Décret n° 2019-185 du 31 juillet 2019 portant règlement-type de copropriété (RTC) et organisation institutionnelle et administrative de la copropriété

Le RTC doit, sous peine de nullité, comporter les dispositions relatives à :

• a) l’état descriptif de division de l’immeuble établi conformément aux dispositions légales y relatives, rédigé de manière à éviter toute confusion entre les différentes parties et les clauses particulières de copropriété qui s’y rapportent ;
• b) l’état de répartition des charges par millièmes proportionnellement aux lots appropriés constitutifs de la copropriété, et le cas échéant, la quote-part qui incombe à chaque lot pour chacune des catégories de charges. A défaut, il doit préciser les bases de répartition desdites charges ;
• c) les différentes catégories de charges en distinguant celles relatives à l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, celles spécifiques liées à des équipements ou des services communs ;
• d) l’organisation de la copropriété (notamment association des copropriétaires, syndicat de la copropriété...) ;
• e) la possibilité et à quelles conditions, d’utiliser une partie ou la totalité d’un lot privatif à des fins professionnelle, commerciale ou administrative, pour l’exercice d’une activité, même profession libérale, non conforme à sa vocation initiale lorsque celle-ci était l’usage d’habitation ;

Quelques soient ces modalités relatives à un changement de vocation de ces parties de l’immeuble, elles ne peuvent porter effet que sous réserve des dispositions de l’article 111 alinéas 2 et 3 du Code des Droits Réels.

Le règlement de copropriété, doit être conforme au règlement-type dont le modèle est inclus dans l’annexe 1 au présent décret.

Le modèle de règlement type peut être modifié, en cas de besoin, par décret sur proposition du Ministre en charge des Finances.

Le règlement de copropriété est établi dès la constitution du lotissement, par le lotisseur à l’origine de celui-ci, en s’appuyant sur le règlement type prévu par le présent décret, et en fonction des caractéristiques d’ensemble du lotissement et de celles spécifiques des différents lots. Il doit être déposé par le lotisseur auprès des autorités compétentes tel que prévu à l’article 87 du Code des Droits Réels.

La répartition des lots ne peut intervenir qu’à compter du moment où le règlement-type est élaboré et déposé auprès des autorités compétentes comme indiqué à l’article 5 du présent décret.

Un règlement intérieur de copropriété est établi et peut être modifié par décision de l’Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires, dans le respect des modalités du règlement type mis en place par voie réglementaire.

Toute modification du règlement intérieur doit être déposée auprès des autorités compétentes prévues par l’article 87 du Code des Droits Réels.

La superficie d’un lot privatif ou d’une fraction de lot à reporter dans l’état descriptif ainsi que dans le règlement de copropriété est celle des sols des locaux clos et couverts.

N’y sont pas incluses les surfaces occupées par les murs, cloisons, marchés, cages d’escalier, embrasures de portes, de fenêtres et ou de portes fenêtres.

Par contre, y sont incluses les surfaces des terrasses, balcons ou parts de jardins privatives, sous réserve des mêmes déductions que pour les surfaces mentionnées à l’alinéa 1 du présent article. Doivent être également mentionnées, pour chaque lot, les parties annexes s’il en existe, telles des caves, garages fermés ou places de stationnement, lesquelles doivent être numérotées pour être rattachées au lot principal dont elles sont des annexes.

Les règlements de copropriété élaborés et mis en application dans le respect du modèle type réglementairement fixé, devront être systématiquement mis à jour, par le président du syndicat des propriétaires ou selon le cas « par le syndic professionnel immobilier », mandaté par le syndicat des propriétaires en fonction des modifications apportées à ce modèle type par décret pris sur proposition du Ministre en charge des Finances.

Ces modifications devront être notifiées à l’Assemblée Générale des copropriétaires à sa première réunion annuelle à compter de la publication du texte réglementaire établissant la modification.

Le règlement-type de chaque copropriété, adapté à celle-ci, et validé par l’Assemblé générale, doit être remis à chaque copropriétaire. Il doit l’être également, à chaque changement de propriété, au nouveau propriétaire.

Outre le dépôt obligatoire prévu par l’article 87 du Code des Droits Réels, un exemplaire daté et visé par le président du syndicat des propriétaires ou, selon le cas « par le syndic professionnel immobilier » mandaté par le syndicat des propriétaires, doit être conservé par celui-ci dans les archives de la copropriété, au siège du syndicat des copropriétaires.

Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une partie de lot, de même que la constitution d’un droit réel, doit mentionner de manière expresse que l’acquéreur du lot ou le bénéficiaire du droit réel a été préalablement informé :

• de l’état descriptif de la division de la copropriété avec l’indication des lots privatifs et des parties communes ;
• du règlement intérieur et de ses annexes s’il en existe ;
• et des obligations qui en résultent, tant individuelles que collectives.

Le règlement de copropriété ainsi que ses pièces annexes et les actes modificatifs qui l’ont affecté, s’imposent donc à tout acquéreur d’un lot de la copropriété.

Ils lui sont remis, contre émargement ou récépissé, au moment de la signature de l’acte de cession, en annexe à la copie de l’acte signé qui doit être remise à chacune des parties, à titre gratuit, par le notaire ou l’autorité administrative qui authentifie la convention.

En cas de cession d’un lot, à titre onéreux ou gratuit, le président du syndicat des copropriétaires ou, selon le cas, le syndic professionnel de l’immeuble, doit adresser au notaire chargé de l’acte ou à l’administrateur chargé de l’authentification de celui-ci, sur leur demande, ou sur celle du copropriétaire cédant, un état daté indiquant la situation financière du lot (charges restant à régler ; charges à venir pour des dépenses votées mais non encore réalisées ; soldes des versements effectués pour avances ou provisions ; montant des sommes restant dues au syndicat ou au syndic à quelque titre que ce soit ; montant des charges dues pour le lot, pour le dernier exercice écoulé et pour l’exercice correspondant au budget prévisionnel voté).

Toute cession d’un lot privatif ou d’une part de celui-ci, de même que toute constitution de droit réel sur un lot, doit être notifiée, sans délai, au président du syndicat ou, selon le cas, au syndic professionnel immobilier de la copropriété, soit par les parties à l’acte juridique, soit par le notaire ou l’autorité administrative qui authentifie l’acte.

Dans le cas d’un immeuble immatriculé, l’acte doit être notifié au Conservateur foncier en charge du Livre foncier où sont immatriculés la copropriété et les lots privatifs de celle-ci pour enregistrement au Livre et dépôt au dossier foncier correspondant d’une copie de l’acte établissant la cession ou la constitution de droit réel.