Loi n° 15/88 du 30 décembre 1988 fixant le régime locatif des immeubles et locaux à usage d’habitation ou à usage mixte

Indépendamment des causes pouvant résulter de l’application des autres dispositions de la présente loi, les bailleurs et les locataires peuvent invoquer, à tout moment, la résiliation de plein droit du contrat de location pour les motifs et selon les règles définies ci-après.

Le contrat de location est réputé résilié de plein droit au profit du bailleur,

1) Si le locataire :

• a) n’exécute pas ou ne respecte pas l’une des obligations principales qui lui incombent ;
• b) abandonne par un départ brusque et imprévisible, les locaux loués pour son logement personnel, pendant six mois consécutifs, même si, au cours de cette période, il assure le paiement régulier des loyers et le gardiennage des lieux et même si son conjoint, ses ascendants ou ses descendants s’y trouvent ; la preuve de l’abandon des lieux est rapportée par acte extrajudiciaire ou, à défaut par attestation du préfet ou du maire ;
• c) décède ou est atteint par des troubles mentaux graves dûment constatés par certificat médical ;
• d) est condamné à une peine de prison ferme d’une durée supérieure à 6 mois ;
• e) se trouve en état de cessation de paiement ou est placé sous le régime du règlement judiciaire ou de liquidation des biens ;

2) Si les locaux loués font l’objet soit d’une expropriation pour cause d’utilité publique, soit d’une réquisition civile ou militaire, soit d’une interdiction d’habiter prononcée par l’autorité administrative, en application des lois et règlements relatifs à la santé publique, à la sécurité des biens et des personnes, à l’urbanisme et à l’habitat.

Le bail est réputé résilié de plein droit au profit du locataire :

1) Si celui-ci ne peut occuper les lieux du fait du propriétaire dans le délai d’un mois à compter de la date de prise d’effet du contrat.

2) Si le bailleur n’exécute pas l’une des obligations principales qui lui incombent ;

3) Si les travaux visés à l’article 25 ci-dessus et ceux concernant les grosses réparations sont de nature telle qu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur ;

4) Si les locaux loués et leurs accessoires sont détruits ou rendus inhabitables soit par cataclysme soit à cause des vices ou défauts cachés de construction.

La décision de congé pour résiliation de plein droit doit être notifiée à l’autre partie par lettre recommandée ou signifiée par acte extrajudiciaire et préciser le motif pour lequel elle a été prise à peine de nullité.

Il en est de même du commandement d’exécuter une ou plusieurs obligations.

Le congé ou le commandement peut valablement être notifié au préposé, au mandataire, au conjoint, à l’un des parents ou, d’une manière générale, à l’un des représentants de la partie contre laquelle la résiliation de plein droit doit intervenir.

La résiliation de plein droit du contrat de location ne produit ses effets qu’un mois après la notification du congé ou du commandement quelle qu’en soit la cause.

Le Président du Tribunal de Première Instance, statuant en la forme des référés, saisi par la partie à laquelle le congé ou le commandement a été notifié, avant l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article 67 ci-dessus à peine de forclusion, peut, en considération des éléments de fait,

• soit accorder des délais d’exécution de l’obligation qui n’a pas été respectée, délais qui ne peuvent excéder deux mois à compter de la date de l’ordonnance ;
• soit relever la nullité du congé pour vice de forme ou absence de motif ;
• soit confirmer la résiliation.

Si la partie défaillante exécute l’obligation dans les délais fixés par le juge, la résiliation de plein droit est réputée n’avoir jamais joué ; dans le cas contraire, elle produit ses effets du jour de la fin des délais accordés.

Les délais accordés par le juge ne suspendent pas l’exécution par les parties des autres obligations.

Les ordonnances accordant des délais d’exécution ou confirmant la résiliation de plein droit ne sont pas susceptibles de recours.

Les recours contre les ordonnances décidant de la nullité du congé ou du commandement doivent être formulés dans le délai d’un mois à compter de la date de leur notification, à peine de forclusion.

Le bail prend fin immédiatement, à la date d’expiration du délai de congé ou de commandement ou à la date à laquelle la décision judiciaire est devenue définitive.

La résiliation de plein droit produit d’office ses effets, à l’expiration du délai de commandement, lorsque, en application des articles 43 et 47 ci-dessus le locataire n’a pas payé les loyers et les charges locatives dûment justifiées, qui lui ont été réclamés par le bailleur. Aucun délai supplémentaire d’exécution de l’obligation de paiement ne peut être accordé à ce titre par le juge.

La nullité du congé ou du commandement entraîne le maintien du locataire dans les lieux pour la durée du bail restant à courir, aux clauses et conditions prévues par le contrat initial et par la présente loi.