Décret n° 2019-185 du 31 juillet 2019 portant règlement-type de copropriété (RTC) et organisation institutionnelle et administrative de la copropriété

Le syndicat des propriétaires prévu à l’article 86 du Code des droits réels, constitué de plein droit de tous les propriétaires d’un lot de copropriété, doté de la personnalité civile, est établi dès la première assemblée générale de propriétaires laquelle met en place les modalités d’administration et de gestion de la copropriété.

L’assemblée générale fixe le siège du syndicat, en principe au domicile du président.

L’assemblée générale met en place le dispositif du syndicat, le président de celui-ci et, si elle le décide, un comité composé de trois à neuf membres, élus parmi les propriétaires à la majorité des propriétaires présents ou représentés, selon les modalités prévues à l’article 86 CDR précité.

La désignation du président du syndicat des copropriétaires doit intervenir dès la première réunion de l’assemblée générale de celui-ci, convoquée dès que possible par le lotisseur à compter de la constitution de la copropriété.

Il est procédé à cette désignation dans les conditions fixées à l’article 95 du CDR.

Le président est désigné par l’assemblée générale pour un mandat d’un an correspondant à l’exercice annuel administratif et financier de la copropriété. Son mandat est renouvelable dans les mêmes conditions.

Faute de désignation lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, ou en cas de conflit avéré entre le président du syndicat et un ou plusieurs copropriétaires représentant la majorité prévue à l’article 95 CDR, le Hakem de la Moughataa peut intervenir selon les modalités fixées à l’article 99 CDR pour désigner un président provisoire du syndicat.

Le contenu de la mission du président du syndicat des propriétaires est fixé par les dispositions du CDR lesquelles peuvent être complétées par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, de manière ponctuelle ou par une disposition du règlement de copropriété.

L’assemblée des propriétaires peut, conformément à l’article 96 du CDR, délibérer sur l’attribution d’une partie ou de la totalité des missions du président à un syndic immobilier professionnel. Celui-ci exerce son mandat sous le contrôle du président du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires.

Le président du syndicat conserve les archives de la copropriété et notamment le registre des assemblés générales du syndicat ainsi que le règlement intérieur de la copropriété, en versions successives depuis celle initiale.

Le président du syndicat établit et tient à jour la liste de tous les copropriétaires, avec indication pour chacun, du lot qui lui appartient, de son état-civil et de son domicile effectif ou élu.

Pour l’exercice de sa mission d’administration et de gestion de la copropriété, le président du syndicat, ou, selon le cas, le syndic professionnel de l’immeuble, ouvre un compte bancaire au nom de la copropriété, lequel fonctionnera sous sa signature, pour recevoir les versements des copropriétaires et régler les dépenses selon les décisions votées par l’assemblée du syndicat des copropriétaires.

Le président du syndicat, dans l’exercice de sa fonction, peut :

• exiger le versement de l’avance de trésorerie dont le montant est prévu au règlement de copropriété ;
• demander à chaque copropriétaire par trimestre, le versement d’une avance trimestrielle sur charges équivalent au quart du montant budgétisé annuellement tel qu’inscrit dans le procès-verbal de l’assemblée annuelle, à charge pour lui d’établir le solde de chaque compte de lot de copropriété en fin d’exercice annuel ;
• demander le versement d’une avance sur charges exceptionnelles budgétisées par l’assemblée du syndicat.

En cas d’urgences, le président du syndicat, ou selon le cas, le syndic immobilier professionnel, peut faire réaliser des travaux non votés par l’assemblée générale du syndicat, dès lors que ces travaux sont nécessaires à la sauvegarde ou à la bonne conservation de l’immeuble en copropriété.

A cette fin, il peut, si le montant des travaux l’exige au regard de la trésorerie de la copropriété, demander le versement par chaque copropriétaire d’une provision dont le montant maximal ne saurait excéder le tiers du montant estimatif des travaux.

Ces travaux d’urgence devront être soumis à la prochaine assemblée générale du syndicat, sauf le cas où le président estimerait justifiée la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, notamment au vu de l’ampleur des travaux urgents non budgétisés.

Le propriétaire d’un lot privatif individualisé ne peut disposer de celui-ci en le divisant que sous réserve d’obtenir préalablement l’autorisation du syndicat des copropriétaires ainsi qu’il en est disposé à l’article 111 alinéa 1 du Code des droits réels et dans le respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l’urbanisme et à la construction.

Le propriétaire du lot à diviser doit adresser la demande d’autorisation au président du syndicat de la copropriété ou, selon le cas, au syndic professionnel en charge de l’immeuble.

La demande doit être accompagnée d’une présentation du projet de division incluant un plan de la répartition établi par un géomètre agréé et une étude de faisabilité technique établie par l’architecte de l’immeuble en copropriété s’il y en a un, ou, à défaut, par un architecte inscrit à l’Ordre professionnel des architectes.

Le dossier de demande doit être soumis à l’assemblée générale, ordinaire s’il n’y a pas urgence, ou extraordinaire, dans le cas où le copropriétaire qui souhaite diviser son lot le demande. Dans ce dernier cas, les frais de convocation, d’organisation et de tenue de l’assemblée sont à la charge de ce dernier.

La décision de l’assemblée constitue un point de l’ordre du jour de l’assemblée ordinaire et est inscrite au procès-verbal de celle-ci ; dans le cas d’une assemblée extraordinaire, le procès-verbal spécifique de celle-ci constitue le document d’autorisation de division.

Cette décision de l’assemblée est la condition sine qua non pour que le copropriétaire puisse engager les travaux de division.

Lorsqu’il s’agit d’un immeuble titré au Livre foncier et dont les lots sont également titrés, toute division d’un de ces lots doit être notifiée, par écrit et avec copie de la décision de l’assemblée l’autorisant ainsi que des documents techniques relatifs à la division joints à la demande initiale, à la circonscription foncière compétente pour les procédures de mise à jour des Livre et titres fonciers concernés.

Le président du syndicat ou, selon le cas, le syndic, doit procéder dès la réalisation de la division, à la mise à jour de l’état de la copropriété ainsi que de l’état de répartition des charges et du règlement de copropriété.

En application des dispositions de l’article 86 CDR, le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale, à la majorité des propriétaires présents ou représentés, la mise en place d’un comité syndical chargé d’assister le président du conseil syndical, composé de 3 à neuf membres, lequel seront désignés pendant l’assemblée, après la désignation du président et pour un mandat de même durée que celui-ci.

Le choix de mettre en place un comité et les modalités y relatives doivent être inscrits au règlement de copropriété à la diligence du président du syndicat ou selon le cas, du syndic professionnel en charge de la copropriété.

Le président du syndicat est de droit celui du comité syndical.

Le président du syndicat des copropriétaires fixe avec les membres du comité la répartition des compétences qui leur parait appropriée.

Ces données sont communiquées au syndic professionnel lorsqu’il en existe un pour la copropriété.

La répartition des compétences n’a pas lieu d’être reprise au règlement de copropriété. Elle peut être remise en cause à tout instant par le président ou un ou plusieurs membres du comité.

En cas de désaccord entre le président et un ou plusieurs membres du comité, ou entre certains membres du comité, le règlement doit être trouvé par un vote interne du comité la voix du président du syndicat étant prépondérante s’il y a partage des voix.

La convocation de l’Assemblée générale ordinaire prévue à l’article 89 du Code des droits réels est effectuée par le président du syndicat des copropriétaires, ou, selon le cas, par le syndic professionnel en charge de la copropriété.

La convocation fixe les modalités d’organisation de la réunion, la date, l’heure et le lieu.

Elle indique l’ordre du jour arrêté par le Président ou, s’il en existe un, par le syndic professionnel en accord avec le premier. Cet ordre du jour doit inclure au premier rang la désignation ; dès l’ouverture de la réunion et après le décompte des copropriétaires présents ou représentés, du bureau de l’assemblée composé d’un président, d’un suffragant et d’un secrétaire de l’assemblée lequel devra établir le procès-verbal de la réunion.

Devront être jointes au courrier de convocation toutes les pièces et documents utiles, notamment les comptes annuels arrêtés, le projet de budget pour l’exercice suivant, ainsi que les devis pour les travaux à réaliser proposés au vote de l’assemblée, et les expertises éventuelles s’il en est nécessaire ou ordonnées par la loi ou un texte réglementaire.

Il doit y être également inclus un formulaire de pouvoir au cas où un copropriétaire devrait ou souhaiterait se faire représenter.

Ce formulaire doit préciser le nom de ce dernier, celui de la personne appelée à le représenter, la date de la réunion de l’assemblée en spécifiant le caractère ordinaire ou extraordinaire de celle-ci. Il doit être signé par la personne qui donne le pouvoir de la représenter.

La convocation doit également mentionner que les pièces notamment comptables, relatives à l’administration et à la gestion de la copropriété sont accessibles et dans quelles conditions auprès du président du syndicat ou, selon le cas, du syndic professionnel de l’immeuble.

Lorsque la convocation est effectuée par un syndic professionnel immobilier, celui-ci doit se conformer aux décisions du président du syndicat.

Une assemblée générale extraordinaire peut, en vertu des dispositions de l’article 89 CDR, être convoquée si le président du syndicat le juge nécessaire, soit par lui-même, soit par le syndic immobilier professionnel sur instructions du président, ou sur demande du tiers au moins des propriétaires, adressée à ce dernier.

Lorsque la convocation doit être faite par la circonscription administrative ainsi qu’il est prévu à l’article 89, dernier alinéa du Code des Droits Réels, le responsable de la circonscription prescrit par écrit avec accusé de réception ou récépissé, au président du syndicat des copropriétaires l’obligation de procéder dans les meilleurs délais à une nouvelle convocation dont les modalités applicables sont mutatis mutandis celles d’une convocation de droit commun.

Si le président ne défère pas à cette prescription dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception du courrier de prescription, le chef de la circonscription administrative désigne soit un des copropriétaires membres du syndicat, soit toute autre personne qui lui parait appropriée, aux fins de convoquer et de tenir l’assemblée légalement obligatoire.

La convocation est faite par voie écrite, la remise du courrier étant faite contre signature de reçus courrier postal ou porteur par les copropriétaires concernés, ou par voie d’huissier.

Elle doit être effectuée au moins quinze jours avant la date prévue pour la réunion de l’assemblée, les copropriétaires membres du syndicat disposant du droit de demander l’inscription d’un point spécifique à l’ordre du jour.

Cette demande doit être adressée, par écrit, au président du syndicat ou, selon le cas, au syndic professionnel immobilier en charge de la copropriété, au plus tard cinq jours avant la tenue de l’assemblée.

Ces demandes, s’il en a été formulé, seront ajoutées à l’ordre du jour définitif de l’assemblée arrêté à l’ouverture de la réunion de celle - ci, par les propriétaires présents ou représentés.

Dans le cas où le décompte des propriétaires présents effectués en début de séance par le président du syndicat ou, selon le cas, par le syndic professionnel de l’immeuble, avec émargement de la feuille de présence de l’assemblée, établit que le nombre des copropriétaires présents n’atteint pas la moitié de leur nombre total, quorum requis dans l’article 89 du Code des Droits Réels, le président du syndicat ou le syndic professionnel selon le cas, déclare impossible la tenue de la réunion et la nécessité de procéder à une nouvelle convocation.

Celle-ci doit être adressée aux copropriétaires dans un délai de quinze jours à compter de la date de la réunion annulée, en conformité avec l’article 89 du Code des Droits Réels.

Les modalités de convocation de cette nouvelle assemblée sont les mêmes que pour celle initialement convoquée.

Pour cette nouvelle assemblée, le président du syndicat ou selon le cas, le syndic professionnel de la copropriété, fait émarger la liste de présence par les propriétaires présents ou représentés.

Comme il est prévu à l’article 89 CDR, aucun quorum n’est requis et les délibérations sont prises à la majorité simple des propriétaires présents peu important leur nombre ou les quotes-parts de ceux qu’ils représentent.

Dès l’ouverture de la réunion, après le décompte établissant la légalité de celle-ci, le président de la copropriété ou le syndic professionnel s’il en a été contracté un, organise la désignation du bureau de l’assemblée ordinaire ou extraordinaire, parmi les copropriétaires présents. Il fait ensuite, désigné le secrétaire de séance parmi les présents, cette fonction étant confiée au syndic professionnel ou à son représentant lorsqu’il en existe un.

Les différents points de l’ordre du jour sont ensuite chacun soumis à délibération, les conditions de majorité requises pour chacune des délibérations étant celles prévues par l’article 89 du CDR et, le cas échéant, par le règlement de copropriété de l’immeuble, compte tenu de l’objet de la délibération.

A cette fin, le secrétaire de séance décompte d’une part les voix pour, celles contre, et les abstentions, ainsi que les millièmes correspondant à ces différentes voix.

Ces éléments doivent être inscrits au procès-verbal, au regard du point de l’ordre du jour et de la décision qu’il a justifiée.

Lorsque le président de l’assemblée constate que l’ordre du jour a été épuisé, la séance doit être levée.

Le procès-verbal doit alors établi par le secrétaire de l’assemblée, en accord avec le président de celle-ci et son suffragant.

Le document doit comporter le texte de chaque délibération, en précisant pour chacune d’elles, le nombre de voix et de millièmes pour, contre ou d’abstention, en indiquant pour chaque voix, le nom du copropriétaire à qui elle appartient.

Le procès-verbal est visé et signé par le bureau de l’assemblée. Ce document provisoire, est transmis au président du syndicat ou, selon le cas, au syndic professionnel de la copropriété, pour être adressé, dans un délai de quinze jours à compter de la date de tenue de l’assemblée, aux copropriétaires, pour leur demander leur approbation ou commentaire éventuel.

A l’issue d’un nouveau délai de quinze jours, à compter de la date d’envoi, le procès-verbal devient définitif.

Les propriétaires qui se sont abstenus de réagir au projet de document sont considérés comme approuvant celui-ci. Dans le cas où une ou des oppositions ou commentaires auraient été produits, le président du syndicat ou le syndic professionnel s’il en est un, en collaboration avec le président de l’assemblée, le suffragant et le secrétaire de celle-ci, a la charge de voir quelle suite donner auxdites oppositions ou commentaires.

Le procès-verbal définitif est adressé aux copropriétaires par le président du syndicat ou selon le cas, par le syndic professionnel immobilier en charge de l’administration de l’immeuble.

Il doit être transcrit dans un registre ad hoc, tenu par ordre chronologique, par le président du syndicat des copropriétaires, ou, selon le cas, le syndic de l’immeuble, qui est chargé de la conservation des archives de la copropriété.

Il appartient à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de fixer le programme des travaux d’entretien, de réparation et le cas échéant, d’amélioration ou d’embellissement de l’immeuble en copropriété, à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire ou, si l’ampleur du projet le justifie, d’une assemblée générale extraordinaire, dans les conditions fixées dans le présent décret.

L’assemblée générale fixe les modalités de financement dudit programme et notamment les contributions attendues de chaque copropriétaire membre du syndicat, sur un ou plusieurs exercices, ainsi que, éventuellement, les montants des provisions ou avances nécessaires.

En cas d’urgence ou et de défaillance du président du syndicat ou du syndic professionnel en charge de l’immeuble, le Hakem de la Moughataa concernée peut prescrire les travaux nécessaires ainsi qu’il en est prévu à l’article 103 du Code des Droits Réels et passer contrat à cette fin avec une entreprise compétente.

A cette fin, le Hakem prend un arrêté déclarant la nécessité de faire réaliser les travaux et constatant que la copropriété est défaillante. Cet arrêté doit ordonner l’engagement desdits travaux par une entreprise compétente.

La facturation des travaux par l’entreprise est adressée à la Moughataa qui en avance le paiement, à charge pour elle d’en recouvrer le montant dans les meilleurs délais selon les modalités législatives et réglementaires relatives au recouvrement des créances de l’administration publique comme il est disposé à l’article 103 du Code des Droits Réels.

L’assemblée des propriétaires peut, conformément à l’article 96 du CDR, délibérer sur l’attribution d’une partie ou de la totalité des missions du président à un syndic immobilier professionnel.

Celui-ci exerce son mandat sous le contrôle du président du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires.

Les fonctions de syndic peuvent être exercées par toute personne physique ou morale juridiquement capable, sous réserve des dispositions spécifiques qui pourraient être légalement ou réglementaire prévues. Le recrutement du syndic professionnel doit être validé par décision de l’assemblée générale des copropriétaires, celle-ci devant être informée des conditions d’exercice de l’activité de syndic telles que fixées par le cahier des charges prévu à l’article 98 du Code des Droits Réels et par les autres textes réglementaires relatifs à la profession.

Les relations entre le syndicat des copropriétaires et le syndic professionnel sont fixées dans un contrat de mandat et signé par les parties, le président du syndicat pour les copropriétaires, le syndic pour lui-même ou son entreprise.

Ledit contrat est fixé pour la durée de l’exercice annuel de la copropriété ; son non renouvellement, s’il est envisagé par l’une des parties, doit être notifié à l’autre au minimum trois mois avant l’échéance du contrat en cours. En cas de nécessité urgente, il peut y être mis fin par le hakem de la Moughataa dans la circonscription de laquelle l’immeuble est situé, celui-ci devant mettre en demeure les propriétaires de l’immeuble d’organiser, dans un délai de deux mois une assemblée générale extraordinaire aux fins de désigner un nouveau syndic.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, le Hakem peut désigner d’office le président ou un syndic professionnel comme il est prévu à l’article 99 du CDR.

Le contrat doit fixer les responsabilités au syndic professionnel le montant de la rémunération annuelle au titre de la gestion de la copropriété.

Dans l’exercice de ses fonctions, le syndic professionnel, s’il est une personne morale, peut se faire représenter par un de ses préposés.

Les frais occasionnés par la rémunération du syndic professionnel, ainsi que ceux de l’exercice de ses activités telles que contractuellement prévues, constituent des dépenses d’administration qui doivent être imputées aux charges générales de la copropriété à répartir entre les copropriétaires dans le budget annuel.