Loi n° 01-077 du 18 juillet 2001 fixant les règles générales de la construction

Les bâtiments doivent être érigés seulement s’il est établi que :

• 1° la parcelle donne sur une voie publique ou sur un accès à la voie garanti publiquement ; les voies d’accès aux parcelles dans une zone où seulement des bâtiments de faible hauteur sont permis doivent être carrossables si elles dépassent 50 m de long ;
• 2° les installations d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées et vannes sont utilisables et que le traitement des eaux usées et vannes se fait suivant les règles d’hygiène.

La construction d’un bâtiment sur plusieurs parcelles est permise si à travers une servitude il est assuré qu’aucune disposition de la présente loi ne sera violée et que le bâtiment érigé sur ces parcelles répond aux dispositions réglementaires comme s’il était érigé sur une seule parcelle.

Chaque parcelle doit avoir un accès ou un passage direct pour les sapeurs-pompiers à partir de la voie publique. Cet accès ou passage doit avoir une largeur minimale de 2 m et une hauteur minimale de 3 mètres.

Pour les bâtiments dont la face supérieure des allèges des principales fenêtres servant de voies d’évacuation de certains locaux se trouve à plus de 8 m par rapport au niveau naturel du sol, les dimensions des accès ou passages doivent être pour la largeur au minimum 3 m, et, pour la hauteur, au minimum 3,5 mètres. Les murs et les planchers des passages doivent être de la classe de résistance au feu F90 et les éléments essentiels de ces constructions doivent être faits à partir de matériaux incombustibles (F90-AB).

Une autre liaison conformément aux alinéas 1er et 2 du présent article peut être réalisée si l’intervention des pompiers n’est pas handicapée.

Pour les bâtiments qui sont entièrement ou partiellement situés à plus de 50 m de la voie publique, les accès ou passages conformément à l’alinéa 2 du présent article peuvent occuper des parties des parcelles situées avant ou derrière le bâtiment.

Pour les bâtiments dont la face supérieure des allèges des principales fenêtres servant de voie d’évacuation de certains locaux se trouve à plus de 8 m par rapport au niveau naturel du sol, il doit y avoir au moins un mur extérieur avec ses fenêtres principales accessibles pour les engins des sapeurs-pompiers à travers un espace ; cet espace doit permettre l’atterrissage d’un hélicoptère de sauvetage au minimum à 3 m du bâtiment et au maximum à 9 mètres. Pour une hauteur d’appui de fenêtre se trouvant à plus de 18 m par rapport au niveau naturel du sol, le recul doit être au maximum 6 m ; un grand recul peut être envisagé si ce n’est pas contraire aux prescriptions de la sécurité incendie. Si le sauvetage des personnes par la cage d’escalier n’est possible que d’un côté du bâtiment, il sera exigé que l’espace d’accès soit de ce côté-là.

Les accès et passages prévus à l’alinéa 2 de l’article 5 ainsi que les espaces d’accès prévus à l’alinéa 5 de l’article 5 ne doivent pas être rétrécis par des constructions et doivent être tenus toujours libres avec indications. Ils doivent être suffisamment solides pour recevoir les engins des sapeurs-pompiers. Les espaces d’accès ne doivent pas être couverts. Les accès, passages et espaces doivent être tenus libres de tout stationnement de véhicules.

Devant les murs extérieurs des bâtiments doivent être tenus libres des espaces au-dessus du sol appelés reculs. Le recul n’est pas à faire si, suivant les règles urbanistiques :

• 1° le bâtiment doit être érigé sur la limite parcellaire ;
• 2° les bâtiments sur deux parcelles voisines doivent avoir un mur mitoyen.

Si suivant les règles urbanistiques on doit construire en laissant un recul par rapport à la limite parcellaire et que le voisin a construit sur cette limite, il peut être exigé qu’on construise sans laisser de recul, si au contraire on doit construire sans laisser de recul et que sur la parcelle voisine un bâtiment existe avec un recul par rapport à la limite parcellaire, il peut être exigé qu’on laisse aussi un recul.

Les reculs doivent se trouver sur la parcelle même sous réserve des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7 ci-après. Ils peuvent s’étendre sur les voies publiques, les espaces verts publics et les cours d’eau, mais jusqu’à leur milieu.

Les reculs ne doivent pas se recouvrir.

La profondeur d’un recul dépend de la hauteur du bâtiment ; elle est mesurée perpendiculairement au mur.

La profondeur des reculs est de :

• 0,8 H en règle générale ;
• 0,5 H dans les centres urbains, les zones commerciales et industrielles ;
• 0,25 H dans les zones industrielles et commerciales si les bâtiments servent à la production ou au stockage.

Dans des zones particulières, des profondeurs inférieures à 0,8 H peuvent être permises si l’utilisation de ces zones le permet. Dans tous les cas, la profondeur minimale de ces reculs est de 2 mètres.

Les éléments de bâtiments tels que les escaliers d’accès, ainsi que leurs éventuelles couvertures, les balcons et les saillies doivent être à 2 m de la limite parcellaire.

Pour les bâtiments de plus de deux niveaux, dont les murs sont en matériaux combustibles ou dont le revêtement des murs sont en matériaux normalement combustibles, le recul ne doit pas être inférieur à 5 mètres.

Dans ces reculs sont permis :

• 1° la construction de parking d’une longueur maximale de 9m ainsi que de cuisine extérieure et de toilette extérieure de surfaces ne dépassant pas 7,5 m² chacune. La hauteur de ces bâtiments ne doit pas dépasser 3 mètres. La longueur totale d’un bâtiment sur une limite parcellaire ne doit pas dépasser 9 m et quand il s’agit de plusieurs bâtiments, la somme des différentes longueurs ne doit pas excéder 15 m ;
• 2° la construction de murs de soutènement et de clôture de hauteur n’excédant pas 2 m par rapport au niveau du sol ; dans les zones commerciales et industrielles la hauteur n’est pas limitée ;
• 3° la construction d’un bâtiment annexe d’un niveau s’il n’empêche pas l’éclairage et la ventilation naturels du bâtiment principal.

Le recul minimum entre deux bâtiments érigés sur une même parcelle ou entre deux murs d’un même bâtiment qui se font face, doit être de 4 m si non conforme aux stipulations de l’alinéa 4 du présent article.

Des profondeurs inférieures à celles stipulées à l’alinéa 5 du présent article peuvent être obtenues si un revêtement ultérieur des murs extérieurs d’un bâtiment existant est exécuté dans le souci d’améliorer la protection thermique du bâtiment.

Dans les zones à prédominance construites, de petites profondeurs peuvent être appliquées si la vue d’ensemble de la rue ou des rapports urbanistiques particuliers le justifient.

Si des dispositions spécifiques d’un plan d’urbanisme sectoriel prévoient de petites profondeurs, celles-ci restent valables.

Pour des maisons d’habitation de faible hauteur dans une zone précise et dans le respect des intérêts des voisins, de petites profondeurs peuvent être appliquées si :

• 1° les bâtiments sont projetés et réalisés sous la même direction ;
• 2° la profondeur 0,8 H par rapport aux zones avoisinantes est respectée ;
• 3° les prescriptions de la protection incendie sont respectées ;
• 4° la collectivité territoriale a autorisé la planification.

Les reculs peuvent entièrement ou partiellement s’étendre sur d’autres parcelles si cela est assuré à travers une servitude comme quoi ce recul ne sera pas construit et n’est pas pris en compte pour le recul des bâtiments existants sur cette parcelle. Les dispositions permettant des constructions sur les reculs ne sont pas concernées.

Les reculs observés lors de la construction d’un bâtiment ne doivent pas être diminués ni construits lors d’un changement ultérieur de limites parcellaires ou de division de la parcelle.

La division d’une parcelle construite ou pas ou dont la construction a été autorisée nécessite l’autorisation des autorités chargées du contrôle et de la réglementation des constructions. Cette autorisation n’est pas nécessaire si le propriétaire, l’acquéreur ou le gérant est l’Etat ou une collectivité territoriale.

La division doit être seulement refusée si elle conduit à des rapports non conformes aux dispositions de la présente loi.

La division doit figurer dans le plan cadastral si elle a été autorisée.

Les espaces non constructibles des parcelles construites peuvent servir de lieu d’obtention de l’eau potable. Ils sont à aménager en espace vert. La plantation et l’entretien d’arbres ou de haie dans ces espaces peuvent être exigés. Si ces espaces sont utilisés comme accès, place pour les engins des sapeurs-pompiers, parking, lieu de stockage ou de travail, leur aménagement en espace vert et la plantation d’arbres peuvent être exigés dans la mesure ou les dimensions de ces installations le permettent. Si l’aménagement en espace vert ou la plantation d’arbres est pratiquement limité, il peut être exigé que, ce soit les bâtiments qui reçoivent ces espaces verts, si cela est économiquement raisonnable.

Un immeuble comportant des appartements ne doit être érigé que si sur la parcelle en question il y a suffisamment d’aires de jeux pour les enfants. Ces aires de jeux peuvent ne pas être situées sur la parcelle en question, si, dans un environnement immédiat :

• 1° une aire se trouve sur une autre parcelle et son entretien est publiquement assuré ;
• 2° un équipement collectif conformément à l’article 11 ci-après existe ;
• 3° ou une aire de jeux publique se trouve dans les lieux.

La grandeur de l’aire de jeux dépend du nombre et du type des appartements sur la parcelle. La réalisation d’aires de jeux n’est pas obligatoire si le type et la situation des appartements ne l’exigent pas. Pour des bâtiments existants, la réalisation d’aires de jeux peut être exigée si c’est nécessaire pour la santé et la protection des enfants.

Lors de la réalisation ou de la modification des constructions il peut être exigé, que le niveau naturel du sol soit maintenu ou modifié pour éviter une détérioration de la vue d’ensemble de la rue, du milieu ou du paysage ou pour équilibrer la hauteur des voies de circulation ou des parcelles voisines.

Il peut être exigé que des parcelles construites ou constructibles soient clôturées ou limitées par rapport aux voies publiques si la sécurité de ces parcelles l’exige. Il en est de même pour les places de stockage, de stationnement, les parkings, les places de camping, de jeux et de sport, ainsi que pour les dépôts et les carrières.

La réalisation, l’entretien et le fonctionnement des équipements collectifs, particulièrement ceux des aires de jeux pour enfants, des espaces pour containers d’ordures et des parkings pour lesquels dans un plan d’urbanisme sectoriel des réservations ont été faites, incombent aux propriétaires de ces espaces. Si le maître d’ouvrage n’est pas le propriétaire de l’espace, le propriétaire doit néanmoins participer à la réalisation, à l’entretien et au fonctionnement de ces équipements.

Les équipements collectifs doivent être réalisés tant que cela s’avère nécessaire.