Ordonnance n° 005/PR/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise

L’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui a été soumis sous le régime de la présente ordonnance sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait.

Elle aboutit à l’établissement d’un titre de propriété dénommé titre foncier inscrit sur un livre foncier.

Le titre foncier annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n’y serait pas mentionné.

L’immatriculation est obligatoire.

Seuls peuvent requérir l’immatriculation :

• le propriétaire ;
• le copropriétaire, lorsque celui-ci se trouve dans les conditions requises pour l’exercice de ce droit ;
• les détenteurs des droits réels notamment l’usufruit, l’habitation, l’emphytéose et l’antichrèse ;
• les détenteurs de servitudes foncières ou d’hypothèques, avec le consentement du propriétaire ou des copropriétaires ;
• le mandataire légal.

Peut également requérir l’immatriculation, le créancier hypothécaire non payé à l’échéance qui, en vertu de la décision de condamnation devenue définitive qu’il a obtenue contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière.

Le tuteur ou le curateur d’un incapable a qualité pour requérir l’immatriculation au nom de sa pupille, au cas où celui-ci est détenteur des droits qui lui permettraient de la requérir lui-même, s’il n’était pas incapable.

Toute personne requérant l’immatriculation remet à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble qui en délivre un récépissé, une déclaration signée d’elle-même ou d’un fondé de pouvoirs muni d’une procuration spéciale et qui doit contenir :

• ses noms, prénoms, qualités et domicile, son état civil, sa nationalité et, s’il y a lieu, le nom de l’époux et l’indication du régime matrimonial et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque copropriétaire avec mention de la part de chacun d’eux ;
• l’élection de domicile au lieu des services du conservateur, lorsque le requérant n’a pas son domicile dans le ressort de celle-ci ;
• la description de l’immeuble dont l’immatriculation est requise, ainsi que l’indication des constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance et de sa nature, de sa situation, de sa contenance, de ses limites, tenants et aboutissants et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est connu ;
• l’estimation de la valeur vénale et de la valeur locative de l’immeuble ;
• le détail des droits réels immobiliers existants sur l’immeuble avec la désignation des ayants droits, ladite désignation comprenant leurs nom, prénoms, qualités et domicile, leur état civil, leur nationalité, avec, s’il y a lieu, le nom de l’épouse et la spécification du régime matrimonial ;
• l’indication de l’origine des droits prétendus.

En même temps que sa réquisition, le requérant dépose tous les titres de propriété, contrats, actes publics ou privés et documents quelconques, de nature à faire connaître les droits réels existant sur l’immeuble.

Si un ou plusieurs actes invoqués par le requérant se trouvent en la possession de tiers, le juge, par ordonnance sur requête, fait sommation aux détenteurs d’en opérer le dépôt, contre récépissé, à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble, dans un délai de huit jours augmenté des délais de distance, s’il y a lieu.

Il peut être délivré aux détenteurs de ces titres, sur leur demande et à leurs frais par le conservateur, une copie certifiée des actes déposés.

Dès réception du dossier d’immatriculation, le conservateur du lieu de situation de l’immeuble créé une réquisition d’immatriculation dont il dresse un extrait qu’il fait publier au Journal Officiel ou dans tout autre journal d’annonces légales et d’informations.

Cette publication peut également se faire par tout moyen, notamment par affichage public au gouvernorat, à la mairie, à la préfecture ou au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

La publication doit mentionner :

• le lieu de situation de l’immeuble ;
• le numéro de la parcelle et l’indication de la section ;
• toute autre indication ou repère géographique susceptible de faciliter la localisation de l’immeuble par tout intéressé.

Pendant le délai de quinze jours qui court de la date de publication de la réquisition, toute personne peut intervenir dans la procédure par opposition, notamment :

• en cas de contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble ;
• en cas de prétention sur l’existence d’un droit réel susceptible de figurer sur le titre à établir.

Les oppositions sont faites par voie de déclarations écrites et déposées aux services du conservateur du lieu de situation de l’immeuble.

Les déclarations aux fins d’opposition doivent contenir l’énonciation des droits, titres et pièces sur lesquels la demande est appuyée et être accompagnées de tous documents invoqués ou de toutes justifications utiles.

Les documents déposés visés à l’article 32 ci-dessus sont communiqués, sans déplacement et sur leurs demande, aux requérants ou intervenants à la procédure, à toutes fins utiles.

Toutes les oppositions ou demandes d’inscription formulées au cours de la procédure d’immatriculation sont mentionnées, dès leurs réception, à la conservation sur le registre des oppositions.

Toute personne formulant opposition au nom d’un tiers doit :

• justifier de son identité ;
• justifier de ses qualités par la production de pièces régulières lorsqu’elle agit en qualité de tuteur, de représentant légal ou de mandataire ;
• fournir les indications relatives à l’état civil de ses mandants et verser les actes de filiation lorsqu’il s’agit de cohéritier.

Peuvent toujours, sous réserve de justifications requises par les textes en vigueur, intervenir dans la procédure, par voie d’opposition, au nom des incapables, des absents, des disparus et des non-présents, les tuteurs, représentants légaux, parents, le Procureur de la République, le curateur aux successions et biens vacants.

Aucune opposition n’est recevable après l’expiration du délai de quinze jours à compter de la date de publication de la réquisition prévu à l’article 34 ci-dessus.

Le président du tribunal judiciaire compétent veille, pendant la procédure d’immatriculation, à ce qu’aucun droit immobilier des personnes se trouvant hors du territoire national ne soit lésé.

A cette fin, il peut de sa propre initiative ou sur saisine des tiers, procéder à toute vérification et enquête nécessaire.

Le président du tribunal judiciaire compétent peut, à la requête des personnes visées à l’article 37 ci-dessus, proroger le délai d’opposition visé par la présente ordonnance.

Cette requête doit être faite avant l’expiration du délai de quinze jours prévu à l’article 34 ci- dessus.

La prorogation ne peut se faire qu’une seule fois et ne peut dépasser dix jours ouvrables.

A l’expiration des délais requis et après avoir constaté l’accomplissement de toutes les formalités destinées à assurer la publicité de la procédure, le conservateur transmet les dossiers relatifs aux demandes d’immatriculation au greffe du tribunal judiciaire.

Le contenu du dossier transmis par le conservateur au greffe est fixé par voie réglementaire.

S’il n’existe pas d’opposition, le président du tribunal judiciaire compétent examine si la demande est régulière et si toutes les formalités requises ont été observées. Il apprécie la nature et l’étendue des divers droits réels dont l’immeuble est grevé et rend, s’il y a lieu, l’ordonnance d’immatriculation.

S’il existe des oppositions ou contestations, la demande d’immatriculation est portée devant le tribunal judiciaire de première instance qui statue au fond, conformément aux dispositions des articles 410 et suivants du Code de procédure civile.

Le tribunal saisi statue sur toutes les demandes.

Les décisions en matière d’immatriculation ne sont susceptibles que d’un recours en cassation.

Le conservateur procède à l’immatriculation au vu de l’expédition de la décision d’immatriculation qui lui est communiquée par le greffe. Il inscrit les droits réels existant sur l’immeuble tels qu’ils résultent de la décision de justice.

Le titre de propriété ou titre foncier visé à l’article 25 ci-dessus comporte :

• la décision détaillée du fonds de terre, ses limites, tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance ;
• l’indication du domicile et de l’état civil du ou des propriétaires et, dans le cadre d’indivision, l’indication de la part de chacun des indivisaires ;
• les droits réels immobiliers existant sur l’immeuble et les servitudes qui le grèvent.

Le titre foncier porte un numéro d’ordre et un nom particulier. Le plan du bâtiment y est annexé.

Cependant, un nouvelle immatriculation peut, au lieu de faire l’objet d’un nouveau titre de propriété distinct, être portée à sa date sur un titre déjà existant, intéressant un immeuble limitrophe ou avec lequel il fait corps, appartenant au même propriétaire, afin de ne former qu’un seul et même titre.

Les titres de propriété sont établis sur des registres dont la forme est déterminée par voie réglementaire.

Tout titre de propriété ne peut s’appliquer qu’à un immeuble composé d’une seule parcelle ou de parcelles formant corps.

Lorsqu’un immeuble est divisé par suite de partage ou autrement, il est procédé au bornage de chacun des lots par un géomètre assermenté du service du cadastre ou commis par l’autorité ou l’organisme habilité qui rapporte cette opération sur une expédition du plan. Il est établi un titre et un plan distincts pour chacune des divisions de l’immeuble.

Toutefois, en cas d’aliénation partielle, le propriétaire peut demander le maintien de l’ancien titre pour la portion de l’immeuble qui demeure entre ses mains. Si le maintien du titre est jugé possible par le conservateur, il est revêtu des mentions utiles. Le plan est, dans ce cas, rectifié en conséquence.

Lorsque le titre de propriété est établi ou qu’un droit réel y est inscrit au nom d’un mineur ou de tout autre incapable, l’âge du mineur ou de la nature de l’incapacité sont indiqués sur le titre.

Lorsque l’état de minorité ou d’incapacité a pris fin, le mineur devenu majeur, ou l’incapable devenu capable, peut obtenir la rectification de son titre.

Lorsque le titre de propriété est établi ou qu’un droit réel y est inscrit au nom d’un époux, s’agissant d’un bien en communauté, mention en est faite sur le titre des noms, prénoms et adresse de l’autre conjoint.

Lorsque le titre de propriété est établi ou qu’un droit réel y est inscrit au nom d’une personne mariée qui n’a pas la libre administration de ses biens, mention de cet état est faite sur le titre. Lorsque la personne mariée reprend la libre administration de ses biens, elle peut obtenir la modification de son titre.

Lorsque le conservateur établit un nouveau titre de propriété, il annule le précédent en apposant une griffe d’annulation et le timbre de la conservation sur toutes les pages de celui-ci. Il annule de la même façon la copie et la conserve dans les archives.

Le propriétaire, à l’exclusion de toute autre personne, a droit à une copie exacte et complète du titre de propriété et du plan qui y est annexé.

Cette copie est nominative et le conservateur es certifie l’authenticité en y apposant sa signature et le timbre de la conservation.

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un immeuble indivis, une seule copie est délivrée à celle d’entre elles qui est chargée de l’administration de cet immeuble ou qui est constituée séquestre à cet effet par ses copropriétaires. Les autres indivisaires ne peuvent prétendre qu’à un certificat spécial.

Toute mention inscrite par le conservateur sur le titre foncier est reproduite par lui sur le double du titre qui lui est représenté.

Il certifie à toute réquisition, sur le double du titre, en conformité avec le livre foncier.

Le conservateur est tenu de délivrer, lorsqu’il en est requis, un état général ou spécial des mentions inscrites sur le livre foncier, et copie ou extrait des notes déposées, en exécution des prescriptions des articles 32 et 51 ci-dessus.

Le titre foncier créé au profit des promoteurs immobiliers sur des terrains qui leurs ont été cédés en vue de la réalisation d’un lotissement destiné à la construction de maisons à bâtir demeure, à sa création, grevé d’une hypothèque au profit de l’Etat à hauteur du montant total de la mise en valeur prévu.

Les morcellements et les ventes ne pourront se faire après la réalisation totale de la mise en valeur, constatée par l’Etat, et de la mainlevée de l’hypothèque.

Le délai imparti aux promoteurs pour la mise en valeur visée à l’alinéa ci-dessus est fixé par voie règlementaire en fonction de l’importance des travaux à réaliser et de la situation de la zone concernée. Passé ce délai, un procès-verbal de carence est dressé par les services compétents de l’Etat. Les procès-verbaux de carence sont dressés à l’issue de procédures contradictoires.

Les procès-verbaux de carence sont notifiés aux promoteurs par tout moyen laissant trace.

Cette notification vaut mise en demeure.

Si dans le délai maximum de six mois suivant cette mise en demeure le promoteur ne s’est pas exécuté, le procès-verbal de carence est transcrit par le conservateur sur le livre foncier. Cette transcription entraîne la mutation du titre foncier au profit de l’Etat.

Le titre de propriété est définitif, irrévocable, imprescriptible et inattaquable.

Il forme le point de départ des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de l’immatriculation, à l’exclusion de tout autre droit non inscrit.

La prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un immeuble immatriculé à l’encontre du propriétaire inscrit, ni amener la disparition d’aucun des droits réels inscrits sur le titre de propriété.

Aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble à raison d’un droit réel par suite d’une immatriculation.

Toutefois, tout intéressé peut exercer une action en responsabilité contre la personne qui aurait établi ou fait établir un titre foncier en usant du dol, de moyens illicites ou frauduleux, sans préjudice, le cas échéant, de l’exercice de la procédure d’inscription de faux.