Loi n° 023-2010/AN du 11 mai 2010 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis au Burkina Faso

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité morale et l’autonomie financière.

Tout copropriétaire est, de plein droit, membre du syndicat.

Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Il est administré par une assemblée générale et géré par un syndic.

Lorsque l’immeuble comporte plus de huit lots, il est constitué un conseil syndical de l’immeuble.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction, le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Tout acte d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution des droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 8, 27 et 28 de la présente loi sont valablement passés par le syndicat.

Le syndicat peut acquérir lui-même des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.

Tout copropriétaire est tenu de participer aux activités du syndicat notamment aux décisions prises par l’assemblée générale par voie de vote.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété précise le nombre de voix pour chaque partie privative.

Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom. Un mandataire ne peut recevoir simultanément plus de trois délégations de vote.

Le mandat doit être fait par écrit.

Si plusieurs copropriétaires possèdent une seule partie, ils doivent désigner leur représentant auprès du syndicat.

L’assemblée générale procède à la gestion de l’immeuble en pleine propriété conformément à la loi et au règlement de copropriété et prend des décisions dont l’exécution est confiée au syndic. Le conseil syndical, constitué conformément aux dispositions de l’article 15 de la présente loi, veille à la bonne exécution des décisions de l’assemblée générale et contrôle la gestion du syndic.

L’assemblée générale tient sa première réunion à l’initiative de l’un ou de plusieurs copropriétaires. L’assemblée générale procède, lors de sa première réunion, à l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré ou, le cas échéant, à son amendement. Elle peut en outre procéder aussi, à l’élection de l’organe de gestion de l’immeuble, conformément aux dispositions de la présente loi.

L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an. Il peut être tenu, chaque fois qu’il est nécessaire, une assemblée générale extraordinaire à laquelle sont convoqués tous les copropriétaires.

Les convocations sont adressées quinze jours au moins avant la date de la réunion, par lettres recommandées avec accusé de réception.

Le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire et dresse un projet d’ordre du jour.

Le règlement de copropriété définit les attributions de l’assemblée générale et les règles de son fonctionnement conformément à la présente loi.

L’assemblée générale élit parmi ses membres, lors de chaque réunion, son président pour en diriger les travaux, désigne un secrétaire pour dresser le procès-verbal de la réunion et délibère sur les points inscrits à l’ordre du jour après son approbation.

Sous réserve de dispositions plus contraignantes prévues aux articles 27 et 28 ci-dessous, l’assemblée générale prend, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, les décisions et mesures relatives à l’application du règlement de copropriété et, en général, celles relatives à la gestion de l’immeuble en copropriété.

Si le quorum de la moitié des voix des copropriétaires n’est pas obtenu, une deuxième réunion de l’assemblée générale se tient dans un délai de trente jours. Lors de cette nouvelle assemblée générale, les décisions sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

L’assemblée générale désigne parmi les copropriétaires présents ou représentés à la majorité des voix un syndic ainsi que son suppléant.

Le syndic peut être désigné, à la même majorité, parmi les tiers et peut être une personne physique ou morale exerçant la profession de gestion des immeubles.

A défaut de la désignation d’un syndic et de son suppléant, ils sont désignés à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble après avoir informé l’ensemble des copropriétaires et entendu les présents.

L’assemblée générale fixe les honoraires du syndic et à défaut, ils sont fixés par l’ordonnance de nomination.

Le syndic et son suppléant sont nommés pour une durée de deux ans renouvelable.

L’assemblée générale désigne, le cas échéant, les membres du conseil syndical.

Le syndic et son suppléant sont révoqués à la même majorité prévue aux 1er et 2e alinéas du présent article.

L’assemblée générale est chargée de :

• prendre les décisions et mettre en place des mesures, devant assurer la sécurité, la maintenance, la conservation et la jouissance de l’immeuble ainsi que la sécurité et la quiétude de ses habitants ;
• gérer les parties communes en prenant les mesures appropriées en vue de préserver la sécurité des usagers, d’assurer leur bonne jouissance et préserver l’esthétique et l’agencement de l’immeuble ;
• désigner et révoquer le syndic et son suppléant ;
• élire le président et les membres du conseil syndical de l’immeuble tel que prévu à l’article 15 de la présente loi ;
• élire le représentant du syndicat auprès du conseil syndical prévu à l’article 40 ci-après ;
• autoriser le syndic ou les tiers d’ester en justice ;
• mandater le syndic ou les tiers à prendre certaines mesures ;
• approuver le budget du syndicat et fixer les charges et le plafond des dépenses ainsi qu’une réserve pour la prise en charge des grands travaux d’entretien ;
• mettre en place des mesures devant assurer la sécurité des habitants et de leurs biens par la souscription d’une assurance collective afin de se prémunir de tout risque.

A la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires, l’assemblée générale statue sur les questions suivantes :

• élaboration du règlement de copropriété s’il n’est pas établi ou son amendement, le cas échéant, notamment pour les parties communes, les conditions de leur usage et jouissance ;
• réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble tels que le changement ou l’addition d’un ou de plusieurs appareils d’équipement et la prise des dispositions afin de faciliter l’accessibilité des personnes handicapées ;
• désignation, révocation et définition des conditions de travail du concierge ainsi que la mise à sa disposition d’une loge ;
• révision de la répartition des charges communes telles que stipulée à l’article 50 de la présente loi en raison du changement de la destination d’une ou plusieurs parties privatives ;
• octroi à certains copropriétaires de l’autorisation de réaliser, à leur frais, des travaux relatifs aux parties communes et à la façade de l’immeuble, sans porter préjudice à sa destination initiale ;
• approbation du projet de modification de l’usage de la partie privative de son lot par tout copropriétaire ;
• réalisation des grands travaux d’entretien ;
• installation d’antennes et paraboles communes et toutes installations ou équipements similaires.

Sont prises à l’unanimité les décisions concernant les questions suivantes :

• édification d’un nouveau bâtiment ou réalisation de travaux de surélévation d’anciens bâtiments ou création de locaux à usage individuel ;
• conclusion de tout acte ayant pour objet soit la cession d’une partie de l’immeuble soit la constitution des droits immobiliers à condition que ces droits soient établis pour le compte du syndicat et à son profit, contigus à l’immeuble en copropriété et destinés à sa servitude ;
• création ou aménagement de locaux à usage collectif ;
• cession du droit de surélévation ou aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation de nouveaux édifices ;
• réalisation de travaux devant apporter des transformations aux parties communes.

L’assemblée générale ne doit, en aucun cas, obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d’usage et de jouissance de sa partie individuelle, telle que prévue au règlement de copropriété.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d’entretien. A cette fin, elle est réunie dans un délai de trois mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions pour le financement du budget voté. L’assemblée générale peut fixer le montant et les modalités de versement. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Les comptes du syndicat comprennent le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie.

Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

A défaut du versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’alinéa 1 de l’article 30 ci-dessus, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée, avec accusé de réception, restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble peut ordonner le versement des provisions exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire nonobstant appel.

Le syndic est chargé notamment :

• d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété dont il est assigné ;
• de concrétiser les décisions de l’assemblée générale, à moins qu’elles ne soient confiées au conseil syndical, aux propriétaires ou aux tiers ;
• de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entrées de l’immeuble et les équipements communs ;
• d’effectuer les réparations urgentes même d’office ;
• de préparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par l’assemblée générale ;
• de collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé ;
• de délivrer un récépissé au copropriétaire en cas de vente s’il n’est pas débiteur à l’égard du syndicat ;
• d’établir de manière régulière le budget du syndicat et la tenue d’une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire ;
• de communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires au moins tous les trois mois ;
• de tenir les archives et les registres relatifs à l’immeuble du syndicat et faciliter à tous les copropriétaires l’accès à ces documents et notamment avant la tenue de l’assemblée générale dont l’ordre du jour porte sur l’examen de la comptabilité du syndicat ;
• d’entreprendre les démarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont déléguées ;
• de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 17 et 18 ainsi que pour la publication soit du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui doit y être annexé, soit des documents portant modifications de ces actes et ce, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Le syndic a une hypothèque légale pour garantir sa créance pour le paiement des charges communes.

L’hypothèque légale du syndic grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance.

Elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription aux livres fonciers d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent.

Elle s’éteint trois ans après son inscription, à moins que le syndic, afin de la conserver, ne publie une action contre le propriétaire en défaut.

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un récépissé du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception à la diligence de l’acquéreur.

Avant l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la réception de cet accusé, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des oppositions.

Sous peine de nullité, cet acte énonce le montant et les causes de la créance et contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de la situation de l’immeuble.

Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai.

Sous peine de nullité, tout acte relatif soit au transfert de la copropriété soit à la constitution, au transfert, à la modification ou à l’extinction d’un droit réel, doit être établi par acte authentique.

A l’expiration de sa mission, le syndic ou son suppléant est tenu dans un délai maximum de quinze jours à partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre à celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat de l’immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités.

Après expiration de ce délai et sans que la passation des consignes ne soit effectuée, le nouveau syndic demande au président du tribunal de grande instance statuant en référé, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreintes.

En cas de décès du syndic, de sa révocation ou de sa démission, le suppléant exerce les mêmes attributions que le syndic.

Le suppléant exerce provisoirement les mêmes attributions en cas de refus du syndic de remplir son rôle ou lorsqu’il l’informe de son absence ou de sa volonté de cesser ses fonctions.

En cas de litige, le syndic et son suppléant doivent se référer à l’assemblée générale qui se réunit d’urgence.

Le syndic ou son suppléant est tenu responsable de ses tâches.

Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriétaires, il est créé un conseil dénommé conseil syndical qui a pour mission d’assurer la gestion des parties communes de l’ensemble immobilier.

Le conseil syndical est composé d’un ou de plusieurs représentants de chaque syndicat des copropriétaires. Ils sont élus lors de la réunion tenue conformément aux dispositions de l’article 25 de la présente loi.

Le conseil syndical procède, lors de sa première réunion, à l’élection de son président parmi ses membres pour une durée de deux ans renouvelables et tient ses réunions à la demande de son président ou à l’initiative de deux membres, toutes les fois qu’il est jugé nécessaire et, au moins une fois tous les six mois.

Le conseil syndical désigne son syndic à la majorité absolue.

Le conseil syndical assume les tâches qui lui sont confiées en vertu du règlement de copropriété ou des décisions prises par l’assemblée générale.

Dans un délai maximum de huit jours suivant la date de prise des décisions par l’assemblée générale, le syndic ou le syndic du conseil syndical doit notifier à tous les copropriétaires ces décisions accompagnées des procès-verbaux de réunions.

La notification est effectuée, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par voie d’huissier.

Toute personne lésée peut avoir recours au président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble pour contester les décisions précitées si elle estime qu’elles sont contraires aux textes législatifs et règlementaires en vigueur ou au règlement de copropriété. Il est statué sur le recours en référé.

Le syndicat ou le syndic peuvent, le cas échéant, demander au président du tribunal de grande instance d’ordonner l’exécution des décisions de l’assemblée générale en les faisant assortir de la formule exécutoire.