Décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique Occidentale Française

Le service de la conservation de la propriété foncière et des droits fonciers, institué par le décret du 24 juillet 1906 dans les colonies de l’Afrique Occidentale Française, continue à assurer aux titulaires la garantie des droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles soumis au régime de l’immatriculation, dans les conditions déterminées par le présent décret.

Cette garantie est obtenue au moyen de la publication sur les livres fonciers, à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l’égard des tiers, le tout dans les limites et conformément aux dispositions ci-après formulées.

Pour permettre cette publication, les immeubles doivent être en suite d’une procédure spéciale tendant à provoquer la révélation de tous droits réels déjà constitués, préalablement immatriculés sur les livres fonciers.

L’immatriculation des immeubles aux livres fonciers est autorisée, quel que soit l’état ou le statut des propriétaires ou détenteurs.

L’immatriculation est facultative. Exceptionnellement elle est obligatoire :

• 1° Dans le cas d’aliénation ou de concession de terres domaniales ;
• 2° Dans le cas où un immeuble, détenu jusque-là dans les formes admises par les coutumes indigènes, doit faire pour la première fois, l’objet d’un contrat écrit, rédigé en conformité des principes du droit français.

Dans ces deux cas, la formalité doit précéder la passation de l’acte qui consacre l’accord définitif des parties, à peine de nullité audit acte.

L’immatriculation est définitive ; aucun immeuble immatriculé ne peut être soustrait au régime ainsi adopté, pour être placé à nouveau sous l’empire de celui auquel il était soumis antérieurement.

Les bureaux de la Conservation de la propriété foncière et des droits fonciers sont créés par arrêtés du gouverneur général rendus sur la proposition des lieutenants-gouverneurs ; les limites territoires dans lesquelles chaque bureau est compétent sont fixées de la même manière.

En principe, il y aura un bureau dans chaque ressort de tribunal de première instance ou de justice de paix à compétence étendue ; néanmoins, lorsque le nombre des affaires est minime, deux ou plusieurs ressorts judiciaires peuvent être compris dans la circonscription d’un même bureau.

Les bureaux de la Conservation foncière sont ouverts au public six heures par jour, à l’exception des dimanches et jours fériés légaux.

Les heures d’ouverture doivent être affichées à la porte extérieure des bureaux.

Les préposés portent le titre de conservateurs de la propriété foncière. Ils sont désignés par arrêté du gouverneur général.

Les conservateurs de la propriété foncière sont chargés :

• 1° De la suite à donner aux demandes d’immatriculation et de la formalité de l’immatriculation sur les livres fonciers ;
• 2° De l’inscription, à la suite des titres fonciers et des copies de ces titres, des droits réels constitués sur les immeubles immatriculés et devant, pour ce motif, être publiés ;
• 3° De la conservation des actes et plans relatifs aux immeubles immatriculés et de la communication au public des renseignements contenus en leurs archives et relatifs aux propriétés immatriculées.

Les livres fonciers sont affectés, à raison d’une feuille ouverte par immeuble, à l’enregistrement spécial prévu à l’article 3, sous le nom d’immatriculation, et à l’inscription ultérieure, en vue de leur conservation, dans le sens de l’article 1er, des droits réels soumis à la publicité.

L’ensemble des mentions consignées sur une feuille ouverte des livres fonciers constitue le titre foncier de l’immeuble auquel elles s’appliquent.

Les mentions du titre foncier sont appuyées et complétées par l’adjonction de bordereaux analytiques, établis par le conservateur, des actes et pièces produits comme justification des droits réels publiés.

À chaque titre foncier correspond, dans les archives de la conservation, un dossier comprenant :

• 1° Les pièces de la procédure d’immatriculation ;
• 2° Le plan définitif de l’immeuble ;
• 3° La série des Bordereaux analytiques successivement établis ;
• 4° Les actes et pièces analysés.

Le nombre des livres fonciers à ouvrir dans chaque bureau est fixé par arrêté du lieutenant-gouverneur sur la proposition du conservateur.

Tout immeuble immatriculé aux livres fonciers est désigné par le numéro du titre foncier qui le concerne.

Outre les livres fonciers et les dossiers correspondants, les conservateurs de la propriété foncière tiennent encore les registres ci-après, à savoir :

a) Pour la suite de la procédure d’immatriculation :

• 1° Le registre d’ordre des formalités préalables à l’immatriculation ;
• 2° Le registre des oppositions.

b) Pour la constatation des demandes d’inscription sur les livres fonciers :

• 3° Le registre des dépôts des actes à inscrire ;

c) Pour la communication des renseignements au public :

• 4° Le répertoire des titulaires de droits réels et la table, par bulletins mobiles, audit répertoire.

Le registre des oppositions et le registre des dépôts des actes à inscrire sont arrêtés chaque jour par le conservateur, à l’heure de la fermeture des bureaux.

Le registre des dépôts est tenu en double exemplaire et, dès achèvement, l’un d’eux est transmis au dépôt des archives organisé pour la colonie.

Les livres et registres énumérés aux articles 14 et 15 sont cotés et paraphés, avant tout usage, par le président du tribunal de première instance ou le juge de paix à compétence étendue.

Les lieutenants-gouverneurs ou leurs délégués, les inspecteurs des affaires administratives, le procureur général près la Cour d’Appel de l’Afrique-Occidentale Française, les procureurs de la République près des tribunaux de première instance et les juges de paix à compétence étendue, peuvent, chacun dans leur ressort, demander personnellement la communication, sans déplacement, des registres des conservateurs de la propriété foncière.

Ces fonctionnaires et magistrats peuvent, en outre, obtenir, par écrit et gratuitement, communication des renseignements consignés aux livres fonciers ou renfermés dans les dossiers correspondant aux titres fonciers.

Sont applicables aux immeubles immatriculés et aux droits réels qui s’y rapportent, d’une façon générale, les dispositions du Code civil et des lois françaises et, spécialement, lorsque lesdits immeubles et droits réels sont en la possession d’indigènes ayant conservé leur statut, les règles de droit coutumier local, en tout ce que ces dispositions et règles ont de non contraire au présent décret et sauf les modifications ci-après établies.

Sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent :

a) Les droits réels immobiliers savants :

• 1° La propriété des biens immeubles ;
• 2° L’usufruit des mêmes biens ;
• 3° Les droits d’usage et d’habitation,
• 4° L’emphytéose ;
• 5° Le droit de superficie,
• 6° Les servitudes et services fonciers ;
• 7° L’antichrèse ;
• 8° Les privilèges et hypothèques.

b) Les actions qui tendent à revendiquer ces mêmes droits réels.

Les droits réels énumérés en l’article précédent ne se conservent et ne produisent effet à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites réglées au présent décret, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions.

L’emphytéose est soumise, pour tout ce qui concerne la constitution et son usage ainsi que les droits et devoirs réciproques des parties, aux dispositions de la loi du 25 juin 1902, qui est déclarée applicable en Afrique-Occidentale Française.

Le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui, ou d’être autorisé à en établir.

Le titulaire peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais seulement dans la limite qui lui est imposée pour l’exercice de ce droit.

Sont dispensées de la publicité les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi, à l’exception cependant de la servitude de passage pour cause d’enclave, dont l’assiette doit être exactement déterminée, soit au moment de l’immatriculation du fonds grevé, soit lors de la création de la servitude si celle-ci est postérieure à l’immatriculation.

La faculté accordée aux cohéritiers ou à l’un d’eux d’écarter du partage toute personne non successible à laquelle un cohéritier aurait cédé son droit à la succession, appartient également au copropriétaire indivis d’un immeuble, au superficiaire, pour l’acquisition du sol, et au propriétaire du sol, pour l’acquisition de la superficie ; tout retrait indistinctement doit être exercé dans un délai de deux mois à compter du jour où la vente a été rendue publique.

Le privilège du vendeur ou du bailleur de fonds, sur l’immeuble vendu, pour le payement du prix, et celui des cohéritiers sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux et des soultes ou retour de lots, sont remplacés par une hypothèque forcée.

Les autres privilèges énumérés aux articles 2101 et 2103 du Code civil, à l’exception toutefois du privilège des frais de justice faits pour la réalisation de l’immeuble et la distinction du prix, ne procurent droit de préférence aux bénéficiaires, appelés à les exercer sur la masse immobilière, que sur les créances chirographaires.

Le privilège maintenu par l’article précédent est dispensé de toute publication.

Par dérogation à la règle posée en l’article 21, les créanciers et légataires qui demandent la séparation du patrimoine d’une personne défunte conservent, à l’égard de ses héritiers et représentants, pour exercer leur privilège sur les immeubles héréditaires, le bénéfice du délai de six mois, à compter de l’ouverture de la succession, nonobstant toute aliénation du chef desdits héritiers ou représentants.

L’hypothèque est forcée ou conventionnelle.

L’hypothèque forcée est celle qui est conférée par une décision de justice, sans le consentement du débiteur, dans les cas spécialement déterminés par le présent décret.

Sont seuls susceptibles d’hypothèque :

• 1° Les Fonds de terre bâtis ou non bâtis qui sont dans le commerce et, avec eux, leurs accessoires réputés immeubles ;
• 2° L’usufruit des mêmes biens, pendant sa durée ;
• 3° L’emphytéose, pendant le temps de sa durée ;
• 4° Le droit de superficie.

L’hypothèque forcée est accordée :

• 1° À la femme mariée, sur les biens de son mari, pour sa dot, ses droits matrimoniaux, l’indemnité des obligations du mari dont elle est tenue et le remploi de ses biens aliénés ;
• 2° Au mineur et à l’interdit, sur les biens de leur tuteur et de leur protuteur et de la caution de ces derniers ;
• 3° Au vendeur, à l’échangiste et au copartageant, sur l’immeuble vendu, échangé ou partagé, quand il n’a pas été réservé d’hypothèque conventionnelle pour le payement du prix ou de la soulte d’échange ou de partage,
• 4° À la masse des créanciers en cas de faillite ou de liquidation judiciaire.

L’hypothèque forcée de la femme mariée est déterminée, quant aux sommes garanties et aux immeubles hypothéqués, soit par une disposition expresse du contrat de mariage, soit, postérieurement au contrat, ou, s’il n’y a pas eu de contrat et à défaut du consentement du mari, par un jugement du tribunal rendu en chambre du conseil, sur requête de la femme, de ses parents, alliés, créanciers, ou du procureur de la République, le ministère public entendu.

Dans les cas où les garanties hypothécaires données à la femme sont reconnues insuffisantes, elles peuvent être étendues, à la requête des personnes énumérées en l’article précédent, par jugement du tribunal rendu en chambre de conseil, le ministère public entendu.

Si ces garanties sont reconnues excessives, la réduction peut en être ordonnée dans les mêmes formes, à la requête du mari.

L’hypothèque forcée des mineurs et interdits est déterminée, quant aux sommes garanties et aux immeubles hypothéqués, par une délibération du conseil de famille, prise à la requête du tuteur, du subrogé tuteur, du protuteur, des parents, alliés ou créanciers des mineurs ou interdits ou du procureur de la République.

Dans les cas où les garanties données aux mineurs ou interdits sont reconnues insuffisantes, elles peuvent être étendues, par délibération du conseil de famille réuni à la requête des mêmes personnes.

Si elles sont reconnues excessives, la réduction peut en être accordée dans les mêmes formes, à la requête du tuteur ou du protuteur.

Dans ces différents cas, à défaut du consentement du tuteur ou du protuteur, la délibération du conseil est soumise à l’homologation du tribunal, et le droit à l’hypothèque résulte du jugement d’homologation.

Les maris et tuteurs ou protuteurs peuvent toujours être dispensés de l’hypothèque, en constituant un gage mobilier ou une caution, moyennant que cette substitution soit approuvée et les conditions de la constitution du gage fixées par un jugement du tribunal rendu en chambre de conseil, le ministère public entendu.

Le vendeur, l’échangiste ou le copartageant de biens immeubles peuvent, dans le contrat de vente, d’échange ou de partage, stipuler de leur acheteur, coéchangiste ou copartageant, une hypothèque sur les immeubles vendus, échangés ou cédés, pour garantie du payement total ou partiel du prix ou de la soulte d’échange ou de partage. À défaut de stipulation d’hypothèque conventionnelle, le vendeur, l’échangiste ou le copartageant peuvent, en vertu d’un jugement du tribunal, obtenir l’hypothèque forcée sur lesdits immeubles.

L’action en résolution de l’acte de vente, d’échange ou de partage, pour défaut de payement du prix ou de la soulte, appartient au vendeur, à l’échangiste ou au copartageant, nanti d’une hypothèque conventionnelle ou forcée régulièrement publiée, du fait même de l’obtention de cette garantie et concurremment avec elle.

L’hypothèque conventionnelle est consentie par acte authentique. La transmission et la mainlevée de l’hypothèque ainsi que la cession de l’hypothèque forcée de la femme mariée ou la renonciation par cette dernière à cette même hypothèque ont lieu dans la même forme.

Les contrats passés en pays étranger peuvent contenir stipulation valable d’hypothèque sur des immeubles situés en Afrique-Occidentale Française, à la condition pour les rédacteurs, d’insérer dans lesdits contrats, quelle qu’en soit la forme, les mentions prescrites par l’article 132 ci-après.

L’hypothèque régulièrement publiée conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu’à la publication, dans les mêmes formes, de l’acte libératoire.

La publication de l’hypothèque conventionnellement peut, dans les cas de prêts à court terme, être différée pendant un délai maximum de quatre-vingt-dix jours, sans que le créancier soit exposé à perdre le rang qui lui est et demeure acquis, à la condition, par lui, de se conformer aux dispositions de l’article 157 du présent décret.

L’hypothèque consentie pour sûreté d’un crédit ouvert, à concurrence d’une somme déterminée à fournir, prend rang à la date de sa publication, sans égard aux époques successives de l’exécution des engagements pris par le créditeur.

L’hypothèque s’éteint :

• 1° Par l’extinction de l’obligation dont elle constitue la garantie ;
• 2° Par la renonciation du créancier à son droit ;
• 3° Par l’accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteur sur expropriation forcée ou sur expropriation pour cause d’utilité publique, conformément aux prescriptions des articles 80 et 53.

Les actions tendant à la revendication d’immeubles basées sur l’une des causes ci-après :

• rapport en nature de biens donnés ; réduction des donations pour atteinte à la réserve, droit de retour des biens donnés en cas de prédécès du donataire seul ou du donataire et de ses descendants ;
• révocation d’une donation pour inexécution des conditions ou survenance d’enfants ;
• résolution d’un contrat synallagmatique pour inexécution des conditions ;
• exécution du pacte de réméré, ne peuvent être exercées qu’autant que ces droits auront été réservés expressément aux contrats d’aliénation et ne produisent effet, à l’égard des tiers, qu’à dater du jour où ces réserves ont été rendues publiques dans les formes réglées par le présent décret.

Le rapport des biens donnés peut cependant être exigé en nature, même en l’absence d’une réserve expresse dans l’acte de donation, tant que l’immeuble n’a pas été aliéné ou grevé de droits réels par le donataire, sinon il ne peut avoir heu qu’en moins prenant.

De même, la réduction des donations pour atteinte à la réserve peut encore s’exercer sur les immeubles même en l’absence de toute stipulation y relative dans l’acte de donation, tant que lesdits immeubles n’ont pas été aliénés ou grevés de droits réels par le donataire, dans ce dernier cas, la réduction a lieu en équipollent.

L’action en révocation pour cause d’ingratitude, bien que non réservée en l’acte de donation, peut cependant être exercée par le donateur, mais sans préjudicier aux aliénations faites ni aux hypothèques et autres charges réelles constituées par le donataire, pourvu que les actes y relatifs aient été publiés avant l’exploit introductif d’instance.

La même règle est applicable à la révocation de la donation entre époux, qu’il s’agisse de la rétractation volontaire ou de la résolution imposée par la loi comme conséquence du divorce ; cette révocation reste sans influence sur les droits acquis par des tiers, à la condition, toutefois, dans le second cas, que les actes constitutifs de ces droits aient été publiés avant la demande en divorce, tenue pour équivalente à une demande en révocation.

Toutes autres actions tendant à la revendication d’immeubles basées sur des causes non susceptibles d’énonciation aux contrats d’aliénation, et notamment sur l’inobservation des conditions essentielles à la validité ; l’atteinte portée aux droits des créanciers ou à ceux du mineur ; l’incapacité absolue ou relative de disposer ou de recevoir par testament ou donation ; l’interdiction légale d’acheter ou de vendre frappant certaines personnes ou s’appliquant à certains objets ; le retrait d’indivision, sont sans effet à l’égard des tiers de bonne foi, ayant publié leurs titres avant l’acte introductif d’instance.

Les actions en nullité pour défaut de forme, en résiliation pour éviction partielle, existence de servitudes non apparentes, lésion du quart ou des sept douzièmes ou constitution de droits réels par un failli dans les dix jours qui ont précédé la cessation de payements, sont irrecevables sur les immeubles immatriculés.

La procédure instituée par les articles 2181 et suivant du Code civil pour purger les immeubles des hypothèques et autres droits réels qui les grèvent, est supprimée.

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, les détenteurs des droits réels inscrits ne peuvent cependant exercer ces droits que sur l’indemnité d’expropriation telle qu’elle est fixée par les règlements en la matière.

Pour permettre l’exercice de ces droits, l’indemnité d’expropriation, dans le cas d’inscriptions au titre foncier ou d’opposition, est distribuée conformément aux prescriptions des articles 74 à 80 inclusivement.

La purge des droits inscrits résultera de l’inscription de la décision prononçant définitivement l’expropriation, à moins de recours à la procédure de distinction, auquel cas elle résultera de l’ordonnance du juge prévue à l’article 80.

Article abrogé.

Les formalités ci-dessus décrites pour l’exécution des ventes par expropriation forcée sont applicables aux ventes de biens de mineurs.

S’il s’agit de biens appartenant à des mineurs de statut indigène, l’autorisation d’engager la procédure de vente doit être demandée par le tuteur au tribunal indigène du premier degré. La décision de ce tribunal ne sera exécutoire qu’après visa par le commandant de cercle.

La prescription ne peut, en aucun cas, constituer un mode d’acquisition de droits réels sur des immeubles immatriculés ou de libération des charges grevant les mêmes immeubles.

Toutefois, un immeuble immatriculé abandonné pendant dix années consécutives par ses occupants légitimes sera considéré comme vacant et incorporé au Domaine de l’État.

L’indue occupation par un tiers ne justifiant d’aucun titre n’interrompt pas cette prescription décennale.

Dans les parties de l’Afrique-Occidentale française où la tenue du sol par les habitants ne présente pas tous les caractères de la propriété privée, telle qu’elle existe en France, le fait, par un ou plusieurs détenteurs de terres, d’avoir établi, par la procédure de l’immatriculation, l’absence de droits opposables à ceux qu’ils invoquent a pour effet, quels que soient les incidents de ladite procédure, de consolider leurs droits d’usage et de leur conférer les droits de disposition reconnus aux propriétaires par la loi française.