Loi n° 15/88 du 30 décembre 1988 fixant le régime locatif des immeubles et locaux à usage d’habitation ou à usage mixte

Un an au moins après la prise d’effet du bail, le bailleur, personne physique, peut décider de reprendre l’immeuble ou les locaux loués, pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants.

Le bailleur, personne physique, marié et ayant au moins trois enfants à charge, peut, à tout moment, reprendre l’immeuble ou les locaux loués pour les habiter lui-même avec son conjoint et ses descendants, s’il est établi que le logement qu’il occupe :

• a) est détruit par cas fortuit.
• b) est exproprié à la suite d’une déclaration d’utilité publique ;
• c) est réquisitionné pour les besoins de la sécurité publique ou de la défense du territoire.

Les copropriétaires, personnes physiques, dans les sociétés civiles de construction constituées en vue de l’attribution de locaux aux associés par fractions divises, peuvent invoquer les dispositions des articles 16 et 17 ci-dessus ; il en est de même pour les associés, personnes physiques, dans les autres sociétés civiles immobilières, lorsque l’acte de partage a fait l’objet d’une publicité par transcription dans le Registre Foncier.

Le bénéficiaire de la reprise pour habiter doit occuper le logement dans les trois mois qui suivent le départ du locataire.

Deux ans au moins après la prise d’effet du bail, le propriétaire, titulaire d’un permis de construire, peut reprendre les lieux loués, y compris les jardins et terrains nus considérés comme accessoires, soit pour édifier au même endroit un autre immeuble, soit pour effectuer des travaux de surélévation ou d’addition de construction.

Il en est de même lorsque le propriétaire, muni de l’autorisation légale, réalise des travaux d’aménagement foncier ou de génie civil nécessitant l’évacuation des lieux compris dans le périmètre concerné par ces travaux.

Toutefois, le locataire ne peut exiger du propriétaire la présentation des titres tenant lieu de permis ou d’autorisation lorsque la réalisation des travaux n’est pas subordonnée, conformément aux textes en vigueur, à l’obtention préalable de ces titres.

Le propriétaire doit commencer les travaux dans les trois mois qui suivent la date de départ du locataire et laisser pendant cette période les locaux rendus disponibles, libres de toute occupation.

Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise prévu aux articles 16, 17 et 19 ci-dessus doit prévenir le locataire avant l’échéance, par acte extrajudiciaire, selon les règles prévues à l’article 36 de la présente loi.

L’acte de signification du préavis doit indiquer, à peine de nullité, et selon les cas :

• a) le motif allégué ;
• b) les nom, prénoms et adresse du bénéficiaire de la reprise pour habitation ;
• c) la nature, la consistance et la durée des travaux ;
• d) les références de l’autorisation administrative préalable lorsqu’elle est exigée ;
• e) la date à laquelle le locataire devra quitter les lieux.

Toutefois, les mentions énoncées ci-dessus n’ont pas à être portées sur le préavis lorsque celui-ci s’accompagne du congé, en vue de mettre fin au bail, prévu à l’article 15 ci-avant.

Lorsque les conditions mentionnées aux articles 21 et 22 ci-dessus sont remplies, le propriétaire qui rencontre une résistance de la part du locataire peut être autorisé, par ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Première Instance, à recourir à la force publique pour obtenir l’évacuation des lieux.

Toutefois, le locataire évincé en application des articles 16, 17 et 19 a droit au remboursement, sans indemnité, des loyers payés d’avance, conformément à l’alinéa 1er de l’article 37 ci-après.

Le locataire évincé en application des articles 16, 17 et 19 de la présente loi peut obtenir du Président du Tribunal de Première Instance, statuant par ordonnance de référé, la réintégration dans les locaux qu’il tenait en location ou le maintien dans les lieux :

• a) si les locaux repris pour habiter ne sont pas effectivement occupés dans les délais prévus à l’alinéa 2 de l’article 18 ci-dessus ;
• b) si les travaux ne sont pas entrepris dans les délais fixés à l’article 20 ci-avant ;
• c) en cas de nullité de l’acte de signification du préavis.

L’action en réintégration se prescrit par deux mois à compter de la date d’expiration des délais prévus, selon les cas, aux articles 18 et 20 de la présente loi.

L’action en nullité de l’acte de signification du droit de reprise se prescrit par un mois à compter de la date de cette signification.

La décision judiciaire constatant la nullité de la signification du préavis vaut maintien dans les lieux pour la durée du bail restant à courir, dans les conditions prévues par la présente loi et par le contrat primitif.

Cette décision n’est pas susceptible de recours. Elle ne fait toutefois pas obstacle à l’application des articles 62 à 72 ci-après.

Le bénéfice du maintien dans les lieux n’est toutefois pas opposable au propriétaire qui se propose d’entreprendre, avec l’autorisation administrative préalable, des travaux ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou d’améliorer le confort de l’immeuble, lorsque ces travaux ne rendent pas inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire.

Le propriétaire est cependant tenu de notifier au locataire, dans le délai de trois mois par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire, son intention d’exécuter les travaux.

Dans ce cas, les occupants doivent soit évacuer la partie des locaux intéressés par les travaux pour se retirer dans celle demeurée habitable, soit permettre l’accès à leur logement et accepter que les travaux s’y poursuivent.

Le préavis de trois mois prévu à l’alinéa 2 de l’article 25 ci-dessus comporte, à peine de nullité :

• la description sommaire et la durée d’exécution des travaux ;
• le pourcentage d’augmentation des loyers après l’achèvement des travaux ;
• les références de l’autorisation administrative préalable lorsqu’une telle autorisation est exigée.

Les parties peuvent, par un arrangement à l’amiable, mettre fin au contrat de location, lorsque le bailleur préalablement excipé des dispositions des articles 16, 17, 9 et 25 de la présente loi.

Le locataire qui aura accepté un tel arrangement sera échu de son droit au maintien dans les lieux.

Le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne du preneur ; il n’est ni cessible ni transmissible ; il cesse de produire ses effets en cas de décès du locataire ou lorsque celui-ci abandonne les lieux.