Ordonnance n° 0006/PR/2026 du 26 février 2026 fixant le régime de la propriété foncière en République Gabonaise

L’immatriculation est une procédure judiciaire ayant pour but l’inscription de la décision du juge judiciaire consacrant un droit de propriété se rapportant à un immeuble sur le registre foncier ainsi que les droits réels immobiliers qui s’y rattachent.

Elle débute par la réquisition d’immatriculation et se clôture par la délivrance du titre foncier ou titre de propriété, en exécution d’une décision du juge judiciaire compétent ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’immatriculation est obligatoire.

Dans tous les cas, le juge judiciaire est le garant de la propriété privée.

A ce titre, il est seul compétent à connaitre du contentieux se rapportant à l’application de la présente ordonnance, notamment la tenue des registres fonciers par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques, les inscriptions qui y figurent ainsi que les actes qui en sont à l’origine, quelle que soit la qualité de leur auteur.

L’immatriculation peut faire l’objet d’une procédure exceptionnelle, publique, contradictoire et judiciaire, limitée dans le temps et dans le cadre d’une opération foncière spéciale.

Les modalités de mise en œuvre de la procédure exceptionnelle sont déterminées par voie réglementaire.

Les conditions relatives à la forme et au fond de la réquisition de cette procédure exceptionnelle sont les mêmes qu’en matière d’immatriculation foncière de droit commun.

Seuls peuvent requérir l’immatriculation :

• le propriétaire ;
• le copropriétaire, lorsque celui-ci se trouve dans les conditions requises pour l’exercice de ce droit ;
• les détenteurs des droits réels notamment l’usufruit, l’habitation, l’emphytéose et l’antichrèse ;
• les détenteurs de servitudes foncières ou d’hypothèques, avec le consentement du propriétaire ou copropriétaires ;
• le mandataire légal.

Peut également requérir l’immatriculation, le créancier hypothécaire non payé à l’échéance qui, en vertu de la décision de condamnation devenue définitive qu’il a obtenue contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière.

Le tuteur ou le curateur d’un incapable a qualité pour requérir l’immatriculation au nom de sa pupille, au cas où celui-ci est détenteur des droits qui lui permettraient de la requérir lui-même, s’il n’était pas incapable.

Toute personne requérant l’immatriculation remet à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble qui en délivre un récépissé, une déclaration signée d’elle-même ou d’un fondé de pouvoirs muni d’une procuration spéciale et qui doit contenir :

• ses noms, prénoms, qualités et domicile, son état civil, sa nationalité et, s’il y a lieu, le nom de l’époux et l’indication du régime matrimonial et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque copropriétaire avec mention de la part de chacun d’eux ;
• l’élection de domicile au lieu des services du Conservateur, lorsque le requérant n’a pas son domicile dans le ressort de celle-ci ;
• la description de l’immeuble dont l’immatriculation est requise, ainsi que l’indication des constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance et de sa nature, de sa situation, de sa contenance, de ses limites, tenants et aboutissants et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est connu ;
• l’estimation de la valeur vénale et de la valeur locative de l’immeuble ;
• le détail des droits réels immobiliers existants sur l’immeuble avec la désignation des ayants-droits, ladite désignation comprenant leurs nom, prénoms, qualités et domicile, leur état-civil, leur nationalité, avec, s’il y a lieu, le nom de l’épouse et la spécification du régime matrimonial ;
• l’indication de l’origine des droits prétendus.

En même temps que sa réquisition, le requérant dépose tous les titres de propriété, contrats, actes publics ou privés et documents quelconques, de nature à faire connaître les droits réels existant sur l’immeuble.

Si un ou plusieurs actes invoqués par le requérant se trouvent en la possession de tiers, le juge, par ordonnance sur requête, fait sommation aux détenteurs d’en opérer le dépôt, contre récépissé, à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble, dans un délai de huit jours augmentés des délais de distance, s’il y a lieu.

Il peut être délivré aux détenteurs de ces titres, sur leur demande et à leurs frais par le Conservateur, une copie certifiée des actes déposés.

Dès réception du dossier d’immatriculation, le Conservateur du lieu de situation de l’immeuble crée une réquisition d’immatriculation dont il dresse un extrait qu’il fait publier au Journal Officiel ou dans tout autre journal d’annonces légales et d’informations.

Cette publication peut également se faire par tout moyen, notamment par affichage public au Gouvernorat, à la mairie, à la préfecture ou au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

La publication doit mentionner :

• le lieu de situation de l’immeuble ;
• le numéro de la parcelle et l’indication de la section ;
• toute autre indication ou repère géographique susceptible de faciliter la localisation de l’immeuble par tout intéressé.

Pendant le délai de quinze jours qui court de la date de publication de la réquisition, toute personne peut intervenir dans la procédure par opposition, notamment :

• en cas de contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble ;
• en cas de prétention sur l’existence d’un droit réel susceptible de figurer sur le titre à établir.

Les oppositions sont faites par voie de déclarations écrites et déposées aux services du Conservateur du lieu de situation de l’immeuble.

Toute personne formulant opposition au nom d’un tiers doit :

• justifier de son identité ;
• lorsqu’elle agit en qualité de tuteur, de représentant légal ou de mandataire, justifier de ces qualités par la production de pièces régulières ;
• fournir les indications relatives à l’état-civil de ses mandants et verser les actes de filiation lorsqu’il s’agit de cohéritier.

Sous réserve de justifications requises par les textes en vigueur, peuvent toujours intervenir dans la procédure, par voie d’opposition, au nom des incapables, des absents, des disparus et des non-présents, les tuteurs, les représentants légaux, les parents, le Procureur de la République, le curateur aux successions et biens vacants.

Aucune opposition n’est recevable après l’expiration du délai de quinze jours à compter de la date de publication de la réquisition prévue à l’article 36 ci-dessus.

Le Président du tribunal judiciaire compétent veille, pendant la procédure d’immatriculation, à ce qu’aucun droit immobilier des personnes se trouvant hors du territoire national ne soit lésé.

A cette fin, il peut, de sa propre initiative ou sur saisine des tiers, procéder à toute vérification et enquête nécessaires.

Le Président du tribunal judiciaire compétent peut, à la requête des personnes visées à l’article 39 ci-dessus, proroger le délai d’opposition visé par la présente ordonnance. Cette requête doit être faite avant l’expiration du délai de quinze jours prévus à l’article 36 ci-dessus.

La prorogation ne peut se faire qu’une seule fois et ne peut dépasser dix jours ouvrables.

Toutes les oppositions ou demandes d’inscription formulées au cours de la procédure d’immatriculation sont mentionnées, dès leur réception, à la conservation sur le registre des oppositions.

En matière d’immatriculation foncière, le juge judiciaire rend les décisions ci-après :

• l’ordonnance d’immatriculation sans opposition ;
• l’ordonnance d’immatriculation contradictoire ;
• le jugement d’immatriculation.

Les décisions citées à l’alinéa 1er ci-dessus prononcent, selon le cas, soit l’immatriculation, soit le refus d’immatriculer. Dans tous les cas, le juge vérifie la régularité de la procédure, en la forme et au fond.

De même, les décisions citées à l’alinéa 1er ci-dessus ayant acquis l’autorité de la chose jugée annulent et purgent toutes les irrégularités, notamment celles relatives à la procédure d’immatriculation et à l’établissement de la décision définitive d’occupation, à l’exception des cas prévus à l’article 85 de la présente ordonnance.

Aucune immatriculation ne peut être ordonnée au profit d’une personne physique ou morale si la parcelle à immatriculer n’a pas fait l’objet d’une décision d’occupation définitive délivrée par l’organisme de gestion des terrains domaniaux quel qu’en soit la dénomination.

La transcription dans le livre foncier d’une décision de justice rendue en matière d’immatriculation, consacre l’immatriculation dont la copie du titre de propriété dit titre foncier délivré par le Conservateur en constitue la preuve.

En cas de refus d’immatriculer par le juge, la décision est notifiée au requérant et à l’organisme de gestion des terrains domaniaux par le Conservateur.

A l’expiration des délais requis et après avoir constaté l’accomplissement de toutes les formalités destinées à assurer la publicité de la procédure, le Conservateur transmet les dossiers relatifs aux demandes d’immatriculation au greffe du tribunal judiciaire de première instance compétent.

Le dossier transmis par le Conservateur au greffe est composé des pièces dont la liste est fixée par voie réglementaire.

S’il n’existe pas d’opposition, le Président du tribunal judiciaire compétent examine si la demande est régulière et si toutes les formalités requises ont été observées.

Il apprécie la nature et l’étendue des divers droits réels dont l’immeuble est grevé et rend, s’il y a lieu, l’ordonnance d’immatriculation.

S’il existe des oppositions ou contestations, la demande d’immatriculation est portée devant le tribunal judiciaire de première instance qui statue au fond, conformément aux dispositions des articles 410 et suivants du Code de Procédure Civile.

Le tribunal saisi statue sur toutes les demandes.

Les décisions en matière d’immatriculation ne sont susceptibles que d’un recours en cassation.

Le Conservateur procède à l’immatriculation au vu de l’expédition de la décision d’immatriculation qui lui est communiquée par le greffe. Il inscrit les droits réels existant sur l’immeuble tels qu’ils résultent de la décision de justice.

Le Président du Tribunal de Première Instance compétent, s’il n’existe pas d’opposition à la suite de la publication de la réquisition d’immatriculation, examine la demande et vérifie que toutes les formalités requises ont été accomplies. Il apprécie souverainement la nature et l’étendue des diverses irrégularités dont le dossier serait affecté.

Il apprécie également la nature et l’étendue des divers droits réels dont l’immeuble est privé.

Il rend à la suite une ordonnance d’immatriculation sans opposition.

L’ordonnance d’immatriculation sans opposition ainsi rendue a la nature d’une ordonnance sur requête, conformément aux dispositions de l’article 445 du Code de Procédure Civile.

Une expédition de cette ordonnance est transmise par le Greffe au Conservateur qui en dresse extrait qu’il fait publier au Journal Officiel ou dans tout autre journal d’annonces légales.

Toute personne intéressée peut, pendant un délai de quinze jours, à compter de la publication de l’ordonnance d’immatriculation sans opposition, former contre cette ordonnance, par requête déposée à la Conservation foncière, le recours prévu par les dispositions des articles 446, alinéa 2, et 447 du Code de Procédure Civile.

La requête est, à peine de rejet par le Conservateur, accompagnée, selon les cas, de l’une des pièces mentionnées à l’article 32 ci-dessus. En cas de rejet, le requérant en est informé par lettre du Conservateur.

Si, au terme du délai de quinze jours prévus à l’alinéa 1er ci-dessus, aucune opposition ne s’est manifestée ou a été formée sans être accompagnée de l’une des pièces mentionnées à l’article 32 ci-dessus, le Conservateur dresse un procès-verbal d’absence d’opposition et procède sans délai à l’inscription de l’ordonnance au livre foncier.

En cas de contestation de l’ordonnance d’immatriculation sans opposition, le recours est déposé à la conservation foncière accompagnée des pièces justificatives requises. Le conservateur retransmet le dossier sans délai au greffe de la juridiction compétente.

Le Président du Tribunal de Première Instance statue contradictoirement dans un délai de quinze jours à compter de sa saisine. Il rend une ordonnance d’immatriculation contradictoire.

Le Président du Tribunal de Première Instance statue aussi bien sur l’opposition que sur la demande d’immatriculation.

L’ordonnance d’immatriculation contradictoire n’est susceptible que d’un recours en cassation, conformément aux dispositions de l’article 551 du Code de Procédure Civile.

Le Conservateur, sous le contrôle du Président du Tribunal de Première Instance compétent, transcrit dans le livre foncier, au vu de l’expédition et d’un certificat de non pourvoi en cassation, l’ordonnance d’immatriculation contradictoire. Il inscrit également les droits réels existant sur l’immeuble tels qu’ils résultent de la décision de justice.

En cas de contestation suite à la publication de la réquisition d’immatriculation, le Conservateur saisit le Tribunal de Première Instance compétent. Il joint son rapport technique au dossier de demande d’immatriculation.

Le Tribunal de Première Instance, statue au fond, conformément aux dispositions des articles 410 et suivants du Code de Procédure Civile.

Le Tribunal saisi, statue aussi bien sur l’opposition que sur la demande d’immatriculation.

Le jugement d’immatriculation n’est susceptible que d’un recours en cassation.

Le Conservateur, sous le contrôle du Président du Tribunal de Première Instance compétent, transcrit dans le livre foncier, au vu de l’expédition et d’un certificat de non pourvoi en cassation, le jugement d’immatriculation. Il inscrit également les droits réels existant sur l’immeuble tels qu’ils résultent de la décision de justice.

La transcription dans le livre foncier du jugement d’immatriculation, consacre ou opère l’immatriculation dont le titre foncier ou titre de propriété délivré par le Conservateur constitue la preuve.

Le titre foncier est un acte judiciaire.

A ce titre, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques a la qualité d’agent d’exécution de la décision du juge judiciaire ordonnant la création du titre foncier ou titre de propriété.

Le titre foncier porte un numéro d’ordre.

Le plan et le procès-verbal de bornage y sont annexés.

Dans tous les cas, quel que soit sa nature, la décision d’immatriculation vaut également autorisation d’immatriculer, le cas échéant, les parcelles issues des morcellements ou des lots privatifs résultant d’un état descriptif de division et de règlement de copropriété.

Le titre de propriété ou titre foncier cité dans les dispositions de la présente ordonnance comporte :

• la description détaillée du fonds de terre, ses limites, tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance ;
• l’indication du domicile et de l’état-civil du ou des propriétaires et, dans le cas d’indivision, l’indication de la part de chacun de ces derniers ;
• les droits réels immobiliers existant sur l’immeuble et les servitudes qui le grèvent.

Le titre foncier porte un numéro d’ordre et un nom particulier. Le plan du bâtiment y est annexé.

Cependant, une nouvelle immatriculation peut, au lieu de faire l’objet d’un nouveau titre de propriété distinct, être portée à sa date sur un titre déjà existant, intéressant un immeuble limitrophe ou avec lequel il fait corps, appartenant au même propriétaire, afin de ne former qu’un seul et même titre.

Les titres de propriété sont établis sur des registres dont la forme est déterminée par l’Administration. Tout titre de propriété ne peut s’appliquer qu’à un immeuble composé d’une seule parcelle ou de parcelles formant corps.

Lorsqu’un immeuble est divisé par suite de partage ou autrement, il est procédé au bornage de chacun des lots par un géomètre assermenté du service du cadastre ou commis par l’autorité ou l’organisme habilité qui rapporte cette opération sur une expédition du plan. Il est établi un titre et un plan distincts pour chacune des divisions de l’immeuble.

Toutefois, en cas d’aliénation partielle, le propriétaire peut demander le maintien de l’ancien titre pour la portion de l’immeuble qui demeure entre ses mains. Si le maintien du titre est jugé possible par le Conservateur, il est revêtu des mentions utiles. Le plan est, dans ce cas, rectifié en conséquence.

Lorsque le titre de propriété est établi ou qu’un droit réel y est inscrit au nom d’un mineur ou de tout autre incapable, l’âge du mineur ou de la nature de l’incapacité sont indiqués sur le titre.

Lorsque l’état de minorité ou d’incapacité a pris fin, le mineur devenu majeur, ou l’incapable devenu capable, peut obtenir la rectification de son titre.

Lorsque le titre de propriété est établi ou qu’un droit réel y est inscrit au nom d’un époux, s’agissant d’un bien en communauté, mention en est faite sur le titre des noms, prénoms et adresse de l’autre époux.

Lorsque le titre de propriété est établi ou qu’un droit réel y est inscrit au nom d’une personne mariée qui n’a pas la libre administration de ses biens, mention de cet état est faite sur le titre. Lorsque la personne mariée reprend la libre administration de ses biens, elle peut obtenir la modification de son titre.

Dans le cas prévu par l’article 67 ci-dessus, le Conservateur établit un nouveau titre de propriété, il annule le précédent en apposant une griffe d’annulation et le timbre de la conservation sur toutes les pages de celui-ci. Il annule de la même façon la copie et la conserve dans les archives.

Le propriétaire, à l’exclusion de toute autre personne, a droit à une copie exacte et complète du titre de propriété et du plan qui y est annexé.

Cette copie est nominative et le Conservateur en certifie l’authenticité en y apposant sa signature et le timbre de la conservation.

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un immeuble indivis, une seule copie est délivrée à celle d’entre elles qui est chargée de l’administration de cet immeuble ou qui est constituée séquestre à cet effet par ses copropriétaires. Les autres indivisaires ne peuvent prétendre qu’à un certificat spécial.

Toute mention inscrite par le Conservateur sur le livre foncier est reproduite par lui sur le double du titre qui lui est représenté.

Il certifie à toute réquisition, sur le double du titre, en conformité avec le livre foncier.

Le Conservateur est tenu de délivrer, lorsqu’il en est requis, un état général ou spécial des mentions inscrites sur le livre foncier, et copie ou extrait des notes déposées, en exécution des prescriptions des articles 32 et 51 ci-dessus.

Le titre foncier créé au profit des promoteurs immobiliers sur des terrains qui leur ont été cédés en vue de la réalisation d’un lotissement destiné à la construction de maisons à bâtir demeure, à sa création, privé d’une hypothèque au profit de l’Etat à hauteur du montant total de la mise en valeur prévu.

Les morcellements et les ventes ne pourront se faire après la réalisation totale de la mise en valeur, constatée par l’Etat, et de la mainlevée de l’hypothèque.

Le délai imparti aux promoteurs pour la mise en valeur visée à l’alinéa ci-dessus est fixé par voie règlementaire en fonction de l’importance des travaux à réaliser et de la situation de la zone concernée. Passé ce délai, un procès-verbal de carence est dressé par les services compétents de l’Etat. Les procès-verbaux de carence sont dressés à l’issue de procédures contradictoires.

Les procès-verbaux de carence sont notifiés aux promoteurs par tout moyen laissant trace.

Cette notification vaut mise en demeure.

Si dans le délai maximum de six mois suivant cette mise en demeure le promoteur ne s’est pas exécuté, le procès-verbal de carence est transcrit par le Conservateur sur le livre foncier. Cette transcription entraîne la mutation du titre foncier au profit de l’Etat.

Le titre de propriété ou titre foncier est définitif, irrévocable, imprescriptible et inattaquable.

Les effets du titre de propriété ou titre foncier s’appliquent sur son emprise foncière.

Sous réserve des dérogations prévues par la présente ordonnance, aucun recours juridictionnel ne peut être exercé contre le titre foncier ou titre de propriété, ainsi qu’un quelconque autre droit réel inscrit sur un immeuble au moment de l’immatriculation.

Toutefois, toute personne dont les droits ont été lésés par suite d’une immatriculation, peut exercer une action en dommages-intérêts contre la personne qui se serait fait établir un titre foncier en usant du dol, de moyens illicites ou frauduleux, sans préjudice, le cas échéant, de l’exercice de la procédure d’inscription de faux.

Est nul et de nul effet, à compter de sa création, un deuxième titre de propriété ou titre foncier créé postérieurement sur l’emprise foncière d’un premier titre déjà existant, quel qu’en soit l’identité cadastrale, lorsque la surface du deuxième titre englobe et dépasse celle du premier.

La nullité est prononcée par le juge judiciaire. Elle entraîne de plein droit la nullité de la décision qui a prescrit l’immatriculation de la parcelle constituant l’emprise foncière du titre annulé.

Le titulaire du titre de propriété ou titre foncier annulé ne peut plus s’en prévaloir.

Le sort des droits réels qui grèvent, totalement ou partiellement, le titre annulé est régie conformément aux dispositions des textes en vigueur.

La décision d’annulation d’un titre foncier en application de la présente ordonnance statue également sur le sort, le cas échéant, des titres fonciers qui en sont issus.

En cas d’empiètement partiel du deuxième titre de propriété ou titre foncier sur l’emprise foncière du premier, la nullité ne s’applique que sur la surface du deuxième titre qui couvre celle du premier.

Le juge saisi ordonne le rebornage de la superficie du deuxième titre, après soustraction de la surface qui empiète sur le premier titre. Il ordonne en même temps l’attribution d’une autre identité cadastrale au deuxième titre, au cas où les deux auraient la même identité.

Il en est de même lorsque, suite à un bornage rectificatif, la superficie d’un titre de propriété ou titre foncier est augmentée, de sorte que la surface gagnée empiète sur celle d’un autre titre foncier mitoyen ou d’une servitude existante ou projetée dans le cadre d’un lotissement, la nullité ne s’applique que sur la surface du titre qui empiète sur l’autre ou sur la servitude. Dans ce cas, le juge saisi ordonne la nouvelle délimitation des titres fonciers, après soustraction de la surface litigieuse.

Le recours n’est ouvert qu’au seul titulaire du titre de propriété ou titre foncier attaqué, et ne peut avoir pour objet que la protection de son titre foncier.

L’action est portée devant la juridiction judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Toute personne ayant bâti sur un terrain titré ultérieurement au nom d’un tiers dispose d’un recours devant le juge judiciaire en dommages-intérêts seulement.

L’inscription de la décision d’immatriculation du juge judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée et constituant l’origine du droit de propriété dont le titre de propriété ou titre foncier est la preuve, forme le point de départ des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble à l’exclusion de tout autre droit non inscrit.

Le titre de propriété ou titre foncier annule tous titres antérieurs, notamment tout acte par lequel l’administration compétente a cédé ou attribué à son titulaire la parcelle qui en constitue l’assiette foncière. Il purge ou éteint tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés et toutes les irrégularités ayant entaché la procédure.

La prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un immeuble immatriculé à l’encontre du propriétaire inscrit, ni amener la disparition d’aucun des droits réels inscrits sur le titre de propriété.

L’acquisition d’un espace sans identité cadastrale, non occupé et contigu à un titre foncier, doit faire l’objet d’une procédure d’attribution par le propriétaire de ce titre, conformément à la réglementation en vigueur. Les documents cadastraux établis suite à cette extension ne peuvent être inscrits au livre foncier qu’au vu de la quittance de paiement de la surface gagnée auprès de l’organisme de gestion.