Titre 4 - Droits réels immobiliers
Art. 91
En matière foncière, les droits réels immobiliers sont :
- la propriété ;
- le droit de superficie ;
- l’usufruit ;
- l’emphytéose ou bail de longue durée ;
- les droits d’usage et d’habitation ;
- les servitudes ou services fonciers ;
- les privilèges ;
- les hypothèques ;
- la possession foncière rurale ;
- les actions tendant à la revendication desdits droits.
Chapitre 1 - Dispositions particulières à chaque droit réel immobilier
Section 1 - Propriété des biens immeubles
Art. 92
La propriété des biens immeubles est le droit de jouir et de disposer de ces biens immeubles de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi.
La copropriété est régie par la loi.
Section 2 - Droit de superficie
Art. 93
Le droit de superficie est le droit de réaliser des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui et d’en être propriétaire.
Le titulaire du droit de superficie peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais seulement dans la limite qui lui est nécessaire pour l’exercice de ce droit.
Section 3 - Usufruit
Art. 94
L’usufruit est le droit qui résulte de la loi ou d’un contrat par lequel le propriétaire d’un bien foncier ou immobilier et consent l’usage et les fruits à autrui, personne physique ou personne morale de droit public ou de droit privé, à charge pour celui-ci d’en conserver la substance.
Section 4 - Bail emphytéotique
Art. 95
Le bail emphytéotique est un contrat par lequel, le bailleur consent, pour une durée d’au moins dix-huit ans et d’au plus quatre-vingt-dix-neuf ans et contre le versement d’un loyer, un droit de superficie au preneur.
Le bail emphytéotique ne peut être renouvelé par tacite reconduction.
Art. 96
Le contrat de bail emphytéotique est dressé en la forme d’un contrat administratif ou d’un acte notarié.
Tout terrain objet de bail emphytéotique doit être préalablement immatriculé.
Le bail emphytéotique administratif est le bail emphytéotique conclu entre l’Etat ou une collectivité territoriale et une ou plusieurs personnes physiques ou morales de droit privé.
Le bail emphytéotique est notarié lorsqu’il est conclu entre personnes physiques ou morales de droit privé.
Section 5 - Droit d’usage et droit d’habitation
Art. 97
Le droit d’usage est le droit de se servir d’un bien immeuble et d’en percevoir les fruits dans les limites de ses besoins et de ceux de sa famille.
Le droit d’habitation est le droit d’occuper des locaux pour y demeurer.
Le droit d’usage et le droit d’habitation se constituent par convention.
Section 6 - Servitudes
Art. 98
Les servitudes sont des charges imposées à un immeuble bâti ou non bâti, appelé fonds servant, au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct, appelé fonds dominant.
Section 7 - Privilège
Art. 99
Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers.
Section 8 - Hypothèque
Art. 100
L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière permettant au créancier s’il n’est pas payé à l’échéance, de saisir le bien affecté en quelque main qu’il se trouve, de le faire vendre et de se payer sur le prix.
L’hypothèque est conventionnelle, légale ou judiciaire.
Section 9 - Possession foncière rurale
Art. 101
La possession foncière rurale est le pouvoir de fait, légitimement exercé, sur une terre rurale. Elle confère un droit de superficie à son titulaire.
Nonobstant la possession foncière rurale, la terre demeure propriété de l’Etat.
Chapitre 2 - Dispositions spécifiques au bail emphytéotique administratif
Art. 102
Sur les terres du domaine privé immobilier non affecté, aménagées à des fins d’usages autre que d’habitation et à but lucratif, l’Etat, privilégie le bail emphytéotique.
Il en est de même pour les collectivités territoriales, sur les terres du domaine privé immobilier non affecté qui leur sont cédés.
Toutefois, sur les terres aménagées à usage agro-sylvo-pastoral, halieutique et faunique, à usage de sports, de loisir et d’aires de jeux, seul le bail emphytéotique constitue le mode d’occupation.
Art. 103
Les frais d’immatriculation du terrain et la publicité foncière du droit de bail sont à la charge du preneur.
Art. 104
Lorsque le bail emphytéotique administratif porte sur un terrain non mis en valeur de l’Etat ou d’une collectivité territoriale, le preneur s’oblige à mettre en valeur le terrain donné à bail, outre les dispositions contractuelles, conformément aux conditions du cahier des charges, le cas échéant.
Art. 105
Le preneur ne peut opérer sur le fonds aucun changement ni aucune modification qui en diminue la valeur. Les améliorations et les constructions qui augmentent la valeur du fonds ne peuvent être détruites par le preneur sans le consentement du bailleur.
Le refus du bailleur n’ouvre droit à aucune indemnité.
Art. 106
Le preneur est tenu de toutes contributions et charges de l’immeuble. Il est tenu de reconstruire les bâtiments détruits sauf si leur destruction a été autorisée par le bailleur ou résulte d’un cas de force majeure.
Le preneur n’est pas tenu de reconstruire les bâtiments péris par vice de construction antérieur au bail sous réserve que ladite construction n’ait pas été faite par le preneur alors qu’il était concessionnaire.
Art. 107
Le preneur jouit du droit d’accession pendant la durée du bail.
Art. 108
Le bailleur ne peut unilatéralement mettre fin au bail avant terme sauf pour cause d’utilité publique.
En cas de résiliation pour cause d’utilité publique, le preneur a droit à une droit à une indemnité compensatrice du préjudice subi. Le montant de cette indemnité est fixé d’accord parties ou à défaut par décision du juge saisi par la partie la plus diligente.
Art. 109
Le bail emphytéotique administratif, au cas où l’immeuble qui en est l’objet, est grevé du fait du preneur de charges quelconques, ne peut être résilié sans que les bénéficiaires desdites charges n’aient été préalablement informés de la volonté de résiliation du bailleur. Ces bénéficiaires peuvent alors se substituer au preneur défaillant dans l’exécution de ses obligations.
L’acte de résiliation, à défaut de substitution des bénéficiaires de charges quelconques au preneur, éteint, à la date de sa publication, les hypothèques inscrites ainsi que, le cas échéant, les autres droits consentis par le preneur. Celui-ci est tenu de libérer l’immeuble dans l’état où il se trouve, dans un délai de trois mois à compter du jour où la résiliation lui est notifiée. Passé ce délai, il peut être procédé à son expulsion e vertu d’une ordonnance de référé.
Art. 110
Le preneur est déchu de son droit, soit pour non-respect des obligations prévues au contrat, soit pour non-respect des dispositions des cahiers des charges, notamment pour :
- défaut ou insuffisance de mise en valeur dans les délais prévus ;
- non-paiement du loyer suivant les échéances et modalités convenues après mise en demeure du bailleur demeurée infructueuse pendant trois mois ;
- détérioration grave commise sur les fonds ;
- utilisation de l’immeuble à des fins autres que celles prévues dans l’acte constitutif du bail sans autorisation du bailleur.
Art. 111
Les investissements effectués par le preneur en exécution du bail, que ce soit ou non en vertu des obligations de mise en valeur, reviennent à l’expiration du contrat au bailleur et n’ouvrent pas droit à indemnisation.
Art. 112
Le modèle de contrat-type du bail emphytéotique, les clauses générales et spécifiques des cahiers des charges sont fixés par voie réglementaire.
