Décret n° 2010-99 du 27 janvier 2010 portant Code de la construction (partie règlementaire)

Les sociétés de construction demeurent régies, outre les dispositions les concernant reproduites à la partie législative :

• en ce qui concerne les sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles, par les articles R. 113 à R. 118 ;
• en ce qui concerne les sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises, par les articles R. 119 à R. 134 ;
• en ce qui concerne les coopératives d’habitat et de construction, par les articles R. 135 à R. 151 ;
• toutes les sociétés de construction de bâtiments, suivant contrat d’entreprises, sont soumises aux dispositions du décret 83-856 du 10 mai 1983 portant qualification et classification des entreprises, entrepreneurs et artisans de bâtiments et des travaux publics.

Il est tenu, au siège social des sociétés civiles régies par le Chapitre Premier du Titre premier du LIVRE II de la partie législative, un registre, coté et paraphé par un représentant légal de la société en fonction à la date de l’ouverture dudit registre contenant les noms, prénoms et domicile des associés d’origine, personnes physiques, et, s’il s’agit de personnes morales, leur raison sociale et l’adresse de leur siège social, ainsi que la quote-part des droits sociaux dont chacun est titulaire. Sur ce registre sont également mentionnés, lors de chaque transfert de droits sociaux, les noms, prénoms et domicile, ou, s’il y a lieu, la raison sociale et l’adresse du siège social des nouveaux titulaires desdits droits ainsi que la date de l’opération.

La demande d’un créancier social désirant connaître le nom et le domicile réel ou élu de chaque associé est valablement faite par lettre adressée à la société.

Pour l’application de l’alinéa premier de l’article L.65, un programme est dit non susceptible de division quand la réalisation ou l’utilisation normale des constructions commencées n’est possible que si l’ensemble du programme est achevé.

Si un associé n’a pas satisfait aux appels de fonds prévus à l’alinéa 1er de l’article L. 65, l’assemblée générale est valablement convoquée, après mise en demeure adressée à l’associé défaillant par un acte extrajudiciaire, par le représentant légal de la société ou, en cas d’inaction de celui-ci, par tout associé.

La mise en vente des parts de l’associé défaillant ne peut avoir lieu en application de l’article R. 65 qu’après notification à tous les associés, y compris l’associé défaillant, de la date, de l’heure et du lieu de la vente publique. La notification indique le montant de la mise à prix. Elle est faite par lettre.

Jusqu’à la vente des parts de l’associé défaillant conformément aux articles précédents, les autres associés sont tenus de répondre aux appels de fonds faits à cet associé, en ses lieux et place, au prorata de leurs droits sociaux.

Les statuts des sociétés soumises aux règles du Chapitre premier du Titre premier du Livre II de la partie législative doivent rappeler les obligations des associés en cas d’appel de fonds ainsi que les conditions dans lesquelles les associés défaillants peuvent voir leurs parts mises en vente, par application de l’article L. 65 et des articles R.115 à R. 117.

Le présent chapitre est applicable aux sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles par fractions divises conformément au chapitre II du Titre Premier du Livre II de la partie législative.

L’état descriptif de division d’un immeuble acquis ou dont la construction est faite par une société régie par le Chapitre II du Titre premier du livre II de la partie législative doit être établi conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.

L’état descriptif de division et le règlement doivent être adoptés par l’assemblée générale dans les conditions prévues pour les modifications des statuts.

Dans le cas prévu à l’article L.69 où un associé ne satisfait pas à ses obligations, l’assemblée générale est convoquée, après mise en demeure adressée à l’associé défaillant par acte extrajudiciaire, par le représentant légal ou statutaire de la société ou, en cas d’inaction de ce représentant, par tout associé. La mise à prix est fixée par l’assemblée générale qui décide de la vente.

La mise en vente des parts de l’associé défaillant ne peut avoir lieu, conformément à l’article R. 121, qu’après notification à tous les associés, y compris l’associé défaillant de la date, de l’heure et du lieu de la mise en vente publique. La notification indique le montant de la mise à prix. Elle est faite par lettre.

Jusqu’à la vente des droits sociaux de l’associé défaillant, les autres associés sont tenus de répondre aux appels de fonds faits par la société au lieu et place de l’associé défaillant et au prorata de leurs droits sociaux.

Les statuts des sociétés soumises au Chapitre II du Titre premier du livre II de la partie législative doivent rappeler les obligations des associés en cas d’appels de fonds ainsi que les conditions dans lesquelles les associés défaillants peuvent voir leurs parts mises en vente par application de l’article L. 69, conformément aux dispositions du présent chapitre.

Dans le cas où les obligations dont est tenu un associé vis-à-vis de la société en application de l’article L. 68 sont inférieures de plus d’un quart à la contribution lui incombant en vertu de l’article L. 70, le ou les associés désavantagés qui intentent à l’égard de cet associé une action en justice fondée sur le quatrième alinéa de l’article L. 70 précité doivent, à peine d’irrecevabilité, appeler en cause la société.

A moins que la cession des droits sociaux n’ait à être portée à la connaissance de la société, tout transfert de propriété de parts ou actions d’une société constituée en application du Chapitre II du Titre premier du livre II de la partie réglementaire est notifié, sans délai, à la société.

Cette notification est faite soit par les parties, soit, le cas échéant, par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision, qui réalise, atteste ou constate ce transfert.

Cette notification comporte la désignation des droits transférés ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du cédant et du cessionnaire.

Les associés sont tenus de notifier à la société ou au liquidateur leurs changements de domicile.

Les indications notifiées à la société ou au liquidateur, en application de l’article R. 115 et de l’alinéa précédent, doivent être reportées sur un registre ouvert à cet effet au siège de la société ou, s’il y a lieu, au domicile élu du liquidateur, et tenu à la disposition de chaque associé qui en fera la demande. Cette obligation subsiste jusqu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter du retrait de l’associé ou de la dissolution de la société.

L’action en justice exercée par un associé conformément à l’alinéa 4 de l’article L. 71 pour obtenir la révision de la répartition des charges doit être dirigée contre la société si elle a pour fondement le fait que la part d’une catégorie des charges incombant à un lot du demandeur excède de plus d’un quart celle qui devrait légalement lui incomber.

L’action en justice exercée par un associé conformément au même alinéa 4 de l’article L. 71 pour obtenir la révision de la répartition des charges, du fait que la part d’une catégorie de charges incombant à un lot d’un autre associé est inférieure de plus d’un quart à celle qui devrait légalement incomber à ce lot doit être dirigée contre cet autre associé. La société doit, à peine d’irrecevabilité, être appelée en cause.

Le contrat de cession de parts ou actions consenti avant l’achèvement de l’immeuble doit préciser :

• a) le nombre de parts ou actions cédées, la désignation du ou des lots auxquels les droits cédés donnent vocation, leur consistance telle qu’elle résulte des plans, coupes et élévations, avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements, et, s’il y a lieu, la désignation sommaire de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux, à la jouissance ou à la propriété desquels les droits cédés donnent vocation. Le contrat doit préciser, au besoin par une annexe, les éléments d’équipement auxquels les droits cédés donnent vocation ;
• b) le prix à payer au cédant, tant pour la cession des droits sociaux que pour le remboursement des sommes qu’il a déjà versées à la société ;
• c) les versements qui restent à faire à la société pour achever l’immeuble ou la fraction d’immeuble auquel les actions ou parts cédées donnent vocation à la date de la cession avec une attestation de la société indiquant les montants des appels de fonds déjà faits, des sommes versées par le cédant, de celles qui restent dues par le cédant sur les appels faits, et des appels de fonds restant à faire.

Le contrat doit comprendre en annexe les documents indiqués ci-dessous. Il peut se borner à y faire référence si lesdits documents sont déposés au rang des minutes d’un notaire :

• 1. les statuts de la société ;
• 2. l’état descriptif de division et le règlement prévu par l’article L.67 ;
• 3. le contrat de promotion immobilière afférent à l’immeuble considéré ou l’écrit définissant les opérations confiées au représentant légal ou statutaire de la société par application de l’article L. 75 et de l’article R. 131 ;
• 4. une note énonçant les caractéristiques techniques du ou des lots cédés, ainsi que des immeubles ou parties d’immeubles dans lesquels ce ou ces lots se trouvent. Cette note peut être constituée par le devis descriptif servant de base aux marchés ou par une description suffisamment détaillée. La note doit faire apparaître les caractéristiques des équipements extérieurs ou intérieurs ainsi que des divers réseaux ou voies desservant le ou les lots cédés.

Pour l’application de l’article L. 150 définissant ce qu’il faut entendre par immeuble à usage d’habitation et par immeuble à usage professionnel et d’habitation au sens de l’article L. 75 dans le cas d’immeubles collectifs, les superficies à retenir sont les superficies développées de tous les locaux de l’immeuble, qu’il s’agisse de locaux principaux, de locaux annexes ou de parties communes dans les conditions prévues par le présent article.

Sont notamment considérés comme locaux annexes les caves, greniers, terrasses, balcons, loggias, garages et sous-sols.

Si les annexes sont affectées ou destinées à être affectées à un local principal, elles sont considérées comme étant de même nature que le local principal auquel elles sont affectées ou destinées à être affectées.

Les annexes qui ne sont ni affectées ni destinées à être affectées à un local principal sont réputées réparties entre, d’une part, les locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et, d’autre part, les locaux d’une autre nature, selon le rapport existant entre les superficies développées de ces deux catégories de locaux, y compris leurs propres annexes.

Lorsque, par application de l’article L. 75, la société envisage de confier à son représentant légal ou statutaire les opérations constitutives de la promotion immobilière pour la réalisation de son programme, l’assemblée générale doit, avant la signature d’un contrat ou avant le commencement des travaux s’ils ne donnent pas lieu à un contrat d’entreprise, approuver la mission dudit représentant légal ou statutaire telle qu’elle est définie dans un écrit comportant les énonciations exigées par l’article L. 102 établi conformément aux dispositions réglementaires prises pour l’application dudit article.

Le contrat préliminaire à une cession de parts prévu à l’article L. 76 doit préciser :

• a) le nombre de parts ou actions à céder, la désignation du lot auquel les droits à céder donnent vocation et la surface habitable approximative de l’immeuble ou de la partie d’immeuble constituant ce lot, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
• b) la date à laquelle la cession pourra être conclue ;
• c) le prix de cession des droits sociaux et le montant prévisionnel des appels de fonds correspondant aux droits sociaux à céder ;
• d) le prix convenu dans le contrat de promotion immobilière ou dans l’écrit prévu à l’article L. 75, la fraction de ce prix convenu se rapportant aux droits sociaux à céder ; si ledit contrat ou écrit n’est pas établi à la date de la signature du contrat préliminaire, le prix prévisionnel doit être indiqué.

Le contrat préliminaire doit comporter en annexe une note technique sommaire indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipements et, si le contrat porte sur une partie d’immeuble, des éléments d’équipement collectif qui présentent une utilité pour cette partie d’immeuble.

Le contrat préliminaire est établi par écrit. Un exemplaire doit être remis au cessionnaire avant tout dépôt de fonds en garantie. Il doit obligatoirement reproduire les dispositions de l’article L. 76 et de l’article R. 133.

Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder cinq pour cent du prix de cession et du montant prévisionnel des appels de fonds correspondant aux droits sociaux à céder, si le délai de réalisation de la cession n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède deux ans.

L’associé cédant doit notifier au cessionnaire le projet d’acte de cession au moins un mois avant la date de la signature de cet acte.

Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au déposant dans l’un ou l’autre des cas ci-dessous énumérés :

• a) si le contrat de cession n’est pas conclu du fait du cédant dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
• b) si le prix de cession et le montant des appels de fonds correspondant aux droits sociaux à céder excèdent de plus de dix pour cent le prix prévisionnel fixé dans le contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les causes de cette augmentation ;
• c) si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
• d) si l’immeuble ou la partie d’immeuble auquel donnent vocation les droits sociaux ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Dans les cas prévus au présent article, le déposant notifie sa demande de remboursement au cédant et au dépositaire par lettre.

Sous réserve de la justification par le déposant de son droit de restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.

Les notifications prévues par les articles précédents du présent chapitre sont valablement faites par lettre.

Les coopératives d’habitat et de construction régies par le Chapitre III du Titre premier du Livre II de la partie législative sont soumises aux dispositions du présent chapitre et à celles prévues par la loi.

Pour l’application des articles L. 78 et L. 80 :

• a) un programme de construction est constitué par la totalité des logements et des locaux à usage commercial ou professionnel dont le nombre maximum est prévu par les statuts de la coopérative d’habitat et de construction et qui sont susceptibles d’être construits sur une parcelle ou un groupe de parcelles contiguës ou font l’objet d’une même autorisation de construire ;
• b) une tranche de programme est constituée par un ou plusieurs bâtiments dont les conditions techniques de réalisation et l’utilisation ne sont pas subordonnées à la réalisation du reste du programme.

Pour l’application de l’article L. 80, une tranche de construction est réputée entreprise à la date de signature du premier marché propre à la réalisation des bâtiments de la tranche considérée.

Pour l’application de l’article L.150 définissant ce qu’il faut entendre par immeuble à usage d’habitation et par immeuble à usage professionnel et d’habitation au sens de l’article L. 77 dans le cas d’immeubles collectifs, les superficies à retenir sont les superficies développées de tous les locaux de l’immeuble, qu’il s’agisse de locaux principaux, de locaux annexes ou de parties communes, dans les conditions fixées par le présent chapitre.

Sont notamment considérés comme locaux annexes les caves, greniers, terrasses, balcons, loggias, garages et sous-sols.

Si les annexes sont affectées ou destinées à être affectées à un local principal, elles sont considérées comme étant de même nature que le local principal auquel elles sont affectées ou destinées à être affectées.

Les annexes qui ne sont ni affectées ni destinées à être affectées à un local principal sont réputées réparties entre, d’une part, les locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et, d’autre part, les locaux d’une autre nature selon le rapport existant entre les superficies développées de ces deux catégories de locaux y compris leurs propres annexes.

Lorsque la totalité des droits sociaux donnant vocation à l’attribution ou à l’achat des lots compris dans le programme de construction n’a pas été souscrite, les garanties prévues par le premier alinéa de l’article L. 80 résultent de l’engagement pris par un tiers à l’égard de la coopérative :

• 1. de souscrire ou de faire souscrire ou d’acquérir ou de faire acquérir la propriété de ceux de ces lots qui n’auraient pas été souscrits ou acquis par des membres un an après l’achèvement de la construction, et
• 2. de mettre ou de faire mettre à la disposition de la société, jusqu’à la souscription ou l’acquisition des lots qui n’auraient pas été souscrits ou acquis, les sommes qui seraient exigibles des souscripteurs ou des acquéreurs éventuels ; les sommes ainsi mises à la disposition de la société et les frais financiers y afférents sont remboursables à la coopérative par les acquéreurs ou souscripteurs des lots concernés.

Le remboursement des sommes ainsi mises à la disposition de la coopérative ne peut être exigé d’elle, sous quelque forme que ce soit, avant l’acquisition ou la souscription desdits lots.

Lorsque l’engagement prévu à l’article R.139 est pris par une personne autre qu’une banque, un établissement financier habilité à cet effet, une société d’assurances, une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur, ou un organisme habilité à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et répondant aux conditions définies par arrêté du Ministre chargé des Finances, cette personne doit justifier :

• a) soit d’une ouverture de crédit consentie par une banque, ou un établissement financier habilité à cet effet dans une convention par laquelle la banque ou l’établissement financier s’oblige à lui avancer, ou à avancer à la coopérative, les sommes indiquées au 2 de l’article R. 139 ; cette convention doit stipuler au profit de la coopérative le droit d’en exiger l’exécution ;
• b) soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle une banque, un établissement financier habilité à cet effet, une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet s’oblige, solidairement avec la personne qui a pris l’engagement prévu à l’article R.139, envers la coopérative à lui avancer les sommes indiqués au 2 dudit article.

Les membres d’une coopérative souscrivant, achetant ou s’engageant à acheter plus de deux logements ou plus d’un local à usage commercial ou professionnel sont tenus d’apporter à la coopérative la garantie de leurs engagements.

Cette garantie porte sur les sommes que le membre devra verser pour payer les lots qu’il désire se faire vendre ou attribuer. Elle est diminuée des versements faits par ces associés lors de la souscription ou de l’acquisition, ainsi que des sommes qui seraient consignées par le membre au profit de la coopérative ou de celles qui seraient avancées par lui à la coopérative jusqu’à l’achèvement des travaux.

La garantie doit être fournie par une banque, un établissement financier habilité à cet effet, une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet.

Les banques, compagnies d’assurance, établissements financiers et les organismes habilités à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction sont dispensés de la garantie prévue au présent article pour les locaux ou logement dont ils se portent souscripteurs ou acquéreurs.

Lorsque le programme de construction à réaliser comporte plusieurs tranches et qu’une réduction de programme est décidée par une assemblée générale conformément à l’article L. 84, les engagements de garantie prévus à l’article R. 139 doivent porter non seulement sur les tranches à réaliser, mais aussi sur les équipements communs nécessaires pour que les lots de ces tranches puissent être utilisés conformément à leur destination.

Si la coopérative confie à son représentant légal ou statutaire les opérations constitutives de la promotion immobilière pour la réalisation d’un programme, l’assemblée générale doit, avant le commencement des travaux, approuver la mission de ce représentant dans les conditions prévues à l’article L. 84.

Cette mission doit être définie par un écrit comportant les énonciations exigées par l’article L. 102. Cet écrit est établi conformément aux dispositions réglementaires prises pour l’application dudit article.

Vingt et un jours au moins avant l’assemblée générale qui doit se tenir, conformément à l’article L. 84, avant le commencement des travaux pour en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix global seront répartis entre les locaux à édifier afin de déterminer le prix de chacun d’eux, chaque membre doit recevoir, en plus de l’ordre du jour et de la convocation à cette assemblée, des documents lui permettant d’examiner le bien-fondé des propositions de répartition du prix faites par les dirigeants de la coopérative.

Ces documents indiquent la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble ou des immeubles compris dans le programme, la surface des pièces et locaux avec leur destination, le prix de revient estimé du programme, les moyens et les conditions de financement, les dates prévues pour le commencement et l’achèvement des travaux.

Lorsqu’il est prévu de faire appel à un promoteur immobilier ou de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière au représentant légal de la coopérative, le projet de contrat de promotion immobilière ou l’écrit prévu à l’article L. 83 est également notifié aux membres.

Le procès-verbal de délibération de l’assemblée est signé par le président et le secrétaire. Il indique le résultat de chaque vote. Il est annexé aux statuts.

Les notifications prévues au présent article sont valablement faites par lettre.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement par une coopérative de construction à ses membres passé conformément à l’article L. 84, doit comporter, en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements de l’immeuble.

Les plans susmentionnés seront de la même échelle que ceux remis dans le dossier de la demande de permis de construire.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.

Les caractéristiques techniques mentionnées à l’article L.84 doivent résulter du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive suffisamment détaillée.

Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie du bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent ainsi que les parties communes.

Un plan coté faisant ressortir les surfaces et les volumes des pièces et des locaux vendus ainsi que de leurs annexes faisant l’objet de la vente est joint au contrat ainsi qu’une notice distinguant les éléments d’équipements propres aux pièces et locaux vendus et ceux qui sont d’usage collectif.

Les modalités de révision et de paiement du prix doivent être conformes à celles prévues aux articles R.158 et R. 192.

Dans le cas prévu à l’article L.86 où un membre ne satisfait pas à ses obligations, l’assemblée générale est convoquée, après mise en demeure adressée au membre défaillant par acte extrajudiciaire, par le représentant légal ou statutaire de la coopérative ou, en cas d’inaction de ce représentant, par tout le quart des membres.

La mise en vente des parts du membre défaillant ne peut avoir lieu en application de l’article R. 146 qu’après notification à tous les membres, y compris le membre défaillant, de la date, de l’heure et du lieu de la vente publique. La notification indique le montant de la mise à prix. Elle est faite par lettre.

Les statuts des coopératives d’habitat et de construction doivent rappeler les obligations des associés en cas d’appel de fonds, leur responsabilité en cas de défaillance, de démission ou d’exclusion d’un autre associé ainsi que les conditions dans lesquelles les droits sociaux peuvent être mis en vente en cas de défaillance, conformément à l’article L. 86 et aux articles R. 146 et R. 147.

L’achèvement de l’opération de construction au sens de l’article L. 87 résulte de l’exécution des ouvrages et de l’installation des éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à leur destination, de l’immeuble ou des immeubles. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions statutaires ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus visés impropres à leur utilisation.

Jusqu’à ce que l’assemblée générale ait constaté l’achèvement de l’opération de construction, la démission d’un membre a lieu dans les conditions fixées par l’article L.87 si elle est autorisée par l’assemblée générale.

L’assemblée générale doit être convoquée par le représentant légal de la coopérative dans le délai fixé par les statuts sans que ce délai puisse excéder trois mois à partir de la réception par la coopérative de la demande de démission. Faute de réunion de l’assemblée générale, le quart des membres peut convoquer l’assemblée générale.

Le remboursement des sommes versées par le membre démissionnaire ou exclu s’effectue sous réserve des frais et charges occasionnés à la coopérative du fait de la démission ou de l’exclusion.

Ces frais peuvent toutefois être évalués forfaitairement dans les statuts. Au cas où le membre démissionnaire ou exclu est immédiatement remplacé comme au cas où le nouveau membre présenté par le membre démissionnaire est refusé sans motif valable et légitime, ce forfait ne peut excéder deux pour cent du prix prévisionnel des lots du membre exclu ou démissionnaire.

Le remboursement des sommes dues par la coopérative au membre démissionnaire ou exclu s’effectue dès que ce membre a été remplacé et que le nouveau membre a versé les sommes nécessaires à ce remboursement. Même si le membre exclu ou démissionnaire n’est pas remplacé, le remboursement ne peut être reporté à plus de six mois après l’assemblée générale décidant l’exclusion ou acceptant la démission.

Les notifications prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article L. 87 sont valablement faites par lettre.

Le retrait prévu par l’article L. 88 est constaté par acte authentique signé par le membre qui se retire et le représentant légal ou statutaire de la coopérative ou, en cas de refus de ce dernier, par jugement de la juridiction compétente. Les retraits entraînent de plein droit l’annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. Le représentant légal ou statutaire de la coopérative constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.

Le contrat de promotion immobilière prévue à l’article L.102 comporte en annexe les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles des bâtiments, urés, réseaux divers et aménagements extérieurs et intérieurs.

Le présent chapitre s’applique aux contrats par lesquels une personne s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la construction d’un ou plusieurs immeubles d’habitation ou d’un ou plusieurs immeubles destinés à la fois à l’usage professionnel et à l’habitation conformément aux articles L. 102 à L. 106.

Le commencement d’exécution du contrat de promotion immobilière, qu’il soit constaté par un ou plusieurs actes indiqués au troisième alinéa de l’article L. 102, résulte de la signature d’un contrat d’entreprise ou, en cas d’absence de contrat de cette nature, du commencement des travaux, à l’exception des contrats limités aux études préliminaires prévues au deuxième alinéa dudit article dans le cas où ces contrats sont distincts du contrat de promotion immobilière.

Pour l’application de l’article L. 150 définissant ce qu’il faut entendre par immeuble à usage professionnel et par immeuble destiné à la fois à l’usage professionnel et à l’habitation, au sens des articles L. 100 et L.102, dans le cas d’immeubles collectifs, les superficies à retenir sont les superficies développées de tous les locaux de l’immeuble, qu’il s’agisse de locaux principaux, de locaux annexes ou de parties communes, dans les conditions fixées par le présent chapitre.

Sont notamment considérés comme locaux annexes les caves, greniers, terrasses, balcons, loggias, garages et sous-sols.

Si les annexes sont affectées ou destinées à être affectées à un local principal, elles sont considérées comme étant de même nature que ce local principal. Les annexes qui ne sont ni affectées ni destinées à être affectées à un local principal sont réputées réparties entre, d’une part, les locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et, d’autre part, les locaux d’une autre nature, selon le rapport existant entre les superficies développées de ces deux catégories de locaux, y compris leurs propres annexes.

Lorsqu’il existe un contrat particulier dont l’objet est limité aux études préliminaires prévues au troisième alinéa de l’article L. 102, ce contrat n’est pas soumis aux règles du contrat de promotion immobilière.

Lorsqu’un contrat de promotion immobilière fait suite à un contrat particulier d’études préliminaires, les dispositions du contrat particulier ne sont pas obligatoirement reprises dans le contrat de promotion immobilière.

Les deux contrats sont alors passés, exécutés et réglés selon leurs règles propres indépendamment l’un de l’autre.

Les plans prévus à l’article L.102 doivent être à la même échelle que ceux fournis dans le dossier de demande de permis de construire.

Ces documents font ressortir les surfaces de chacune des pièces, de chacun des locaux, de chacun des annexes ou dégagements dont la construction est prévue en faisant mention des éléments d’équipement qui seront réalisés.

S’il s’agit d’immeubles collectifs ou d’ensembles immobiliers comportant des locaux ou des logements semblables, les indications détaillées peuvent se limiter aux types de locaux, dès lors que sont fournies des indications suffisantes pour qu’il soit possible de connaître non seulement le nombre de locaux ou d’appartements qui seront réalisés conformément au type proposé, mais aussi la situation et la disposition de chacun de ces locaux et de ces appartements ainsi que des parties communes permettant d’y accéder.

La révision et l’actualisation des prix, lorsqu’elles sont prévues dans le contrat, doivent être calculées conformément à l’indice des différents corps d’état du bâtiment publié dans le Bulletin de la Commission d’Officialisation des Prix (BCOP) mesurant l’évolution des facteurs de production dans le bâtiment.

Les modalités de règlement du prix, éventuellement révisé, que le contrat de promotion immobilière doit préciser, conformément au e de l’alinéa 1er de l’article L. 102, doivent être conformes aux dispositions suivantes.

Les paiements sont faits en fonction de l’état d’avancement des travaux justifié selon les modalités prévues au contrat. Toutefois, ils ne peuvent excéder au total :

• quinze pour cent du prix à l’achèvement des fondations ;
• soixante-dix pour cent à la mise hors d’eau.

Pour l’application des alinéas précédents, le prix s’entend déduction faite de la somme figurant au poste pour imprévu, dans la mesure où elle n’a pas été utilisée dans les conditions prévues au d du premier alinéa de l’article L. 102.

Les modalités de règlement de la rémunération prévue au f de l’alinéa 1er de l’article L. 160 doivent être conformes aux dispositions suivantes.

Les paiements ne peuvent excéder au total :

• dix pour cent de la rémunération à la signature du contrat de promotion immobilière dans le cas où les études préliminaires ont fait l’objet d’un contrat distinct du contrat de promotion immobilière ;
• vingt-cinq pour cent dans le cas contraire ;
• cinquante pour cent à la mise hors d’eau ;
• soixante-dix pour cent à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie ;
• quatre-vingt-dix pour cent à la livraison du bâtiment au maître de l’ouvrage.

Le solde est consigné par le maître de l’ouvrage lors de la livraison, à moins que le promoteur ne fournisse pour un montant égal la caution personnelle et solidaire d’une banque, d’un établissement financier habilité, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur. Il est payable à l’achèvement de la mission du promoteur.

L’engagement de bonne exécution de sa mission par le promoteur, qui résulte du contrat, comporte l’obligation de prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu qui seraient nécessaires à la réalisation de l’ouvrage tel que décrit audit contrat en application de l’article L. 102.

Cette obligation est garantie par une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.

La garantie prend la forme :

• soit d’une convention aux termes de laquelle la caution s’oblige, solidairement avec le promoteur, envers le maître de l’ouvrage, à payer lesdites sommes ;
• soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes définies ci-dessus. Cette convention doit stipuler au profit du maître de l’ouvrage le droit d’en exiger l’exécution.

Si le promoteur justifie qu’il est couvert contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu’il peut encourir en raison de son activité, par un contrat souscrit par lui auprès d’une société d’assurances ou d’un assureur agréé, le garant n’est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage que des dépassements du prix convenu excédant 5 % dudit prix.

Toutefois, le montant cumulé de la franchise ainsi prévue et du poste pour imprévu ne peut dépasser dix pour cent du prix convenu.

En aucun cas, le remboursement des sommes versées en exécution des deuxième et troisième alinéas du présent article ne peut être demandé au maître de l’ouvrage.

En vue du cas où la garantie prévue à l’article précédent prend la forme d’une convention d’ouverture de crédit, le contrat de promotion immobilière peut prévoir que les règlements effectués par le maître de l’ouvrage ou pour son compte prennent la forme de chèques, de mandats ou de virements postaux établis à l’ordre de la personne ayant consenti l’ouverture de crédit.

Le promoteur n’est pas tenu de fournir les garanties prévues à l’article R. 161 lorsque :

• 1) le maître de l’ouvrage est une société régie par les articles L. 75 à L.89 dont tous les associés ont souscrit, soit lors de la constitution de la société, soit lors d’une augmentation de capital, des parts ou actions donnant vocation à l’attribution en propriété de plus de deux locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou de locaux destinés à un autre usage que l’habitation ;
• 2) les garanties énumérées à l’article R.161 ont été données à la société et à ses associés par une ou plusieurs banques, établissements financiers habilités, entreprises d’assurances agréées à cet effet ou sociétés de caution mutuelle constituées conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.
• 3) Les conditions suivantes sont remplies :
• a) la société bénéficie de l’engagement du garant de répondre à ses appels de fonds en cas de défaillance des associés ;
• b) à la date de la signature du premier des actes constituant le contrat de promotion immobilière, tous les associés peuvent justifier qu’au cas où ils céderaient leurs parts ou actions, les cessionnaires sont garantis contre les appels de fonds nécessaires à la réalisation de l’ouvrage et non prévus au contrat de cession, le garant s’étant engagé à satisfaire à ces appels de fonds. La convention passée entre le garant et l’associé cédant doit stipuler que le cessionnaire a le droit d’en exiger le bénéfice à son profit direct. Le garant s’engage également à renoncer lors de la cession de parts ou actions, si le cessionnaire le demande, au nantissement desdites parts ou actions au cas où ce nantissement a été consenti à son profit et à donner mainlevée des hypothèques qui auraient été consenties à son profit sur les lots affectés aux parts ou actions cédées.
• c) la société intervient aux actes de cession de parts ou actions et y justifie de la garantie prévue au a du point 3 du présent article.

Le maître de l’ouvrage est tenu d’indemniser le promoteur pour les dépassements du prix convenu résultant de son fait, et notamment de retards dans le règlement du prix et des délais de paiement qui lui auraient été accordés, en vertu de l’article L. 103.

La garantie prévue à l’article R. 161 ne s’étend pas à l’indemnisation due en application du présent article par le maître de l’ouvrage.

Le contrat peut prévoir une indemnisation forfaitaire du promoteur pour retards dans les paiements du maître de l’ouvrage.

Les dépassements de délai contractuel qui ne sont imputables ni au maître de l’ouvrage, ni à un cas de force majeure ne pouvant entraîner aucune révision de prix au profit du promoteur, la garantie du prix convenu au sens de l’article R. 161 doit s’entendre comme garantissant un prix excluant toute révision de prix due à des dépassements de délai contractuel si ces dépassements sont dus à un cas de force majeure ou au fait du maître de l’ouvrage.

La garantie prévue à l’article R. 161 prend fin à l’achèvement de la mission du promoteur tel que cet achèvement est défini à l’article L.100.

Pour l’application du présent article, l’ouvrage est réputé livré au sens de l’article L.100, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’ouvrage faisant l’objet du contrat de promotion immobilière ; pour l’appréciation de la livraison, les défauts de conformité avec les prévisions dudit contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus indiqués impropres à leur utilisation.

Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux contrats relatifs à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage et régis par le Titre III du livre II de la partie législative

Il est satisfait aux obligations prévues à l’article L. 106 par les énonciations suivantes portées au contrat :

• 1. en ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;
• 2. en ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte.

En application de l’article L. 108, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R. 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Est aussi annexée au contrat visé à l’article L. 108 une notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 108 entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout éventuellement et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de téléphone, ou d’électricité, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Pour l’application de l’article L. 108, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé. Il inclut en particulier :

• 1. le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement ;
• 2. s’il y a lieu, le coût du plan et les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment ;
• 3. le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction. Article R.161 :

Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application des dispositions de l’article, de la manière suivante :

• quinze pour cent à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
• vingt-cinq pour cent à l’achèvement des fondations ;
• quarante pour cent à l’achèvement des murs ;
• soixante pour cent à la mise hors d’eau ;
• soixante-quinze pour cent à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
• quatre-vingt-quinze pour cent à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie.

Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

• 1. lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 108, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;
• 2. lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 p. 100 du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président de la juridiction compétente.

Lorsque le contrat n’a pas stipulé un dépôt de garantie, il prévoit un paiement n’excédant pas cinq pour cent du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas cinq pour cent dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas, une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.

La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

La garantie est donnée :

• 1. pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;
• 2. pour le cas où le chantier n’est pas ouvert à la date convenue ;
• 3. pour le cas où le maître de l’ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l’article L. 137.

Cette garantie prend fin à la date d’ouverture du chantier.

La déclaration d’ouverture du chantier est notifiée par le constructeur à l’établissement garant.

Dans le cas où il a été constaté que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, le constructeur est mis en demeure sans délai soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux.

La copie des contrats de sous-traitance est adressée à l’établissement garant dans les huit jours de la signature de ces contrats.

En cas de retard de livraison, les pénalités prévues ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/5000e du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder un pour cent par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/5000e du prix par jour de retard.

Sauf stipulations contraires des parties, le revenu servant à la détermination du coefficient de révision du loyer est le revenu moyen au mètre carré. Il est obtenu en divisant le revenu brut global par la surface utile, exprimée en mètres carrés, des locaux, aménagements ou installations ayant produit des revenus locatifs au cours de l’année civile de référence. Pour les locaux à usage d’habitation, la surface utile est la surface habitable telle qu’elle est définie par l’article R.2.

L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens des articles L. 122 et L. 131 lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article L. 126.

L’achèvement de l’immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée.

La constatation par les parties fait l’objet d’un acte du notaire qui a reçu la vente à terme. Cet accord vaut livraison de l’immeuble.

La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l’acte de vente l’a prévu ou lorsqu’il n’y a pas accord des parties.

Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du Président de la juridiction compétente du lieu d’implantation de l’immeuble, soit parmi celles que la juridiction commet habituellement, soit parmi celles figurant sur une liste établie par arrêté du Ministre de la Justice et du Ministre chargé de la Construction.

La constatation de l’achèvement fait l’objet par la personne qualifiée ainsi désignée d’une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente.

La constatation de l’achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite.

Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l’autre par lettre. La notification vaut livraison de l’immeuble à la date de cette réception.

La vente à terme est soumise aux règles de la publicité foncière dans les mêmes conditions que la vente sous condition suspensive.

Les fonds qui ont fait l’objet de dépôts de garantie sont valablement versés au vendeur par l’établissement dépositaire, hors la présence et sans le concours de l’acquéreur, sur simple production d’une attestation du notaire ayant reçu l’acte de vente certifiant que l’achèvement de l’immeuble a été constaté.

Le notaire doit informer l’établissement dépositaire et l’acquéreur de la situation hypothécaire. S’il existe sur l’immeuble des inscriptions ou s’il existe quelque autre empêchement au paiement, le notaire indique à l’établissement dépositaire le montant des fonds nécessaires à l’apurement de la situation.

Ces fonds sont conservés par l’établissement dépositaire pour être utilisés audit apurement, conformément aux instructions données par le notaire.

La vente d’un immeuble à construire peut être assortie d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur à l’effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l’objet de la vente.

Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d’autres bâtiments désignés par le mandat s’ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l’objet de la vente.

Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l’objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné.

Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires :

• pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme ;
• pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l’objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d’un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ;
• pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.

Lorsque la vente d’un immeuble à construire est assortie d’un mandat de l’acquéreur donné au vendeur d’affecter hypothécairement l’immeuble vendu, ce mandat ne peut être consenti, en cas de vente à terme, que pour assurer le financement de la construction de cet immeuble.

Ce mandat ne précise pas obligatoirement le montant des sommes pour la garantie desquelles le mandataire est autorisé à constituer hypothèque. Il est en tout cas limité à la constitution d’hypothèque garantissant en principal, intérêts et accessoires une somme au plus égale au prix de vente stipulé au contrat, déduction faite, le cas échéant, des sommes déjà garanties par le bien vendu.

Les pouvoirs du maître de l’ouvrage, mentionnés à l’article L. 124, comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d’arrêter librement les conventions passées avec eux et d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont faits ou dirigés, y compris de ceux qui sont prévus au second alinéa de l’article R. 22.

La réception prévue à l’article L. 127, s’entend de la réception avec ou sans réserves. Le point de départ de la garantie prévue à l’article L. 126, est le même que celui défini à l’article R. 41.

Les dispositions des articles R. 24, R. 25 et R. 26 sont applicables à la garantie prévue à l’article L. 126.

Pour l’application de la garantie prévue à l’article L. 127 au cas prévu à l’article L. 129, l’immeuble s’entend du bâtiment dans lequel se trouve compris le local vendu ou de la partie de ce bâtiment techniquement distincte et réalisable indépendamment des autres parties.

La constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art. Elle est faite pour chaque immeuble tel que défini à l’article au présent Code.

Si l’acte de vente stipule que l’acquéreur ne recourt pas aux prêts dont le vendeur a fait état, il n’y a pas lieu d’insérer dans l’acte la condition résolutoire prévue par le premier alinéa de l’article L. 131.

Pour l’application de l’article L. 131, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.

Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive.

Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.

Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

• trente-cinq pour cent du prix à l’achèvement des fondations ;
• soixante-dix pour cent à la mise hors d’eau ;
• quatre-vingt-quinze pour cent à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

• soit par versements périodiques constants ;
• soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci sera fixé conformément à la réglementation en vigueur.

La garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte soit de l’existence de conditions propres à l’opération, soit de l’intervention, dans les conditions prévues ci-après, d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.

La garantie de remboursement est donnée par l’un des organismes indiqués à l’alinéa ci-dessus.

La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou à l’autre des conditions suivantes :

• a) si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;
• b) si les fondations sont achevées et si le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de soixante-quinze pour cent du prix de vente prévu :
• par les fonds propres au vendeur ;
• par le montant du prix des ventes déjà conclues ;
• par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de soixante-quinze pour cent est réduit à soixante pour cent lorsque le financement est assuré à concurrence de trente pour cent du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations.

La garantie d’achèvement résulte également :

• a) si la vente porte sur une maison individuelle, dont les fondations sont achevées et à condition que les versements prévus n’excèdent pas au total : vingt pour cent du prix à l’achèvement des fondations, quarante-cinq pour cent à la mise hors d’eau ; quatre-vingt-cinq pour cent à l’achèvement de la maison. Le solde est payé ou consigné comme il est dit pour le solde prévu à l’article R.182 Lorsque la maison fait partie d’un ensemble de plus de vingt maisons et que son utilisation implique celle d’équipements extérieurs communs, le bénéfice des dispositions ci-dessus du présent article est subordonné soit à la réalisation préalable des équipements nécessaires à l’utilisation de la maison vendue, soit à l’existence pour ces derniers de la garantie d’achèvement prévue par l’article R. 183. L’exécution des équipements ci-dessus est établie par certificat d’une personne qualifiée à cet effet ;
• b) si la vente est réalisée par une société d’économie mixte de construction agréée à cet effet par le Ministre chargé du Commerce et le Ministre chargé de la Construction ou dont une collectivité locale détient au moins trente-cinq pour cent du capital social ;

Pour l’application des dispositions du présent Code, le contrat doit préciser :

• que l’acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ;
• que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l’acheteur justification de ces garanties, en l’étude du notaire ayant reçu l’acte de vente. Les justifications sont constituées :
• 1. en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ;
• 2. en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier.

La garantie d’achèvement donnée par les établissements indiqués revêt la forme :

• a) soit lors d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Cette convention doit stipuler au profit de l’acquéreur ou sous-acquéreur le droit d’en exiger l’exécution ;
• b) soit lors d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Les versements effectués par les établissements garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits dans l’intérêt de la masse des créanciers.

La garantie de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.

Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d’achèvement à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente. Cette substitution doit être notifiée à l’acquéreur.

La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l’art, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par le présent Code

Le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative de l’immeuble faisant l’objet de ce contrat, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S’il s’agit d’une partie d’immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l’immeuble.

La qualité de la construction est suffisamment établie par une note technique sommaire indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement. Si le contrat porte sur une partie d’immeuble, cette note technique doit contenir également l’indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue.

Cette note technique doit être annexée au contrat.

Le contrat doit également indiquer :

• le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites et conditions prévues au présent Code ;
• la date à laquelle la vente pourra être conclue ;
• s’il y a lieu, les prêts que le réservant déclare qu’il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.

Le contrat préliminaire est établi par écrit. Un exemplaire doit en être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds. Il doit obligatoirement reproduire les dispositions des articles prévus à cet effet.

Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder cinq pour cent du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an. Ce pourcentage est limité à deux pour cent si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.

Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire.

Le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.

Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au réservataire :

• a) si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
• b) si le prix de vente excède de plus de cinq pour cent le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
• c) si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de dix pour cent aux prévisions dudit contrat ;
• d) si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
• e) si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à dix pour cent.

Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre. Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.

Les ventes à terme ou en l’état futur d’achèvement prévues au premier alinéa de l’article L. 129 sont celles qui auront été conclues conformément aux dispositions des articles L. 123 et L. 124 du présent Code.