Décret n° 2011/1131/PM du 11 mai 2011 fixant les modalités d’application de la loi n° 2010/022 du 21 décembre 2010 relative à la copropriété des immeubles

1) A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président de la juridiction compétente désigne le syndic par ordonnance à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

2) L’ordonnance du président de la juridiction compétente fixe la mission du syndic ainsi que la durée de son mandat. Cette durée peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.

3) Indépendamment des missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1 du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l’article 46 de la loi n° 2010/022 susvisée et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

4) La mission du syndic désigné par le président de la juridiction compétente cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

1) Nonobstant le cas prévu à l’article 42 ci-dessus et lorsque la copropriété est dépourvue d’un syndic, le président de la juridiction compétente peut, à la requête de toute personne ayant un intérêt à ester en justice, désigner un administrateur provisoire de la copropriété.

2) L’administrateur provisoire désigné est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives de la copropriété et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 13 ci-dessus, de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

3) Les fonctions de l’administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

1) A défaut de désignation dans les conditions prévues à l’article 51 de la loi n° 2010/022 susvisée, le président de la juridiction compétente, sur requête du syndic ou d’un ou plusieurs copropriétaires, désigne par ordonnance les membres du conseil syndical.

2) S’il s’agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal, la requête peut être présentée aussi bien par le syndic du syndicat principal que par celui du syndicat secondaire.

3) L’ordonnance qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions. Ces conditions cessent de plein droit à compter de l’acceptation de leur mandat par les membres du conseil syndical désigné par l’assemblée générale.

1) Dans les cas de défaillance ou de carence du syndic, le conseil syndical et à défaut tout copropriétaire peut l’assigner par devant le président de la juridiction compétente statuant en matière d’urgence en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur provisoire ; sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets.

2) Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun, l’action en justice ne sera recevable que si elle est justifiée d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

1) Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une délibération de l’assemblée générale.

2) L’autorisation prévue à l’alinéa 1 ci-dessus n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement des créances, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, le mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des urgences, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Dans tous les cas, le syndic compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Toute personne ayant intérêt à agir en justice peut, par requête motivée, saisir le président de la juridiction compétente, aux fins de désigner un mandataire ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie à une instance portant sur l’exécution de la construction de l’immeuble ou sur les garanties dues au titre des responsabilités encourues à l’occasion de l’exécution de ladite construction, en cas de participation directe ou indirecte, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée à ladite construction du syndic, de son conjoint, de leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au troisième degré.

Le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance dont est saisie une juridiction de qui concerne le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie.

1) Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.

2) Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi et par le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 48 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

3) Les notifications et mises en demeure sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

Nonobstant toutes dispositions contraires, toute demande formulée par le syndicat à l’encontre d’un ou plusieurs copropriétaires, suivant la procédure d’injonction de payer, est portée devant la juridiction du lieu de la situation de l’immeuble.

1) Lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président de la juridiction compétente de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l’accomplissement de sa mission, saut urgence, recueillir l’avis du conseil syndical.

Il peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les concilier éventuellement.

A cet effet, il doit préciser le mode de financement pour la mise en œuvre de la décision envisagée.

2) Les décisions prises par l’administration provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des délibérations.

3) L’administrateur provisoire, ou le syndic si ce pouvoir lui est maintenu, adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s’il y a lieu, l’appel de fonds correspondant.

4) L’administrateur provisoire du syndicat rend compte par écrit de sa mission au président de la juridiction compétente à la demande de celui-ci et, en tout état de cause, à la fin de sa mission.

5) Le syndic informe les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre émargement, qu’ils peuvent prendre connaissance du rapport de l’administrateur provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par l’assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit. Un expert du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de tout ou partie du rapport peut être adressée par le syndic aux copropriétaires qui en feraient la demande, aux frais de ces derniers.