outre recueillir l’avis de toutes personnes qualifiées et de tout organisme ou association ayant compétence en matière de construction, d’aménagement ou d’urbanisme.

Art.R.122.12.- Le CRAU ou le CPAU est saisi d’un programme d’étude. Les options relatives aux perspectives et au parti d’aménagement lui sont soumises. Il est tenu régulièrement informé des études et leurs résultats lui sont communiqués. En outre, il organise, en association avec les collectivités territoriales, l’information des populations intéressées.

Les modalités de fonctionnement du CRAU ou du CPAU sont fixées par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme en concertation avec le Gouverneur de la région intéressée.

Le projet de SDU est arrêté après délibération du CRAU ou du CPAU selon la procédure déterminée au départ.

Art.R.122.13.- Le projet de Schéma Directeur d’Urbanisme est communiqué par le représentant de l’Etat chargé de conduire la procédure à ceux des services publics qui ne sont pas représentés au sein du CRAU ou du CPAU et qu’il y a lieu de consulter sur le projet. Faute de réponse dans le délai de deux mois à compter de cette transmission, leur avis est réputé favorable.

Art.R.122.14.- Le projet de Schéma Directeur d’Urbanisme éventuellement modifié pour tenir compte des avis des services consultés en application de l’article précédent est soumis aux collectivités territoriales intéressées.

Les organes délibérants des collectivités territoriales se prononcent dans un délai de trois mois ; s’ils entendent faire connaître leur avis, celui-ci doit être expressément formulé dans leur délibération. Faute de réponse dans le délai de trois mois à compter de cette transmission, leur avis est réputé favorable.

Art.R.122.15.- Le Schéma Directeur d’Urbanisme est définitivement approuvé par décret pris en Conseil des Ministres publiée au Journal Officiel de la République.

Art.R.122.16.- Le décret approuvant le Schéma Directeur d’Urbanisme est communiqué aux représentants légaux des collectivités territoriales intéressées ainsi qu’aux personnes publiques associées à son élaboration.

Le Schéma Directeur d’Urbanisme devient exécutoire soixante jours après la signature du décret d’approbation.

Art.R.122.17.- Le Schéma Directeur d’Urbanisme est tenu à la disposition du public au Gouvernorat, dans les préfectures et les mairies concernées.

Art.R.122.18.- Un Schéma Directeur d’Urbanisme se compose d’un rapport et de documents graphiques. Le rapport présente :

• 1° une analyse de la situation existante et les principales perspectives d’aménagement du territoire considéré, compte tenu des évolutions démographiques, économiques, sociales et culturelles, des prévisions en matière d’habitat, d’emploi et d’équipement et des relations avec les territoires avoisinants ;
• 2° l’analyse de l’état initial de l’environnement et la mesure dans laquelle le schéma prend en compte le souci de sa préservation ;
• 3° le parti d’aménagement adopté et sa justification ainsi que les orientations fondamentales de l’aménagement proposé, compte tenu notamment des perspectives et des prévisions mentionnées ci-dessus, de l’analyse de l’état initial de l’environnement, de l’équilibre entre le développement urbain et l’aménagement rural, des moyens de transports existants et futurs et des grands équipements, de la gestion des eaux, de la prévention des risques naturels ;
• 4° l’indication des principales phases de réalisation du parti retenu et la définition de la capacité d’accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser ;
• 5° la justification de la compatibilité du schéma directeur avec le Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT) et le Plan Directeur d’Aménagement Régional (PDAR) s’il existe.

Art.R.122.19.- Les documents graphiques font apparaître :

• la destination générale des sols ;
• les sites d’extension de l’urbanisation et les secteurs de restructuration ;
• les espaces agricoles et forestiers ainsi que les espaces libres ou boisés à maintenir ou à créer ;
• les principaux sites à protéger ;
• les espaces à protéger compte terni de l’existence de risques naturels prévisibles ;
• la localisation des principales activités et des équipements publics ou d’intérêt général les plus importants ;
• les Projets d’Intérêt National (PIN) s’il y a lieu ;
• l’organisation générale de la circulation et des transports avec le tracé des principales infrastructures de voirie ;
• les éléments essentiels des réseaux d’eau et d’assainissement ainsi que du système d’élimination des déchets ;
• des schémas de secteur si l’étude fait apparaître la nécessité de détailler et préciser le parti d’aménagement de certains secteurs à l’intérieur du périmètre du schéma directeur.

L’un des documents fait ressortir les éléments essentiels de la première phase de réalisation du parti d’aménagement.

L’échelle du plan principal du SDU est comprise entre le 1/5000 et le 1/20000, l’échelle adoptée étant fonction des possibilités d’édition du plan en rapport avec la superficie du territoire intéressé.

Un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme détermine la légende des documents graphiques mentionnés ci-dessus.

Art.R.122.20.- En application de l’article R.122.6 du présent Code, doivent être compatibles avec les dispositions du Schéma Directeur d’Urbanisme et, s’il en existe, du schéma de secteur :

• a) les plans d’aménagement détaillés ;
• b) la localisation, le programme et le plan d’aménagement des zones d’aménagement urbain ;
• c) les grands travaux d’équipement.

Art.R.123.1.- Le Plan d’Aménagement Détaillé fixe, dans le cadre des orientations du schéma directeur, s’il existe, et dans le respect du Règlement National d’Urbanisme (RNU), les règles et les servitudes d’utilisation des sols.

Le Plan d’Aménagement Détaillé doit, à cette fin :

• a) délimiter les zones urbaines ou à urbaniser prenant en compte les besoins en matière d’habitat, d’activités, de services et de transport des populations actuelles et futures ; la délimitation de ces zones prend en considération la qualité et la valeur agronomique des sols et les structures agricoles ; le Plan d’Aménagement Détaillé détermine l’affectation des sols selon l’usage principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées ;
• b) définir, en fonction des situations locales, les règles concernant le droit d’implanter les constructions, leur destination et leur nature ;
• c) préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer ;
• d) identifier et localiser les secteurs à restructurer ou à protéger ;
• e) délimiter avec précision les zones non aedificandi ;
• f) fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général ainsi qu’aux espaces verts ;
• g) localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés à protéger ;
• h) recenser les servitudes d’utilité publique.

Art.R.123.2.- Le Plan d’Aménagement Détaillé doit être compatible avec les orientations du Schéma Directeur d’Urbanisme, et respecter les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol ainsi que les dispositions nécessaires à la mise en œuvre des Projets d’intérêt National (PIN).

Art.R.123.3.- Le Plan d’Aménagement Détaillé est élaboré sur décision de l’Etat de sa propre initiative ou à la demande d’une collectivité territoriale.

L’étude est menée par les services de l’Etat, directement ou par l’intermédiaire d’un bureau d’études sélectionné après consultation, sous l’autorité du gouverneur de la région administrative où est localisée la zone d’étude.

Sont associés à cette élaboration l’Etat, la région, la préfecture et la ou les collectivités territoriales concernées. Ces entités sont représentées au sein du Conseil Régional pour l’Aménagement et l’Urbanisme (CRAU) ou du Conseil Préfectoral pour l’Aménagement et l’Urbanisme (CPAU). Par ailleurs, l’avis de tout organisme ou association ayant compétence en matière de construction, d’aménagement ou d’urbanisme peut être sollicité.

Art.R.123.4.- Le Plan d’Aménagement Détaillé approuvé par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme est tenu à la disposition du public à la mairie, à la préfecture concernées et au Gouvernorat.

Art.R.123.5.- Le plan rendu public est opposable aux tiers et à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et pour la création de lotissements.

Art.R.123.6.- Dans les zones d’aménagement urbain, les dispositions du Plan d’Aménagement Détaillé rendu public ou approuvé, à moins que l’acte de création de la zone ne décide de les maintenir en vigueur, cessent d’être applicables à compter de la publication de l’acte portant approbation de la zone d’aménagement urbain.

Art.R.123.7.- Lorsqu’un Plan d’Aménagement Détaillé doit être révisé ou modifié pour être rendu compatible avec les orientations d’un schéma directeur ou d’un schéma de secteur approuvé ou arrêté postérieurement à l’approbation du plan, ou pour permettre la réalisation d’un nouveau Projet d’Intérêt National, le gouverneur fait opérer la modification nécessaire après consultation du CRAU ou du CPAU.

Art.R.123.8.- Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un Plan d’Aménagement Détaillé pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d’intérêt général ou un espace vert peut, dès que le plan est opposable aux tiers, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition. La demande d’acquisition doit mentionner les fermiers, locataires, ceux qui ont droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

La collectivité ou le service public au bénéfice duquel le terrain est réservé doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception de cette demande.

A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné ci-dessus, le prix est fixé et payé comme en matière d’expropriation.

Art.R.123.9.- Le Plan d’Aménagement Détaillé doit comporter en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol.

Toute servitude nouvelle instituée après approbation du plan doit être annexée au plan précédemment approuvé par arrêté du gouverneur pour être opposable aux demandes d’autorisation d’occupation du sol.

Art.R.123.10.- Les alignements nouveaux des voies et places résultant du Plan d’Aménagement Détaillé rendu public et approuvé se substituent aux alignements précédemment appliqués.

Art.R.123.11.- Un Plan d’Aménagement Détaillé peut être établi pour tout ou partie d’une commune ou pour tout ou partie d’un ensemble de communes.

Art.R.123.12.- L’élaboration du Plan d’Aménagement Détaillé commence lorsque l’établissement du plan est prescrit et s’achève lorsque le plan est approuvé. Elle est conduite sous l’autorité du gouverneur de la région administrative où se trouve le territoire concerné.

Art.R.123.13.- L’établissement d’un Plan d’Aménagement Détaillé décidé par l’Etat de sa propre initiative ou suite à une requête d’une collectivité territoriale est prescrit par un Arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme.

Cet Arrêté désigne le représentant de l’Etat chargée de mener la procédure, et fixe les modalités de l’association du CRAU ou du CPAU et des personnes publiques autres que l’Etat à l’élaboration du Plan d’Aménagement Détaillé.

Art.R.123.14.- Si le CRAU ou le CPAU n’a pas encore été créé dans la région ou la préfecture où se situe la zone étudiée, le Ministre chargé de l’urbanisme procède à sa création en concertation avec les collectivités territoriale par l’intermédiaire du Gouverneur.

Art.R.123.15.- La représentant de l’Etat chargée de conduire la procédure d’élaboration du Plan d’Aménagement Détaillé convoque le CRAU ou le CPAU et entend à leur demande les organismes ou associations concernées par la construction, l’immobilier ou les activités économiques de toute nature ainsi que toute personne qualifiée non présente ou représentée au sein du CRAU ou du CPAU.

Art.R.123.16.- L’étude proprement dite est exécutée par les services qualifiés du ministère chargé de l’urbanisme, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un bureau d’études sélectionné après consultation restreinte. Les frais engagés au titre de l’étude sont pris en charge par l’Etat.

Le CRAU ou le CPAU est saisi du programme d’étude. Il est tenu régulièrement informé des études et leurs résultats lui sont communiqués.

Art.R.123.17.- Le projet de Plan d’Aménagement Détaillé arrêté par délibération du CRAU ou du CPAU est communiqué pour avis, en ce qui les concerne, aux personnes publiques associées à l’élaboration du plan. Leur avis est réputé favorable faute de réponse dans un délai de deux mois à compter de la transmission.

Le projet est également transmis aux collectivités territoriales intéressées. Les organes délibérants des collectivités territoriales se prononcent dans un délai de trois mois ; s’ils entendent faire connaître leur avis, celui-ci doit être expressément formulé dans leur délibération. Faute de réponse dans le délai de trois mois à compter de cette transmission, leur avis est réputé favorable.

Lorsque le représentant du ministère chargé de l’urbanisme constate que le projet de Plan d’Aménagement Détaillé arrêté ne permet pas la mise en œuvre d’un Projet d’Intérêt National, il communique au chargé d’étude et à la personne conduisant la procédure les dispositions nécessaires à sa mise en œuvre. Cette communication précise la situation du projet, ses objectifs et, dans la mesure du possible, l’échéancier prévisionnel de sa réalisation.

Art.R.123.18.- Lorsque les avis ou accords mentionnés ont été recueillis ou sont acquis tacitement, le projet de plan, éventuellement modifié pour tenir compte de ces avis, est définitivement adopté. Il est rendu public par le gouverneur ou le préfet.

Le Plan d’Aménagement Détaillé rendu public comporte en annexe les avis des personnes publiques consultées au cours de l’élaboration ayant présenté des observations ainsi que le procès-verbal de la délibération de l’organe délibérant de la collectivité territoriale intéressée.

L’arrêté rendant public le Plan d’Aménagement Détaillé fait l’objet pendant un mois d’un affichage au Gouvernorat et dans les préfectures et communes concernées.

L’arrêté rendant public le Plan d’Aménagement Détaillé est exécutoire après accomplissement de ces mesures de publicité.

Art.R.123.19.- Le Plan d’Aménagement Détaillé rendu public peut être à tout moment consulté par le public au Gouvernorat et dans les préfectures et mairies concernées.

Art.R.123.20.- Le Plan d’Aménagement Détaillé comprend :

• 1° un rapport de présentation ;
• 2° un ou plusieurs documents graphiques ;
• 3° un règlement ;
• 4° des annexes visées à l’article R.123.9.

Art.R.123.21.- Le rapport de présentation :

• 1° expose, à partir de l’analyse de la situation existante, les perspectives d’évolution démographique, économique et sociale, ainsi que celles relatives à l’habitat, aux activités, aux équipements publics, aux services et aux moyens de transports ;
• 2° analyse, en fonction de la sensibilité du milieu, l’état initial du site et de l’environnement et les incidences de la mise en œuvre du Plan d’Aménagement Détaillé sur leur évolution ainsi que les mesures prises pour leur préservation et leur mise en valeur ;
• 3° détermine les perspectives d’évolution des parties urbanisées ainsi que les conditions permettant de maîtriser l’urbanisation future ;
• 4° montre la compatibilité des dispositions du Plan d’Aménagement Détaillé avec les autres documents d’urbanisme lorsqu’ils existent, en particulier avec les orientations du schéma directeur ou du schéma de secteur, respectent les servitudes d’utilité publique et ne compromettent pas la mise en œuvre de Projets d’Intérêt National ;
• 5° comporte la délimitation et la superficie des différents types de zones urbaines, agricoles et naturelles.

Art.R.123.22.- Les documents graphiques doivent faire apparaître les zones urbaines et les zones agricoles et naturelles à une échelle comprise entre le 1/2000 et le 1/5000.

Ces zones sont :

• 1° Les zones urbaines existantes et urbanisables à court terme (UE) dans lesquelles les capacités des équipements publics existants ou projetés, les terrains correspondants étants réservés, permettent d’admettre immédiatement des constructions et, éventuellement, à l’intérieur de ces zones, la localisation des terrains inconstructibles ;
• 2° Les réserves d’urbanisation future (RU), protégés à court terme, et qui peuvent être urbanisées à l’occasion soit d’une modification du Plan d’Aménagement Détaillé, soit de la création d’une zone d’aménagement urbain ou de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu’il est défini par le règlement ;
• 3° Les zones d’activités (UA) ;
• 4° Les zones de richesses naturelles (RN) à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres ou de la richesse du sol ou du sous-sol ;
• 5° Les zones non aedificandi (NC) à protéger, en raison, d’une part, de la qualité des sites, des paysages ou de leur intérêt particulier, écologique par exemple ; d’autre part de l’existence de nuisances ou de risques naturels, tels que inondations, érosion, affaissements, éboulements ;
• 6° Le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer ;
• 7° Les emplacements réservés aux zones d’aménagement urbain ou aux Projets d’Intérêt National dont la réalisation a été décidée avant l’élaboration du plan.

Art.R.123.23.- Un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme détermine la légende à appliquer pour les zones et servitudes devant figurer sur les documents graphiques du Plan d’Aménagement Détaillé.

Art.R.123.24.- Le règlement fixe les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le plan.

A cette fin, il doit :

• 1° Déterminer l’affectation dominante des sols par zone selon les catégories UE, RU, UA, RN et NC définies à l’article R.123.22 ci-dessus ;
• 2° Edicter, en fonction des situations locales, les prescriptions relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies, aux limites séparatives et aux autres constructions ;
• 3° Edicter les prescriptions relatives à l’accès, à la desserte, à l’équipement en réseaux divers et, le cas échéant, aux dimensions et à la surface des terrains ;
• 4° Edicter, par zone ou sous zone, les prescriptions relatives à l’emprise an sol des constructions, à leur hauteur et, le cas échéant, à leur aspect extérieur ;
• 5° Edicter les prescriptions relatives aux obligations imposées en matière de réalisation d’aires de stationnement et d’espaces verts ;

Un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme fixe la forme de présentation du règlement du Plan d’Aménagement Détaillé.

Art.R.123.25.- Les annexes comprennent :

• 1° La liste des emplacements réservés pour des équipements publics, leur destination, leur superficie et l’indication des collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ;
• 2° La liste des opérations déclarées d’utilité publique à l’occasion de l’approbation du Plan d’Aménagement Détaillé ;
• 3° Les éléments relatifs aux réseaux d’eau et d’assainissement et au système d’élimination des déchets ;
• 4° La liste des lotissements à l’étude ou en cours de réalisation ;
• 5° Le classement des infrastructures de transports terrestres ainsi que les plans d’alignement correspondants.

Art.R.123.26.- L’initiative de la modification d’un Plan d’Aménagement Détaillé appartient à l’Etat représenté par le Ministre chargé de l’urbanisme ou suite à une requête d’une collectivité territoriale. Le projet de modification est mis à l’étude suivant les conditions prévues à la section II du présent chapitre.

Le Plan d’Aménagement Détaillé modifié devient exécutoire et est mis à la disposition du public dans les conditions prévues aux articles R.123.17 et R.123.18.

Art.R.123.27.- Le Plan d’Aménagement Détaillé est mis à jour par le report au plan :

• a) des nouveaux périmètres : de Projets d’intérêt National, de zones d’aménagement urbain, de secteurs à restructurer ;
• b) de nouveaux alignements ;
• c) des opérations déclarées d’utilité publique.

Un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme constate dans chaque cas qu’il a été procédé à la mise à jour du plan.

Art.R.124.1.- Doivent figurer en annexe aux plans d’aménagement et d’urbanisme légaux les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol et appartenant aux catégories figurant sur la liste précisée à l’article suivant.

Un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme fixe la légende des différentes servitudes d’utilité publique figurant sur cette liste.

Art.R.124.2.- La liste des servitudes d’utilité publique pouvant affecter l’utilisation du sol est la suivante :

A. Patrimoine de la Nation :

• 1° servitudes de protection des ressources en eau potable, des sites de prise d’eau de surface et d’eaux souterraines ;
• 2° servitudes de protection des réserves naturelles, monuments naturels, parcs nationaux et sites ;
• 3° protection des forêts et espaces verts ;
• 4° littoral maritime et berges de cours d’eau : bande de protection et servitudes de passage ;
• 5° mines et carrières : périmètres à l’intérieur desquels sont applicables les dispositions du Code Minier  ;

B. Communications, énergie, canalisations et sécurité :

• 6° servitudes aéronautiques de dégagement et de balisage ;
• 7° télécommunications : servitudes de protection des centres radioélectriques d’émission et de réception contre les obstacles et contre les perturbations électromagnétiques ; servitudes attachées aux réseaux de télécommunication ;
• 8° servitudes attachées aux voies ferrées ;
• 9° servitudes attachées à l’alignement des voies routières nationales ;
• 10° servitudes liées aux périmètres de protection des zones de stockage et des canalisations de transport d’hydrocarbures ;
• 11° servitudes attachées aux canalisations publiques d’eaux et d’assainissement ;
• 12° servitudes attachées aux impératifs de la Défense Nationale.
• 13° normes d’espaces verts lors de la construction d’un ensemble d’immeubles.

Art.R.124.3.- Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l’occupation et à l’utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques, à la conservation des animaux, des végétaux, en particulier des mangroves. Les îlots inhabités font partie des espaces préservés.

Art.R.124.4.- Les opérations d’aménagement admises à proximité du rivage organisent et préservent le libre accès du public à celui-ci.

Art.R.124.5.- En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux.

Le Plan d’Aménagement Détaillé peut porter la largeur de la bande littorale à plus de cent mètres, lorsque des motifs liés à la sensibilité des milieux ou à l’érosion des côtes le justifient.

Art.R.124.6.- Dans les parties actuellement urbanisées, les terrains compris dans la bande littorale définie sont préservés lorsqu’ils sont à usage de plages, d’espaces boisés, de parcs ou de jardins publics.

Art.R.124.7.- En l’absence d’acte administratif de délimitation, tout propriétaire riverain peut demander à l’Etat représenté par le ministère chargé de l’urbanisme et ses services déconcentrés, qu’il soit procédé à la délimitation du domaine public maritime au droit de sa propriété.

Art.R.124.8.- Les propriétés privées riveraines du domaine public maritime sont grevées, sur une bande de trois mètres de largeur, d’une servitude destinée à assurer exclusivement le passage des piétons.

Art.R.124.9.- Une servitude de passage des piétons, transversale au rivage, est instituée sur les voies et chemins privés d’usage collectif existants.

Art.R.124.10.- N’ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent Code en matière de voirie, d’hygiène et d’esthétique ou pour d’autres objets et concernant, notamment, l’utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l’interdiction de construire dans certaines zones et, sauf indication spécifique, les servitudes d’utilité publique.

Art.R.211.1.- Tout ayant-droit désirant s’assurer de la constructibilité d’un terrain avant de déposer une demande de permis de construire, et ainsi éviter les études inutiles et les rejets ultérieurs, peut déposer, auprès des services représentant le ministère chargé de l’urbanisme, une demande de renseignements préalables d’urbanisme (RPU).

Art.R.211.2.- La réponse sous forme de certificat de renseignements préalables d’urbanisme (RPU) indique, en fonction du motif de la demande, si, compte tenu des dispositions d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain, le terrain concerné peut :

• a) être affecté à la construction ;
• b) être utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée, telle qu’une implantation de commerces, services ou d’autres activités.

Art.R.211.3.- Lorsqu’une demande d’autorisation de construire est susceptible d’être refusée en fonction des dispositions d’urbanisme affectant la localisation du terrain, et, notamment, du Règlement National d’Urbanisme (RNU), d’une servitude d’utilité publique ou d’un Projet d’Intérêt National (PIN), le certificat de renseignements préalables d’urbanisme (RPU) est négatif.

Dans le cas où la constructibilité du terrain ou la possibilité de réaliser une opération déterminée est subordonnée à l’avis d’autres services que ceux du Ministère chargé de l’urbanisme, le certificat de RPU en fait expressément la réserve.

Art.R.211.4.- Si la demande formulée en vue de réaliser l’opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire prévue à l’article R.221.1 ci-après, est déposée dans le délai d’un an à compter de la délivrance du certificat de RPU et respecte les dispositions d’urbanisme mentionnées par ledit certificat ; ces dispositions ne peuvent être remises en cause.

Art.R.211.5.- Le certificat de RPU est délivré dans un délai de deux mois, suivant un formulaire de demande et un formulaire de réponse déterminés par le Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat.

Art.R.221.1.- En République de Guinée, quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou autre doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles R.221.2 et suivants. Cette obligation s’impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l’Etat, des régions, des préfectures et des collectivités territoriales comme aux personnes privées.

Art.R.221.2.- Le permis de construire n’est pas exigé pour un ouvrage qui, en raison de sa nature ou de sa très faible dimension, ne peut être qualifié de construction au sens du présent titre. Ce cas s’applique en particulier pour les clôtures d’une hauteur inférieure à 2 mètres, les constructions de moins de 12 m² de surface et de moins de 3 mètres de hauteur sur un terrain où se trouve déjà un bâtiment ayant bénéficié d’un permis de construire au sens de l’article R.221.1 ci-dessus, les mobiliers urbains, les constructions provisoires dont la durée n’excède pas 6 mois (foires, expositions ou tribunes, par exemple), les piscines découvertes, les travaux de ravalement, les installations de chantier.

Art.R.221.3.- Par dérogation aux présentes dispositions, les travaux couverts par le secret de la Défense Nationale et relatifs aux installations techniques nécessaires au fonctionnement des services publics sont dispensés du permis, sans toutefois pouvoir déroger au principe de respect des servitudes d’utilité publique ou pouvoir nuire à la réalisation d’un Projet d’Intérêt National.

Art.R.221.4.- Le droit de construire est attaché à la propriété du sol. Il s’exerce dans le respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation du sol, en premier lieu, des dispositions du présent Code de l’Urbanisme.

En cas d’absence de documents d’urbanisme rendus publics ou approuvés dans le secteur où se trouve le terrain concerné, les dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU), les servitudes d’utilité publique et les dispositions concernant les Projets d’Intérêt National (PIN) s’appliquent dans tous les cas et d’une manière indiscutable sous peine des sanctions pénales prévues par le présent Code.

Art.R.221.5.- Dès la publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération ou classant celle-ci Projet d’Intérêt National, le permis de construire est refusé pour les travaux ou les constructions à réaliser sur les terrains compris dans l’opération.

Art.R.221.6.- Toute personne publique ou privée ayant bénéficié d’un permis de construire ou de modifier un bâtiment situé en bordure d’une voie primaire ou secondaire d’une agglomération urbaine est tenue d’aménager à ses frais le trottoir tout au long de sa parcelle. L’aménagement sera conforme aux règles de l’art et aux exigences urbanistiques de la zone.

Art.R.221.7.- La demande de permis de construire ou de modifier ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis, sans préjudice du recours à d’autres personnes participant soit individuellement, soit en équipe, à la conception.

Art.R.221.8.- Par dérogation à l’article ci-dessus, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou morales qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, et notamment la surface maximale de plancher, sont de faible ampleur. Ces caractéristiques sont différentes selon la destination des constructions :

• a) maximum de 175 m² de surface de planchers hors-œuvre nette pour une construction à rez-de-chaussée destinée à l’habitat et au commerce ;
• b) maximum de 800 m² de surface de planchers hors-œuvre nette pour une construction à rez-de-chaussée à usage de magasin de stockage ou à usage agricole ;
• c) maximum de 2.000 m² de surface hors-œuvre brute pour les serres de production dont le pied droit à une hauteur inférieure à 4 mètres.

Art.R.221.9.- Le recours à l’architecte n’est pas non plus obligatoire pour les travaux qui concernent exclusivement l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs des constructions et installations commerciales ou qui sont limités à des reprises n’entraînant pas de modifications visibles de l’extérieur.

Art.R.221.10.- Toutefois, les projets définis aux articles R.221.8 et R.221.9 doivent être élaborés par des techniciens ayant au moins la qualification d’un commis d’architecte ou d’un aide ingénieur du bâtiment, et être signés par ceux-ci dont le nom et les coordonnées doivent apparaître clairement sur les plans exécutés sous leur responsabilité. Le non-respect de cette dernière obligation entraîne la nullité de la demande de permis.

Art.R.221.11.- Le recours à un ingénieur est obligatoire dans le cas où une construction ou une modification concerne un bâtiment de plus d’un étage, un bâtiment industriel, une grande surface commerciale de plus de 1.000 m². Dans ce cas, la demande de permis de construire n’est recevable que si un ingénieur a établi le dossier d’étude de structure sous sa signature et sous sa responsabilité, sans préjudice du recours à d’autres personnes participant aux études individuellement ou en équipe. En particulier, mie étude de sol devra être jointe dans tous les cas où la construction doit être édifiée sur un terrain présentant des contraintes de caractère géologique, de pente ou de proximité de la nappe phréatique.

Art.R.221.12.- Les ouvrages qui ne sont pas concernés par l’exigence de joindre les études techniques au dossier de demande de permis de construire sont :

• a) les bâtiments à rez-de-chaussée avec toiture légère, sauf voile mince ;
• b) les bâtiments devant recevoir des transformations n’affectant pas la structure, n’augmentant pas la charge sur les structures, ne nécessitant pas de reprise en sous-œuvre ;
• c) les bâtiments publics ou privés dont les études et le contrôle des travaux résultent d’un appel à la concurrence pour lesquels les résultats des études de structure doivent être communiquées au service chargé du permis de construire avant la fin des travaux.

Art.R.221.13.- Pour les immeubles de grande hauteur, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux règles de sécurité propres à ce type d’immeubles ou d’établissements, que les locaux concernés soient ou non à usage d’habitation.

Pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions concernant la sécurité tels qu’exigés par les services responsables.

Art.R.222.1.- La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation dudit terrain pour cause d’utilité publique.

La demande est constituée en premier lieu par le dépôt d’un formulaire fourni par l’Administration et sur lequel le demandeur doit préciser : son identité, l’identité et la qualité de l’auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l’identité de son propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande, la nature des travaux, la destination des constructions et le pourcentage d’emprise et la hauteur des constructions.

Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d’occupation du domaine public, l’autorisation est jointe à la demande de permis de construire.

Art.R.222.2.- Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte les documents graphiques suivants :

• a) le titre de propriété du terrain ;
• b) le plan de situation du terrain ;
• c) le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celle-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ;
• d) les plans des façades ;
• e) une ou des vues en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs ;
• f) un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, ainsi que le traitement des accès et des abords, en particulier en référence à l’article 221.6 ci-dessus.

Art.R.222.3.- Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir.

Art.R.222.4.- Lorsque les travaux projetés concernent des immeubles de grande hauteur ou des locaux devant recevoir du public, et doivent donc être soumis à l’avis des services de la protection civile et de la sécurité compétents, les plans et documents nécessaires à la formulation de cet avis sont joints à la demande de permis de construire.

Art.R.222.5.- Le dossier doit être déposé en trois exemplaires.

Art.R.223.1.- Les permis de construire sont classés en deux catégories, dénommées degrés, en fonction de l’importance de l’ouvrage à réaliser et de la destination du site devant recevoir cet ouvrage.

A) Le permis de construire de premier degré est instruit et délivré au niveau des services centraux du Ministère chargé de l’urbanisme et de l’habitat pour :

• a) toute construction de quatre niveaux et plus ;
• b) toute construction dans un site touristique ;
• c) toute construction sur le domaine public maritime ;
• d) tout ouvrage d’intérêt national ;
• e) toute construction située en bordure des voies primaires pour la ville de Conakry ;
• f) toute construction de station-service ou de dépôt de carburant ;
• g) tout projet industriel ;

B) Le permis de construire de deuxième degré, concernant tout ouvrage non mentionné en A) ci-dessus, est instruit et délivré par les Directions Régionales chargées de l’habitat pour les capitales des régions administratives, et par les Directions Préfectorales chargées de l’habitat pour les autres villes de l’intérieur, et pour Conakry, par la Direction chargée de l’Habitat au Gouvernorat.

Art.R.223.2.- La demande et les trois exemplaires du dossier de permis de construire sont déposés contre récépissé, auprès des services chargés de l’instruction des permis de construire.

Art.R.223.3.- Le service chargé de l’instruction de la demande procède, au nom de l’Autorité compétente pour statuer, à cette instruction et recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions nécessaires.

Sous réserve des dispositions particulières à la consultation des autorités appelées à émettre un avis ou à donner un accord, tous services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait connaître leur réponse motivée dans le délai d’un mois à dater de la réception de la demande d’avis, sont réputés avoir émis un avis favorable.

Art.R.223.4.- Sous réserve de ce qui est dit aux alinéas 2 et suivants du présent article le délai d’instruction est fixé à deux mois.

Le délai d’instruction est porté à trois mois lorsqu’il y lieu de consulter un ou plusieurs services ou autorités ou une commission régionale ou préfectorale.

Lorsque l’Administration estime devoir proroger le délai d’instruction d’un dossier de demande de permis de construire, il lui incombe d’en informer le requérant avant l’expiration du délai fixé suivant les termes ci-dessus.

Art.R.223.5.- Lorsqu’un dossier soumis à examen est incomplet ou nécessite la fourniture de précisions complémentaires, les délais fixés à l’article R.223.4 commencent à courir à compter de la date de communication des pièces nouvelles, la demande de pièces complémentaires suspendant le délai d’instruction.

Art.R.223.6.- Si les pièces complémentaires mentionnées à l’article R.223.5 ne sont pas fournies dans un délai de deux mois suivant la demande de précisions, la demande de permis est considérée comme retirée.

Art.R.223.7.- La décision est notifiée dans les délais précisés dans l’article R.223.4 directement au demandeur par écrit, la réponse étant remise contre signature d’un avis de réception.

Art.R.223.8.- Passé le délai imparti suivant les termes de l’article R.223.4 ci-dessus, et si aucun refus n’est notifié au demandeur, la demande est réputée avoir été tacitement acceptée. Toutefois, le demandeur n’est dans ce cas habilité à entreprendre les travaux que sous réserve d’en aviser par écrit, contre récépissé ou accusé de réception, l’Autorité compétente pour délivrer le permis.

Dans tous les cas, les travaux doivent respecter les prescriptions du Code de l’Urbanisme et les normes de construction, l’acceptation du permis ne dégageant pas le demandeur de l’intégralité de ses responsabilités vis-à-vis des textes, y compris ses responsabilités pénales.

Art.R.223.9.- A l’issue du délai fixé pour l’instruction de la demande, une attestation certifiant qu’aucune décision négative n’est intervenue à l’égard d’une demande de permis de construire ou indiquant les prescriptions inscrites dans une décision accordant le permis de construire est délivrée, sous quinzaine, par l’Autorité compétente, à toute personne intéressée au projet, sur simple demande de celle-ci.

Art.R.223.10.- Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de six mois à compter de la notification visée à l’article R.223.7 ou de la délivrance tacite du permis de construire, modifier ou démolir. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année pour les permis de premier degré.

Toutefois, les travaux peuvent être interrompus pendant une durée maximum de trois aimées à compter de l’achèvement de la première tranche lorsque le permis de construire a autorisé la réalisation d’une construction à usage d’habitation en plusieurs tranches.

Art.R.223.11.- Le permis peut être prorogé d’une année supplémentaire, sur demande de son bénéficiaire adressée à l’Autorité administrative deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

La demande de prorogation, formulée par lettre en double exemplaire, est déposée et transmise dans les conditions prévues à l’article R.223.2. La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis de construire si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de dépôt de la demande. La prorogation prend effet à la date de la décision ou à l’expiration du délai de deux mois.

Art.R.223.12.- La délivrance du permis de construire, de modifier ou de démolir, ne peut en aucun cas, et notamment dans celui où le service chargé de cette délivrance pourrait être amené à vérifier la stabilité de l’ouvrage, entraîner la responsabilité de l’Administration quant à cette stabilité.

Demeurent dans tous les cas, responsables au titre du présent Code comme des Codes civil et pénal : le Maître d’Ouvrage, le ou les Maîtres d’œuvre et l’entrepreneur.

Art.R.223.13.- L’implantation de tout ouvrage s’effectue sous la responsabilité du Maître d’Œuvre du projet ou de l’Entrepreneur qui en est solidairement responsable avec le Maître d’Ouvrage. Cette implantation doit être conforme à celle acceptée par l’Administration dans le dossier du permis de construire.

Pour l’implantation des constructions en bordure des voies primaires, le Maître d’Ouvrage est tenu de faire recours aux services compétents du Ministère chargé de l’Urbanisme. A cet effet, il lui sera délivré un certificat d’implantation. Ce recours est facultatif pour les constructions en bordure des voies secondaires et tertiaires, sans toutefois déroger au principe de conformité.

Toute implantation d’ouvrage non conforme entraîne la démolition de la partie irrégulière de cet ouvrage au préjudice des personnes responsables de cette implantation et par ses soins.

Art.R.223.14.- Le permis de construire est attaché à l’immeuble et se transmet avec lui. Il ne peut être considéré comme la reconnaissance d’un droit de propriété ou de superficie au profit du bénéficiaire. Il n’est accordé que sous réserve des droits des tiers et des droits de l’Etat.

Art.R.223.15.- Le bénéfice du permis de construire, de modifier ou de démolir ne saurait être considéré comme une autorisation d’occupation du domaine public.

Toute occupation par un tiers d’une voie ou d’un espace public pour des raisons de chantier, même si la voie ou l’espace est privé, mais ouvert à la circulation, doit faire l’objet d’une autorisation de l’Administration chargée du permis. Cette autorisation est délivrée à titre précaire et révocable. L’occupation permise doit garantir l’environnement, la sécurité des personnes et des biens, et permettre la circulation des véhicules et des piétons.

L’entrepreneur, le chargé de la surveillance du chantier et le Maître d’Ouvrage sont conjointement responsables de toute atteinte à la sécurité du public du fait de leurs actions. Le non-respect de l’impératif de sécurité et de salubrité sur la voie publique peut être constaté par tout agent de l’Administration commis à cet effet et entraîner l’application d’une amende de 100.000 FG par jour de non application de l’injonction de la puissance publique de rendre le chantier conforme.

Les permissions administratives concernant ces occupations sont de pure tolérance et peuvent être modifiées ou révoquées lorsque l’Administration le juge d’intérêt général. Dans ce cas, le bénéficiaire ne peut prétendre à aucune indemnité.

Art.R.223.16.- Le bénéficiaire d’un permis de construire, de modifier ou de démolir ou d’une occupation provisoire de voie ou d’espace public est assujetti à une redevance dont le tarif est fixé par Arrêté conjoint du Ministre chargé des Finances et du Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat.

Art.R.224.1.- Quiconque désire démolir en tout ou partie un bâtiment, à quelque usage qu’il soit affecté, doit, au préalable, obtenir un permis de démolir de l’administration habilitée à délivrer le permis de construire pour la catégorie de l’ouvrage concernée conformément à l’Art.R.223.1 ci-dessus. Cette obligation s’impose aux collectivités publiques, établissements publics et aux concessionnaires de services publics de l’Etat, des régions, des préfectures et des communes comme aux personnes privées.

Est assimilée à une démolition l’exécution de tout travail qui aurait pour effet de rendre l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse. La demande ne peut être déposée que par le propriétaire ou avec un document attestant de son accord formel avec sa signature certifiée conforme.

Art.R.224.2.- Par dérogation aux dispositions légales, peuvent être réalisées sans l’octroi préalable du permis de démolir :

• a) les démolitions imposées par l’Autorité compétente dans le cadre d’une opération d’utilité publique ou d’un Projet d’Intérêt National ;
• b) les démolitions ordonnées par une décision de justice devenue définitive ;
• c) les démolitions de constructions classées danger public ;
• d) les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d’alignement approuvés.

Art.R.224.3.- Le permis de démolir est délivré dans les formes et conditions déterminées par Arrêté. L’absence de notification de la décision de l’Administration dans un délai de deux mois à compter de la réception de la demande équivaut à l’octroi du permis de démolir.

Art.R.224.4.- Après l’expiration du délai de deux mois valant permis tacite, une attestation certifiant qu’aucune décision négative n’a été notifiée dans ce délai ou indiquant les prescriptions mentionnées dans la décision accordant le permis est délivrée sous quinzaine par l’Autorité compétente pour statuer sur la demande à toute personne intéressée au projet, sur simple requête de celle-ci.

Art.R.224.5.- Sans préjudice des sanctions édictées par le présent Code, toute personne qui aura enfreint les dispositions de l’article R.224.1 ou qui ne se sera pas conformée aux conditions ou obligations imposées par le permis de démolir sera condamnée à une amende civile de 500.000 FG.

Art.R.224.6.- Un arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme et de l’habitat fixe le modèle de la demande de permis de démolir. Le dossier joint à la demande comprend le plan de situation et le plan de masse des constructions à démolir ou à conserver, coté dans les trois dimensions et il précise :

• a) les conditions actuelles d’utilisation ou d’occupation du bâtiment ;
• b) l’emprise au sol et le nombre de niveaux ;
• c) les motifs de l’opération projetée ;
• d) en cas de démolition partielle, la nature et l’importance des travaux nécessaires.

Art.R.224.7.- Mention du permis de démolir doit être affichée sur le terrain de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d’octroi et pendant toute la durée du chantier.

Art.R.224.8.- Le permis de démolir est périmé si la démolition n’est pas entreprise dans le délai de six mois à compter de la notification visée à l’article R.224.3 ci-dessus ou de la délivrance tacite du permis de démolir.

Art.R.224.9.- L’opération de démolition doit préserver l’environnement et la sécurité des personnes et des biens.

Art.R.225.1.- Le permis de modifier est exigé pour les travaux à exécuter sur les constructions existantes, lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.

Art.R.225.2.- Le permis de modifier s’apparente au permis de construire quant aux principes fondamentaux et an recours aux Maître d’œuvre et aux impératifs de sécurité.

Art.R.225.3.- Le dossier d’une demande de permis de modifier comprend :

• a) les plans en trois exemplaires représentant : les parties existantes à conserver en trait continu fin, les parties à construire eu trait continu fort, les parties à démolir en trait discontinu fin ;
• b) une coupe générale du bâtiment avec des traits comme indiqué ci-dessus en cas de surélévation ;
• c) les planches de structure définissant les détails de construction, de coffrage et les sections des éléments lorsque la modification touche la structure du bâtiment.

Art.R.225.4.- En dehors des éléments particuliers de constitution du dossier tels que définis à l’Art.R.225.3 ci-dessus, les articles R.222.1 et R.222.3 à 5 du chapitre 2 ci-dessus s’appliquent de la même manière que pour le permis de construire.

Art.R.225.5.- Le permis de modifier est instruit de la même manière, et avec les mêmes règles que le permis de construire.

A ce titre s’appliquent les Art.R.223.1 à R.223.15 du chapitre 3 ci-dessus.

Art.R.231.1.- La mention du permis de construire de modifier ou de démolir doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d’octroi et pendant toute la durée du chantier.

L’affichage doit être constitué d’un panneau sur lequel sont indiqués le nom, la raison ou la dénomination sociale des intervenants et leur adresse, la nature de l’ouvrage à réaliser, ainsi que les références du permis délivré. Les caractéristiques du panneau sont définies par les services chargés de l’établissement du permis.

L’inobservation de la formalité d’affichage sur le terrain mentionnant le permis de construire, de modifier ou de démolir est punie d’une amende de 100.000 FG perçue au profit de la collectivité territoriale concernée.

Art.R.231.2.- Les règles instituées par le Code de l’Urbanisme dans son titre II du livre deuxième s’imposent aux personnes qui exécutent ou font exécuter des travaux de caractère immobilier ainsi qu’aux architectes, ingénieurs, entrepreneurs et autres personnes responsables de l’exécution de ces constructions. L’implantation de tout bâtiment ayant bénéficié d’un permis de construire se fait sous la direction du Maître d’Œuvre du projet qui est solidairement responsable avec le Maître d’Ouvrage et l’entrepreneur. Cette implantation doit être conforme à celle précisée dans le dossier accepté par l’Administration qui a délivré le permis.

Art.R.231.3.- Toute transformation majeure apportée au projet pendant sa réalisation et consécutive à une décision du maître d’ouvrage nécessite la reprise du permis de construire ou de modifier pour prendre en compte le nouveau projet. Les seules transformations autorisées sur la construction en cours consistent en d’éventuels réaménagements intérieurs n’affectant pas la destination initiale de ladite construction.

Art.R.231.4.- Toute construction neuve à destination de logement, d’activités économiques ou de loisir ne peut être occupée qu’après que le service qui a délivré le permis a constaté que les dispositions de la construction concordent avec les plans et autres pièces approuvées.

A cet effet, le propriétaire de la construction ou son représentant dûment mandaté adresse une requête à l’Autorité ayant établi et délivré le permis pour lui signifier l’achèvement des travaux et solliciter l’établissement du certificat d’habitabilité. Le certificat d’habitabilité ne peut être délivré que lorsque la totalité des travaux prescrits par le permis de construire a été réalisée, y compris l’aménagement du trottoir tuons le cas où s’applique l’Art.R.221.6.

Un Arrêté du Ministre chargé de l’Habitat fixe les modalités d’établissement du certificat d’habitabilité.

Art.R.232.1.- L’Administration se charge d’effectuer des missions de contrôle sur tous les chantiers publics et privés pour vérifier l’existence ou non du permis de construire, de modifier ou de démolir, la conformité de l’affichage et la conformité de la réalisation au projet autorisé.

Art.R.232.2.- Tout projet de construction ayant nécessité le recours à un architecte et/ou à un ingénieur conformément aux articles R.221.7 et R.221.11 doit être exécuté sous la supervision d’un architecte et/ou sous le contrôle technique d’un ingénieur.

Art.R.232.3.- Les infractions aux dispositions des titres I, II et III du présent livre sont constatées par les fonctionnaires et agents de l’Etat commissionnés à cet effet. Les procès-verbaux dressés par ces fonctionnaires et agents font foi jusqu’à preuve du contraire.

Les fonctionnaires et agents doivent être porteurs de leur commission, constituant preuve de leur mandat, au cours de l’accomplissement de leur mission.

Art.R.232.4.- Lorsque les autorités administratives compétentes, centrales ou locales, ont connaissance d’une infraction, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal.

Copie du procès-verbal constatant cette infraction est transmise sans délai aux services compétents du Ministère chargé de l’Urbanisme.

Art.R.232.5.- L’interruption des travaux non autorisés ou non conformes et la démolition des constructions concernées sont ordonnées par les services compétents du Ministère chargé de l’Urbanisme. Cet ordre est assorti d’un délai d’exécution.

Art.R.232.6.- Si, à l’expiration du délai fixé, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, et nonobstant l’astreinte mentionnée à l’Art.L.211.2 de la partie législative, le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol.