Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière

Le service de la conservation de la propriété et des droits fonciers assure aux titulaires la garantie des droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles soumis au régime de l’immatriculation, dans les conditions déterminées par la présente loi.

Cette garantie est obtenue au moyen de la publication sur les livres fonciers, à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l’égard des tiers.

Pour permettre cette publication, les immeubles doivent être, à la suite d’une procédure spéciale, préalablement immatriculés sur les livres fonciers.

Seul l’Etat est autorisé à requérir l’immatriculation des immeubles aux livres fonciers. Les terres du domaine national sont immatriculées dans les formes et conditions fixées par la réglementation prise en application de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national et de la présente loi.

Les immeubles du Code civil sont immatriculés au vu du décret constatant la déchéance des droits y inscrits, les incorporant dans le domaine national et en prescrivant l’immatriculation au nom de l’Etat.

Les immeubles du domaine public déclassés et incorporés dans le domaine national visés à l’article 19 du Code du domaine de l’Etat, sont immatriculés dès réception par le Conservateur de la réquisition d’immatriculation.

Les immeubles visés à l’article 27 du Code du domaine de l’Etat, sont immatriculés sur simple réquisition et sans formalités préalables à la création du titre foncier.

L’immatriculation est facultative.

Exceptionnellement, elle est obligatoire pour la validité des conventions constituant, modifiant ou transférant un des droits énumérés à l’article 19 de la présente loi.

Aucun immeuble immatriculé ne peut être soustrait au régime ainsi adopté pour être placé à nouveau sous l’empire de celui auquel il était soumis antérieurement.

Les bureaux de la Conservation de la Propriété et des Droits fonciers sont créés dans des conditions fixées par décret. Il en est de même des limites territoriales dans lesquelles chaque bureau est compétent.

Les règles de fonctionnement de ces bureaux sont également fixées par décret.

Les chefs de Bureaux de Conservation foncière portent le titre de Conservateurs de la Propriété et des Droits fonciers.

Les Conservateurs de la Propriété et des Droits fonciers sont chargés notamment :

• 1) de la suite à donner aux demandes d’immatriculation et de la formalité de l’immatriculation sur les livres fonciers ;
• 2) de l’inscription à la suite des titres fonciers et des copies de ces titres des droits réels constitués sur les immeubles immatriculés et devant, pour ce motif, être publiés ;
• 3) de la conservation des actes et plans relatifs aux immeubles immatriculés et de la communication au public des renseignements contenus dans leurs archives et relatifs aux propriétés immatriculées.

Les livres fonciers sont affectés, à raison d’une feuille ouverte par immeuble, à l’enregistrement spécial prévu à l’article 3, sous le nom d’immatriculation et à l’inscription ultérieure, en vue de leur conservation dans le sens de l’article premier, des droits réels soumis à la publicité.

L’ensemble des mentions consignées sur une feuille ouverte des livres fonciers constitue le titre foncier de l’immeuble auquel elles s’appliquent.

Les mentions du titre foncier sont appuyées et complétées par l’adjonction de bordereaux analytiques, établis par le Conservateur, des actes et pièces produits comme justification des droits réels publiés.

A chaque titre foncier correspond, dans les archives de la conservation foncière, un dossier comprenant :

• 1) les pièces de la procédure d’immatriculation, de morcellement ou de fusion ;
• 2) le plan définitif de l’immeuble ;
• 3) la série des bordereaux analytiques successivement établis ;
• 4) les actes et pièces analysés aux dits bordereaux.

Tout immeuble immatriculé au livre foncier est désigné par le numéro du titre foncier qui le concerne.

Outre les livres fonciers et les dossiers correspondants, les Conservateurs de la Propriété et des droits fonciers tiennent :

• 1) le registre d’ordre des formalités préalables à l’immatriculation ;
• 2) le registre des dépôts des actes et documents à inscrire ;
• 3) le registre d’ordre des morcellements et fusions ;
• 4) le registre des oppositions des actes à inscrire ;
• 5) le répertoire des titulaires de droits réels et la table, par bulletins mobiles, dudit répertoire.

Ces livres et registres peuvent faire l’objet de supports magnétiques dans des conditions déterminées par décret.

Le registre des dépôts des actes et documents à inscrire et le registre des oppositions aux actes à inscrire sont arrêtés chaque jour, par le Conservateur à l’heure de fermeture des bureaux. Ces registres sont tenus en double exemplaire et, dès achèvement, l’un des exemplaires est transmis aux Archives nationales.

Les livres et registres énumérés aux articles 14 et 15 sont côtés et paraphés avant tout usage par le président du tribunal compétent.

Les autorités administratives, les autorités judiciaires, et les organes de contrôle de l’Etat, dans l’exercice normal de leur fonction, peuvent consulter sur place ces livres et registres.

Sont applicables aux immeubles et aux droits réels qui s’y rapportent, d’une manière générale, les dispositions des lois et règlements en vigueur.

Sont notamment susceptibles d’inscription aux livres fonciers :

a) Les droits réels immobiliers suivants :

• 1) la propriété des biens immeubles ;
• 2) l’usufruit des mêmes biens ;
• 3) les droits d’usage et d’habitation ;
• 4) l’emphytéose ;
• 5) le droit de superficie ;
• 6) les servitudes et services fonciers ;
• 7) les privilèges et hypothèques.

b) Les actions qui tendent à revendiquer ces droits réels.

Les droits réels énumérés à l’article 19 n’existent, ne se conservent et ne produisent effet à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les conditions, formes et limites fixées par la présente loi, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions.

Sont dispensées de la publicité, les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi à l’exception cependant de la servitude de passage pour cause d’enclave dont l’assiette doit être exactement déterminée, soit au moment de l’immatriculation du fonds grevé, soit lors de la création de la servitude si celle-ci est postérieure à l’immatriculation.

La faculté accordée aux cohéritiers ou à l’un d’eux d’écarter du partage toute personne non successible à laquelle un cohéritier aurait cédé son droit à la succession, appartient également au copropriétaire indivis d’un immeuble, au superficiaire, pour l’acquisition du sol, et au propriétaire du sol, pour l’acquisition de la superficie ; tout retrait indistinctement doit être exercé dans un délai de deux mois à compter du jour où la vente a été rendue publique.

L’hypothèque forcée est accordée à l’Etat et aux autres personnes publiques, sur les biens immeubles de tous les fonctionnaires ou agents possédant la qualité de comptable public, en garantie de leur gestion.

L’hypothèque forcée visée à l’article précédent grève :

• 1) les immeubles des comptables publics qui leur appartiennent avant leur nomination ;
• 2) les immeubles acquis à titre onéreux ou autrement par les comptables postérieurement à leur nomination ;
• 3) les immeubles acquis à titre onéreux et depuis cette nomination par leurs conjoints, même séparés de biens ou au nom de leurs enfants mineurs. Toutefois, sont exceptées, les acquisitions à titre onéreux faites par les conjoints ou au nom des enfants mineurs lorsqu’il est légalement justifié que les deniers employés à l’acquisition leur appartenaient.

Elle est fixée, quant aux sommes garanties, par l’acte portant nomination du comptable public, cette évaluation pouvant ultérieurement, si elle ses révèle insuffisante ou excessive, être augmentée ou diminuée par une décision prise en la même forme que l’acte de nomination du comptable public.

Sous réserve des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 47, l’hypothèque conventionnelle est consentie par acte authentique. La transmission et la mainlevée de l’hypothèque conventionnelle ont lieu dans les mêmes formes. Il en est de même de sa cession, son changement de rang, sa subrogation, sa renonciation et de son extinction.

Les actions tendant à la revendication d’immeubles, basées sur l’une des causes ci-après :

• rapport en nature des biens donnés ;
• réduction des donations pour atteinte à la réserve ;
• droit de retour des biens donnés en cas de prédécès du donataire seul ou du donataire et de ses descendants ;
• révocation d’une donation pour inexécution des conditions ou survenance d’enfants ;
• résolution d’un contrat synallagmatique pour inexécution des conditions ;
• exécution du pacte de réméré, ne peuvent être exercées qu’autant que ces droits auront été réservés expressément aux contrats d’aliénation et ne produisent effet, à l’égard des tiers, qu’à dater du jour où ces réserves ont été rendues publiques dans les formes fixées par la présente loi.

Les rapports des biens donnés peuvent cependant être exigés en nature, même en l’absence d’une réserve expresse dans l’acte de donation, tant que l’immeuble n’a pas été aliéné ou grevé de droits réels par le donataire ; sinon, il ne peut avoir lieu qu’en moins prenant.

De même, la réduction des donations pour atteinte à la réserve peut encore s’exercer sur les immeubles, même en l’absence de toute stipulation y relative dans l’acte de donation, tant que lesdits immeubles n’ont pas été aliénés ou grevés de droits réels par le donataire, dans ce dernier cas, la réduction a lieu en équipollent.

L’action en révocation pour cause d’ingratitude, bien que non réservée en l’acte de donation, peut cependant être exercée par le donateur mais sans préjudicier aux aliénations faites ni aux hypothèques et autres charges réelles constituées par le donataire, pourvu que les actes y relatifs aient été publiés avant l’exploit introductif d’instance.

La même règle est applicable à la révocation de la donation entre époux, qu’il s’agisse de la rétractation volontaire ou de la résolution imposée par la loi comme conséquence du divorce ; cette révocation reste sans influence sur les droits acquis par des tiers, à la condition toutefois, dans le second cas, que les actes constitutifs de ces droits aient été publiés avant la demande en divorce, tenue pour équivalente à une demande en révocation.

Toutes autres actions tendant à la revendication d’immeubles, basées sur des causes non susceptibles d’énonciation aux contrats d’aliénation et notamment sur l’inobservation des conditions essentielles à la validité, l’atteinte portée aux droits des créanciers ou à ceux du mineur, l’incapacité absolue ou relative de disposer ou de recevoir par testament ou donation, l’interdiction légale d’acheter ou de vendre frappant certaines personnes ou s’appliquant à certains objets, le retrait d’indivision, sont sans effet à l’égard des tiers de bonne foi, ayant publié leurs titres avant l’acte introductif d’instance.

Les actions en nullité pour défaut de forme, en résiliation pour éviction partielle, existence de servitudes non apparentes, lésions du quart ou des sept douzièmes ou constitution de droits réels par un failli dans les dix jours qui ont précédé la cessation de ses payements, sont irrecevables sur immeubles immatriculés.

En cas d’expropriation ou de retrait pour cause d’utilité publique, les détenteurs de droits réels inscrits ne peuvent cependant exercer ces droits que sur l’indemnité d’expropriation ou de retrait telle qu’elle est fixée par la législation en la matière.

Pour permettre l’exercice de ces droits, l’indemnité d’expropriation ou de retrait dans le cas d’inscription au titre foncier est répartie conformément aux prescriptions en matière de distribution.

La purge des droits inscrits résulte de l’inscription de l’acte constatant l’accord amiable ou de la décision prononçant définitivement l’expropriation ou le retrait, à moins de recours à la procédure de distribution auquel cas elle résulte de la décision du juge.

La prescription ne peut, en aucun cas, constituer un mode d’acquisition de droits réels sur des immeubles immatriculés ou de libération des charges grevant les mêmes immeubles.

Toutefois, un immeuble immatriculé abandonné pendant trente années consécutives par ses propriétaires ou occupants légitimes est considéré comme vacant et incorporé au domaine de l’Etat dans les formes et conditions fixées par décret.