Loi n° 2009/009 du 10 juillet 2009 relative à la vente d’immeubles à construire

1) La cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une vente d’immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur.

2) Si la vente a été assortie d’un mandat spécifique, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

3) Ces dispositions s’appliquent par ailleurs, à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée ou pour cause de décès.

1) La vente d’un immeuble à construire peut être associée d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur à l’effet de passer les actes de dispositions devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l’objet de la vente.

2) Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d’autres bâtiments désignés par le mandant s’ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l’objet de la vente.

3) Il doit en outre indiquer spécialement la nature, l’objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné.

Le mandat peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de dispositions portant sur les parties communes et qui se révèleraient nécessaires pour :

• satisfaire aux prescriptions d’urbanisme et aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d’un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ;
• assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.

1) Les pouvoirs de maître d’ouvrage reconnus au vendeur jusqu’à la réception définitive des travaux comportent ceux :

• de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens ;
• d’arrêter librement les conventions passées avec eux ;
• d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont faits ou dirigés y compris les travaux ayant fait l’objet de réserves ;
• de lever les réserves.

2) Lesdits pouvoirs s’étendent aussi longtemps qu’il est nécessaire jusqu’à ce qu’il puisse être constaté que l’exécution de ces travaux satisfait aux réserves.

1) Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices apparents de construction, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai de deux mois après la prise de possession par l’acquéreur.

2) Par ailleurs, il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les vices.

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à composer de la réception des travaux, aux obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus telles que définies par la loi n° 97/003 du 10 janvier 1997 relative à la promotion immobilière.

1) L’action résultant des vices, rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de cinq mois, suivant la nature desdits vices.

2) Dans le cas spécifique prévu à l’article 7 ci-dessus, l’action doit être introduite, sous peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur ne peut être déchargé des vices-apparents.

3) Il en est de même lorsque l’un des locaux composant un immeuble a été vendu à terme ou à l’état futur d’achèvement.

4) Toutefois, l’action ne peut être exercée par les acquéreurs successifs qu’à l’encontre du vendeur initial.

1) Dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

2) Le contrat de vente à terme peut néanmoins prévoir que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l’avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur par un organisme habilité à cet effet.

3) Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l’acheteur, sauf pour le paiement du prix.

1) Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation en comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds, avant l’achèvement de la construction doit, sous peine de nullité, revêtir la forme notariée.

2) Un contrat conforme aux dispositions de l’alinéa 1 ci-dessus doit être par ailleurs conclu lorsque la personne qui s’oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, procure directement ou indirectement à l’acheteur le terrain ou le droit de construire sur le terrain, sous réserve que l’acheteur soit une société de promotion immobilière.

3) Le contrat de vente d’immeuble à construire conclu par une telle société constituée sous la forme d’organisme d’habitat social ou de société d’économie mixte dont le capital appartient pour plus de la moitié à une personne de droit public, peut prévoir que :

• le transfert de propriété résulte de la constatation du paiement intégral du prix ;
• le prix est payable entre les mains du vendeur par fractions échelonnées tant avant, qu’après achèvement de la construction.

Au cas où le contrat défini à l’article 11 ci-dessus prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la formule de la variation du prix établi par les services compétents du ministère chargé des prix.

1) Lorsqu’avant la conclusion de la vente, le vendeur a bénéficié du concours de la puissance publique, le contrat doit mentionner que l’acheteur a été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l’équilibre financier de l’opération, au vue desquels a été prise la décision du concours susmentionné.

2) Dans tous les cas, l’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat de réservation.

1) La vente peut être précédée d’un contrat de réservation. Toute autre forme d’avant-contrat, notamment le compromis et la promesse de vente, est interdite.

2) Le contrat de réservation doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction, aux délais d’exécution des travaux, à la situation et au prix du local réservé.

3) Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si la vente n’est pas conclue du fait du vendeur ou si elle fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat de réservation.

1) Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt ne produisent effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

2) Un délai de grâce peut être demandé pendant le mois ainsi imparti.

3) Les effets des clauses de résolutions de plein droit sont suspendus au cours des délais octroyés. Ces clauses sont réputées n’avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge.

4) Toute clause contraire aux dispositions des articles 16 et 19 de la présente loi est réputée non écrite.

1) L’achèvement de l’immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée.

2) La constatation par les parties fait l’objet d’un acte du notaire qui a reçu la vente à terme. Cet accord vaut livraison de l’immeuble.

3) La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l’acte de vente l’a prévu ou lorsqu’il n’y a pas d’accord des parties.

4) Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours du président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, soit parmi celles que le tribunal commet habituellement, soit celles figurant sur une liste établie par le Ministre chargé de l’habitat.

5) La consultation de l’achèvement fait l’objet par la personne qualifiée ainsi désignée d’une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente. Elle est parfaite par la déclaration ainsi faite.

6) La constatation de l’achèvement est notifiée par la partie la plus diligente à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification vaut livraison de l’immeuble à la date de la réception.

La vente à terme est soumise aux règles de la publicité foncière dans les même conditions que la vente sous condition suspensive.