Loi n° 2009/009 du 10 juillet 2009 relative à la vente d’immeubles à construire

1) Lorsque la vente en l’état futur d’achèvement a lieu en secteur protégé, le vendeur doit garantir l’achèvement de l’immeuble à construire ou le remboursement des versements effectués par l’acheteur en cas de résolution de contrat pour défaut d’achèvement.

2) La garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte soit de l’existence des conditions propres de l’opération soit de l’intervention dans les conditions prévues ci-après d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier ou d’une entreprise d’assurance agréée.

3) La garantie de remboursement est donnée par un des organismes sus-évoqués.

1) La garantie d’achèvement résulte de l’existence des conditions propres à l’opération dans les hypothèses suivantes. Si l’immeuble est mis hors d’eau ou au stade de la pose des toitures ou de l’exécution des terrasses et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;

• si les fondations sont achevées et si le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévus par :
• les fonds propres du vendeur ;
• le montant du prix des ventes déjà conclues ;
• les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédits immobiliers, déduction faites des prêts transférables aux acquéreurs de logements vendus.

Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

2) Pour l’application du montant de financement exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive, de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations.

1) Est applicable à toutes les ventes d’immeubles relevant du secteur protégé, la progressivité des versements ou dépôts dans les ventes à terme organisée de la manière suivante :

Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

2) Si la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

3) Le vendeur peut prévoir les échéances intermédiaires à l’intérieur des délais légaux.

4) Est réputée non écrite, toute clause contraire à la règle de l’échelonnement des paiements.

1) La garantie d’achèvement donnée par les établissements indiqués ci-dessus prend la forme :

• soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Cette convention doit stipuler le droit d’exiger l’exécution au profit de l’acquéreur ;
• soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

2) Les versements effectués par les établissements garants sont réputés faits dans l’intérêt des créanciers.

La garantie de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.

La faculté de substituer la garantie d’achèvement à la garantie de remboursement ou inversement, au cours de l’exécution du contrat de vente, appartient au seul acquéreur. Cependant, avant sa mise en œuvre, l’acquéreur est tenu d’en informer le garant et le vendeur par tout moyen ayant date certaine et laissant trace écrite.

La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un expert, soit de la constatation par une personne désignée à cet effet.

1) Il n’y a pas de garantie particulière dans le secteur du logement lorsque la vente est faite à terme.

2) Toutefois, pour les sociétés construisant les logements sociaux, les contrats de vente à terme peuvent prévoir que le prix est payable entre les mains du vendeur par fraction échelonnée tant avant qu’après achèvement de la construction. Ils peuvent d’autre part stipuler que le transfert de propriété résultera de la constatation du paiement intégral du prix.

1) Le vendeur privilégié ou le prêteur qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, conserve son privilège par une inscription qui doit être prise à sa diligence et dans le délai de deux mois à compter de l’acte de vente : le privilège prend rang à la date dudit acte.

2) Dans le cas de la vente d’un immeuble à construire conclue à terme, le privilège du vendeur ou du prêteur de deniers prend rang à la date de l’acte de vente si l’inscription est prise avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble.

3) L’action résolutoire ne peut être exercée après l’extinction du privilège du vendeur ou à défaut d’inscription de ce dernier dans le délai ci-dessus imparti au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur et qui les ont publiés.