Loi n° 11-26/AU du 29 décembre 2011 relative à l’Urbanisme et à la Construction en Union des Comores

Le Ministre chargé de l’Urbanisme fait adopter un Schéma d’Aménagement Territorial qui fixe les orientations fondamentales en matière de développement, de mise en valeur du territoire et de protection de l’environnement sur l’ensemble des îles de l’Union des Comores.

Sont associés à cette élaboration les Gouverneurs, les Préfets, les Maires et toute personnalité compétente désignée par le Ministre chargé de l’Urbanisme.

Ce schéma fixe, notamment, les orientations générales de l’organisation de l’espace et détermine les grands équilibres entre les espaces urbains et à urbaniser et les espaces naturels et agricoles ou forestiers.

Il peut déterminer, en outre, l’implantation des grands équipements d’infrastructures et de communication routière et autres moyens de transport, la localisation préférentielle des extensions urbaines, des activités industrielles, portuaires et aéroportuaires, artisanales, agricoles, forestières et touristiques.

Le Schéma d’Aménagement Territoriale se compose d’un rapport et des documents graphiques.

Le rapport présente l’analyse de la situation existante et les études d’impact environnementales, les principales perspectives de développement envisagées ainsi que le parti d’aménagement adopté compte tenu de l’équilibre à respecter entre, d’une part, les milieux urbains et, d’autre part, les terres agricoles, les forêts et les milieux naturels à protéger en raison de la richesse du sol ou du sous-sol, des sites et paysages ou de leur intérêt écologique.

Les documents graphiques sont établis à l’échelle du 1/100.000e. Ils font notamment apparaître les orientations générales de l’organisation de l’espace.

Les dispositions du Schéma d’Aménagement Territorial sont applicables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux et constructions, la création de lotissements, l’établissement de clôtures, l’ouverture de carrières, la recherche et l’exploitation de minerais.

Les dispositions des plans de développement urbains doivent être compatibles avec elles.

L’autorité compétente désignée par le Ministre chargé de l’Urbanisme peut préciser les modalités d’application des règles générales de l’Urbanisme par des plans de développement urbain.

Les plans de développement urbain peuvent concerner tout ou partie d’un territoire. Ils fixent les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire.

Les plans de développement urbain doivent :

• 1° prévoir, pour la satisfaction des besoins présents et futurs, suffisamment d’espaces destinés à la construction de logements, aux activités économiques et d’intérêt général ;
• 2° protéger les espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes ;
• 3° préserver les sites et paysages remarquables caractéristiques du patrimoine naturel ou culturel notamment du littoral, les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques et, en fonction de l’intérêt écologique qu’ils présentent, les plages, les forêts et zones boisées, les îles inhabités, les parties naturelles des estuaires, les caps, les marais, les zones humides et milieux temporairement immergés, les récifs coralliens, les lagons et les mangroves.

Les plans de développement urbain peuvent :

• 1° Délimiter des zones urbaines ou d’urbanisation future en prenant notamment en considération la valeur organique des sols, les structures agricoles, la réservation des espaces et milieux mentionnés à l’article 53 ci-dessus ainsi que l’existence de risques naturels et de risques technologiques ;
• 2° Déterminer des zones d’affectation des sols selon l’usage principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées ;
• 3° Définir les règles concernant le droit d’implanter des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords ;
• 4° Fixer, pour chaque zone ou partie de zone, en fonction notamment de la capacité des constructions à édifier, un ou des coefficients d’occupation de sols qui déterminent, éventuellement pour chaque nature de construction, la densité de construction qui y est admise ;
• 5° Préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, y compris les rues ou sentiers piétonniers ;
• 6° Délimiter les quartiers, rues, monuments, sites et secteurs à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou écologique ;
• 7° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général ainsi qu’aux espaces verts ;
• 8° Localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés à protéger et inconstructibles quelque soient les équipements éventuels qui les desservent ;
• 9° Délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l’implantation de la construction est envisagée ;
• 10° Fixer les cas dans lesquels la démolition de tout ou partie d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles compris à l’intérieur d’une zone qu’il définit peut être interdite ou soumise à des prescriptions spéciales ;
• 11° Classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement interdit tout changement d’affectation ou mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

Les règles et servitudes définies par un plan de développement urbain ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Les plans de développement urbain sont élaborés par l’autorité compétente désignée par le Ministre chargé de l’Urbanisme.

Ils sont soumis, le cas échéant, pour avis au préfet et au Maire. Cet avis est réputé donné s’il n’intervient pas dans un délai de deux mois.

Ils sont alors approuvés par l’autorité compétente désignée par le Ministre chargé de l’Urbanisme et tenus à la disposition du public.

Le plan approuvé est opposable à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions et installations ou pour la création de lotissements.

La révision des plans de développement urbain a lieu dans les formes prévues pour leur établissement.

Lorsque l’établissement ou la révision d’un plan de développement urbain est prescrit, l’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation de lotir ou de construire qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan. Le sursis à statuer doit être motivé. Il ne peut excéder deux ans.

A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision définitive doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis à statuer.

La décision définitive doit être prise dans un délai de deux mois suivant la confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti inscrit en emplacement réservé dans un plan de développement urbain peut, à compter du jour où ce plan est approuvé, mettre en demeure la collectivité ou le service public bénéficiaire de l’emplacement réservé d’acquérir ce terrain dans les conditions et délai mentionnés à l’article 89 de la présente loi.

Les servitudes instituées par un plan de développement urbain en matière de voirie, d’hygiène et d’esthétique ou pour d’autres objets et concernant, notamment, l’utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l’interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones, n’ouvrent droit à aucune indemnité.

Toutefois, une indemnité est due s’il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis déterminant un dommage direct, matériel et certain. Cette indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée par la juridiction civile qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par les prescriptions du plan de développement urbain approuvé.

Un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme détermine, en tant que besoin, les modalités d’application du présent titre.