Décret n° 2019-613/PRN/MD/U/L du 25 octobre 2019 déterminant les règles générales de l’urbanisme et de l’aménagement urbain

Les règles générales d’urbanisme visent les constructions, les aménagements, les installations et les travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’implanter ou d’une autorisation de lotir, ainsi que toutes utilisations du sol régies par la loi n° 2017-20 du 12 avril 2017, fixant les principes fondamentaux de l’urbanisme et de l’aménagement urbain.

Conformément à l’article 18 de la loi susvisée, les règles générales d’urbanisme sont relatives, à la localisation, à la desserte, à l’implantation, au volume et à l’insertion des constructions dans leur environnement.

Le projet des constructions, des aménagements, des installations et des travaux peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales :

• s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ;
• s’il est de nature, par sa localisation, d’être exposé à des nuisances graves, dues notamment au bruit ;
• s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans les conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des véhicules de lutte contre l’incendie.

Il peut être également refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Les caractéristiques des voies de desserte en zones urbaines doivent répondre aux conditions suivantes :

• largeur de l’emprise égale ou supérieure à 15 mètres ;
• chaussée d’une largeur égale ou supérieure à 6 mètres ;
• plateforme de retournement à l’extrémité des voies en impasse si elles desservent plus de trois lots.

Dans toutes les autres zones, les caractéristiques de ces voies sont fixées par le plan d’aménagement des opérations d’urbanisme concernées et doivent, dans tous les cas, être soumises à l’accord préalable des services de l’urbanisme.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité.

En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, le projet peut n’être autorisé que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Le permis de construire peut imposer :

• a) la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet ;
• b) la réalisation de voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées à l’article 5 ci-dessus.

Il peut être exigé la réalisation d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements modernes collectifs ou groupés.

Pour les constructions à caractère administratif, artisanal, commercial ou industriel, le permis de construire est délivré sur la base suivante : les espaces à réserver tiennent compte des véhicules du personnel de service, des véhicules de livraison et des usagers. Ces espaces sont situés à l’intérieur de la propriété concernée, sauf autorisation expresse de l’administration publique.

Lorsque le projet prévoit la création de bâtiments à usage d’habitation, l’autorité compétente peut exiger la réalisation, par le constructeur, d’aires de jeux et de loisirs situées à proximité de ces logements et correspondants à leur importance.

Si la construction projetée est en bordure d’une voie publique comportant une conduite d’eau potable ou sur une voie privée débouchant sur une telle voie, le branchement est obligatoire.

Des exceptions peuvent être décidées par l’administration dans certains quartiers suffisamment équipés en bornes fontaines publiques.

Si la construction est établie sur une parcelle riveraine d’une voie desservie par un égout collectif, elle est raccordée au collecteur existant, conformément à un projet qui devra être approuvé par l’administration compétente et exécuté conformément aux prescriptions des services compétents.

Lorsque ce mode d’évacuation n’est pas réalisable, peuvent être autorisées les installations particulières ou domestiques suivantes :

• puits perdu où sont envoyées les eaux-usées ;
• fosse septique et système de latrines amélioré.

L’évacuation des eaux usées et de l’effluent des fosses septiques dans les fossés, la voie publique ou privée est formellement interdite.

La réalisation de toute fosse septique ou de tout puits perdu est formellement interdite dans la voie publique.

Les couvertures des bâtiments sont faites en matériaux imperméables et présentent des pentes convenables dirigeant toutes les eaux vers les orifices d’écoulement.

Des chenaux et gouttières étanches et de dimensions appropriées reçoivent les eaux pluviales à la partie basse des couvertures. Les pentes desdits chenaux ou gouttières sont réglées pour diriger rapidement les eaux, sans stagnation, vers les orifices des tuyaux de descente ; chacun de ces orifices est muni d’une crépine ou dispositif similaire.

Les tuyaux de descente ou les gargouilles doivent comporter un dispositif évitant en cas d’obstruction que les chenaux et la terrasse ne se chargent d’eau.

Les conduites d’évacuation d’eaux pluviales doivent être distinctes des tuyaux de chute des eaux vannes et des descentes des eaux ménagères.

L’évacuation des eaux pluviales se fait sur le réseau de collecte des eaux pluviales s’il en existe. A défaut, elle se fait par épandage superficiel.

Il est formellement interdit de rejeter les eaux pluviales provenant des toitures dans les parcelles mitoyennes.

En dehors des parties urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation ou sa destination :

• a) à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;
• b) à compromettre les activités agricoles ou forestières, notamment en raison de la valeur agronomique des sols, de l’existence de terrains faisant l’objet d’une mesure de protection, ou comportant des équipements spéciaux importants, ainsi que de périmètres d’aménagements fonciers et hydrauliques ;
• c) à compromettre la mise en valeur des substances minérales ou des matériaux de carrières inclus dans les zones définies en application du Code minier.

Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Une distance d’au moins un mètre vingt est imposée entre deux bâtiments de faible hauteur, non contigus situés dans la même parcelle.

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points.

Lorsqu’il existe une obligation de construire au retrait de l’alignement, la limite de ce retrait se substitue à l’alignement.

Il en est de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.

Toutefois, une implantation de la construction à l’alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux prescriptions de l’article 14 ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour les travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de l’implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l’implantation ou le gabarit de l’immeuble.

Des dérogations à certaines règles édictées dans la présente section peuvent être accordées par décision motivée de l’autorité compétente.

Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d’aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l’autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières.

En règle générale, la hauteur maximale d’une construction est déterminée par la profondeur de la parcelle et par la largeur d’emprise de la voie qui la dessert.

La hauteur d’une construction ne peut dépasser la largeur d’emprise de la voirie de desserte augmentée du retrait de la construction par rapport à l’alignement sur l’espace public.

La plus petite de ces dimensions est prise en compte, en cas de divergence.

Quand une construction est située au droit d’un changement de largeur de voie, la hauteur autorisée dans la partie la plus large sera autorisée dans la partie la plus étroite sur une longueur au plus égale à sa largeur.

Sont tolérés au-dessus des hauteurs autorisées, les réservoirs d’eau, les buanderies, les cages d’escaliers ou d’ascenseurs d’une hauteur maximale de 2,50 mètres, à la condition qu’ils s’harmonisent avec l’ensemble de la construction.

Les murs séparatifs et les murs aveugles apparentés d’un bâtiment doivent, lorsqu’ils ne sont pas construits avec les mêmes matériaux que les murs de façades principales, avoir un aspect fini qui s’harmonise avec celui des façades.

La création ou l’extension d’installations ou de bâtiments à caractère industriel ainsi que de constructions légères ou provisoires peut être subordonnée à des prescriptions particulières, notamment à l’aménagement d’écrans de verdure ou à l’observation d’une marge de reculement.

Les fenêtres d’une pièce d’habitation doivent se trouver éloignées d’au moins un mètre de toute limite séparative de la parcelle.

Cette distance doit être mesurée dans un plan horizontal situé à un mètre au-dessus du plancher, selon une direction perpendiculaire à l’intersection de ce plan avec celui de la fenêtre.

Lorsqu’une façade autre que celle donnant sur la voie publique comporte une ou plusieurs saillies, les distances considérées par le présent décret doivent être mesurées à partir du nu extérieur de la saillie la plus avancée. Cette disposition ne s’applique pas aux corniches et aux bandeaux.

Les constructions soumises à obligation de portique et aux servitudes non aedificandi observent les prescriptions ci-dessous :

• pour les alignements soumis à l’obligation de portique, les constructions ont au rez-de-chaussée des portiques dont la profondeur sera fixée par le plan d’aménagement de l’opération d’urbanisme. Cette profondeur ne peut en aucun cas être inférieure à trois mètres. Les portiques sont entièrement ouverts à la circulation piétonne ;
• en ce qui concerne les terrains frappés de servitude « non aedificandi », ils doivent rester libres de toute construction et de tous ouvrages en superstructure.

Les constructions doivent répondre aux exigences de l’esthétique de la ville ou du quartier, tant en ce qui concerne les matériaux employés, que pour ce qui est des lignes, des teintes et de la décoration.

Toutes les façades de la construction doivent être traitées, quant à la solution architecturale, avec le même soin et en harmonie entre elles.

Sauf indications contraires au plan d’aménagement de l’opération d’urbanisme, les dispositions nécessaires telles que les retraits, les décrochements, les arrondis et les pans coupés doivent être exigées des constructeurs pour que soit assurée la visibilité au croisement des rues.

Conformément à l’article 20 de la loi n° 2017-20 du 12 avril 2017 fixant les principes fondamentaux de l’urbanisme et de l’aménagement urbain, le Coefficient d’emprise au sol (CES) des constructions est le rapport entre la surface développée des constructions et la surface de la parcelle.

La surface développée des constructions est la surface délimitée par la projection verticale sur le sol du périmètre hors œuvre de la construction.

Le CES maximal, y compris les garages et les dépendances, est fixé selon la zone, par le plan d’aménagement correspondant.

Les cours intérieures doivent présenter au total une surface au moins égale au 1/5 de la parcelle si la construction est à rez-de-chaussée sans étage, 1/4 si elle est à rez-de-chaussée avec étage.

Les garages privés doivent être pourvus d’une ventilation directe et permanente. Ils ne doivent pas en outre communiquer directement avec les pièces d’habitation, cuisines incluses.

L’installation d’écuries ou d’étables dans un corps de bâtiment où se trouvent des locaux d’habitation est interdite.

Les installations d’écuries ou d’étables peuvent être établies dans des bâtiments indépendants ou accolés aux bâtiments d’habitation sans communication directe avec ceux-ci.

Les boutiques sont soumises aux conditions d’aération et de ventilation des locaux d’habitation.

Les cabinets d’aisance ne peuvent donner directement dans la boutique.

Les cheminées des exploitations industrielles autorisées dans les zones autres que les zones industrielles doivent dépasser la hauteur maximum tolérée pour les constructions de la zone où elles sont construites d’au moins un mètre et être munies de filtres adaptés.

Les constructions sont conçues et calculées de façon à assurer la stabilité des ouvrages et la sécurité des occupants.

L’administration qui délivre le permis de construire exige du pétitionnaire, la présentation des plans relatifs à l’ossature et notamment de béton armé, de structures métalliques et autres, et en faire effectuer aux frais de celui-ci, le contrôle par un bureau d’études techniques agréé.

Elle a le droit de refuser le permis de construire si les règles de l’art ne sont pas respectées.