Loi n° 2009-23 du 8 juillet 2009 portant Code de la construction (partie législative)

Les sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par l’Acte Uniforme de l’OHADA (portant sur les sociétés commerciales) et par les dispositions du présent chapitre.

Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci sous peine de nullité de l’attribution.

Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.

Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles L 126 et L 127, qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n’a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d’assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n’a pas été indemnisé.

Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social dans les proportions prévues à l’article L 64, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division.

Si un associé n’a pas satisfait à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la société par une décision de l’assemblée générale fixant la mise à prix.

Sur première convocation, l’assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.

Toutefois, nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts détenues par les associés à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée générale ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.

La vente a lieu pour le compte de l’associé défaillant et à ses risques. Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l’associé défaillant envers la société. Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant.

Si des nantissements ont été constitués sur les parts vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la société ni à l’adjudicataire des droits sociaux.

Les sociétés ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi relative à la copropriété des immeubles bâtis, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice.

L’objet de ces sociétés comprend la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente.

Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l’immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S’il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d’eux l’un des lots définis par l’état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

Un règlement détermine la destination des parties réservées à l’usage exclusif de chaque associé, et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux. Si l’attribution en propriété d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble doit s’effectuer suivant les dispositions de la loi relative à la copropriété des immeubles bâtis, le règlement est établi en conformité de cette loi. Lorsque l’attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d’équipements communs s’il en est prévu.

Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

L’état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s’il s’agit d’une société d’acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés.

Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital.

Toutefois, il peut être stipulé que les dépenses entraînées pour l’acquisition du terrain seront réparties entre les associés au prorata de la valeur de la partie dont ils ont la jouissance exclusive par rapport à la valeur globale du terrain.

L’associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société en vertu de l’article L 68 ne peut prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l’immeuble à laquelle il a droit, ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l’attribution en propriété de ladite fraction.

Les droits sociaux appartenant à l’associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de payer restée sans effet, être mis en vente publique sur autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés. Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.

Cette mise en vente est notifiée à l’associé. Si l’associé est titulaire de plusieurs groupes de droits sociaux donnant vocation à des parties différentes de l’immeuble, chacun de ces groupes pourra être mis en vente séparément.

La vente aura lieu pour le compte et aux risques de l’associé défaillant, qui sera tenu, vis-à-vis de la société, des appels de fonds mis en recouvrement antérieurement à la vente. Les sommes produites par l’adjudication seront affectées par privilège au paiement des sommes dont cet associé sera redevable à la société. Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués sur les parts ou actions vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la société ni à l’adjudicataire des droits sociaux.

Les droits des associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l’ensemble telles que lesdites valeurs résultent de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d’utilisation des biens appréciées au jour de l’affectation à des groupes de droits sociaux déterminés.

Si les statuts contiennent la clause prévue au deuxième alinéa de l’article L 68, les associés devront contribuer aux dépenses entraînées par l’acquisition du terrain, d’une part, et à celles afférentes aux travaux de construction, d’autre part, en proportion de la valeur des droits de chacun d’eux sur le sol et dans les ouvrages.

Si les obligations auxquelles un associé est tenu vis-à-vis de la société en vertu de l’article L 68 excèdent de plus du quart la contribution qui lui incombe en vertu du présent article, l’intéressé peut réclamer le remboursement de l’excédent à celui ou ceux de ses coassociés que la répartition incriminée a avantagés, mais à concurrence seulement des sommes que chacun d’eux s’est ainsi trouvé dispensé de payer à la société. Les sommes ainsi obtenues sont versées directement au demandeur.

Si les obligations auxquelles un associé est tenu envers la société en vertu de l’article L 68 sont inférieures de plus du quart à la contribution qui incombe à cet associé selon le présent article, tout autre associé peut réclamer, à celui qui est avantagé, les versements dont il s’est trouvé dispensé.

Les sommes ainsi obtenues sont versées à la société et réparties par l’organe de gestion ou le liquidateur entre les associés désavantagés, en proportion des sommes excédentaires versées par ceux-ci.

Les dispositions du présent article peuvent être invoquées, même après la dissolution de la société, à l’encontre de tous ceux qui ont eu la qualité d’associé avant l’approbation définitive des comptes de l’opération de construction, d’acquisition ou d’aménagement, mais seulement avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la dissolution de la société ou du retrait de l’associé.

Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues par la loi.

Le règlement prévu à l’article L 67 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Les dispositions de l’article L 69 sont applicables à l’exécution par les associés des obligations dont ils sont tenus envers la société en vertu du présent article.

Un associé peut demander au tribunal compétent du lieu de la situation de l’immeuble la révision, pour l’avenir, de la répartition des charges visées au présent article si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart ou si la part correspondant à un autre lot est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’alinéa premier. Si l’action en justice est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition.

Pour les décisions concernant la gestion ou l’entretien de l’immeuble, les associés votent avec un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu’entraînera l’exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire. En outre, lorsque le règlement prévu à l’article L 67 ci-dessus met à la charge de certains associés seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, seuls ces associés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

La société peut donner caution hypothécaire pour la garantie des emprunts contractés :

• par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l’objet social ;
• par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société et, s’il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler.

La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l’engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de l’immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété.

La saisie du gage vaut retrait de l’associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.

Le cessionnaire n’est tenu des dettes du cédant à l’égard de la société à la date de la cession que dans la mesure où cela résulte des obligations figurant à l’acte de cession ou à ses annexes. Le cédant n’est dégagé de ses obligations personnelles à l’égard de la société que dans la mesure où celle-ci y a expressément consenti.

La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l’assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix. L’assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer la société pendant la période de liquidation et de procéder au partage.

Ce partage ne peut intervenir qu’après décision définitive sur les comptes de l’opération de construction dans les conditions prévues à l’antépénultième alinéa du présent article. Il doit comporter des attributions de fractions d’immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l’état descriptif de division.

Dans le cas où la succession d’un associé n’est pas encore liquidée, les droits et les charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants droit et cette attribution n’entraîne pas de leur part acceptation de la succession ou de la donation. Les associés qui n’ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent, conformément à l’article L 69, prétendre à aucune attribution tant qu’ils ne se sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière.

Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l’approuver ou le contester en la forme authentique.

Les associés qui contestent alors le partage disposent d’un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal compétent du siège social. Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables. Sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un associé peut, à tout moment, se retirer d’une société d’acquisition. Sous la même réserve, un associé peut, de même, se retirer d’une société de construction, dès qu’une assemblée générale a constaté l’achèvement de l’immeuble, sa conformité avec les énonciations de l’état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l’opération de construction. A défaut de vote de l’assemblée générale, tout associé peut demander au tribunal compétent du lieu de la situation de l’immeuble de procéder aux constatations et décisions susvisées. Le retrait est constaté par acte authentique signé par l’associé qui se retire et un représentant de l’organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par ordonnance du président du tribunal compétent, lequel est saisi et statue suivant la forme prévue pour les référés. Les retraits entraînent de plein droit l’annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L’organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.

Ces dispositions demeurent applicables après dissolution de la société. Les pouvoirs dévolus par ledit alinéa à l’organe de gestion sont alors exercés par le ou les liquidateurs.

Pour l’application des dispositions du présent article, tout associé est réputé avoir fait élection de domicile en l’immeuble social, à moins qu’il n’ait notifié à la société une autre élection de domicile dans le ressort du tribunal compétent du lieu de la situation de l’immeuble.

Sauf l’effet des sûretés réelles dont ils seraient bénéficiaires, les créanciers de la société ne peuvent exercer leurs droits, ni contre un ancien associé attributaire par voie de retrait ou de partage, ni à l’encontre de ces ayants cause, qu’après discussion préalable des biens restant appartenir à la société.

Les sociétés qui ont pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation sont tenues :

• soit de conclure un contrat de promotion immobilière ;
• soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au préalable par un écrit portant les énonciations exigées par l’article L 102. La responsabilité du représentant légal ou statutaire s’apprécie alors, quant à ces opérations, conformément à l’article L 95.

Avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l’approbation par l’assemblée générale de l’écrit comportant les énonciations exigées par l’article L 102, le représentant légal ou statutaire de la société ne peut exiger ou accepter des associés aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d’effets de commerce pour les opérations mentionnées audit écrit. Aucun paiement ne peut non plus être accepté ou exigé avant la date à laquelle la créance correspondante est exigible. Les dispositions qui précèdent ne font pas obstacle au versement par les associés souscripteurs du capital initial des sommes nécessaires au paiement des études techniques et financières du programme et à l’achat du terrain. Lorsque de tels versements ont été effectués, les parts ou actions ne peuvent être cédées volontairement avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l’approbation de l’écrit susvisé, si ce n’est entre associés.

La cession de parts peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie, un associé s’engage à céder ses parts à un cessionnaire moyennant un prix fixé dans ledit contrat.

Le contrat préliminaire doit comporter toutes indications relatives à la constitution de la société, à la consistance et aux conditions techniques d’exécution des travaux et aux conditions financières de l’opération.

Le dépôt de garantie doit être effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de cession. Ils sont restitués dans le délai de trois mois au déposant si le contrat n’est pas conclu ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Toute autre promesse d’achat ou de cession de parts est nulle.

Les coopératives d’habitat et de construction, constituées conformément aux dispositions législatives en vigueur, ayant pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d’un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation destinés à être attribués ou vendus aux membres sont des organisations à capital et à personnel variables.

L’objet de ces coopératives comprend, en outre, la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente.

Chaque coopérative d’habitat et de construction doit limiter son objet à l’édification d’immeubles compris dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches.

Une coopérative d’habitat et de construction ne peut confier à un tiers la réalisation de son programme de construction qu’en vertu d’un contrat de promotion immobilière conforme aux prescriptions des dispositions du Titre II du présent Livre.

Une coopérative d’habitat et de construction ne peut entreprendre aucune tranche du programme prévu par les statuts que si le nombre des membres est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée, et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis.

Les membres souscrivant plus de deux logements ou plus d’un local à usage commercial ou professionnel sont également tenus de fournir la garantie de financement prévue à l’alinéa précédent.

La construction d’un appartement ou d’un pavillon témoin n’est pas considérée comme entraînant l’application des conditions fixées au premier alinéa du présent article.

Le transfert de propriété par la coopérative à un membre, s’il résulte d’une convention distincte du contrat de société, s’opère conformément aux dispositions de l’article L 124.

Si la coopérative n’a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction, la conclusion d’un tel contrat est obligatoire. Ce contrat doit, en outre, être conforme aux dispositions de l’article L 84.

Si les droits privatifs des membres sont représentés par des parts ou actions donnant vocation à l’attribution d’un lot, la coopérative est tenue :

• soit de conclure un contrat de promotion immobilière ;
• soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à son représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au préalable par un écrit portant les énonciations exigées par l’article L 102. La responsabilité du représentant légal ou statutaire s’apprécie alors, quant à ces opérations, conformément à l’article L 95.

Avant le commencement des travaux, l’assemblée générale extraordinaire doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global seront répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux.

L’assemblée générale a seule le pouvoir d’approuver et de modifier les statuts, et de réduire l’importance du programme dans le cas où celui-ci doit être réalisé par tranches, à condition que cette réduction ne porte que sur des lots non souscrits.

La majorité requise pour la validité des délibérations prévues au présent article est des deux tiers au moins du nombre total des membres.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévu à l’article L 124 doit être conclu par acte authentique et préciser :

• a) la description de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble vendue ;
• b) son prix prévisionnel et les modalités de paiement de celui-ci ;
• c) le délai de livraison ;
• d) s’il y a lieu, les garanties et les moyens de financement prévus à l’article L 80. Il doit comporter, en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

S’il y a un règlement de copropriété, le texte en est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat. Il doit lui être communiqué préalablement.

L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux.

Une coopérative ne peut exiger ni accepter d’un membre, sous quelque forme que ce soit, aucun versement ou remise autres que ceux nécessaires au paiement des études techniques et financières du programme et à l’achat du terrain, avant les décisions de l’assemblée générale prévues à l’alinéa premier de l’article L 96, ni avant la signature du contrat de vente, ni avant la date à laquelle la créance de la société sur l’associé est exigible.

Toutefois, le prix du terrain peut être déposé par le vendeur en compte courant ouvert à son nom dans les livres de la coopérative.

La coopérative peut donner caution hypothécaire pour la garantie des emprunts contractés par les associés pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la coopérative nécessaires à la réalisation de l’objet social.

La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l’engagement de la coopérative est strictement limité aux parties divises et indivises de l’immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété.

Si les droits privatifs des membres sont représentés par des parts sociales donnant vocation à l’attribution d’un lot, chaque membre ne peut prétendre à la propriété du lot qui lui est destiné qu’après avoir versé à la coopérative les sommes nécessaires à la réalisation de l’objet social, proportionnellement à la valeur de son lot par rapport à la valeur de l’ensemble.

Si un membre ne satisfait pas à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la coopérative fixant la mise à prix.

Sur première convocation, l’assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés. Toutefois, et nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts sociales détenues par les membres à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.

La vente a lieu pour le compte du membre défaillant et à ses risques.

Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes du membre défaillant envers la coopérative. Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués sur les parts sociales vendues par application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la coopérative ni à l’adjudicataire des droits sociaux.

Du commencement des travaux jusqu’à l’achèvement de l’opération de construction, la démission d’un membre est subordonnée à une autorisation de l’assemblée générale ordinaire. Si le membre démissionnaire présente un nouveau membre solvable et acceptant, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime.

L’assemblée générale n’est pas tenue d’accepter comme membre la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter sa démission en agréant une autre personne.

En cas de refus injustifié, la démission peut être autorisée par le tribunal saisi dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus, si la médiation de l’autorité de contrôle est restée infructueuse.

L’exclusion d’un membre ne peut être prononcée par l’assemblée générale ordinaire que pour un motif sérieux et légitime et sous réserve du recours de l’intéressé devant le tribunal compétent du lieu de la situation de l’immeuble, après médiation infructueuse de l’autorité de contrôle, dans le délai d’un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision. Le jugement sera exécutoire par provision. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables dans le cas prévu à l’article L 86, alinéa 2.

La démission ou l’exclusion d’un membre entraîne de plein droit la résolution du contrat de vente passé conformément à l’article L 124. Toutefois, cette résolution est inopposable aux tiers qui, avec le consentement de la coopérative, ont acquis des sûretés réelles du membre sur les biens faisant l’objet du contrat résolu et ont régulièrement publié ces sûretés. Les sommes versées par ce membre, tant au titre de la libération de ses parts sociales qu’au titre du contrat de vente de l’immeuble à construire si ce contrat a été passé, sont remboursées à ce membre, après déduction des charges et frais occasionnés à la coopérative par la démission ou l’exclusion du membre. L’appréciation du montant à rembourser peut faire l’objet d’une évaluation forfaitaire.

En cas de démission ou d’exclusion d’un membre, les autres membres sont tenus, jusqu’à son remplacement, de toutes ses obligations à l’égard de la coopérative proportionnellement à la valeur de leur lot par rapport à la valeur de l’ensemble.

Pendant l’opération de construction, les droits sociaux ne peuvent faire l’objet d’aucune cession volontaire entre vifs à titre onéreux. Il en est de même, le cas échéant, des droits de toute nature résultant de ventes en état futur d’achèvement ou à terme.

Dans le cas visé à l’article L 86, tout membre peut se retirer de la coopérative et obtenir l’attribution en propriété de son lot, lorsque l’assemblée générale ordinaire a constaté l’achèvement de l’opération de construction ainsi que la conformité du ou des immeubles au programme et qu’elle a statué sur les comptes définitifs. A défaut, tout membre peut demander au tribunal compétent, après médiation infructueuse de l’Autorité de contrôle, de constater cet achèvement et de statuer sur lesdits comptes.

Chaque membre ne dispose que d’une voix quel que soit le prix de revient de son lot par rapport au prix de revient de l’ensemble quand il y a lieu de décider une exclusion ou d’autoriser une démission.

Lorsqu’une société ou une coopérative mentionnée respectivement aux articles L 66 et L 77 ne poursuit pas simultanément la construction de l’ensemble des logements répondant à son objet, ses statuts peuvent prévoir que les appels de fonds supplémentaires nécessaires pour la réalisation de chaque programme, y compris la participation à toutes dépenses d’intérêt commun, seront répartis entre les seuls associés ou membres ayant vocation aux logements construits dans le cadre de chacun desdits programmes.

A défaut de dispositions statutaires, une assemblée spéciale des membres ou associés dont les parts sociales ou actions donnent vocation à l’attribution de logements compris dans un même programme, convoqués, soit par le conseil d’administration ou la gérance de la société, soit par l’associé le plus diligent ou le quart des membres de la coopérative, peut décider, sous réserve des dispositions des alinéas suivants, que les appels de fonds visés à l’article précédent seront répartis comme indiqué audit article.

L’assemblée spéciale ne statue valablement que si les deux tiers au moins des membres ou associés ayant vocation aux logements compris dans le programme sont présents ou représentés.

Les décisions sont prises à la majorité des voix, pour les sociétés et des deux tiers pour les coopératives, chaque associé ou membre disposant du nombre de voix qui lui est attribué par les statuts de la société ou de la coopérative.

En outre, les décisions de l’assemblée spéciale doivent, pour être valables, être approuvées par une assemblée générale extraordinaire de tous les associés ou membres statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises pour les modifications statutaires. Cette assemblée est réunie par le conseil d’administration ou la gérance de la société dans le délai d’un mois à compter de l’assemblée spéciale ; elle apporte aux statuts des modifications correspondantes.

La répartition entre les divers associés ou membres de leurs créances ou dettes à l’égard de la société ou de la coopérative est effectuée par le conseil d’administration ou la gérance de la société. Cette répartition ne devient définitive qu’après avoir été approuvée par une assemblée générale ordinaire des associés ou membres, qui doivent être réunie par le conseil d’administration ou la gérance dans le délai d’un an à compter de l’assemblée générale extraordinaire prévue au troisième alinéa du présent article.

Les membres des sociétés ou coopératives visées aux articles L 90 et L 91, dont les parts ou actions donnent vocation à l’attribution de logements compris dans un même programme, peuvent, réunis en assemblée spéciale convoquée et statuant dans les conditions définies à l’article L 105, demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire de tous les associés ou membres à l’effet de décider :

• soit la dissolution de la société ou de la coopérative et la dévolution de son actif à plusieurs sociétés ou coopératives nouvelles constituées conformément aux dispositions de l’article L 66 et de l’article L 77 ;
• soit l’apport d’un ou plusieurs éléments d’actif à une ou plusieurs sociétés ou coopératives constituées comme il est dit ci-dessus.

Dans ce cas, l’assemblée générale doit être réunie par le conseil d’administration ou la gérance de la coopérative ou de la société dans le délai d’un mois à compter de l’assemblée spéciale. Cette assemblée générale statue dans les conditions de quorum et de majorité requises pour les modifications statutaires.

Les sociétés et les coopératives nouvelles prennent en charge l’intégralité du passif correspondant aux divers éléments d’actif de la société ou la coopérative ancienne qui leur est dévolu ou apporté. Elles sont réputées, chacune en ce qui la concerne, avoir le même objet que la société ou la coopérative anciennes dont elles assurent la continuation.

Dans le partage des titres ou parts sociales reçus par la société ou la coopérative anciennes, les associés ou membres reçoivent les actions ou parts sociales des sociétés ou coopératives nouvelles correspondant au logement auquel ils avaient vocation.

Si le capital d’une ou plusieurs sociétés ou coopératives nouvelles est divisé en actions ou parts sociales, les actions ou parts sociales d’apport attribuées à la société ou la coopérative anciennes sont immédiatement négociables, même si le capital de la société ancienne ou de la coopérative ancienne n’est pas divisé en actions ou parts sociales, ou si elles ont moins de deux ans d’existence.

Lorsque les projets d’aménagement des ensembles d’habitations entrepris ou réalisés par la société ou coopérative d’habitat et de construction comportent des ouvrages d’intérêt commun à plusieurs des sociétés ou coopératives nouvelles, la société ou la coopérative anciennes ne peuvent être dissoutes qu’après qu’une association de copropriétaires eut été établie par un règlement de copropriété ou qu’une association ait été constituée pour assurer l’entretien et, le cas échéant, l’exécution desdits ouvrages.

Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « Promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats d’entreprise, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles L 15 à L 18.

Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un entrepreneur.

Le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme.

Toutefois, le promoteur n’engage le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou par les actes de disposition qu’il passe, qu’en vertu d’un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur.

Le maître de l’ouvrage est tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention.

Si avant l’achèvement du programme, le maître de l’ouvrage cède les droits qu’il a sur celui-ci, le cessionnaire lui est substitué de plein droit, activement et passivement, dans l’ensemble du contrat. Le cédant est garant de l’exécution des obligations mises à la charge du maître de l’ouvrage par le contrat cédé.

Les mandats spéciaux donnés au promoteur se poursuivent entre celui-ci et le cessionnaire.

Le promoteur ne peut se substituer à un tiers dans l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le maître de l’ouvrage sans l’accord de celui-ci.

Le contrat de promotion immobilière n’est opposable aux tiers que s’il est annoncé dans le dossier de demande d’agrément du programme.

La mission du promoteur ne s’achève à la livraison de l’ouvrage que si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, le tout sans préjudice des actions en responsabilité qui peuvent appartenir au maître de l’ouvrage contre le promoteur.

Le règlement judiciaire ou la liquidation des biens n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de promotion immobilière. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Tout contrat par lequel une personne s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la construction d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, en une qualité autre que celle de vendeur, est soumis aux règles des articles L 92 à L 99, ainsi qu’à celles du présent chapitre.

Les dispositions du premier alinéa du présent article ne sont pas obligatoires lorsque le maître d’ouvrage est une personne qui construit un ou plusieurs immeubles en vue de la vente ou une société autre que celles mentionnées aux chapitres II et III du titre Ier du présent livre faisant construire plus de deux locaux à usage professionnel ou d’habitation.

Les dispositions du premier alinéa de l’article L 92 ne sont pas obligatoires lorsque la personne qui s’oblige envers le maître de l’ouvrage n’accomplit que les opérations administratives prévues à l’article L 92.

Les sociétés visées aux chapitres Ier, II et III du titre précédent qui, lors de l’achat d’une fraction de terrain sur lequel elles construiront, s’obligent à l’égard du vendeur, lequel conserve le surplus du terrain, à faire édifier pour son compte les immeubles correspondant audit surplus et à assumer la charge de leur coût ne sont pas tenues de passer un contrat de promotion avec ledit vendeur.

Dans le cas prévu à l’alinéa précédent, les obligations contractées par la société à l’égard du vendeur sont garanties par la personne avec laquelle la société a conclu un contrat de promotion ou, s’il y a lieu, par son représentant légal ou statutaire assumant les obligations du promoteur.

Le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant les énonciations qui suivent :

• a) la situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;
• b) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;
• c) les devis descriptifs et les conditions d’exécution techniques des travaux ;
• d) le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne pas l’utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l’ouvrage, le promoteur doit, en fin d’opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;
• e) les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux ;
• f) la rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours ;
• g) le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié ;
• h) la garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission.

Par dérogation aux dispositions qui précèdent, le contrat peut être constaté par plusieurs actes séparés comportant chacun des énonciations limitées à une phase ou une partie de l’ensemble des opérations à réaliser.

Toutefois, aucun travail matériel, hormis ceux nécessaires aux études préliminaires, ne peut être effectué sur le terrain avant la signature des actes concernant toutes les opérations à réaliser.

L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat de promotion immobilière. Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l’ouvrage et jusqu’à l’achèvement des travaux.

Elle entraîne l’inopposabilité au maître de l’ouvrage des contrats passés par le promoteur.

Nonobstant toute stipulation contraire, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement mises à la charge du maître de l’ouvrage par le contrat ne produisent effet qu’un mois après mise en demeure restée infructueuse.

Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti.

Avant la signature du contrat, le promoteur ne peut exiger ni même accepter du maître de l’ouvrage aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d’effets de commerce. Aucun paiement ne peut non plus être exigé ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible.

Les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte dont le capital appartient pour plus de moitié à des personnes de droit public ne sont pas tenus de fournir la garantie prévue au h de l’article L 102 quand ils agissent comme promoteurs liés par un contrat de promotion immobilière, ou par l’écrit prévu aux articles L 75 et L 82.

Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L 108.

Cette obligation est également imposée :

• a) à toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;
• b) à toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.

Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article L 13.

Le contrat visé à l’article L 106 doit comporter les énonciations suivantes :

• a) la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
• b) l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent Code, notamment de son livre Ier et du Code de l’Urbanisme  ;
• c) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers, s’il y a lieu, et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;
• d) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :
• d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
• d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
• e) les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
• f) l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application des articles L 22 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
• g) l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;
• h) la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
• i) la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage ou le constructeur.

Dans le contrat visé à l’article L 107, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet :

• a) d’admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ;
• b) de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• c) de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;
• d) d’interdire au maître de l’ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.

Dans le cas prévu à l’article L 108, le constructeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si le maître de l’ouvrage lui en fait la demande dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat.

Le maître de l’ouvrage peut, par lettre dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.

La disposition prévue à l’alinéa précédent ne s’applique pas quand le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité en application des articles L 21 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.

Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L 108 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

Dans le cas de défaillance du constructeur, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.

Au cas où le contrat définit à l’article L 106 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation de l’indice des différents corps d’état du bâtiment publié par le Bulletin de la Commission d’Officialisation des Prix (B.C.O.P), mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment.

Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction est consenti par celui ou ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et formes.

Il est conclu conformément à la réglementation en vigueur.

Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué, il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier en application de l’article L 113.

Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

Il est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature. Il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s’agissant des bâtiments existant au moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail. Il répond de l’incendie des bâtiments existants et de ceux qu’il a édifiés.

Sauf stipulation contraire du bail, il peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments existants.

Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au troisième alinéa de l’article L 115, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail.

Toutefois, si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques mentionnés au précédent alinéa et inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l’acte ou de la convention la constatant, ne s’éteignent qu’à la date primitivement convenue pour l’expiration du bail.

Si pendant la durée du bail, les constructions sont détruites par cas fortuit ou force majeure, la résiliation peut, à la demande de l’une ou l’autre partie, être prononcée par décision judiciaire, qui statue également sur les indemnités qui pourraient être dues.

Est qualifié de bail à réhabilitation et soumis aux dispositions du présent chapitre le contrat par lequel, soit un organisme d’habitations à loyer modéré, soit une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité locale, soit un organisme dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et agréé à cette fin par le Ministre chargé de l’Habitat s’engage à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel ou de service pendant la durée du bail.

Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.

En fin de bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation.

Le bail à réhabilitation est consenti par celui ou ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et formes que l’aliénation. Il est conclu conformément à la réglementation en vigueur.

Le preneur est titulaire d’un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce droit est cessible nonobstant toute convention contraire. La cession ne peut être consentie qu’à l’un des organismes mentionnés au premier alinéa de l’article L 119, avec l’accord du bailleur. Le droit ne peut être cédé que s’il porte sur la totalité de l’immeuble loué. Le cédant demeure garant de l’exécution du bail par le cessionnaire.

Six mois avant la date d’expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date. A défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l’expiration du bail à réhabilitation, d’offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. L’occupant qui n’a pas conclu de contrat de location ou accepté l’offre de relogement est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration du bail à réhabilitation. Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer l’immeuble au bailleur libre de location et d’occupation.

La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier et à céder un immeuble dans un délai et dans des conditions déterminés par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

La cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une vente d’immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

Si la vente a été assortie d’un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

Ces dispositions s’appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.

Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs, tâcherons, artisans et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat d’entreprise sont eux-mêmes tenus, en application des articles L 15 à L 18.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles L 15 et L 17 et à assumer la garantie prévue à l’article L 18.

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai fixé par décret suivant la nature des vices rédhibitoires et l’usage du lieu où la vente a été faite.

Dans le cas prévu par l’article L 126, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Dans le cas de vente d’un immeuble à construire conclue à terme conformément à l’article L 123, le privilège du vendeur ou celui du prêteur de deniers prend rang à la date de l’acte de vente si l’inscription est prise avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble.

Lorsque l’un quelconque des locaux composant un immeuble a été vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement, la vente, après achèvement, d’un local compris dans cet immeuble est assujettie aux dispositions de l’article L 127.

Toutefois, l’action éventuellement née en application dudit article ne peut être exercée par les acquéreurs successifs qu’à l’encontre du vendeur originaire.

Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, être conforme aux dispositions des articles L 132 à L 135.

Celui qui s’oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, lorsqu’il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l’obligation d’effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l’alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres 1er, II (section I et II) et III du titre 1er du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d’habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.

Le contrat de vente d’immeuble à construire conclu par un organisme d’habitations à loyer modéré, par une société civile immobilière constituée entre deux ou plusieurs organismes d’habitations à loyer modéré, ou par une société d’économie mixte dont le capital appartient pour plus de la moitié à une personne de droit public peut, par dérogation aux dispositions de l’article L 123 et de l’article L 133 :

• stipuler que le transfert de propriété résulte de la constatation du paiement intégral du prix ;
• prévoir que le prix est payable entre les mains du vendeur par fractions échelonnées tant avant qu’après achèvement de la construction.

Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

• a) la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;
• b) son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
• c) le délai de livraison ;
• d) lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article L 124, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d’immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l’alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l’acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d’un notaire et auquel l’acte fait référence.

Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.

Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat. Il doit lui être communiqué préalablement.

Dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l’avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l’acheteur, sauf pour le paiement du prix.

La vente prévue à l’article L 131 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur.

Toute clause contraire aux dispositions des articles L 131 à L 134 et à celles des articles L 122 et L 127, est réputée non écrite.

Un décret fixe en tant que de besoin les modalités d’application du présent titre, et notamment les conditions dans lesquelles les personnes obligées à garantie par application des articles L 15, L 22, L 126 et L 127 peuvent être tenues de se prémunir contre les conséquences pécuniaires qui peuvent résulter de cette garantie.

Tout acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles neufs d’habitation, les contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ne devient définitif qu’au terme d’un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter, chaque fois que la loi ne lui donne pas un délai plus long pour exercer cette faculté.

Lorsque le contrat définitif est précédé d’un contrat préliminaire, les dispositions ci-dessus ne s’appliquent qu’au contrat préliminaire.

L’acte est adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’acquéreur. Le délai de rétractation mentionné au premier alinéa du présent article court à compter de la réception de cette lettre par l’acquéreur. Celui-ci peut exercer sa faculté de rétractation avant l’expiration de ce délai par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.