Loi n° 2005-019 du 17 octobre 2005 fixant les principes régissant les statuts des terres

Les terrains des personnes privées se répartissent en :

• terrains objet d’un droit de propriété reconnu par un titre foncier ;
• terrains détenus en vertu d’un droit de propriété non titré qui peut être établi/reconnu par une procédure appropriée.

Sont soumis au régime de la propriété foncière titrée :

• les terrains qui ont fait l’objet d’une procédure d’immatriculation individuelle ;
• les terrains qui ont fait l’objet d’une procédure immatriculation collective.

Le service de la Conservation foncière est chargé d’assurer aux titulaires la garantie des droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles soumis au régime de l’immatriculation, dans les conditions prévues par les textes y afférents.

La garantie des droits réels est obtenue au moyen de la publication (l’inscription) sur des livres fonciers, à un compte particulier dénommé titre foncier, ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l’égard des tiers, dans la limite et conformément aux dispositions légales en vigueur.

Pour permettre cette publication, les immeubles doivent être préalablement immatriculés sur les livres fonciers. L’immatriculation a lieu à l’issue d’une procédure fixée par la loi relative à la Propriété foncière immatriculée et ses textes d’application.

Une procédure particulière fixe les modalités de la transformation du certificat foncier en un titre foncier.

Le régime foncier de l’immatriculation s’applique aux fonds de terre de toute nature, bâtis ou non.

Les tombeaux contenant des sépultures peuvent être immatriculés avec les propriétés sur lesquels ils sont construits ; mais, même après l’immatriculation, ils restent soumis aux règles spéciales de propriété les concernant et conservent leur caractère d’inaliénabilité et d’insaisissabilité.

Les dispositions des lois et règlements en vigueur à Madagascar à la date de promulgation de la présente loi, sont en principe applicables d’une manière générale aux immeubles immatriculés et aux droits réels qui s’y rapportent.

Tout droit réel immobilier ou charge n’existe, à l’égard des tiers, qu’autant qu’il a été rendu public dans les formes, conditions et limites réglées par la présente loi et les textes permettant son application, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions.

Sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent :

a) Les droits réels immobiliers, à savoir :

• la propriété des biens immeubles ;
• l’usufruit des mêmes biens ;
• les droits d’usage et d’habitation ;
• l’emphytéose ;
• les droits de superficie ;
• les servitudes et services fonciers ;
• l’antichrèse ;
• les privilèges et hypothèques ;

b) Les actions qui tendent à revendiquer les mêmes droits réels.

Le titre foncier établi par une procédure d’immatriculation dans les formes et conditions déterminées par les lois et règlements est définitif et inattaquable ; il constitue devant les juridictions malgaches le point de départ unique des droits réels et charges foncières existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation à l’exclusion de tous les autres droits non-inscrits. Toute action tendant à la revendication d’un droit réel non révélé en cours de procédure est irrecevable.

Toute personne dont les droits ont été lésés par la suite d’une immatriculation n’a jamais de recours sur l’immeuble, mais seulement, en cas de dol, une action personnelle en dommages et intérêts contre l’auteur du dol.

Le titre foncier de propriété et les inscriptions ne conservent le droit qu’ils relatent qu’en tant qu’ils n’ont pas été annulés, rayés et modifiés, et font preuve à l’égard des tiers que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés.

Les annulations ou modifications ultérieures ne peuvent être opposées aux tiers inscrits de bonne foi.

Les simples interprétations en justice et contentieuses des termes et mentions obscurs ou ambigus des inscriptions seront opposables aux tiers.

Le propriétaire, à l’exclusion de toute autre personne, a droit à un duplicata authentique, exact et complet, sur feuillets et bordereaux cotés et paraphés, du titre de propriété et du plan y annexé. Ce duplicata unique du titre foncier est nominatif et le conservateur en certifie l’authenticité en y apposant sa signature et le sceau de la conservation.

Tout usufruitier, emphytéote ou superficiaire, a droit également à un duplicata authentique, exact et complet du titre spécial dont il a pu requérir l’établissement. Les autres titulaires de droits réels et charges foncières n’ont droit qu’à la délivrance de certificats d’inscription nominatifs portant copie littérale des mentions relatives aux droits réels ou charges inscrits.

Le duplicata détérioré auquel il manquera un ou plusieurs feuillets ou bordereaux cessera d’être probant et exécutoire.

Ensemble des terrains, urbains comme ruraux, sur lesquels sont exercés des modes de détention du sol se traduisant par une emprise personnelle ou collective, réelle, évidente et permanente, selon les usages du moment et du lieu et selon la vocation du terrain, qui sont susceptibles d’être reconnus comme droit de propriété par un acte domanial.

Le service administratif compétent de la collectivité décentralisée en charge de la propriété foncière non titrée, établit un acte domanial reconnaissant comme droit de propriété l’occupation, l’utilisation ou la valorisation du terrain, à l’issue d’une procédure ad hoc, laquelle doit satisfaire aux conditions de principe ci-après :

• la procédure est publique et contradictoire ;
• une commission ad hoc, dont la composition sera fixée par des dispositions légales spécifiques à la propriété non titrée, est nommée par arrêté du responsable de l’exécutif de la collectivité concernée ;
• un procès-verbal est dressé dont copie doit être adressée à la circonscription domaniale et foncière de rattachement de la commune ;
• les oppositions non tranchées lors de la reconnaissance sont mentionnées au procès-verbal, et leur règlement qui s’effectue selon les modalités légalement prévues, doit être obtenu avant que l’acte domanial puisse être établi ;
• l’acte domanial est signé par le responsable de l’exécutif local.

La demande de reconnaissance des droits peut être individuelle ou collective. Lorsqu’il s’agit d’une demande collective, elle peut être le fait :

• de la Collectivité Décentralisée. Dans ce cas, le territoire qui est l’objet de la demande peut être attribué à la collectivité en dotation, par arrêté de l’autorité administrative légalement compétente, laquelle peut ou non faire immatriculer préalablement le terrain. Dans le cas où il est procédé à l’immatriculation du territoire concerné et à l’établissement d’un titre foncier au nom de la commune, celle-ci ne peut disposer du titre que pour procéder à l’établissement des actes domaniaux au profit des occupants ou utilisateurs reconnus. Ceux-ci peuvent aussi, si ils le souhaitent et si les conditions légales sont réunies, demander à l’administration foncière compétente l’établissement de titres fonciers ;
• d’une association d’usagers, constituée conformément à la loi. Dans ce cas, le territoire qui est l’objet de la demande peut lui être attribué par arrêté de l’autorité administrative légalement compétente, laquelle peut ou non faire immatriculer préalablement le terrain.

Lorsqu’il s’agit d’une demande individuelle, il est fait application des dispositions spécifiques de la loi sur la Propriété foncière non titrée.

Les droits constatés et reconnus par l’acte domanial sont opposables aux tiers jusqu’à la preuve contraire établie selon les règles du droit commun.

La propriété foncière non titrée, constatée par un acte domanial, permet à son détenteur d’exercer tous les actes juridiques portant sur des droits réels et leurs démembrements reconnus par les lois en vigueur, notamment la cession à titre onéreux ou gratuit, la transmission successorale, le bail, l’emphytéose, la constitution d’hypothèque.