Loi n° 2005-019 du 17 octobre 2005 fixant les principes régissant les statuts des terres

La présente loi fixe les principes généraux régissant les différents statuts juridiques de l’ensemble des terres qui composent la République de Madagascar.

Les terrains constitutifs des domaines public et privé de l’Etat et des collectivités décentralisées sont soumis aux règles de la gestion domaniale.

Les terrains constitutifs du patrimoine des personnes privées, physiques ou morales, sont soumis aux règles de la gestion foncière.

Les terres situées sur le territoire de la République de Madagascar, se répartissent, dans les conditions fixées par la présente loi, en :

• terrains dépendant des Domaines de l’Etat, des collectivités décentralisées et des autres personnes morales de droit public ;
• terrains des personnes privées ;
• terrains constitutifs des aires soumises à un régime juridique de protection spécifique.

Dans le présent texte, les termes ci-après sont définis comme suit :

Acte domanial : Acte administratif pris par l’administration de l’Etat en charge des Domaines ou par le service domanial d’une collectivité décentralisée, pour établir ou constater un droit réel ou personnel portant sur l’utilisation, l’occupation et/ou la valorisation d’un terrain.

Affectation : Fait matériel ou acte juridique permettant de donner à un bien immobilier sa destination particulière au regard de son statut juridique de rattachement.

Antichrèse : Désigne le fait de se servir ou d’utiliser une chose ou une procédure en remplacement d’une autre. Par exemple, le nantissement est une forme d’antichrèse puisqu’il remplace le paiement.

Aire protégée : Portion de terre et/ou de mer vouée spécialement à la protection et au maintien de la diversité biologique, ainsi que des ressources naturelles et culturelles associées, et gérée par des moyens efficaces, juridiques ou autres.

Bail : Contrat par lequel le propriétaire d’un terrain laisse l’usage de celui-ci à une autre personne, pour une durée déterminée, et moyennant le versement régulier d’une somme d’argent, le loyer.

Selon ses conditions, le bail peut revêtir diverses formes par exemple le bail emphytéotique. Le bail peut être notamment à usage d’habitation, industriel, commercial ou agricole.

Bail emphytéotique (ou Emphytéose) : Bail de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans qui permet au bénéficiaire (preneur), l’emphytéote, de disposer du terrain pour y réaliser des impenses qui reviendront au propriétaire à l’issue du bail, moyennant le versement d’une redevance annuelle dont le montant est inversement proportionnel à la valorisation du terrain attendue à l’expiration du contrat.

Bailleur : Le propriétaire du bien qui le loue à une tierce personne.

Bien : Toute chose ou objet susceptible de devenir la propriété d’une personne. Les biens peuvent être corporels (matériels) ou incorporels ; meubles ou immeubles ; personnels (définis par la personne qui les détient) ou réels (définis par leur objet).

Biens vacants et sans maître : Biens pour lesquels il peut être établi, par une procédure appropriée, qu’ils ne sont l’objet d’aucune utilisation ou occupation, et qu’ils ne font l’objet d’aucune revendication de propriété.

Bornage : Action de délimitation d’un terrain par la matérialisation de ses limites. Cette action menée publiquement, peut être l’occasion de faire une enquête publique et contradictoire sur le statut juridique du terrain. Le bornage est d’une importance essentielle dans la procédure de l’immatriculation puisqu’il permet d’identifier le terrain comme un bien réel dont le contenu est établi de manière incontestable et qui sera l’objet du droit de propriété inscrit au livre foncier.

Borne : Signal matériel, dont la forme et les matériaux sont définis par la loi ou la réglementation en vigueur, et qui doit être utilisé dans les procédures de bornage devant permettre l’immatriculation des terrains.

Cadastre : Techniquement, le terme Cadastre est utilisé à la fois pour désigner le service spécialisé de l’Administration qui gère la cartographie foncière et cette dernière. Juridiquement, à Madagascar, le terme « cadastre » est utilisé pour désigner une procédure particulière applicable aux droits de jouissance aboutissant à une reconnaissance juridique collective de ces derniers.

Certificat foncier : Acte administratif attestant de l’existence de droits d’occupation, d’utilisation, de mise en valeur, personnels et exclusifs, portant sur une parcelle de terre, établi par suite d’une procédure spécifique légalement définie. Le certificat reconnaît un droit de propriété opposable aux tiers jusqu’à preuve du contraire.

Cession : Acte juridique qui permet le transfert, moyennant ou non une contrepartie, de la propriété d’un bien d’une personne juridique à une autre personne juridique. La cession peut être à titre onéreux (avec contrepartie) ou à titre gratuit. Elle peut être amiable ou forcée (par exemple en cas d’expropriation). Elle peut être de gré à gré, les parties se choisissant, ou par adjudication, l’acheteur étant celui qui offre le meilleur prix dans le cadre des conditions prédéfinies de la vente. La cession peut être définitive dès la signature de l’acte, ou conditionnelle, lorsque certaines conditions sont fixées pour la valider.

Concession : Portant sur une dépendance du domaine public, la concession est l’acte administratif par lequel l’administration en charge du domaine public, concède à une personne physique ou morale, publique ou privée, la jouissance d’un terrain déterminé et des immobilisations qu’il supporte, dans les conditions fixées dans l’acte et au cahier des charges, moyennant redevance, pour une durée déterminée.

Classement : Procédure légalement établie par laquelle l’Etat ou une collectivité décentralisée attribue à un terrain ou à une infrastructure, un équipement, le statut de domanialité publique.

Déclassement : Procédure légalement établie qui permet de faire sortir un bien immobilier du domaine public pour le faire rentrer dans le domaine privé de la personne morale publique en charge du bien.

Délimitation : Action qui permet de fixer les limites physiques d’un bien immobilier et donc d’en déterminer la consistance. Appliquée au domaine public, la délimitation permet de fixer les limites des dépendances de celui-ci, et est donc la condition de l’application du régime juridique particulier.

Dépendance : En matière domaniale immobilière, la dépendance est le bien qui est rattaché soit au domaine public, soit au domaine privé de la personne morale publique concernée, et qui donc « dépend » du régime juridique approprié.

Dol : Pratique, manœuvre, comportement, tromperie, de caractère volontairement malhonnête, produisant un résultat dommageable.

Domaine : Etymologiquement, le domaine est l’ensemble des biens administrés par un même « maître » ou propriétaire. Pratiquement, il renvoie à une propriété foncière privative (« le domaine de »), mais aussi à un ensemble de biens dépendant d’un acteur public. Dans ce dernier cas, il est plutôt utilisé au pluriel (cf. ci-après). Le domaine peut alors être privé ou public.

Domaines : Ensemble des biens meubles et immeubles constituant le patrimoine d’une personne morale publique.

Domaine privé immobilier : Ensemble des biens fonciers de l’Etat, d’une collectivité décentralisée ou de toute autre personne morale de droit public, susceptible de disposer d’un patrimoine. Les biens du domaine privé sont soumis aux règles du droit commun relatives aux biens, sous réserve des règles spécifiques légalement fixées dérogeant à ce droit commun.

Domaine public immobilier : Ensemble des biens, d’origine naturelle ou artificielle, dont l’Etat (ou une collectivité décentralisée) a la responsabilité directe de la protection et de la gestion pour l’intérêt collectif.

Le domaine public est inaliénable, insaisissable et imprescriptible. Il peut être assorti de servitudes particulières qui s’imposent aussi à la propriété privative.

Don (ou Donation) : Juridiquement, désigne l’acte assorti ou non de conditions, par lequel une personne, le donateur, transfère, de manière irrévocable, sans contrepartie et de manière désintéressée, un bien de son patrimoine à une autre personne, le donataire, qui l’accepte.

Dotation : Terme utilisé habituellement pour désigner l’attribution d’une somme d’argent (une aide par exemple).

Dans la présente loi et dans son dispositif d’application, la dotation désigne une procédure particulière qui permet de transférer un terrain du domaine privé de l’Etat à celui d’une collectivité décentralisée à charge pour celle-ci d’en assurer la gestion et ou la distribution au profit de ses membres, en se fondant sur les droits de jouissance ou d’occupation existants, selon les règles du droit commun.

Droit commun (de) : Expression utilisée pour préciser que la règle juridique applicable est celle définie par les textes de base relatifs au point de droit concerné.

Emprise : Désigne un espace de terrain au regard du régime juridique qui lui est applicable. La consistance de l’emprise est définie par la loi, par un acte administratif spécifique ou par un contrat.

Foncier : Le terme « Foncier » peut être interprété comme substantif, auquel cas il recouvre l’ensemble des relations entre l’Homme et la terre, ou comme qualificatif, auquel cas il renvoie à l’ensemble des règles qui sont relatives à l’appropriation privative des terres.

Hypothèque : Garantie constituée au profit d’un prêteur et consistant dans la valeur, totale ou partielle, d’un bien immobilier. L’hypothèque est un droit réel qui appartient au titulaire du droit de propriété. L’hypothèque peut être conventionnelle ou légale selon les textes en vigueur.

Immatriculation : Régime juridique applicable à la propriété foncière garantissant à celle-ci un caractère définitif et inattaquable. Plus précisément, l’immatriculation est la phase qui permet l’identification du terrain par le bornage de celui-ci et l’attribution d’un numéro chronologique au livre foncier.

Imprescriptibilité : Caractère juridique d’un droit (celui de propriété par exemple), d’un bien (dépendance du domaine public par exemple), ou d’une action en justice, qui ne peut s’éteindre par l’effet de la prescription, autrement dit par l’écoulement du temps.

Inaliénabilité : Contrainte qui empêche le transfert de la propriété d’un bien d’une personne à une autre. En particulier, l’inaliénabilité s’applique aux dépendances du domaine public.

Insaisissabilité : Caractère juridique qui, dans des conditions fixées par la loi, empêche un bien d’être saisi par un créancier.

L’insaisissabilité caractérise notamment les dépendances constitutives du domaine public.

Inscription : Action par laquelle un acte juridique constitutif ou relatif à un droit réel portant sur un immeuble immatriculé, est enregistré sur le compte spécifique de cet immeuble dans le livre foncier. L’inscription est la condition de l’inopposabilité de l’acte juridique aux tiers.

Legs : Acte unilatéral de disposition à cause de mort et à titre gratuit contenu dans un testament par lequel le testateur (celui qui meurt) laisse tout ou partie de ses biens en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété à un légataire (celui qui reçoit le bien en héritage).

Limite : ce qui délimite un terrain ; le tracé des limites est défini par les bornes implantées légalement ou par les signaux implantés par les usagers selon les pratiques localement reconnues.

Livre foncier : Registre sur lequel sont inscrits, par ordre chronologique, les immeubles, au fur et à mesure de leur immatriculation. A chaque immeuble correspond un compte, dit titre foncier, sur lequel sont enregistrés, de manière chronologique, tous les actes juridiques réels relatifs à la parcelle de terrain immatriculée.

Locataire (ou preneur) : Personne physique ou morale, partie au contrat de location, qui reçoit la jouissance du bien loué dans les conditions fixées par le contrat.

Occupation : Fait d’occuper un terrain en vertu d’un titre ou sans droit légalement établi.

Prescription : Effet juridique produit par l’écoulement du temps.

Extinctive, la prescription fait disparaître un droit ou une obligation par défaut d’usage. Acquisitive, la prescription crée un droit ou une obligation ; cette prescription ne peut pas s’appliquer qu’aux immeubles immatriculés, sauf dispositions légales contraires.

Présomption : Conséquence validée légalement d’un fait ou d’un acte dont la seule existence dispense le bénéficiaire de la présomption d’apporter une preuve d’un autre fait ou acte dont l’existence est vraisemblable au regard du premier. La présomption peut être absolue ou irréfragable, auquel cas aucune preuve contraire ne peut lui être opposée, ou simple ou réfragable auquel cas elle peut être combattue par la preuve contraire.

Propriété (Droit de) : C’est le droit réel qui permet à son détenteur d’user, de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus absolue, sous réserve des limites qui pourraient être fixées par les dispositions légales en vigueur.

Plan : Document topographique, établi par un géomètre agréé ou par le service administratif compétent, représentatif de la parcelle de terrain, de ses limites et bornes, de sa superficie.

Reconnaissance locale : Procédure fixée légalement qui permet la mise en œuvre au niveau local (communal ou autre) d’un processus de constat et de validation de situation juridique d’un terrain, par une commission ad hoc.

Redevance : Somme d’argent qui doit être versée régulièrement par le titulaire d’un acte domanial (concession par exemple), par le locataire emphytéotique.

Réserve foncière : Espace érigée par arrêté du Ministre chargé des Domaines en zone à statut spécifique dont la destination est de promouvoir une activité économique telle que le tourisme, l’agriculture, l’industrie.

Servitude : De nature et d’origine juridique très variable, la servitude est une contrainte qui s’impose aux dépens du droit de propriété. La servitude peut être privative ou liée à la domanialité publique.

Superficie (droit de) : Droit de propriété (droit réel) portant sur les aménagements (constructions, plantations, etc.) effectués sur un immeuble, à l’exclusion de tout droit sur le terrain lui-même.

Superficiaire : Bénéficiaire du droit de superficie.

Titre foncier : De manière générale, copie authentique de la page du livre foncier relative à l’immeuble immatriculé, attestant de la propriété au profit du détenteur du titre.

A Madagascar le titre foncier est le nom donné au compte spécifique de chaque immeuble dans le livre foncier. Le propriétaire de l’immeuble reçoit un duplicata authentique dudit titre.

Vente : voir Cession