Décret n° 2011/1131/PM du 11 mai 2011 fixant les modalités d’application de la loi n° 2010/022 du 21 décembre 2010 relative à la copropriété des immeubles

Le règlement de copropriété prévu par la loi susvisée comporte obligatoirement les éléments suivants :

• la destination des parties privatives et communes et les conditions de leurs usages ;
• la définition des règles relatives à l’administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent ;
• la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’Assemble Générale, ainsi que les critères de désignation du syndic et du conseil syndical ;
• les principes de la fixation de la quote-part des parties communes ;
• les modalités de répartition des charges relatives aux parties communes ;
• la description de l’ensemble des immeubles, des parties privatives et communes ;
• le critère et le mode de calcul de la répartition des charges ;
• le mode de désignation du syndic, l’étendue de ses pouvoirs et la durée du mandat.

Doivent être annexés au règlement de copropriété, les plans d’architecture et les plan topographiques approuvés.

1) La division en lots de l’immeuble est matérialisée par un état descriptif de division qui est le document d’identification des lots à des fins de publicité foncière, le lot étant considéré comme partie privative et quote-part des parties communes d’un immeuble en copropriété.

2) L’Etat descriptif de division est établi, pour le compte et à la charge du promoteur, par un agent assermenté du cadastre ou par un géomètre-expert agréé par le Ministère en charge du cadastre.

3) Toute personne physique ou morale désirant se faire établir l’état descriptif de division d’un immeuble bâti à mettre en copropriété, saisit au préalable un géomètre assermenté ou agréé par le Ministère en charge du Cadastre, d’un dossier en sept exemplaires composé des pièces suivantes :

• la copie du titre foncier du terrain concerné ;
• un certificat de propriété en cours de validité ;
• le dossier complet du lotissement approuvé par l’autorité compétente, le cas échéant ;
• les plans architecturaux élaborés et visés par un architecte inscrit à l’ordre des architectes ;
• le certificat de conformité de l’immeuble, le cas échéant ;
• les plans de recollement élaborés et visés par un architecte inscrit à l’ordre des architectes, le cas échéant ;
• les plans d’assainissement, le cas échéant.

4) A la lumière des indications contenues dans les composantes susmentionnées du dossier, le géomètre procède sous sa responsabilité et avec précision :

• à une description discriminative des parties privatives et de la quote-part des parties communes de l’immeuble concerné ;
• à l’affectation des numéros des lots identifiés par palier ou par niveau, assortis des précisions concernant la quote-part des parties communes, la superficie des parties et des annexes éventuels de chacun des lots représentés sur le plan de manière différentielle, sur fond de plan à une échelle réglementaire ;
• au calcul des tantièmes applicables, conformément aux textes en vigueur.

5) L’état descriptif du lot est un extrait de l’état descriptif de division présentant la contexture exhaustive d’un lot particulier. Il comporte les indications ci-après :

• le numéro du lot ;
• la superficie de lot et ses annexes éventuelles ;
• les parties privatives du lot ;
• la surface utile du lot ;
• les tantièmes du lot ;
• les numéros des lots mitoyens ;
• les parties communes du lot.

6) Le plan du lot établi à l’échelle 1/100ème est une représentation graphique en deux dimensions du lot joint en annexe à l’état descriptif du lot fournit toutes les précisions sur les renseignements suivants concernant le lot :

• la région, le département, l’arrondissement, la ville et le lieu-dit ;
• le titre foncier concerné ;
• le nom de l’acquéreur ;
• le numéro du lot ;
• les numéros des lots mitoyens ;
• la superficie des lots mitoyens ;
• la superficie des parties primitives ;
• l’indication des parties communes ;
• la date d’établissement ;
• le nom et la signature du géomètre.

7) L’état descriptif de division et le plan du lot élaboré conformément aux modalités ci-dessus précisées dûment timbrés, sont soumis aux formalités de visas, de mises à jour et d’archivage du service départemental du cadastre territorialement compétent et remis au requérant pour suite de la procédure.

8) Les formalités de contrôle, de visas, de mises à jour et d’archivage du service départemental du cadastre territorialement compétent de l’état descriptif de division, de l’état descriptif du lot et des plans des lots de copropriétés établis par les géomètres agréés inscrits à l’ordre des géomètres sont gratuites.

1) Il est joint au contrat de cession de chaque lot, ou de chaque fraction de lot, une copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif du lot concerné.

2) Pour marquer leur adhésion au règlement de copropriété en cours au moment de l’acquisition de son lot, le nouveau copropriétaire est tenu d’apposer sa signature tant sur la copie du règlement annexé à son acte d’acquisition que sur l’original détenu par le notaire.

3) La publication au livre foncier du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division les rend opposables à tous. Elle est sanctionnée par la délivrance d’un certificat d’inscription par le conservateur foncier compétent. Ce dernier peut également délivrer des extraits de ces documents à quiconque en fait la demande et notamment aux potentiels acquéreurs des lots, dans les formes réglementaires en vigueur.

1) Les copropriétaires se réunissent en assemblée générale constitutive du syndicat dans le mois suivant l’acquisition définitive par au moins deux copropriétaires de leurs lots. Cette assemblée, convoquée par le promoteur, est chargée de désigner le syndic et éventuellement le conseil syndical.

2) En dehors de l’assemblée générale constitutive, l’assemblée générale est convoquée par le syndic après avis du conseil syndical s’il en existe déjà.

1) La convocation de l’assemblée générale est :

• d’initiative par le syndic lorsqu’elle intervient dans la périodicité fixée par le règlement de copropriété fixée par le règlement de copropriété ou une résolution de l’assemblée générale ;
• de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart (1/4) des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix ;
• de droit également quand la demande est faite par au moins les deux tiers (2/3) des copropriétaires.

2) En dehors de la convocation d’initiative, toute demande de convocation de l’assemblée générale est adressé au syndic avec copie au président du conseil syndical. Elle précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

3) Dans les cas de convocation de droit prévus à l’alinéa 1 ci-dessus, le syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la demande.

Passé ce délai, l’assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical, après mise en demeure faite au syndic restée infructueuse pendant huit jours.

4) Le refus injustifié du syndic de convoquer l’assemblée générale constitue une faute lourde.

1) La convocation de toute session de l’assemblée générale contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précède les questions soumises à la délibération.

A défaut d’une disposition du règlement de copropriété ou d’une résolution de l’assemblée générale, l’initiateur de la convocation fixe le lieu et l’heure de la réunion.

2) La convocation de l’assemblée générale est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion sauf en cas d’urgence, ou à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

3) Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou des résolutions de l’assemblée générale, cette dernière se réunit dans la commune de la situation de l’immeuble.

Six jours au moins avant la tenue de l’assemblée générale, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent notifier à l’initiateur de la convocation, les questions dont ils souhaitent l’inscription au rôle. L’état de ces questions est notifié aux membres de l’assemblée générale deux jours au moins avant la date de la réunion.

Sont notamment notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

1) Le compte des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de la trésorerie, ainsi que, s’il existe, le numéro du compte bancaire et le montant du solde de ce compte lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes.

2) Le budget prévisionnel accompagné du rapport d’activités de la dernière année ainsi que de l’état d’exécution du budget en cours lorsque l’assemblée générale est appelée à voter les crédits du prochain exercice ;

3) Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée générale est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

4) Les projets de contrat lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation des travaux ;

5) Les avis rendus par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire ;

6) Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné par la juridiction compétente et si l’assemblée générale est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions.

L’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites dans les délais.

1) Il est tenu une feuille de présence qui indique le nom et domicile de chaque copropriétaire, personne physique ou morale et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose.

2) Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire présent ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.

Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne un président. Le syndic assure le secrétariat, sauf décision contraire de l’assemblée.

1) Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée. Il est signé par le président et par le secrétaire.

Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote. Il mentionne en outre les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la délibération, de ceux qui n’ont pas pris part au vote, ainsi que de ceux qui se sont abstenus.

2) Sur la demande d’un ou plusieurs copropriétaires opposants, le procès-verbal mentionne les réserves formulées par eux sur la régularité des délibérations.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Le délai prévu à l’article 16 de la loi n° 2010/022 susvisée pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

Une délégation de pouvoir donnée par le syndicat au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée.

La délégation peut toutefois autoriser le mandataire à décider de certaines dépenses jusqu’à un montant dont elle fixe le maximum.