Loi n° 11-26/AU du 29 décembre 2011 relative à l’Urbanisme et à la Construction en Union des Comores

Les Autorités publiques harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace afin d’aménager le cadre de vie, d’assurer à la population des conditions d’habitat et d’emploi répondant à leurs besoins et à leurs ressources, de gérer le sol de façon économe, d’assurer la protection des milieux naturels et des paysages, ainsi que la sécurité et la salubrité publiques et d’assurer l’équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales.

Leurs actions et opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre une politique de l’habitat, d’organiser l’accueil et l’extension des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre la restructuration urbaine, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

Les prérogatives prévues au présent Livre leur sont conférées à cette fin, sans préjudice du recours à la procédure de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les propriétés privées riveraines du rivage de la mer sont grevées sur une bande dont la largeur sera déterminée à compter de la limite du domaine public maritime d’une servitude destinée à assurer exclusivement le passage des piétons.

Un arrêté du Ministre en charge de l’Urbanisme déterminera, la limite du domaine public au niveau du rivage de la mer et le tracé de la servitude de passage afin d’assurer la continuité du cheminement des piétons ou leur libre accès, après l’avis de la commission technique qu’il a instituée à cet effet.

Sur les terrains domaniaux du littoral, le permis de construire ne peut être accordé, en dehors des espaces urbanisés, que pour les constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques de nature à mettre en valeur la proximité immédiate de l’eau.

Dans les espaces proches du rivage, le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur situation, leur destination ou leurs dimensions à porter atteinte :

• a) au patrimoine naturel, aux listes et paysages remarquables du littoral ;
• b) aux milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques ou qui présentent un intérêt écologique.

Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d’aménagements nécessaires à la gestion de ces espaces, à leur mise en valeur économique ou à leur ouverture au public.

Dans les espaces urbanisés du littoral, ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation des opérations de rénovation des quartiers ainsi qu’à l’amélioration, l’extension limitée ou la réhabilitation des constructions existantes.

Dans tous les cas, les constructions, installations ou opérations d’aménagement admises sur les terrains domaniaux du littoral et dans les espaces proches du rivage préservent ou organisent le libre accès du public à celui-ci.

Le Gouverneur peut créer, par arrêté motivé pris sur proposition du Ministre chargé des Travaux publics des zones d’aménagement différé. Celles-ci peuvent notamment avoir pour objet de mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, d’organiser l’accueil ou l’extension des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. Elles peuvent également avoir objet la constitution de réserves foncières en vue de permettre la réalisation d’opération ayant les mêmes objets.

La décision créant une zone d’aménagement différé fait l’objet d’une publication au journal officiel.

Une copie de la décision créant la zone d’aménagement différé et un plan précisant le périmètre de cette zone déposés à la préfecture, la mairie et dans les locaux de l’administration chargée des domaines. L’avis de ce dépôt est donné par affichage pendant six mois à la préfecture, la mairie et dans les locaux de l’administration chargée des domaines.

Les effets juridiques attachés à la création de la zone ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées ci-dessus. La date à prendre en considération pour l’affichage à la préfecture, Mairie et dans les locaux de l’administration chargé des domaines est celle du premier jour où il est effectué.

Le Ministre chargé de l’Urbanisme est tenu de délivrer, sans frais, à tout propriétaire d’immeuble, à tout titulaire de droits sociaux donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, ou à tout possesseur de droits indivis sur de tels biens, dans le délai de sept jours qui suit la demande qui en est faite, un certificat établi sur papier libre précisant si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement différé.

Dans les zones d’aménagement différé, un droit de préemption, qui peut être exercé pendant une période de quatorze ans à compter de la publication de l’acte qui a créé la zone, est ouvert au titulaire dudit droit désigné par l’acte créant la zone.

Sont soumis au droit de préemption, lorsqu’ils sont aliénés volontairement, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit :

• 1° Les immeubles bâtis ou non bâtis ;
• 2° Les ensembles de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en Jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble bâti ou non bâti ;
• 3° Les droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, sauf.

Lorsque la cession est consentie à l’un des co-indivisaires.

La cession d’un bien au profit du bénéficiaire d’une déclaration d’utilité publique n’est pas soumise au droit de préemption.

Toute aliénation visée à l’article 73 est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire au Ministre chargé de l’Urbanisme. Cette déclaration comporte l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée.

Elle est adressée au Préfet qui délivre décharge de son dépôt.

Dès réception de la déclaration, le Préfet en transmet copie au titulaire du droit de préemption.

L’action en nullité ouverte au titulaire du droit de préemption se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété.

Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :

• a) soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption ;
• b) soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère ;
• c) soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction civile dans le ressort de laquelle se trouve le bien préempté ; ce prix est exclusif de toute autre indemnité. Dans le cas d’une vente envisagée moyennant le versement d’une rente viagère, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction doivent respecter les conditions de paiement proposées par le vendeur. Toutefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel.

Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Ce délai court à compter de la date d’avis de réception ou de la décharge de la déclaration faite en application de l’article 74.

S’il envisage de faire l’acquisition du bien objet de la déclaration préalable visée à l’article 74, le titulaire du droit de préemption doit obligatoirement recueillir l’avis de l’administration chargée des Domaines sur le prix de l’immeuble.

Cet avis doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la demande d’avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l’acquisition.

A compter de la réception de l’offre d’acquérir faite en application de l’article 75, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour notifier au titulaire du droit de préemption :

• a) soit qu’il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposées en application de l’article 75 ;
• b) soit qu’il maintient le prix ou l’estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction civile ;
• c) soit qu’il renonce à l’aliénation.

Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une acceptation du prix ou des nouvelles modalités proposées en application de l’article 75.

Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix indiqué dans la déclaration mentionnée à l’article 74 est exagéré, il peut dans le délai quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction civile dans le ressort de laquelle se trouve le bien préempté afin qu’elle fixe le prix. Une copie du mémoire du titulaire du droit de préemption est notifiée au propriétaire.

Le prix est fixé en fonction de l’usage du bien un an avant publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé. Cet usage est déterminé compte tenu des réseaux existants et des règles d’urbanisme applicables au terrain à cette date. Il est exclusif de toute indemnité accessoire.

A défaut de saisine de la juridiction civile dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de ce droit.

A défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui manifeste son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, le propriétaire peut accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence du propriétaire dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

En cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété.

Dans le cas où le prix a été fixé par décision de justice et où les parties n’ont pas fait usage de la faculté de renonciation ouverte par l’article 80 ci-dessus, un acte de même nature est dressé dans un délai de trois mois à compter de la décision judiciaire devenue définitive.

En cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption, le prix du bien est payé par le titulaire du droit de préemption dans les six mois suivant, soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction civile.

En l’absence de paiement, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande de l’ancien propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis par voie de préemption. Le bien rétrocédé peut alors être aliéné librement.

L’ancien propriétaire d’un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu’au paiement du prix.

Le bien acquis par exercice du droit de préemption doit être utilisé ou aliéné pour l’objet en vue duquel il a été acquis.

Le titulaire du droit de préemption qui décide, dans un délai de dix ans à compter de l’acquisition d’un bien, de l’utiliser ou l’aliéner pour un autre objet doit en priorité en offrir le rachat aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel. En cas de non-respect de cette obligation, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel peuvent saisir la juridiction civile d’une action en dommages - intérêts contre le titulaire du droit de préemption. Cette action se prescrit par cinq ans à compter de l’utilisation ou de l’aliénation de leur bien dans les conditions autres que celles prévues au présent article.

A défaut d’accord amiable sur le prix de rétrocession, celui-ci est fixé par la juridiction civile dans le ressort de laquelle se trouve le bien acquis par voie de préemption.

Lorsque l’identité et le domicile de l’ancien propriétaire ou de ses ayants cause universels ou à titre universel sont connus, l’offre de rétrocession formulée en application de l’article 83 ci-dessus leur est notifiée individuellement contre décharge.

Elle doit contenir l’indication d’un prix.

Les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification pour faire connaître :

• a) soit qu’ils acceptent de racheter le bien au prix proposé par le titulaire du droit de préemption ;
• b) soit qu’ils renoncent au rachat du bien ;
• c) soit qu’ils demandent de racheter le bien à un prix qu’ils proposent et que, à défaut d’accord du titulaire du droit de préemption, le prix soit fixé par la juridiction civile.

Le défaut de réponse dans le délai indiqué équivaut à une renonciation au rachat du bien.

A compter de la notification de la réponse faite en application de l’article 84 ci-dessus, le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois :

• a) soit notifier qu’il accepte de rétrocéder le bien au prix proposé ;
• b) soit pour saisir la juridiction civile pour faire fixer le prix. Le défaut de saisine de la juridiction compétente équivaut à une acceptation du prix proposé par l’ancien propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, le propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la rétrocession. Le silence du propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel pendant ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge. Un acte authentique est dressé dans un délai de six mois à compter de la décision judiciaire devenue définitive.

Lorsque l’identité ou le domicile des anciens propriétaires ou de leurs ayants cause universels ou à titre universel est inconnu du titulaire du droit de préemption, un avis publié par voie d’affiche dans la préfecture de situation des biens indique les parcelles que le titulaire a l’intention d’utiliser ou d’aliéner, ainsi que l’estimation de ces parcelles. Cet avis indique également que la vente des parcelles sera consentie par priorité à l’ancien propriétaire du bien ou à ses ayants cause universels ou à titre universel qui en feront la demande à l’autorité désignée.

Le même avis est inséré dans le journal officiel.

Les avis et l’affiche précités doivent obligatoirement comporter la mention de la déchéance que les intéressés s’exposent à encourir.

Dans le délai de trois mois à compter de l’accomplissement de la plus récente des deux formalités prévues ci-dessus, les intéressés qui désirent exercer les droits mentionnés à l’article 83 ci-dessus sont tenus, à peine de déchéance, de le déclarer à l’autorité désignée en procédant alors comme il est dit l’article 84 ci-dessus.

Le Ministre chargé des Travaux publics peut, par arrêté motivé, fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics ainsi qu’aux installations générales et aux espaces verts.

L’emprise d’un emplacement réservé est inconstructible. Un permis de construire portant sur une construction à caractère précaire peut cependant exceptionnellement être délivré.

Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti inscrit en emplacement réservé peut, à compter de ce classement, mettre en demeure la collectivité ou le service public bénéficiaire de l’emplacement réserver d’acquérir ce terrain.

A défaut d’accord amiable dans un délai d’un an à compter de la réception de cette mise en demeure par le Ministre charge des Travaux publics le propriétaire ou le bénéficiaire de la réserve peut saisir la juridiction civile afin qu’elle prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain.

Ce prix est fixé en fonction de l’usage du terrain, des voiries et réseaux existants et des règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle l’acte instituant l’emplacement réservé est devenu exécutoire. Le paiement effectif du bien doit intervenir, au plus tard, trois mois après le jugement.

Si trois mois après l’expiration du délai d’un an mentionné à l’alinéa précédent, la juridiction civile n’a pas été saisie, la réserve n’est plus opposable au propriétaire comme aux tiers sur le terrain concerné.

L’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels sur les immeubles cédés, même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure.

Le Ministre chargé des Travaux publics peut, par arrêté motivé, décider la prise en considération de la mise à l’étude d’un projet de travaux publics et délimiter les terrains affectés par ce projet.

L’autorité compétente peut, dès que l’arrêté prévu à l’article (89) ci-dessus a été publié, opposer le sursis à statuer à toute demande de permis de construire ou l’autorisation de lotir lorsque des constructions ou des lotissements sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution de travaux publics.

Le sursis à statuer doit être motivé. Il ne peut excéder deux ans.

A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision définitive doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis à statuer.

La décision définitive doit être prise dans un délai de deux mois suivant la confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

Lorsqu’une décision de sursis à statuer a été opposée en application de l’article 90 ci-dessus, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l’initiative du projet de travaux publics de procéder à l’acquisition de leurs terrains dans les conditions prévues à l’article 89 ci-dessus.