Loi n° L/2015/020/AN du 13 août 2015 portant Code de la construction et de l’habitation en République de Guinée

Conformément aux dispositions du Code de l’Urbanisme, il est exigé sur tout le territoire national et selon les cas, un permis de construire dans toutes les localités recevant des opérations de construction de bâtiments, de travaux d’aménagement et d’urbanisme.

Cette mesure concerne :

• a- Toute construction de bâtiment ;
• b- Toute transformation significative intérieure ou extérieure touchant un bâtiment ;
• c- Toute extension de bâtiment existant ;
• d- Toute grosse réparation et tous travaux confortatifs,
• e- Tout dépôt permanent de construction ou d’habitation mobile même démontable.

Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage au sens du présent Code, qu’ils soient de droit public ou de droit privé, sauf pour les cas définis à l’article 75 du présent Code.

Les modalités d’application de cette disposition ainsi que celles des articles 77 et 81 du présent Code, seront déterminées par Décret du Président de la République.

les constructions doivent être conformes aux règles et aux normes d’urbanisme, d’architecture et de construction admises en République de Guinée.

A cet effet, les principales dispositions suivantes doivent être respectées, sans qu’elles ne soient exhaustives :

• a- Intégration des préoccupations environnementales ;
• b- Zones d’activités ;
• c- Coefficient d’occupation du sol ;
• d- Volumétrie des constructions ;
• e- Implantation des ouvrages ;
• f- Hauteur des constructions, servitudes de prospect et alignement ;
• g- Servitudes de galerie et servitudes de réseaux ;
• h- Parkings et réseaux de circulation piétonne et véhiculaire, et passage pompiers ;
• i- Façades sur rues, modèles de clôture et mobiliers urbains ;
• j- Assainissement ;
• k- Sécurité des bâtiments et ouvrages dont notamment ceux recevant du public.

Ne sont pas concernés par les dispositions visées à l’article 73 du présent Code, les ouvrages ci-après :

• a- Les constructions de faible importance, dont la surface maximale de plancher est inférieur à 25m2 et ayant une hauteur inférieure ou égale à 3m ;
• b- L’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n’entrainant pas de modifications visibles de l’extérieur,
• c- Les clôtures ayant une hauteur égale ou inférieure à 2m,
• d- Les installions de chantier,
• e- Les constructions précaires n’excédant pas une durée d’installation de 3 mois (stands pour foire ou exposition, tribune...),
• f- Les piscines découvertes,
• g- les ouvrages ayant un caractère stratégique particulier (exclusivement des domaines de défense, de sécurité et de souveraineté) qui relèvent de procédures spéciales d’autorisation.

Le mobilier urbain (téléphone public, kiosque à journaux, bancs... ) ainsi que les locaux techniques des concessionnaires d’eau, d’électricité et de téléphonie, doivent faire l’objet de demande ordinaire auprès de l’autorité administrative compétente, avec la fourniture des schémas d’implantation et des descriptifs sommaires des installations prévues, ceci afin de s’assurer du respect des règlements d’urbanisme et des plans d’aménagement des zones.

Ces équipements ne pourront être édifiés qu’avec l’autorisation des services chargés de l’urbanisme et de l’habitat, qui sera notifiée au demandeur dans le délai maximum de 15 jours, sauf en cas de force majeure ou de traitement nécessitant un temps plus long.

En cas de rejet, le demandeur devra apporter toutes les corrections imposées, et réintroduire le dossier qui sera traité dans les mêmes conditions que la demande précédente.

la demande de permis de construire ainsi que les pièces annexes désignées ci-après, sont établies en 03 exemplaires et adressées aux services compétents de l’urbanisme et de l’habitat par le maitre d’ouvrage ou son représentant dûment mandaté.

Les pièces constitutives du dossier de permis de construire comprennent :

• a- Une demande avec indication :
• b- des nom, prénoms, adresse et qualité du requérant ;
• c- de la destination des ouvrages avec spécification des activités devant y être pratiquées ;
• d- des renseignements afférents au terrain, notamment sa localisation, sa superficie et les références du titre de propriété ;
• e- Une copie du titre de propriété ou de l’acte d’attribution du terrain (titre foncier, décret, arrêté, concession provisoire, bail) ;
• f- Le plan de masse à l’échelle 1/500 au moins, représentant exactement l’ensemble du site avec la mention de rues avoisinantes, des lots contigus ainsi que l’indication distincte des constructions existantes et de celle objet de la requête ;
• g- Une note descriptive indiquant la nature des travaux à exécuter, la composition des matériaux avec leur qualité et précisant la composition de l’ouvrage ;
• h- Les plans de l’ouvrage projeté à l’échelle 1/200 au moins, du sous -sol s’il est prévu, du rez de chaussée, des étages et du système de couverture et d’étanchéité ;
• i- Les façades des ouvrages projetés à l’échelle 1/200 au moins ;
• j- Les profils et coupes complets à l’échelle 1/200 au moins ;
• k- Le plan d’implantation coté de l’ouvrage projeté à l’échelle 1/500 au moins ;
• l- Les plans du système d’assainissement dont notamment le système d’évacuation des eaux usées et eaux vannes ;
• m- Les plans d’installation électrique et sanitaire ;
• n- Une étude d’impact environnemental du milieu et un plan d’assainissement, pour les projets de grande superficie (plus de 5.000 m2) destinés aux complexes industriels, agricoles, résidentiels, de commerce, de services, sportifs, de formation, de loisirs ou autres ;
• o- Les résultats de sondage et des analyses du sol, exécuté par un géotechnicien agréé, pour tout ouvrage de trois niveaux et plus, tout ouvrage soumis à la garantie décennale comme indiqué à l’article 44 du présent Code, ainsi que pour tout complexe industriel, agricole ou ouvrage avec sous-sol.

Le permis de modifier délivré par les services compétents de l’urbanisme et de l’habitat est exigé pour les travaux à exécuter sur les constructions existantes, lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou volumétrique.

Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage au sens du présent Code, qu’ils soient de droit public ou privé.

Le dossier de demande de permis de modifier est adressé en trois exemplaires au service compétent chargé de l’habitat.

Les pièces constitutives du dossier comprennent :

a- Une demande avec indication :

• 1. des nom, prénoms, adresse et qualité du requérant ;
• 2. de la destination des ouvrages avec spécification des activités devant y être pratiquées ;
• 3. des renseignements afférents au terrain, notamment sa localisation, sa superficie et les références du titre de propriété ;

b- Les plans comportant les mentions suivantes :

• 1.- parties existantes et à conserver en trait continu fin,
• 2.- parties à construire en trait continu fort,
• 3.- parties à démolir en trait discontinu fin,
• 4.- une coupe générale de l’ouvrage avec des traits normalisés comme indiqué ci-dessus en cas de surélévation,

c- Les références du permis de construire de l’ouvrage à modifier s’il en existe.

Le permis de modifier est instruit de la même manière, et avec les mêmes règles que le permis de construire.

l’opération de modification doit préserver l’environnement et la sécurité des personnes et des biens.

Quiconque désire démolir en totalité en ou partie un bâtiment, à quelque usage qu’il soit affecté, doit au préalable obtenir un permis de démolir des services compétents de l’urbanisme et de l’habitat. Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage au sens du présent Code, qu’ils soient de droit public ou de droit privé.

le dossier de demande de permis de démolir est déposé au service compétent de l’urbanisme et de l’habitat en trois exemplaires.

Les pièces constitutives du dossier de permis de démolir comprennent :

Une demande avec indication :

• a- des nom, prénoms, adresse et qualité du requérant ;
• b- de la destination initiale de l’ouvrage concerné avec spécification des activités qui y sont pratiquées ;
• c- des renseignements afférents au terrain, notamment sa localisation, sa superficie et les références du titre de propriété ;
• d- du permis de construire de l’ouvrage à démolir au cas où il en existerait ;

Le permis de démolir est délivré dans les formes et conditions déterminées par Arrêté du Ministre chargé de l’Habitat.

L’opération de démolition doit préserver l’environnement et la sécurité des personnes et des biens.

Toute construction nouvelle, ou toute modification d’une construction ancienne, doit être soumise au préalable à une autorisation de construire ou de modifier. La demande de permis de construire ou de modifier ne peut être instruite, que si son auteur a fait appel aux services d’un Architecte agréé, pour la conception de l’ouvrage.

Celui-ci établira le projet faisant l’objet de la demande de permis de construire ou de modifier, en faisant recours selon le cas, à d’autres professionnels du secteur du Génie Civil participant à la conception. Ce sont notamment :

• a- Les ingénieurs de bâtiment,
• b- Les ingénieurs de structures,
• c- Les ingénieurs géomètres,
• d- Les ingénieurs hydrologues,
• e- Les, ingénieurs en assainissement,
• f- Les ingénieurs de ponts et chaussées,
• g- Les ingénieurs en électricité et fluides divers,
• h- Les ingénieurs en voiries et réseaux divers, et plus généralement les spécialistes de lots entrant dans la composition globale de l’opération.

Les dossiers de permis de construire, de modifier ou de démolir couvrant les ouvrages de toutes nature et élaborés conformément aux dispositions réglementaires, sont instruits exclusivement sous la responsabilité du Département en charge de l’architecture et de la construction ou de ses démembrements à l’intérieur du pays.

L’Administration dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date de dépôt de la demande pour faire connaître sa décision. Passé ce délai et sans réponse de l’Administration, la demande est réputée avoir été tacitement acceptée. Toutefois, le demandeur n’est habilité à entreprendre les travaux que sous réserve d’en aviser par écrit l’autorité compétente, contre un accusé de réception.

Dans ce cas, il exécutera les travaux en respectant les normes d’urbanisme et de construction, les textes réglementaires en vigueur, et en se conformant strictement au dossier de demande de permis déposé à l’administration.

Le délai imparti à l’Administration est prorogé dans les cas suivants et au cas par cas :

• a- Lorsque le caractère de l’ouvrage projeté exige que le dossier soit examiné par des techniciens de plusieurs spécialités ;
• b- Lorsque le lieu d’édification de l’ouvrage projeté se trouve dans un secteur pour lequel les règlements d’aménagement et d’urbanisme sont en cours d’approbation.

Dans le cas où l’administration ne peut maîtriser son délai de réponse du fait des raisons invoquées dans l’article 87 ci- avant, il lui incombe d’en informer le demandeur par écrit et contre un accusé de réception avant l’expiration du délai fixé à l’article 86 ci-dessus ;

Le permis de construire, de modifier ou de démolir est réputé caduc, lorsque dans un délai de 6 mois à compter de la date d’autorisation, les travaux n’ont pas commencé, ou lorsque, les travaux sont suspendus pendant plus d’une année.

Toute construction neuve ou modifiée, destinée à être utilisée de façon permanente, quel que soit l’usage final, ne peut être occupée que lorsque le service chargé de l’établissement du permis de construire ou de modifier, a constaté que les dispositions de l’ouvrage réalisé concordent exactement avec les plans et autres pièces approuvées.

La conformité des travaux exécutés à celle des travaux autorisés par l’administration compétente, est sanctionnée par la délivrance d’un certificat de conformité au bénéfice du maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage est tenu d’effectuer une déclaration de parfait achèvement des travaux et de demander le certificat de conformité, auprès de l’autorité ayant délivré le permis de construire ou de modifier.

Sont exemptés du certificat de conformité, les ouvrages exemptés du permis de construire ou de modifier tels qu’indiqués à l’article 75 du présent Code.

Tout bénéficiaire d’un certificat de conformité est exempté du paiement de la taxe foncière unique, pour le bâtiment concerné pendant une période de deux ans consécutifs.

Lorsque le certificat de conformité n’est pas délivré dans un délai de trente jours et sans justification notifiée, le maître d’ouvrage peut occuper et exploiter les locaux, si une autorisation d’ouverture préalable, indispensable à l’exercice de l’activité devant y être pratiquée n’est pas exigée. Toutefois, les dispositions de l’article 94 ci-dessus ne s’appliquent que quand le certificat de conformité est délivré.

Un Arrêté du Ministre chargé de la construction fixe les modalités d’établissement du certificat de conformité

La délivrance du permis de construire, de modifier ou de démolir, ne peut en aucun cas engager la responsabilité de l’Administration dans la stabilité d’un ouvrage, même dans le cas où cette administration est amenée à vérifier cette stabilité.

La souscription à une assurance pour la solidité des ouvrages neufs qui sont soumis à un contrôle technique est obligatoire. Elle est du ressort du maître d’ouvrage, qui doit pour cela appeler les services d’un contrôleur technique spécialisé ou d’un bureau de contrôle en mesure de lui faire obtenir cette garantie auprès des compagnies d’assurance.

Le permis de construire, de modifier ou de démolir ne peut en aucun cas être considéré comme la reconnaissance d’un droit de propriété ou de superficie au profit de son bénéficiaire. Il n’est accordé que sous réserve des droits des tiers et des droits de l’Etat.

L’établissement du permis de construire, de modifier ou de démolir, est assujetti à une redevance dont le tarif est fixé par Arrêté conjoint du Département ministériel chargé de l’Economie et des Finances et du Département ministériel chargé de la construction..

Le bénéfice du permis de construire, de modifier ou de démolir, ne saurait être considéré comme une autorisation d’occupation du domaine public.

Toute occupation d’un espace public, des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation, par un tiers pour des raisons de chantier, doit faire l’objet d’une autorisation du Ministère chargé de la construction. Cette autorisation est toujours délivrée à titre précaire et révocable moyennant le paiement d’une redevance fixée par Arrêté conjoint du Ministre chargé de la construction et du Ministre de l’Economie et des Finances.

Dans tous les cas, l’occupation autorisée, doit garantir la protection de l’environnement, la sécurité des personnes et des biens, et résoudre le problème de circulation des véhicules et des piétons qui pourrait être entravée.

Un schéma de l’installation provisoire doit être soumis à l’administration pour examen, avant tout début d’exécution des travaux.

En fin d’occupation, les lieux doivent être strictement réhabilités du fait des dégradations occasionnées directement ou indirectement par l’occupation.

Les occupations du domaine public sont de pure tolérance. Elles peuvent être modifiées ou annulées lorsque l’administration le juge nécessaire et dans ce cas, le bénéficiaire ne peut prétendre à une indemnité. De plus, il est tenu de restituer les lieux tels qu’il les a trouvé, réparer les dégradations occasionnées aux lieux sitôt qu’il aura reçu notification.

Tout chantier doit être identifié avant le démarrage des travaux, par un panneau sur lequel sont indiqués le nom, la raison ou la dénomination sociale des intervenants et leur adresse, la nature de l’ouvrage à réaliser ainsi que les références du permis délivré.

Les caractéristiques du panneau sont définies par le Ministère en charge de la construction.

Quiconque fait entreprendre, implanter ou modifier des constructions ou installations sans permis de construire ou de modifier en violation des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, est puni d’une amende de 500.000 à 10.000.000 GNF en fonction de l’importance des travaux, sans préjudice de la démolition de l’ouvrage concerné.

Le paiement de l’amende n’autorise pas la poursuite des travaux.

Lorsque les infractions sont constatées dans une zone non encore aménagée, ou lorsqu’il s’agit d’un établissement recevant du public, les peines sont une amende de 2.000.000 GNF à 15.000.000 GNF.

Si les constructions sont exécutées sous la direction avérée d’un architecte ou d’un ingénieur, celui-ci est frappé d’une suspension professionnelle d’exercer durant une période de un an. En cas de récidive, le Département de tutelle demande sa radiation de son ordre professionnel.

L’autorité administrative compétente pour la délivrance du permis de construire peut ordonner la démolition des constructions édifiées en violation des dispositions applicables et la remise en état des lieux aux frais exclusifs du contrevenant.

Tout intervenant dans l’acte de construire, de modifier ou de démolir, coupable de faux dans l’établissement du permis concerné, est puni conformément aux dispositions des articles 162 et suivants du Code Pénal.

Dans les cas suivants, l’administration compétente peut procéder d’office, après sommation, à la démolition et à la remise en état des lieux, aux frais du titulaire des constructions réalisées :

• a- lorsque la construction est en chantier ou déjà réalisée même habitée, sur un terrain occupé sans droit ni titre dans une réserve foncière de l’Etat ou dans un domaine public, tels que définis par le Code foncier et domanial. Dans ce cas, la personne déguerpie ne peut prétendre à aucune indemnisation ni recasement.
• b- lorsqu’il s’agit d’une construction réalisée en matériaux précaires ou inadaptés dans les cas des établissements recevant du public, menaçant ainsi la sécurité des personnes et des biens.

Dans les cas prévus à l’article 109 précédent, la responsabilité de l’administration est engagée pour la reconstruction de l’ouvrage démoli et la remise en état des lieux, si une décision judiciaire définitive constate l’inexistence du délit ou l’illégalité de la décision administrative ayant ordonné la démolition.

Quiconque démolit ou fait démolir des constructions ou installations lui appartenant sans permis de démolir ou en violation des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, est puni d’une amende de 500.000 GNF à 2.000.000 GNF.

Quiconque démolit ou fait démolir des constructions appartenant à autrui en violation des dispositions législatives, est puni conformément aux dispositions de l’article 487 du Code pénal.

La démolition de tout ouvrage même autorisé, doit être effectuée dans les règles de l’art et sans préjudice sur les constructions mitoyennes, la sécurité des personnes et des biens. Dans le cas où l’opération de démolition causerait des préjudices, le constructeur est tenu à la réparation des dommages occasionnés.

Sur tout chantier de construction, des dispositions appropriées doivent être prises pour assurer la sécurité des travailleurs et celle des personnes étrangères présentes à l’intérieur et aux abords du périmètre des travaux.

Tout chantier doit être ceinturé avant le début des travaux par une clôture provisoire, qui sera conforme à la réglementation en vigueur.

Sur les chantiers, tous les travailleurs doivent être dotés selon leur poste de travail, d’équipement devant assurer leur sécurité (casque, ceinture pour travaux en hauteur, lunettes pour soudure, tenue fluorescente, paire de bottes, paires de gants etc.).

La nature et la qualité des matériaux, ainsi que les éléments de construction à mettre en œuvre, doivent permettre aux futurs occupants d’exploiter la construction dans les meilleures conditions de sécurité, d’hygiène et de santé.

Dans une parcelle, les aménagements extérieurs au bâtiment doivent être assurés pour éviter toute stagnation des eaux résiduaires et des eaux de pluie.

Le permis de construire ne peut être délivré pour quelque édifice que ce soit, si les règles d’hygiène et de sécurité propres à ce type de construction ne sont pas prises en compte, notamment en matière d’assainissement et d’évacuation en cas d’incendie. Ce sont notamment :

• a- le nivellement de la parcelle devant permettre l’écoulement naturel des eaux de pluie dans le domaine public ;
• b- les installations appropriées pour le stockage dans les limites de la propriété, et/ou l’évacuation des eaux usées et des eaux vannes ;
• c- la prévision des issues et escaliers de secours ;
• d- la facilité d’évacuation en cas de danger par les portes et fenêtres ;
• e- l’utilisation de matériaux de construction appropriés.

Des mesures complémentaires de sauvegarde et de sécurité, ainsi que des moyens d’évacuation et de défense contre l’incendie peuvent être imposées aux propriétaires, aux constructeurs et aux exploitants de certaines catégories d’immeubles et établissements ouverts au public.

Tous les bâtiments qu’ils soient à usage d’habitation, de commerce, d’industrie ou de service, doivent être conçus et réalisés de sorte que les accédants soient à l’abri de l’humidité et des infiltrations des eaux de pluie.

Les façades des bâtiments publics et privés doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Les travaux nécessaires au ravalement et à la peinture, peuvent être ordonnés aux propriétaires sur injonction de l’administration compétente.

Pour les édifices publics, l’exécution de cette tâche incombe au service chargé de la gestion du Patrimoine Bâti Public.

Tout constructeur est tenu pendant les travaux de construction, de réparation, ou d’amélioration de son bâtiment, de réaliser la toiture de façon telle, que les eaux de pluie s’écoulent sur son fonds de terrain ou dans la voie publique et non sur le fonds du voisin.

Lorsqu’un terrain régulier est enclavé au milieu d’autres fonds et qu’il ne possède aucune issue sur la voie publique pour le passage des eaux de pluie, son propriétaire est fondé à réclamer un droit de passage sur l’un des fonds voisins situé en aval, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Cette indemnité est fixée soit à l’amiable, soit au dire d’experts.

Le passage des eaux pluviales est normalement pris du coté où le trajet est le plus court. Ce passage est tracé dans un endroit pouvant causer le moins de dommages possibles à celui sur le terrain duquel il est accordé. En tout état de cause, ce passage ne peut en aucun cas toucher une construction.