Loi n° L/2015/020/AN du 13 août 2015 portant Code de la construction et de l’habitation en République de Guinée

Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « Promoteur Immobilier », s’oblige envers une autre personne appelée « maître de l’ouvrage ou acquéreur », à faire procéder pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de viabilisation de parcelles et/ou de construction d’un ou plusieurs édifices.

Le promoteur immobilier procède, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Le promoteur immobilier est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage.

Il est notamment responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur, des dommages même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité et la stabilité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le promoteur immobilier prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Le contrat de promotion immobilière donne pouvoir au promoteur immobilier de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation du programme.

Toutefois, le promoteur n’engage pas le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou par les actes qu’il passe, sauf en vertu d’un accord dûment établi par les deux parties.

Le maître de l’ouvrage est tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur immobilier, en vertu des pouvoirs que celui-ci détient du contrat ou de la loi.

Le promoteur immobilier est seul responsable vis-à-vis du maître de l’ouvrage, de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes ou entreprises avec lesquelles il a traité pour la réalisation du contrat de promotion immobilière.

Le promoteur immobilier ne peut se substituer à un tiers dans l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le maître de l’ouvrage sans l’accord de celui-ci.

Si avant l’achèvement du programme le maître de l’ouvrage cède certains ou la totalité de ses droits, le cessionnaire lui est substitué de plein droit activement et passivement dans l’ensemble du contrat.

Dans ce cas, les mandats spéciaux donnés au promoteur immobilier se poursuivent entre celui-ci et le cessionnaire.

La mission du promoteur immobilier ne s’achève qu’à la livraison de l’ouvrage, et si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés avec le maître de l’ouvrage, le tout sans préjudice des actions en responsabilité qui peuvent appartenir au maître de l’ouvrage contre le promoteur immobilier.

Toute personne morale désirant faire de la promotion immobilière doit se conformer aux dispositions législatives et réglementaires fixant les formalités administratives de création d’entreprises en République de Guinée.

Le contrat de promotion immobilière doit être constaté avant le commencement de son exécution par la disponibilité des pièces suivantes.

• a- Le document de renseignements préalables d’urbanisme (RPU)
• b- Le permis de construire
• c- Les moyens et conditions de financement de l’opération projetée
• d- L’échéancier de remboursement des emprunts
• e- La garantie offerte par une institution de garantie hypothécaire
• f- Les modalités de cession des réalisations effectuées
• g- Le planning d’exécution des travaux
• h- La garantie apportée par le promoteur immobilier pour la couverture décennale des travaux.

Par dérogation aux dispositions de l’article 151 précédent, sont autorisées les opérations nécessaires aux études préliminaires (levés, sondages géotechniques...), et à la délimitation matérielle du terrain destiné à recevoir le projet.

Quel que soit le mode de financement de l’opération de promotion immobilière projetée, le promoteur immobilier est tenu quant à l’exécution de cette opération, de se soumettre aux obligations des règlements d’urbanisme, d’architecture et de construction en vigueur en République de Guinée.

Le promoteur immobilier doit se conformer aux normes de qualité nationales et internationales en matière de construction notamment pour les matériaux et éléments entrant dans la construction.

A égalité de prix et de qualité, les matériaux, matières premières et autres équipements disponibles entrant dans les travaux, doivent être acquis par le promoteur immobilier en priorité en République de Guinée.

Le promoteur immobilier doit fournir à l’administration des impôts les comptes annuels certifiés par un expert-comptable agréé, inscrit au tableau de l’Ordre des Experts Comptables de Guinée.

les opérations de promotion immobilière sont soumises à l’autorisation préalable du Département ministériel en charge de l’Habitat. Un cahier de charge particulier fixe les modalités pratiques de cette autorisation pour chaque catégorie d’opération immobilière.

En plus des cas d’annulation spécifique de l’autorisation prévue par les cahiers de charge, la déclaration de faillite entraîne de droit la nullité de l’autorisation.

Le règlement judiciaire ou la liquidation des biens de l’une ou l’autre partie du contrat de promotion immobilière n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de promotion immobilière. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

A la demande de l’une des parties, cette résiliation doit être prononcée par la justice et doit faire l’objet d’un acte.

Le contrat des travaux est une convention établie entre le promoteur immobilier ou son mandataire et l’entreprise chargée de l’exécution des travaux. Au contrat des travaux, doivent être joints les études techniques ainsi que le prix convenu et le délai d’exécution des travaux.

Lorsque la construction est réalisée par un groupement d’entreprises, le contrat peut désigner un membre du groupement qui est réputé être chargé de la coordination de la totalité des travaux. Ce choix ne décharge pas les différentes entreprises de leur responsabilité vis à vis du promoteur immobilier.

La défaillance de ce membre autorise le promoteur à user des garanties prévues au contrat, sans le priver des recours qu’il pourrait éventuellement exercer contre chacune des entreprises.

Lorsque par suite de défaillance de la personne qui s’est chargée de la construction, les travaux ne sont pas achevés dans le délai contractuel, l’organisme garant peut à son choix et après avis juridique, verser les sommes qui sont nécessaires à l’achèvement du projet, soit au maître d’ouvrage soit à la personne substituée à la personne défaillante.

Pour garantir la bonne exécution de sa mission, la personne qui est chargée des travaux doit justifier au maître de l’ouvrage une garantie de remboursement et une garantie de livraison au prix convenu, dans les limites et méthodes définies.

La garantie de remboursement concerne les sommes que le maître de l’ouvrage a versées avant l’accomplissement des formalités réglementaires préalables à la construction. Cette garantie est donnée notamment dans le cas où l’autorisation de construire serait refusée.

La garantie de livraison au prix convenu, est constituée par une caution solidaire donnée par une banque ou un établissement financier habilité ou une société d’assurance agréée.

La garantie de livraison a pour but de protéger le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux.

Le maître de l’ouvrage doit indemnité en sus du prix convenu, à la personne qui se charge de la construction pour les préjudices que cette personne subirait de son fait.

Le contrat peut prévoir une évaluation forfaitaire des indemnités dues par le maître de l’ouvrage en cas de retard de paiement et inversement.

Toute personne physique ou morale dont la responsabilité est engagée dans l’exécution des travaux sur tout chantier ouvert à cet effet, doit être couverte par un contrat d’assurance.

Tout contrat d’assurance souscrit en vertu de l’alinéa ci avant, est nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance.

Tout contrat par lequel une personne s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel, est soumis aux règles édictées dans le chapitre 3 précédant ainsi qu’à celles du présent chapitre.

Le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son exécution, par acte écrit ou éventuellement, par plusieurs actes séparés correspondant chacun à une phase ou à une partie de l’ensemble des opérations à réaliser.

Toutefois, aucun travail matériel, hormis ceux nécessaires aux études préliminaires, ne peut être effectué sur le terrain avant la signature effective de tous les actes concernant l’ensemble des opérations à réaliser.

Avant la signature du contrat, le promoteur immobilier ne peut ni exiger, ni accepter du Maître de l’ouvrage aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d’effets de commerce. Aucun paiement ne peut non plus être exigé ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible.

Les organismes publics d’aménagement de terrains, d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte dont le capital appartient pour plus de la moitié à des personnes de droit public, ne sont pas tenus de fournir la garantie pour la bonne exécution de leur mission quand ils agissent :

• a- Comme promoteurs liés par un contrat de promotion immobilière ;
• b- Comme sociétés agissant par mandat pour la construction d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public.

Les terrains destinés à recevoir les opérations de promotion immobilière sont acquis conformément aux dispositions du Code Foncier et Domanial et de la Déclaration de Politique Foncière en Milieu Rural à savoir sous les formes ci-après :

• a- Acquisition par cession de l’Etat ou de personnes privées, que ces personnes soient morales ou physiques ;
• b- Bail emphytéotique ;
• c- Bail à construction.

Pour chacune de ces formes d’acquisition, l’aliénation du terrain ne peut être réalisée à titre gratuit ou à un prix inférieur à sa valeur vénale sauf motif d’intérêt général.

Le non respect de la disposition ci- dessus entraîne la nullité de plein droit de l’aliénation effectuée, quel que soit la forme de cession.

Tout fonds de terre bâti ou non bâti, destiné à recevoir une opération de promotion immobilière, doit faire l’objet d’une immatriculation à la conservation foncière.

Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Il est consenti pour une durée comprise entre quinze et soixante ans.

Il ne peut être prorogé par tacite reconduction.

Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque de même que les constructions édifiées sur le terrain loué. Il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Il est cessible et peut être apporté en société, en tout ou en partie, sous les mêmes réserves.

Le cessionnaire ou la société sont tenus des obligations du preneur qui en reste garant jusqu’à l’achèvement des constructions qu’il s’est engagé à édifier.

Toutefois, dans le cas où le bien appartiendrait à l’Etat, ce dernier se réserve le droit de conserver selon l’importance de l’ouvrage à réaliser, un certain pourcentage dont il disposer pendant toute la durée du bail.

Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à l’achèvement des constructions.

Seuls ceux qui ont le droit d’aliéner et de disposer peuvent consentir un bail à construction et dans les mêmes conditions et formes.

Le bailleur devient propriétaire en fin de bail des constructions existantes et de celles édifiées et profite des améliorations, s’il n’en est autrement convenu.

Les servitudes passives autres que celles mentionnées à l’article 177, les privilèges, hypothèques et autres charges constituées par le preneur et les baux de titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent de plein droit à l’expiration du bail.

Toutefois, en cas de résiliation amiable ou judiciaire du bail, les privilèges ou hypothèques inscrits avant la publication de la demande en justice de cette résiliation ou avant la publication de l’acte ou de la convention la constatant, ne s’éteignent qu’à la date convenue pour l’expiration du bail.

Si les constructions sont détruites par cas de force majeure pendant la durée du bail, le preneur n’est pas obligé de les reconstruire et la résiliation peut, à la demande de l’une ou l’autre partie, être prononcée par décision judiciaire.

Le preneur est tenu de maintenir les constructions en bon état d’entretien et de réparation de toute nature.

Il répond de la destruction ou de l’incendie des bâtiments qu’il a édifiés, au cas où les circonstances l’en rendraient responsables.

Il est tenu de toutes les charges, taxes et impôts auxquels les bâtiments et le terrain peuvent être assujettis.

Le prix du bail peut consister en la remise au bailleur, à des dates et conditions convenues, de tout ou partie d’immeubles ou de fractions d’immeubles. S’il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est révisable par périodes triennales à partir de l’achèvement des travaux et sur les bases convenues.

Les terrains du domaine privé de l’Etat et des autres personnes publiques peuvent être donnés à bail à construction.

Le bail emphytéotique est une convention de longue durée, comprise entre quinze et quatre-vingt-dix-neuf ans, qui confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque.

Ce droit peut être saisi et cédé.

Le bail emphytéotique ne peut être consenti valablement que par les personnes qui ont le droit de disposer et d’aliéner, sous les mêmes conditions et dans les mêmes formes.

Le bail emphytéotique peut être consenti sur les biens immeubles appartenant aux mineurs ou interdits, en vertu d’une délibération du conseil de famille homologuée par le tribunal de première instance ou la justice de paix territorialement compétent. La femme mariée peut donner à bail emphytéotique les biens immeubles lui appartenant sans le consentement ni l’autorisation de son mari.

Les immeubles du domaine privé de l’Etat ou des autres personnes publiques peuvent être donnés à bail emphytéotique

La preuve du contrat d’emphytéose est soumise aux règles du Code Civil. Elle est préconstituée par l’inscription au livre foncier.

L’emphytéote est tenu de toutes les contributions et charges des biens immeubles, notamment des contributions foncières.

L’emphytéote profite du droit d’accession pendant toute la durée de la convention.

Il peut acquérir, au profit de l’immeuble, des servitudes actives et le grever de celles passives, pour le temps qui n’excèdera pas la durée du bail et à charge d’avertir le propriétaire.

Il exerce seul tous les droits de l’usufruitier à l’égard des mines et carrières, sous réserve des dispositions légales et règlementaires.

L’emphytéote doit acquitter toutes les redevances, dans les conditions prévues par le bail. Il ne peut en demander la réduction pour cause de perte partielle du bien immeuble, ni pour cause de stérilité ou de privation de toute nature à la suite de cas fortuit.

L’emphytéote ne peut se libérer des redevances ni se soustraire à l’exécution du bail en délaissant le fonds.

Le bailleur peut faire prononcer en justice la résiliation de l’emphytéose :

• a- à défaut de paiement de deux années consécutives de la redevance et après une sommation restée sans effet,
• b- en cas d’inexécution des conditions du contrat,
• c- ou si l’emphytéote a commis des détériorations graves sur le fonds.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai, suivant les circonstances.

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, le bailleur devra faire connaître les droits de l’emphytéote dans un délai minimum de trois mois.

Est qualifié de bail à réhabilitation, le contrat par lequel le preneur s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réception de toute nature, en vue d’exploiter ou de louer cet immeuble pour usage d’habitation ou d’activités commerciales pendant la durée du bail qui ne peut excéder 60 ans.

Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.

Le preneur peut être :

• a- un organisme d’habitations à loyer modéré, une société publique, d’économie mixte ou privée dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ou des édifices commerciaux,
• b- une collectivité territoriale ou un organisme dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes à faibles revenus et agréé à cette fin.
• c- le bail à réhabilitation est conclu pour une durée minimale de dix ans et ne peut se prolonger par tacite reconduction.

En fin de bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation.

Le preneur est titulaire d’un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué ou saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Il est cessible malgré toute convention. Toutefois, le droit ne peut être cédé que s’il porte sur la totalité de l’immeuble loué.

Six mois avant la date d’expiration du bail à réhabilitation, le bailleur doit proposer aux occupants de l’immeuble un contrat de location prenant effet à cette date.

A défaut, il est tenu au plus tard trois mois avant l’expiration du bail à réhabilitation, d’offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

L’occupant qui n’a pas conclu de contrat de location ou qui n’accepte pas l’offre de règlement, est déchu de tout titre d’occupation de l’immeuble à l’expiration du bail à réhabilitation.

En tout état de cause, au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l’immeuble en bon état libre de location et d’occupation.

Le bail à construction, le bail emphytéotique et le bail à réhabilitation sont publiés au livre foncier par inscription.

Tout promoteur immobilier est tenu de s’assurer de la constructibilité du terrain pour ses activités d’opérations immobilières. Pour cela, il doit déposer une demande de renseignements préalables d’urbanisme (RPU), comme stipulé par le Code de l’Urbanisme.

Si la réponse à la demande de renseignements préalables d’urbanisme (RPU) est satisfaisante, le promoteur immobilier fera recours aux compétences des personnes agréés pour les études de son projet. Sur la base de ces études, le promoteur ou son mandataire sollicite un permis de construire auprès des services compétents en la matière.

Tout promoteur immobilier bénéficiaire du permis de construire, est tenu au respect du prospect et de l’alignement des servitudes de recul et de nivellement, tels que définis dans le Règlement National d’Urbanisme (RNU).

Le non respect par le promoteur immobilier du RNU et des prescriptions du Permis de Construire, entraîne la nullité dudit permis, quel que soit le niveau d’avancement des travaux. Le constat est établi par les services compétents de l’administration et notification lui en est faite.

La cession d’immeubles à construire, est l’opération par laquelle le promoteur immobilier s’oblige à réaliser un ou plusieurs immeubles dans un délai déterminé et à conclure avec une ou plusieurs personnes appelées preneurs, la cession rémunérée au terme des travaux ou en l’état futur d’achèvement.

Les opérations de cession d’immeubles se font à partir de contrats sous forme de :

• a- location-vente
• b- vente directe

La vente directe se fait à terme ou à l’état futur d’achèvement.

La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engageant à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de la livraison. Ce prix est payé soit en totalité, soit à partir d’un échéancier convenu entre les parties.

Le transfert de propriétés s’opère de plein droit par acte authentique constatant l’achèvement de l’immeuble et produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La vente à l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à construire deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

La cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à construire, substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

Si la vente a été assortie d’un mandat spécifique, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

Ces dispositions s’appliquent par ailleurs à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée ou pour cause de décès.

Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction pendant la période de garantie des travaux, après la prise de possession par l’acquéreur. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.

Dans tous les cas, les règles prescrites quant à la réception provisoire et à celle définitive des travaux réalisés, restent applicables à cette catégorie d’opération.

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, aux obligations dont les architectes, ingénieurs, contrôleurs techniques, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages notifiés.

L’action résultant des vices rédhibitoires, doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de trois mois, suivant la nature desdits vices et suivant l’usage du lieu où la vente a été faite.

Dans le cas de vente à l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l’avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur par un organisme habilité à cet effet.

Les fonds ainsi déposés sont inaccessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l’acheteur, sauf pour le paiement du prix.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si la vente n’est pas conclue du fait du vendeur ou si elle fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Ne sont pas considérés comme des versements au sens du présent Code, les dépôts de fonds effectués dans un compte bancaire au nom du déposant et dont celui-ci peut à tout moment disposer sans restriction d’aucune sorte.

Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel avec l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction, doit sous peine de nullité, revêtir la forme notariée.

Au cas où le contrat défini à l’article 217 ci-dessus prévoit la révision du prix, celui-ci ne peut être calculé qu’en fonction de la variation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état, mesurant l’évolution du coût des acteurs de production dans le bâtiment et publié par l’administration compétente.

La vente prévue à l’article 218 ci-dessus peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à l’acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Le contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Toute personne qui, ayant reçu ou accepté un ou plusieurs versements, dépôts, souscription d’effets de commerce, à l’occasion d’une vente soumise aux dispositions du présent chapitre, détourne tout ou partie de ces sommes, est punie des peines prévues par le Code pénal relatives à l’abus de confiance.