Loi n° 15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnels

Le bailleur est tenu aux obligations ci-après :

• mettre l’immeuble à la disposition du preneur dans un état approprié à sa destination. Il est interdit au bailleur, dans un espace commun, de donner à bail des immeubles ayant des destinations incompatibles, susceptibles de causer préjudice aux différents preneurs ;
• assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué, notamment en le garantissant contre les troubles de jouissance que causeraient le bailleur et/ou les membres de sa famille et contre toute éviction partielle ou totale ;
• garantir le preneur contre les vices cachés qui empêchent l’usage normal du bien loué ;
• prendre en charge les grosses réparations à effectuer sur l’immeuble ;
• payer sa quote-part des factures d’eau, d’électricité, de téléphone et/ou autres, en cas de cohabitation avec un ou plusieurs preneurs ;
• supporter les impôts et taxes qui sont à charge des lieux loués. Il lui est interdit de les répartir sur les preneurs ;
• ne pas changer, pendant la durée du bail, la destination de la chose louée, sauf accord exprès de deux parties ;
• rembourser la garantie locative à la fin du bail.

Le bailleur qui entend vendre le bien loué, en informe le preneur par écrit afin qu’il puisse exercer le droit de préemption.

En cas de refus ou de silence du preneur, dans les quinze jours, le bailleur est libre de vendre son bien à toute personne de son choix.

En cas de vente du bien loué, le bail court jusqu’à son terme, s’il est à durée déterminée. Si le bail est à durée indéterminée, le nouvel acquéreur ne peut faire déguerpir le preneur trouvé sur le lieu qu’en observant les formes et le délai prévus aux articles 30 et 31 de la présente loi.

Le preneur est tenu aux obligations suivantes :

• payer le loyer selon les modalités convenues ;
• user de la chose louée en bon père de famille ;
• répondre des pertes ou dégâts causés à la chose louée pendant la durée du contrat et qui lui sont imputables ;
• entretenir l’immeuble et les équipements mentionnés au contrat et procéder aux réparations locatives sauf celles ayant pour cause la vétusté, l’usure, les malfaçons, les vices de construction et le cas fortuit ;
• informer le bailleur de toutes destructions ayant pour origine l’une des causes énumérées au point quatre ci-dessus ou nécessitant des grosses réparations ;
• ne pas entreprendre de grosses réparations sans l’autorisation du bailleur. Le devis est approuvé par les deux parties.
• le coût des travaux sera récupéré intégralement par le locataire par des déductions mensuelles sur le loyer ;
• tant que les frais engagés par le preneur ne sont pas entièrement récupérés, le bailleur ne peut résilier le contrat de bail ni réajuster le montant du loyer ;
• en cas de plus-value, les deux parties concluent un avenant ;
• ne pas modifier ni transformer le bien loué sans l’accord préalable exprès du bailleur. En cas de méconnaissance par le preneur de cette obligation, le bailleur peut soit exiger la remise des lieux au prestin état, soit conserver les modifications ou transformations sans que le preneur ne puisse prétendre à une quelconque indemnisation ;
• convenir préalablement avec le bailleur des aménagements à réalisation qui ne constituent pas une modification ou une transformation de la chose louée ;
• laisser inspecter les lieux par le bailleur selon la périodicité convenue.

Le preneur bénéficie d’une prise à crédit, en cas d’exécution de travaux autorisés par le bailleur. Les parties en approuvent le devis.

Le coût des travaux est remboursé intégralement au preneur aux conditions convenues de commun accord.

Tant que les frais engagés par le preneur ne sont pas entièrement restitués, le bailleur ne peut résilier le contrat de bail ni réajuster le montant du loyer.

La responsabilité du preneur relative à l’usage du bien loué est réglée par les articles 387 à 392 du 30 juillet 1888 portant Code civil livre III tel que modifié à ce jour.

Les preneurs d’un immeuble ayant plusieurs unités de logement sont tenus de participer aux charges communes et de respecter les règles de cohabitation.

Ils s’organisent et désignent un syndic qu’ils rémunèrent et qui les représente vis-à-vis du bailleur.

Sous réserve du règlement de syndic, si le syndic désigné par les preneurs ne remplit pas correctement sa mission, le bailleur a le droit de choisir un autre rémunéré par les preneurs.

Un arrêté du Ministre ayant les baux à loyer dans ses attributions réglemente le syndic des preneurs.

Un état des lieux contradictoire est dressé au début et à la fin du bail.