Loi n° L/2015/020/AN du 13 août 2015 portant Code de la construction et de l’habitation en République de Guinée

L’implantation des bâtiments à l’intérieur des parcelles doit être faite de manière à faciliter l’intervention des services de secours, notamment en cas d’incendie.

Les bâtiments à usage d’habitation doivent être implantés de sorte que les pièces habitables comportent au moins une ouverture sur l’une des façades. Dans tous les cas, il est fait obligation de prévoir des ouvertures pour une ventilation et un éclairage naturels.

L’implantation du bâtiment doit être faite de sorte, qu’aucune partie de la toiture même infime, ne déborde sur la parcelle du voisin, ni que les eaux de pluie déversées par la toiture ne tombent chez le voisin même si cette toiture est réalisée dans les limites de la propriété.

Un recul minimum d’un mètre et vingt centimètres (1,20m), doit être observé par rapport à tout mur de clôture ou limite de propriété, pour toute implantation de bâtiment, en dehors des zones d’activités commerciales, industrielles et de services tels que précisés par les schémas d’urbanisme.

Cependant, des dispositions spécifiques peuvent être fixées par le Ministère en charge de l’habitat, pour les opérations de promotion immobilière.

Un voisin ne peut en aucun cas sans le consentement de l’autre, réaliser dans le mur mitoyen une fenêtre, ou procéder à une ouverture quelconque même à verre dormant ou en claustras.

Dans les zones d’activités commerciales et de services tels que précisés par les schémas d’urbanisme, les bâtiments peuvent être implantés de limite de propriété à limite de propriété.

Dans tous les cas les règles de l’alignement et du nivellement seront respectées et les travaux de fondation doivent être réalisés de sorte qu’aucun empiétement souterrain ne soit fait dans la propriété voisine.

Dans les zones d’activités industrielles, les implantations des unités tout en respectant les règles de sécurité et de commodité nécessaires pour le voisinage et l’environnement, seront effectuées avec la participation des services compétents de l’Urbanisme.

Aucune construction de quelque destination qu’elle soit, ne peut être élevée en bordure d’une voie publique sans être conforme à l’alignement et au nivellement. Cet alignement selon les règles d’urbanisme de la zone peut concerner les façades des bâtiments ou les clôtures.

Toute occupation des trottoirs et autres emprises des voies publiques par des constructions fixes même provisoires, est formellement interdite.

Toutefois, des opérations d’occupation provisoire ou définitive peuvent être accordées par le Ministère en charge de la construction, aux concessionnaires d’eau, d’électricité et de téléphonie, pour la construction de leurs locaux techniques.

Pour être constructibles les parcelles doivent être de forme et de dimensions convenables. Le plus petit côté ne peut être inférieur à sept mètres et un quadrilatère d’au moins 70m2 doit pouvoir s’inscrire dans la parcelle.

Aucun puits d’eau ne doit être creusé à moins de 25m de quelque installation d’eaux usées que ce soit (latrine, fosse septique, puits perdu, épandage souterrain).

Nul n’a le droit sans autorisation justifiée et écrite de l’administration compétente, de réaliser une construction à moins de 40m des nouveaux cimetières, ni d’augmenter la hauteur ou le volume des bâtiments déjà réalisés, autour des cimetières existants.

Aucune nouvelle construction ne doit être réalisée à moins de 25m autour des cimetières existants.

Aucune construction de quelque nature ou destination qu’elle soit, ne peut être édifiée à moins de :

• a- 40m de part et d’autre au moins de l’axe des grands itinéraires de transport dans les zones inter urbaines tels que : autoroutes, chemins de fer, lignes de haute tension ;
• b- 25m de part et d’autre au moins de l’axe des grands itinéraires de transport en zone urbaine tels que : autoroutes, chemins de fer, lignes de haute tension ;
• c- 20m au moins de part et d’autre du périmètre extérieur des conduites principales d’eau.

En dehors des espaces urbanisés, les constructions sont interdites dans le domaine public maritime sur une bande littorale de 100m, à partir des plus hautes eaux enregistrées sur le littoral en période de crue. Pour les cours d’eau non navigables, cette bande est de 25m et pour ceux navigables elle est de 50m.

Dans les espaces urbanisés, les domaines publics maritimes et les cours d’eau, doivent être protégés par une chaussée d’au moins 40m de large appelée voie de corniche. Les constructions de quelque destination qu’elle soit, ne peuvent être réalisées qu’au-delà de l’emprise de cette voie et ce, conformément aux règlements d’urbanisme en la matière.

Toute infraction aux dispositions des articles 20 à 25 du présent Code, sera sanctionnée par la démolition pure et simple par l’administration compétente de l’ouvrage réalisé, sans indemnisation ni recasement.

Dans une même parcelle, lorsque des bâtiments sont construits face à face et que l’un des ouvrages comporte en façade au moins une ouverture, la distance entre leurs façades doit être au moins égale à une fois et demi la hauteur du bâtiment le plus élevé. Dans tous les cas, cette distance ne peut être inférieure à cinq mètres.

Pour les bâtiments en hauteur, l’installation d’un ascenseur desservant chaque étage est obligatoire au-delà du rez de chaussée plus trois étages.

Les aspects extérieurs des constructions doivent être conformes aux règles d’harmonie, tant du point de vue des dimensions, des couleurs, des revêtements, que de la création ou la conservation de perspectives urbaines conformément au plan d’occupation des sols.

Toute construction nouvelle ou toute modification d’une construction à caractère privé ou public, sauf dispositions spécifiques contraires, doit être soumise à un permis de construire ou de modifier, et exige l’intervention d’un architecte pour l’établissement du projet architectural, son mode de réalisation et la détermination de son coût global.

Le projet architectural défini par des plans et documents écrits, indique l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume, ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

L’architecte établit le projet, sans préjudice du recours conjoint pour les études techniques à d’autres professionnels du corps du bâtiment et du génie civil, participant en équipe à la conception que sont notamment : les ingénieurs géotechniciens, géomètres, hydrologues, de bâtiment, assainissement, ponts et chaussées, électriciens, voiries et réseaux divers ; et généralement les spécialistes de lots techniques entrant dans la conception globale de l’opération.

Les études techniques définissent par des plans, des détails techniques et des notes de calcul et documents écrits, les prescriptions techniques relatives à l’exécution des ouvrages.

L’édification de tout établissement recevant du public doit se faire conformément aux règles de sécurité en vigueur, notamment en matière d’évacuation en cas de sinistre.

Les dispositions conceptuelles des immeubles à usage d’habitation, de commerce, de service, des édifices sanitaires et scolaires, plus généralement des établissements recevant du public, doivent permettre leur facilité d’accès aux personnes handicapées.

Les ouvrages d’assainissement construits, doivent être acceptés par les services techniques compétents décentralisés qui au besoin, peuvent faire appel à l’expertise au niveau central ou déconcentré.

Est réputé constructeur d’ouvrage :

• a- Tout architecte, ingénieur ou entrepreneur, lié au maître de l’ouvrage par un contrat et bénéficiaire d’un agrément l’autorisant à exercer cette activité.
• b- Toute personne physique ou morale qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a réalisé.

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendant impropre à sa destination pendant la période de garantie. Le constructeur est déchargé de cette responsabilité, s’il apporte la preuve que les dommages proviennent d’une cause indépendante de sa volonté ou de sa responsabilité.

L’architecte est responsable de la conception de l’ouvrage, de sa fonctionnalité, de son esthétique, de l’harmonie des formes, des couleurs, et est responsable de l’implantation de l’ouvrage, de son intégration à l’environnement urbain et naturel. Il choisit les matériaux et assure le suivi architecturel de l’exécution des travaux et sa supervision.

L’ingénieur est responsable des études techniques de la structure de l’édifice, de sa solidité, de sa stabilité et des spécifications techniques des corps d’état secondaires. Il veille à la bonne qualité des matériaux et assure le contrôle technique des travaux et la maîtrise des coûts.

L’entrepreneur est responsable de l’exécution proprement dite des ouvrages. Il assure la bonne réalisation et la finition des ouvrages. Il souscrit une assurance de bonne exécution des travaux à compter de la date de leur réception définitive. Cette assurance est souscrite à travers le contrôleur technique ou le bureau de contrôle et est supportée par le maitre d’ouvrage.

Le promoteur immobilier a la responsabilité de procéder à la réalisation de parcelles aménagées, de programmes de construction d’un ou plusieurs édifices. Il procède lui-même ou fait procéder à l’exécution de tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

L’exercice de la profession d’urbaniste, de géomètre, d’architecte ou d’Ingénieur de bâtiment, est soumis à l’appartenance à l’Ordre professionnel concerné, après avis technique de celui-ci et agrément du Département ministériel chargé de l’architecture et de la construction.

L’exercice de la profession de promoteur immobilier, est soumis à l’obtention préalable d’un agrément délivré par le Département ministériel chargé de l’habitation et de la construction, dans les conditions du titre VI du présent Code qui traite des activités de promotion immobilière

Les conditions d’établissement et d’obtention dudit agrément sont déterminées par Arrêté du Ministre en charge de la construction.

Le contrôleur technique ou le bureau de contrôle veille à l’exécution correcte du cahier de charges constitué des pièces graphiques et écrites. Il veille aussi, à l’exécution juridique des marchés et à la maîtrise des coûts pendant la réalisation de l’ouvrage.

Dans tous les cas, il intervient en qualité de conseil du maître d’ouvrage et n’a pas de relation de commis à commettant, avec les autres intervenants à l’acte de construire.

Les prestations financières du contrôleur technique ou du bureau de contrôle sont prises en charge par le maitre d’ouvrage ou par le promoteur immobilier.

Le contrôle technique est assuré par le contrôleur technique ou le bureau de contrôle.il est obligatoire pour :

• a- Tout immeuble de trois étages et plus ;
• b- Toute construction avec sous-sol de quatre mètres et plus ;
• c- Toute construction nécessitant des reprises en sous œuvre ou des travaux de soutènement d’ouvrages voisins ;
• d- Toute unité industrielle, agricole ou autre dotée d’un pont roulant ;
• e- Tout établissement destiné à recevoir du grand public (stade, université, théâtre, hôpital, centre commercial, lieux de culte).
• f- Tout ouvrage comportant des éléments en porte à faux de portée égale ou supérieure à trois mètres, ou des poutres ou arcs de portée supérieure à huit mètres ;
• g- Toute autre construction qui, en raison de sa nature ou de son importance, présente des risques particuliers pour la sécurité des personnes et des biens.

Les ouvrages ci-dessus cités sans être limitatifs, sont soumis à la garantie décennale.

L’activité de contrôleur technique et de bureau de contrôle, est incompatible avec l’exercice de toute autre activité de conception, d’évaluation ou d’exécution d’ouvrage. L’exercice de la profession de contrôleur technique ou de bureau de contrôle est soumis à l’obtention préalable d’un agrément délivré par le Ministre en charge de la construction, après avis technique d’un comité d’agrément comprenant l’Ordre professionnel des Ingénieurs du Bâtiment et des Travaux Publics.

La composition et les modalités de fonctionnement de ce comité sont fixées par Arrêté du Ministre en charge de la construction.

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter une partie ou l’ensemble de l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle est établie à la demande de l’entrepreneur à la fin de tout ou partie de travaux, ou à défaut à la demande du maître d’ouvrage. La réception est toujours contradictoire Elle est provisoire ensuite définitive.

La réception provisoire est organisée dès la fin des travaux, à la demande de l’entrepreneur.

L’entrepreneur est tenu à la garantie de parfait achèvement des travaux. Il assume cette obligation pendant un délai d’un an à compter de la réception provisoire des ouvrages exécutés pour les nouvelles constructions et les travaux de réhabilitation et de six mois pour les travaux de rénovation. Cette opération constitue la réception définitive de l’ouvrage.

La garantie de parfait achèvement couvre toutes les insuffisances signalées par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception provisoire, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception provisoire.

Le délai nécessaire à l’exécution des travaux de réparation est fixé d’un commun accord. En cas d’inexécution des travaux de réparation dans le délai fixé, lesdits travaux sont, après mise en demeure infructueuse, exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou à défaut par voie judiciaire.

Le constructeur, à l’ouverture de tout chantier, doit souscrire un contrat d’assurance couvrant les risques encourus, de même que la garantie décennale pour les grands ouvrages comme indiqué à l’article 44 du présent Code. Le contrat d’assurance travaux est sauf stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance.

Celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de bâtiment, doit être couvert par une assurance de responsabilité, garantissant tout dommage résultant de son fait.

Il en est de même lorsque les bâtiments sont construits dans le cadre d’une opération de promotion immobilière.