Loi n° 11-26/AU du 29 décembre 2011 relative à l’Urbanisme et à la Construction en Union des Comores

Le Territoire des Comores est le patrimoine commun des Comoriens. L’Union des Comores en est le gestionnaire et le garant. Toutes les collectivités publiques sont concernées par ce droit.

Le droit de construire est attaché à la propriété du sol.

Il s’exerce dans le cadre des dispositions du présent Code dans le but d’une part, de gérer le sol de façon économe, de préserver les activités agricoles, de protéger les milieux naturels et des paysages ainsi que d’assurer la sécurité et la salubrité publiques et, d’autre part, d’aménager le cadre de vie et de prévoir suffisamment d’espaces constructibles pour la satisfaction des besoins en matière d’habitat et pour les activités économiques et d’intérêt général.

Le présent Code s’applique aux personnes physiques et morales, publiques ou privées.

Les règles générales applicables en matière d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l’implantation et l’architecture des constructions sont déterminées par la présente loi.

Ces règles générales s’appliquent sur tout le territoire de l’Union des Comores à l’exception des territoires dotés d’un Plan de Développement Urbain lorsque celui-ci a fixé une règle plus restrictive. Toutefois, les dispositions des articles 1 et 2 continueront néanmoins à s’appliquer.

Les Préfectures, les Mairies, les Directions de l’Urbanisme des îles autonomes et de l’Union sont chargés en ce qui les concerne de la mise en œuvre des règles générales d’urbanisme.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescription spéciale si les installations à usage d’activité, par leur situation ou leur dimensions ou par leur implantation à proximité d’autres installations, leurs caractéristiques, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescription spéciales si les constructions sont susceptibles, en raison de leur localisation, d’être exposées à un risque tel que le risque volcanique, l’inondation, l’érosion, l’affaissement, l’éboulement ou à des nuisances graves dues notamment au bruit.

Le permis de construire peut être refusé lorsque la construction, par sa nature et sa destination, est incompatible avec le voisinage d’un lieu de culte.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur situation, leur destination ou leurs dimensions :

• a) à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;
• b) à compromettre les activités agricoles ou forestières ou la richesse du sous-sol ;
• c) à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de la construction envisagée, et notamment, si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la lutte contre l’incendie.

Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

La délivrance du permis de construire peut être subordonnée :

• a) à la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux besoins de l’immeuble à construire ;
• b) à la réalisation des voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées au deuxième alinéa ci-dessus.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

L’alimentation en eau potable et l’assainissement ainsi que l’évacuation de toute construction à usage d’habitation ou pouvant servir au travail, l’épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux prescriptions prévues aux articles 10 à 13 ci-après et complétées, s’il y a lieu par des arrêtés pris par l’autorité compétente chargée de l’Urbanisme et de la Santé publique.

Les constructions projetées à moins de soixante mètres du réseau public d’eau potable ou d’assainissement doivent lui être raccordés.

Les ensembles d’habitations et les lotissements doivent être desservis par un réseau de distribution d’eau potable sous pression et par un réseau d’égouts évacuant directement et sans aucune stagnation des eaux usées de toute nature.

Ces réseaux sont raccordés aux réseaux publics du quartier où sont établis les constructions ou les lotissements.

L’autorisation de la construction d’établissements industriels groupés ou d’un lotissement industriel peut être subordonnée à la création par le pétitionnaire d’un réseau d’égouts recueillant les eaux résiduaires industrielles, après qu’elles ont subit éventuellement un pré traitement approprié, et les conduisant soit au réseau public d’assainissement, si ce mode d’évacuation peut être autorisé compte tenu notamment des pré traitements, soit à un dispositif d’épuration et de rejet en milieu naturel à la charge du pétitionnaire.

Dans le secteur où il n’existe pas de réseau de distribution d’eau potable ou de réseau d’assainissement, le Ministre chargé de l’Urbanisme peut accorder, par décision motivée, des dérogations aux règles édictées par les articles 10 à 12 ci-dessus, à la condition que la potabilité de l’eau et sa protection contre tout risque de pollution puissent être assurées ou que l’assainissement individuel soit conforme aux prescriptions édictées par un arrêté conjoint des Ministres chargés de l’Urbanisme et de la santé ou, en l’absence de cette réglementation, ne présente pas d’inconvénient d’ordre hygiénique.

Dans ce cas, la distribution d’eau potable est assurée par un seul point d’eau ou, en cas d’impossibilité, par le plus petit nombre possible de point d’eau ; le réseau d’égouts aboutit à un seul dispositif d’épuration et de rejet en milieu naturel ou, en cas d’impossibilité, au plus petit nombre de ces dispositifs.

Ces dérogations peuvent prescrire des réalisations particulières et doivent prévoir l’obligation pour ces installations d’être conçue de manière à pouvoir se raccorder aux réseaux de distribution d’eau potable ou d’assainissement dès leur mise en service.

Les fosses septiques ne répondant pas aux conditions imposées par la réglementation édictée conjointement par les Ministres chargés de l’Urbanisme et de la santé, devront lorsqu’elle sera effectivement édictée, être comblées à la première vidange après avoir été vidées, curées et désinfectées. Il en va d’ores et déjà ainsi des fosses sans communication avec l’air extérieur ou sans ouverture d’extraction ou comportant des saillies et maçonneries ou non étanches ou établies sans contre-mur contre un mur mitoyen où à une distance inférieure à dix mètres d’un puits.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leur importance, imposent, soit la réalisation par collectivité publique d’équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit entraînent pour elle un surcroît important des dépenses de fonctionnement.

Lorsque, compte tenu de la destination de la construction projetée, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau ou d’assainissement sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite construction, le permis de construire peut être refusé si l’autorité qui le délivre n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique lesdits travaux doivent être exécutés.

Le permis de construire ne peut être accordé à une construction située à moins de :

• quinze mètres de l’axe d’une route de type « 1 » dont l’emprise est de trente mètres ;
• treize mètres de l’axe d’une route de type « 2 » (une chaussée à neuf mètres ou deux chaussées à six mètres dont l’emprise est de vingt-six mètres) ;
• neuf mètres de l’axe d’une route de type « 3 » (une chaussée de six mètres dont l’emprise est de dix-huit mètres) ;
• sept mètres cinquante de l’axe d’une route de type « 4 » (une chaussée de quatre mètres cinquante dont l’emprise est de douze mètres) ;
• deux mètres cinquante de l’axe d’une route de type « 5 » (chemin piéton dont l’emprise est de quatre mètres).

Dans tous les autres cas où la construction doit être édifiée en bordure d’une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points. La même règle s’applique aux constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.

Toutefois, l’implantation de la construction dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

En outre, lorsque le Ministre chargé de l’Urbanisme a pris un arrêté d’alignement, l’implantation de la construction à la limite de l’alignement peut être imposée.

Les auvents des commerces en rez-de-chaussée devront être établis de manière à ne présenter aucun risque pour la sécurité ou la commodité des passants.

En outre, ils seront disposés de manière à ne masquer ni l’éclairage public, ni les panneaux indiquant les noms des voies, ni les signaux de circulation.

Leur implantation ne doit comporter aucun risque au regard des lignes électriques.

Les saillies sont réglementées dans les conditions suivantes :

• pour les rues dont l’emprise est inférieure à dix mètres : aucune saillie sur l’alignement n’est autorisée ;
• pour les rues dont l’emprise est égale ou supérieure à dix mètres, il peut être autorisé une saillie de quinze centimètres jusqu’à 2,50 mètres de hauteur à partir du trottoir et de vingt-cinq centimètres à partir de 2,50 mètres et jusqu’à 3,50 mètres.

Les balcons en saillies doivent s’arrêter à une distance égale à leur propre largeur et au minimum à un mètre de la limite de propriété.

Les portes, jalousies, persiennes qui s’ouvrent directement vers l’extérieur à une hauteur inférieure à trois mètres au-dessus du trottoir sont interdites.

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

Les bâtiments situés sur un même terrain doivent être implantés de telle manière que la distance entre les façades en vis-à-vis soit au moins égale à la hauteur de la façade la plus élevée, sans pouvoir être inférieure à quatre mètres.

Lorsqu’il s’agit d’édifier des bâtiments ou des ensembles de bâtiments à usage d’habitation comprenant plusieurs logements, chaque logement doit être disposé de telle sorte que la moitié au moins des pièces habitables prenne jour sur une façade exposée aux vents dominants.

Dans les secteurs déjà partiellement bâtis présentant une unité d’aspect, le permis de construire pourra être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions particulières si la construction projetée comporte une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes.

Des dérogations aux règles édictées aux articles 17 à 22 ci-dessus peuvent être accordées par décision motivée du Ministre chargé de l’Urbanisme.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont à porter atteinte au caractère où à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains.

La création ou l’extension d’installations ou de bâtiments à caractère industriel ou commercial ainsi que de constructions légères ou provisoires peut être subordonnée à des conditions spéciales, notamment à l’aménagement d’écrans de verdure ou à l’observation d’une marge de reculement.

Les dispositions des articles 27 à 36 ci-après sont applicables à la construction de tout bâtiment destiné à recevoir des personnes, de manière permanente ou non, ainsi qu’à la modification ou transformation des bâtiments existants lorsque ces modification ou transformation sont susceptibles d’affecter l’application des règles qu’ils édictent.

Il est interdit d’apporter aucune modification ou transformation d’un immeuble ou d’une installation autorisée sans avoir préalablement obtenu permis de construire le concernant.

Les constructions soumises au permis de construire doivent être conçues et réalisées avec des matériaux de nature à leur assurer un caractère pérenne.

Les matériaux doivent notamment présenter un degré suffisant de résistance au feu attesté par le fournisseur. Un isolement sonore suffisant doit être assuré aux pièces d’habitation.

Cette disposition ne fait pas obstacle à l’octroi du permis de construire une construction traditionnelle.

L’évacuation des fumées de même que l’échappement de vapeur ou de gaz ne peuvent se faire au moyen de conduits débouchant sur la voie publique ou dans une cours, à quelque niveau que ce soit. Ils devront dépasser la partie la plus élevée de tout bâtiment situé dans un rayon de dix mètres d’au moins 1 mètre. Toutefois, les cheminées des établissements industriels devront s’élever à 10 mètres au moins au-dessus de la toiture la plus haute comprise dans un rayon de 100 mètres.

Dans le cas où néanmoins l’évacuation des fumées entraîne une gêne pour les occupants soit de l’immeuble concerné, soit des immeubles voisins, un dispositif spécial doit être réalisé afin de supprimer ces inconvénients.

Tout immeuble doit comporter un dispositif permettant d’assurer l’écoulement efficace et sans stagnation des eaux pluviales jusqu’au sol par les tuyaux étanches maintenus en bon état.

L’écoulement des eaux pluviales sur la voie publique est interdit. Il en va de même des eaux de lavage des pièces, vérandas et terrasses ainsi que de celles d’arrosage.

Les escaliers desservant plus de deux étages doivent être éclairés et ventilés par des fenêtres ouvrant directement à l’air libre.

Les escaliers donnant accès aux caves et sous-sol seront munis de portes qui doivent être maintenues fermées.

La largeur de tout escalier doit être fonction du nombre de personnes habitant l’immeuble et susceptible d’être évacuées en cas de sinistre.

L’emmarchement de l’escalier principal d’un immeuble ne peut être inférieur à 1,00 mètre pour les immeubles de plus de deux étages. Celui des escaliers de service ne peut être inférieur à 0,70 mètre. Toutefois, les escaliers de service ou de secours des immeubles desservis uniquement par des ascenseurs devront avoir un emmarchement minimum de 1,00 mètre.

Les immeubles comportant plus de cinq étages doivent comporter un ascenseur par groupe d’escaliers principaux. L’installation doit être conforme aux prescriptions applicables, notamment en matière de sécurité.

Dans tout local destiné à recevoir des personnes, les prescriptions suivantes devront être respectées :

Pièces et salles communes ou séjour : une surface minimale de 15 mètres carrés ;

Cuisines : une surface minimale de 6 mètres carrés ou de 4 mètres carrés pour les Studios. Les cuisines doivent, en outre, être éclairées par une ouverture d’une superficie au moins égale au 1/8 de la surface de plancher avec un minimum de 1 mètre carré s’ouvrant à l’air libre. Le sol des cuisines sera réalisé avec des matériaux imperméables, avec évier siphonné et un robinet d’eau potable alimenté par le réseau.

Salles d’eau : une surface minimale de 3,5 mètres carrés. Les salles d’eau seront en outre, éclairées et aérées par une ouverture d’au moins 0,30 mètre carré s’ouvrant directement à l’air libre. Le sol des salles d’eau sera réalisé avec des matériaux imperméables. Les murs et plafonds seront peints avec une peinture résistant à l’humidité. Les salles de douches devront avoir une longueur et une largeur minimale, respectivement de 1,50 mètre et de 0,9 mètre. Les salles d’eau et salles de douches devront être ventilées, soit directement, soit par des gaines de ventilation ou des cheminées d’aération.

Cabinet d’aisance : tout local destiné à recevoir des personnes, de manière permanente ou non, doit comporter un cabinet d’aisance. Dans les établissements recevant un grand nombre de personne, l’accès aux cabinets d’aisance doit être précédé d’un sas isolant ceux-ci des salles de consommation. Il est strictement interdit de transformer un puits ou toute prise d’eau potable en cabinet d’aisance.

Tout cabinet d’aisance doit être installé dans un local aéré et éclairé directement par une ouverture d’au moins 0,30 mètre carré en contact direct avec l’extérieur. Il doit comporter un poste d’eau. L’entrée des cabinets d’aisance ne peut donner ni sur une cuisine, ni dans aucune pièce d’habitation.

Les cuvettes et autres urinoirs doivent être raccordés aux tuyaux de descente par un siphon hydraulique formant une occlusion permanente. Le diamètre des conduits ne peut être inférieur à 100 mm. Ils doivent être imperméables. Dans les studios, ainsi que dans les chambres d’hôtels, la cuvette des cabinets d’aisance peut être installée dans la salle d’eau à condition que cette dernière soit ventilée directement ou qu’elle soit équipée d’une ventilation mécanique.

Autre pièce d’habitation : Toute pièce d’habitation doit avoir une surface minimale de 9 mètres carrés. Elle devra comprendre, en outre, au moins une fenêtre s’ouvrant directement à l’air libre dont le débouché ne pourra pas être inférieur au 1/8° de la surface de la pièce.

Aucune pièce d’habitation ne peut prendre jour sur une cage d’escalier.

Des dérogations à ces dispositions peuvent être accordées par décision motivée du Ministre chargé de l’Urbanisme s’agissant des logements sociaux.

La hauteur minimale des pièces à usage d’habitation est fixée à 2,80 mètres. Cette hauteur minimale pourra être ramenée à 2,50 mètres lorsque le pétitionnaire sera en mesure de produire une étude attestant d’une recherche particulière garantissant une parfaite ventilation transversale ou l’étude complète d’une installation de climatisation générale ou d’appareils individuels.

La hauteur minimale des buanderies, garages et dépendances installés en rez-de-chaussée ou soubassement de plain-pied est fixée à 2,40 mètres.

La hauteur minimale des boutiques et magasins est fixée à 3 mètres en rez-de-chaussée et à 2,80 mètres aux étages.

La hauteur minimale des pièces des bâtiments publics est fixée à 2,80 mètres en rez-de-chaussée et 2,50 mètres aux étages. Le dossier de la demande de permis de construire doit comporter une étude garantissant une parfaite ventilation transversale ou l’étude complète d’une installation de climatisation générale ou d’appareils individuels.

La surface minimale des boutiques et magasins est fixée à 12 mètres carrés.

En outre, l’aménagement des boutiques ayant pour objet le commerce de produits alimentaires et les drogueries doit permettre un renouvellement constant de l’air.

Les étendoirs destinés au séchage du linge ne doivent pas être visibles des voies publiques et privées.

Les consoles nécessaires au transport de l’énergie électrique pourront, dès lors que la ligne électrique est protégée, être fixées sur les immeubles édifiés le long des voies publiques sans que leurs propriétaires puissent s’y opposer, ni prétendre à une quelconque indemnité.

La présente section fixe les dispositions destinées à assurer la sécurité des personnes contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public.

Constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux ou enceintes dans lesquels des personnes sont admises soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions, ouvertes à toutes personne ou sur invitation, payantes ou non.

Sont considérées comme faisant partie du public toutes personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit, en plus du personnel.

Les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu’au cours de l’exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propre à assurer la sécurité des personnes, compte tenu de la nature de l’exploitation, des dimensions des locaux et du nombre de personnes pouvant être admises dans l’établissement.

Les matériaux et les éléments de construction employés tant pour les bâtiments et locaux que pour les aménagements intérieurs doivent présenter, en ce qui concerne leur comportement au feu, des qualités de réaction et de résistance appropriée aux risques encours. Les constructeurs, propriétaires et exploitants sont tenus de s’en assurer.

Les bâtiments et locaux où sont installés des établissements recevant du public doivent être construits de manière à permettre l’évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants.

Ils doivent avoir une ou plusieurs façades en bordure de voies ou d’espaces libres permettant l’évacuation du public, l’accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l’incendie.

Les sorties et dégagements intérieurs qui conduisent à ces sorties doivent être aménagés et répartis de telle façon qu’ils permettent l’évacuation rapide et sûre des personnes. Leur nombre et leur largeur doivent être proportionnés au nombre des personnes appelées à les utiliser. Tout établissement doit disposer de deux sorties au moins. Les portes doivent s’ouvrir sur l’extérieur.

Ils doivent être équipés de rampes permettant l’accès aux personnes handicapées.

Le Ministre chargé de l’Urbanisme peut arrêter un ou plusieurs règlements de sécurité propres à chaque type et catégorie d’établissements selon la nature de l’exploitation de l’effectif total des personnes qu’ils sont susceptibles d’accueillir.

Les dispositions des articles 37 à 42 ci-dessus sont applicables à tous les établissements, locaux ou enceintes à construire.

Elles sont également applicables aux aménagements à effectuer dans les bâtiments existants et aux modifications à apporter aux établissements déjà autorisés. Dans ce cas, leur application est exigée dans les parties aménagées ou modifiées. Toutefois, elle peut être également exigée dans les autres parties de l’établissement intéressées par ces modifications.

Le respect de ces dispositions est assuré par le permis de construire institué par la présente loi.

Les établissements existants sont assujettis aux dispositions des articles 37 à 42 ci-dessus.

Toutefois, lorsque leur application à ceux de ces établissements qui ne répondent pas à leurs prescriptions est de nature à entraîner des travaux importants, un délai peut être accordé à leur propriétaire pour procéder leur mise en conformité lorsque la sécurité du public n’est pas mise en danger.

Un arrêté du Gouverneur détermine, après avis de la commission de sécurité, les travaux à mettre en œuvre et leur délai de réalisation. Celui-ci ne peut excéder dix ans.

La composition de la commission de sécurité est fixée par un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme.

La commission de sécurité est consultée sur toutes les questions relatives à la protection du public contre le risque d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public.

Le permis de construire portant sur les établissements recevant du public ne peut être délivré qu’après consultation de la commission de sécurité.

La commission de sécurité peut, à tout moment et sans préavis, visiter les établissements recevant du public, procéder aux vérifications qu’elle juge utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la construction ou à l’exploitation desdits établissements.

Quiconque aura mis obstacle à l’exercice du droit de visite prévu à l’article 47 ci-dessus sera puni d’une amende de 50.000 fc versée à la Trésorerie Publique dont le montant est fixé par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme.

Le Ministre chargé de l’Urbanisme autorise l’ouverture des établissements recevant du public après avis de la commission de sécurité.

Le Ministre chargé de l’Urbanisme peut, par arrêté motivé pris après avis de la commission de sécurité, ordonner la fermeture d’un établissement dont l’exploitation présente un danger grave pour la sécurité du public.

L’arrêté précise la nature des travaux et aménagements à réaliser ainsi que les délais d’exécution.

L’apposition d’une enseigne visible de toute voie ouverte à la circulation publique est soumise à autorisation délivrée dans les conditions ci-après.

Constitue une enseigne toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s’y exerce.

La demande dûment visée par le propriétaire de l’immeuble sur laquelle elle doit être placée, est adressée au préfet qui la transmet accompagnée de son avis au Ministre chargé de l’Urbanisme chargé de la délivrance de ladite autorisation.

A proximité d’un port ou, lorsqu’une enseigne lumineuse est très élevée, le Ministre chargé de l’Urbanisme consulte, préalablement à la délivrance de l’autorisation, le Directeur du port ou le Directeur de l’Aéroport éventuellement concerné.

Les enseignes lumineuses à occultation doivent être munies du côté de la mer d’un écran les rendant invisibles d’un point quelconque du large.

Quiconque aura apposé, déplacé ou modifié une enseigne sans autorisation sera passible d’une amende de 50.000 fc versée à la Trésorerie Publique dont le montant est fixé par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme, sans préjudice de son enlèvement immédiat.