Loi n° 006/PR/2010 fixant les principes fondamentaux applicables en matière d’urbanisme

Les servitudes d’urbanisme sont des contraintes ou obligations imposées pour des motifs d’intérêt général à un bien immobilier ou à un individu du fait des mesures d’urbanisme instaurées par un texte législatif ou réglementaire ou d’un plan d’urbanisme. Ces servitudes sont d’utilité publique.

Elles ont pour objet de faciliter le développement des centres urbains. Elles comprennent :

• les servitudes « non aedificandi » : elles ont pour objet d’assurer la sécurité des usagers des constructions éventuelles, de la navigation aérienne et de préserver l’environnement ;
• les servitudes des marges latérales : elles assurent la sécurité de la circulation le long des voies routières, ferroviaires et fluviales, ainsi que le long des lignes électriques de haute tension. Elles permettent, en outre, le fonctionnement des activités riveraines des routes, des voies ferrées et des voies fluviales ;
• les servitudes de limitation de hauteur ou servitude « non altius tollendi » : elles sont motivées par des raisons de sécurité, de préservation culturelle, d’environnement, d’esthétique ou d’harmonie architecturale. Elles imposent une obligation de ne pas bâtir au-delà d’une certaine hauteur ;
• les servitudes d’architecture imposées : elles visent l’harmonie, l’esthétique et la bonne qualité dans l’environnement visuel d’une cité ou d’une partie d’une cité. Elle impose un style architectural pour la ville ou partie de la ville concernée, le plus souvent pour préserver un patrimoine culturel ou artistique spécifique au milieu.

Les servitudes d’urbanisme s’appliquent à tous les niveaux du processus de planification urbain et de l’urbanisme opérationnel. Elles s’exercent sur les propriétés privées aussi bien que publiques.

Les servitudes qui peuvent être imposées par les documents d’urbanisme sont les suivantes :

• 1° suspension générale pour une période ne pouvant excéder cinq ans, des autorisations dans une ou plusieurs zones déterminées ;
• 2° soumission à autorisation administrative, pour une période ne pouvant excéder cinq ans de transactions immobilières dans une ou plusieurs zones ;
• 3° prescriptions relatives aux dimensions minimales et maximales des terrains à bâtir ;
• 4° prescriptions relatives aux volumes, à la densité, aux caractéristiques architecturales et techniques, à l’implantation des constructions et aux caractéristiques de la végétation et de l’environnement ;
• 5° prescriptions relatives à l’échelonnement dans le temps, de la réalisation des constructions pouvant comporter l’interdiction totale ou partielle de construire pendant une période ne pouvant excéder quinze ans dans les zones dont l’aménagement est différée ;
• 6° prescriptions relatives à la destination des zones et des immeubles ;
• 7° interdiction totale ou partielle de bâtir sur certaines zones dites « non aedificandi » ou réservées ;
• 8° prescriptions relatives à l’aménagement de zones maraîchères et agricoles, de zones industrielles, de zones d’activités, de lotissements, et opérations d’urbanisme de toute nature, ainsi qu’aux charges pouvant être imposées aux intéressés par ces réalisations ;
• 9° prescriptions relatives à la sauvegarde et à la mise en valeur des sites, de l’ensemble architectural ou de tout élément de valeur historique, artistique ou culturel ;
• 10° prescriptions relatives à l’hygiène, à la salubrité et à la sécurité publique.

Les servitudes établies en application de l’article précédent ne donnent droit à indemnité que lorsqu’il en résulte des modifications de l’état antérieur des lieux entraînant un préjudice actuel, direct, matériel et certain.

La création et le développement de lotissement à usage d’habitation, des jardins, d’établissements industriels ou d’établissements commerciaux, ainsi que d’opérations d’urbanisme, ne peuvent être effectués qu’en conformité avec les documents d’urbanisme en vigueur.

Ils sont soumis à autorisation administrative sur le territoire des agglomérations regroupant au moins 5.000 habitants et les localités disposant d’un document d’urbanisme.

L’autorité administrative compétente doit, dans le cas où les mesures de sauvegarde sont instituées, autoriser les transactions immobilières et les travaux d’aménagement public ou privé dans la zone concernée par les documents d’urbanisme.

Les servitudes d’urbanisme sont établies avec l’adoption des documents d’urbanisme et des règlements d’urbanisme particuliers. Elles sont justifiées pour une raison d’intérêt général ou d’utilité publique.

Les servitudes d’urbanisme s’éteignent par le fait de l’épuisement du délai fixé dans l’acte qui les a établies ou avec l’épuisement de la validité des documents et règlements d’urbanisme qui les a fixées.

Le respect des servitudes d’urbanisme fait l’objet, selon le cas, de contrôle par les services techniques de l’Etat et ceux des collectivités territoriales décentralisées.

Des agents des services techniques désignés par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme assurent le contrôle technique et dressent des procès-verbaux à l’intention des autorités compétentes pour la prise de mesures appropriées conformément à la loi. A cet effet, ils prêtent serment et bénéficient de mandat officiel à travers une carte de service.

Les dispositions du Code pénal qui prévoient et répriment les actes de résistance, les outrages et les violations contre les officiers de police judiciaire sont applicables à ceux qui se rendent coupables des mêmes faits à l’égard des agents de contrôle des services techniques visés au présent article.

Les règles spécifiques applicables aux différentes catégories de servitudes sont soumises aux textes en vigueur portant application de la loi relative au statut des biens domaniaux.