Loi n° 034-2012/AN du 2 juillet 2012 portant Réorganisation Agraire et Foncière au Burkina Faso

Toute mutation de droits réels immobiliers du domaine privé immobilier non affecté de l’Etat est soumise à l’instruction du service chargé des domaines territorialement compétent.

Lorsqu’il s’agit d’une mutation de droits réels immobiliers relatifs au domaine privé immobilier non affecté des collectivités territoriales ou du patrimoine foncier des particuliers, l’instruction du dossier est assurée par le bureau domanial ou le service foncier rural territorialement compétent.

La mutation des droits portant sur le logement familial ou sur le champ familial, ne peut intervenir qu’après avis favorable du conjoint ou des conjointes conformément au Code des personnes et de la famille.

La mutation des droits provisoires portant sur les terrains du domaine privé immobilier non affecté de l’Etat et des collectivités territoriales non mis en valeur est libre dans les limites du délai fixé pour leur mise en valeur.

Toute mutation de droits provisoires portant sur les terrains du domaine privé immobilier non affecté de l’Etat et des collectivités territoriales non mis en valeur donne lieu au paiement des impôts, droits et taxes en vigueur.

Toute mutation de terrain mis en valeur donne lieu au paiement des droits et taxes en vigueur, exceptée la taxe de jouissance si elle avait été antérieurement payée.

Lorsque les conditions de délivrance du permis urbain d’habiter, du permis d’exploiter et de l’arrêté de mise à disposition sont remplies par le cédant, le titre demandé est délivré au cessionnaire après paiement des droits et taxes dus.

La mutation de l’attestation de possession foncière rurale est soumise aux conditions définies par les textes en vigueur.

La cession de la possession foncière rurale est soumise aux conditions définies par les textes en vigueur.

La composition du dossier de mutation des titres d’occupation est précisée par décret pris en Conseil des Ministres.

Tout titulaire de droit réel immobilier peut être obligé de le céder :

• dans le cadre d’une vente sur saisie immobilière pour le recouvrement d’une créance ;
• lorsque l’utilité publique ou l’intérêt général l’exige après une juste et préalable indemnisation.

La vente sur saisie immobilière est régie par les actes uniformes portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution de l’Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires.

Les immeubles et droits réels immobiliers donnés en garantie de prêt hypothécaire sont saisis et vendus conformément aux dispositions du Code de procédure civile et des actes uniformes portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et voies d’exécution et celles portant organisation des sûretés.

La cession involontaire de droits réels immobiliers pour cause d’utilité publique concerne la réalisation des opérations telles que :

• les infrastructures de transport, notamment les routes, les chemins de fer, les aérogares ;
• les travaux et aménagements urbains, agricoles, pastoraux, fonciers ou miniers ;
• les travaux militaires ;
• la conservation de la nature, la protection de sites ou de monuments historiques ;
• les aménagements de forces hydrauliques et la distribution d’énergie ;
• l’installation de services publics, la création ou l’entretien de biens ou ouvrages d’usage public ;
• les travaux d’assainissement ;
• toute entreprise destinée à satisfaire ou préserver l’intérêt général.

La cession involontaire des droits réels immobiliers pour cause d’utilité publique ne peut être engagée qu’autant que l’utilité publique a été déclarée et qu’ont été accomplies les formalités prescrites par la loi.

La cession involontaire des droits réels immobiliers pour cause d’utilité publique concerne les immeubles objets de titre de propriété et les immeubles objets de titres de jouissance.

A - Expropriation pour cause d’utilité publique

L’expropriation pour cause d’utilité publique est une forme de cession involontaire des droits réels immobiliers permettant aux pouvoirs publics, dans le respect des droits des détenteurs des droits réels immobiliers, de mobiliser les ressources foncières pour les besoins d’opérations d’aménagement du territoire, reconnus d’utilité publique.

La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique comporte les étapes suivantes :

• la déclaration d’intention de réaliser un projet d’utilité publique ;
• l’enquête d’utilité publique ;
• la déclaration d’utilité publique ;
• l’enquête parcellaire ;
• la déclaration de cessibilité ;
• la négociation de cessibilité.

L’autorité expropriante fait une déclaration d’intention de réaliser un projet d’utilité publique avec indication de son objet, de son but, de son emprise, de sa durée, de ses avantages et de son coût.

Cette déclaration est diffusée pendant un mois par les canaux officiels de communication et par tout moyen approprié à l’intention des populations concernées par le projet.

En outre, la déclaration mentionne l’ouverture prochaine d’une enquête d’utilité publique ; elle doit être affichée à la mairie et en tout lieu public approprié, sous forme d’avis au public, huit jours avant le début de l’enquête et pendant toute sa durée.

Un mois après la déclaration d’intention, il est procédé à l’ouverture de l’enquête d’utilité publique dans les conditions fixées par décret pris en Conseil des Ministres ou par arrêté du président du conseil de collectivité territoriale après délibération dudit conseil.

Pendant la durée de l’enquête, les habitants de la localité concernée peuvent consulter le dossier d’expropriation qui leur permettra le cas échéant de contester, soit le principe de l’opération, soit son importance financière ou encore le lieu de réalisation.

Les observations peuvent être portées sur le registre d’enquête ou être envoyées sous forme de note au président de la commission d’enquête ad hoc.

L’enquête d’utilité publique est obligatoire et préalable à la déclaration d’utilité publique.

Lorsque l’enquête d’utilité publique est concluante, elle est sanctionnée par une déclaration d’utilité publique.

L’utilité publique est déclarée par décret pris en Conseil des Ministres ou par arrêté du président du conseil de la collectivité territoriale après délibération dudit conseil.

La déclaration d’utilité publique fixe le délai pendant lequel l’expropriation devra être réalisée. Ce délai ne peut être supérieur à trois ans.

L’expropriant est représenté, dans tous les cas, par le service chargé des domaines ou par le service foncier de la collectivité territoriale qui a pour mission de suivre la procédure d’expropriation.

La déclaration d’utilité publique a pour effet de permettre à l’expropriant de donner suite à son projet et ne prive pas le propriétaire de l’usage ou de la disposition de son bien.

Les effets de la déclaration d’utilité publique peuvent être prorogés, pour une durée au plus égale à deux ans, par décret pris en Conseil des Ministres ou par arrêté du président du conseil de la collectivité territoriale, après délibération dudit conseil.

La déclaration d’utilité publique peut faire l’objet d’un recours soit amiable, soit contentieux.

Le recours amiable consiste à demander à l’administration de rapporter sa décision :

• lorsque le recours est porté devant l’autorité qui a pris l’acte de déclaration d’utilité publique, il est dit gracieux ;
• lorsque le recours est porté devant l’autorité supérieure, il est dit hiérarchique.

Le recours amiable doit obligatoirement être exercé dans le délai du recours contentieux.

Le recours contentieux pour excès de pouvoir est exercé devant la juridiction administrative compétente afin de faire annuler l’acte de déclaration d’utilité publique.

Ce recours doit être exercé au plus tard dans les deux mois de la publication de l’acte de déclaration d’utilité publique.

Le recours exercé contre la déclaration d’utilité publique n’est pas suspensif de la procédure d’expropriation tant que l’acte de déclaration d’utilité publique n’a pas été annulé.

L’annulation de la déclaration d’utilité publique entraîne automatiquement l’annulation du jugement d’expropriation uniquement au profit de l’exproprié qui aura formé un recours.

L’expropriation ne s’applique qu’aux biens et droits réels immobiliers.

Un arrêté conjoint du Ministre chargé des domaines et des Ministres directement concernés pris après une enquête parcellaire, désigne les immeubles et droits réels immobiliers auxquels l’expropriation est applicable.

Les modalités de l’enquête parcellaire sont précisées par décret pris en Conseil des Ministres.

Aucune modification de nature à augmenter leur valeur ne peut être apportée aux immeubles et droits réels visés dans ledit acte, à partir de l’inscription de l’acte de cessibilité sur les registres de la publicité foncière.

Lesdits immeubles et charges réelles immobilières ne peuvent, à partir de la même date être, ni aliénés, ni grevés de droits sous peine de nullité de la convention.

L’acte de cessibilité est notifié par l’expropriant aux propriétaires d’immeubles et aux titulaires des droits réels visés dans ledit acte ou à leurs représentants.

Les propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers intéressés sont tenus, dans un délai de quinze jours francs à compter de cette notification, de faire connaître ledit acte aux titulaires des droits personnels ou réels de toute nature faute de quoi ils restent seuls chargés envers ces derniers des droits que ceux-ci pourraient réclamer.

L’expropriant alloue, dans un délai maximum de six mois après l’expiration du délai de la notification, une indemnité dont le montant est notifié aux expropriés pour couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation conformément aux textes en vigueur.

En cas de désaccord, il est procédé obligatoirement à une tentative de conciliation. Les intéressés sont invités par l’expropriant à comparaître en personne ou par mandataire devant une commission de conciliation dont la composition est fixée par arrêté du Ministre concerné ou du président du conseil de la collectivité territoriale, dans le but de s’entendre à l’amiable sur le montant des indemnités.

La commission constate ou cherche à réaliser l’accord des parties sur le montant des indemnités à calculer d’après les bases spécifiées à l’article 324 ci-dessous. Un procès-verbal constatant l’accord ou le désaccord est dressé et signé par le président et par chacun des membres de la commission et les parties.

A défaut d’accord amiable, l’expropriation est prononcée et les indemnités sont fixées par le juge de l’expropriation du lieu de situation de l’immeuble.

L’expropriant peut, moyennant paiement ou consignation des indemnités provisoires fixées par jugement d’expropriation, prendre possession de l’immeuble immédiatement après accord du juge de l’expropriation.

Lorsque les indemnités définitives sont supérieures aux indemnités provisoires, le complément doit être payé à peine d’intérêts moratoires dans les deux mois suivant la décision en dernier ressort. Cette décision prescrit le versement aux intéressés de tout ou partie de la somme consignée.

Sous la condition résolutoire du paiement de l’indemnité définitive dans le délai prévu à l’article 321 ci-dessus, la cession amiable ou le jugement d’expropriation éteint à sa date, tous les droits réels ou personnels relatifs à l’immeuble.

L’indemnité d’expropriation est établie sur les bases et les règles suivantes :

• l’indemnité est fixée d’après la consistance des biens à la date du procès-verbal de constat ou d’évaluation des investissements. Toutefois, les améliorations de toute nature qui auraient été apportées aux biens antérieurement audit procès-verbal ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque, elles ont été réalisées dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée ;
• l’indemnité d’expropriation est fixée en tenant compte dans chaque cas du préjudice matériel et moral :
• de l’état de la valeur actuelle des biens ;
• de la plus-value ou de la moins-value qui résulte, pour la partie, desdits biens non expropriés, de l’exécution de l’ouvrage projeté.

L’indemnité d’expropriation ne doit porter que sur le dommage actuel et certain directement causé par l’expropriation. Elle ne peut s’étendre à un dommage incertain, éventuel ou indirect.

L’expropriation peut donner lieu à une réparation en nature.

Lorsqu’il est nécessaire de procéder à la réalisation immédiate d’un projet, un décret pris en Conseil des Ministres ou un arrêté du président du conseil de la collectivité territoriale après enquête et avis favorable d’une commission d’enquête ad hoc, déclare l’opération projetée d’utilité publique urgente, désigne les immeubles nécessaires à sa réalisation et autorise l’expropriant à prendre possession de ces immeubles.

La prise de possession ne peut être effectuée qu’après :

• notification du décret ou de l’arrêté précité aux propriétaires et titulaires de droits réels qui sont tenus de le faire connaître aux titulaires de droits sur leur immeuble ou droit immobilier sous huitaine ;
• établissement d’un état des lieux par l’expropriant, en présence du receveur des domaines et contradictoirement avec les propriétaires et titulaires de droits réels intéressés dûment convoqués ou, si ceux-ci ne se présentent pas ou ne se font pas représenter, avec le curateur aux successions et biens vacants ;
• paiement aux ayants-droit ou consignation à leur profit, d’une provision représentant l’indemnité éventuelle d’expropriation et correspondant à l’estimation arrêtée par la commission ad hoc.

La cession amiable des biens concernés est passée par acte administratif entre les ayants-droit et le service chargé des domaines de l’Etat ou des collectivités territoriales.

Si un accord n’a pu être conclu, l’expropriant est tenu, dans le mois qui suit la prise de possession, de poursuivre la procédure d’expropriation par l’assignation des intéressés à comparaître devant le juge de l’expropriation.

Le juge de l’expropriation attribue, le cas échéant, une indemnité spéciale aux titulaires de droits frappés par l’expropriation qui justifient d’un préjudice lié à la rapidité de la procédure.

B- Retrait des terrains objet de titres de jouissance pour cause d’utilité publique

Le retrait pour cause d’utilité publique des terrains faisant l’objet de titres de jouissance délivrés conformément aux textes en vigueur est prononcé dans les formes et conditions prévues par les articles 320 et 321 ci-dessus.

L’acte déclaratif d’utilité publique, pris conformément aux règles applicables en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, désigne les terrains occupés en vertu d’un titre administratif englobé dans l’ouvrage ou l’opération projetée. L’acte déclaratif d’utilité publique arrête, si l’importance de l’opération le justifie, un programme de réinstallation provisoire ou définitive de la population dont la réalisation du projet doit entraîner le déplacement.

L’acte est notifié aux titulaires de titres de jouissance intéressés ou à leurs ayants-droit ou à leurs représentants par l’autorité qui procède au retrait.

Dans un délai d’un mois à compter de la date de cette notification, l’autorité qui procède au retrait dresse contradictoirement avec les intéressés ou leurs ayants-droit ou leurs représentants dûment convoqués ou, en leur absence, d’office, l’évaluation des investissements et fait procéder, d’après les bases spécifiées à l’article 329 ci-dessous, à l’estimation des indemnités à verser aux intéressés par la commission créée à cet effet.

La commission dresse un procès-verbal de ces opérations.

L’indemnité de retrait est établie en tenant compte du préjudice matériel et moral. Elle ne comprend pas la valeur marchande des matériaux récupérables ni celles des cultures non pérennes lorsqu’il est laissé la possibilité à l’intéressé (e) de faire la récolte.

Les dispositions de l’article 325 ci-dessus lui sont applicables. L’indemnité peut, en exécution d’un programme ou d’un projet, être affectée à la réinstallation de son bénéficiaire.

Les créanciers ne peuvent s’opposer à l’emploi des indemnités aux fins prévues par ce programme.

Un arrêté du Ministre en charge des domaines ou du président du conseil de collectivité prononce le retrait des titres de jouissance, fixe le montant des indemnités de retrait, en ordonne le paiement ou la consignation, fixe la date à laquelle les occupants doivent libérer les terrains, autorise, à compter de cette date, la prise de possession desdits terrains francs et quittes de toutes dettes et charges.

En cas de désaccord entre les parties sur le montant des indemnités et en l’absence d’une conciliation, le juge administratif est compétent pour connaître du contentieux.

Il peut être procédé à l’expulsion des détenteurs et occupants, passé le délai fixé par l’arrêté visé à l’article 330 ci-dessus.