Loi n° 034-2012/AN du 2 juillet 2012 portant Réorganisation Agraire et Foncière au Burkina Faso

Sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent :

a) Les droits réels suivants :

• la propriété ;
• le droit de superficie ;
• l’usufruit ;
• l’emphytéose ou bail de longue durée ;
• les droits d’usage et d’habitation ;
• les servitudes ou services fonciers ;
• l’antichrèse ou le nantissement immobilier ;
• les privilèges ;
• les hypothèques ;
• la possession foncière rurale.

b) Les actions tendant à la revendication desdits droits.

Les dispositions du Code civil sont applicables aux différents droits réels immobiliers énumérés ci-dessus en tout ce qu’elles n’ont pas de contraire à la présente loi.

La prescription ne peut en aucun cas constituer un mode d’acquisition ou de libération des droits ou charges réels immobiliers, sauf pour les possessions foncières rurales dans les conditions prévues par les textes en vigueur.

Le titulaire d’un droit de propriété, d’un droit de bail emphytéotique, d’un usufruit ou le bénéficiaire d’un droit de superficie peut en transférer l’usage ou la jouissance par tout contrat avec l’accord exprès et préalable du bailleur le cas échéant. Toutefois, en ce qui concerne la sous-location du bail emphytéotique, des restrictions peuvent être faites pour les périmètres aménagés en milieu rural. Dans tous les cas, lesdits contrats ou conventions doivent être soumis à la formalité de l’enregistrement et du timbre.

Les droits réels énumérés à l’article 209 ci-dessus ne produisent d’effet à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites réglées par la présente loi sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions.

La propriété des biens immeubles est le droit de jouir et de disposer de ces biens de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements.

La copropriété est régie par les textes en vigueur.

Le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui ou d’être autorisé à en établir. Le titulaire peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais seulement dans la limite qui lui est imposée pour l’exercice de ce droit.

L’usufruit est le droit qui résulte d’un contrat par lequel le propriétaire autorise l’usage et consent les fruits d’un bien immobilier à son contractant, personne physique ou personne morale de droit public ou de droit privé, à charge pour lui d’en conserver la substance.

Il peut également résulter des dispositions de la loi.

Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée, renouvelable d’accord partie, conclu entre d’une part, le bailleur et d’autre part, le preneur ou locataire, pour une durée comprise entre dix-huit ans au minimum et quatre-vingt-dix-neuf ans au maximum et donnant lieu au paiement d’un loyer périodique.

Le preneur a la faculté de mettre fin au bail avant le terme prévu, sous réserve du respect du délai du préavis fixé dans le contrat.

Le bail emphytéotique confère un droit de superficie au preneur sur les terres faisant l’objet de contrat.

Lorsque le bail emphytéotique porte sur un terrain non aménagé de l’Etat ou des collectivités territoriales, le preneur s’engage à mettre en valeur le terrain donné à bail dans les conditions prévues par le contrat de bail et le cahier des charges, s’il y a lieu.

Le bail emphytéotique d’un terrain nu soumis aux règles de la propriété foncière immatriculée, doit être inscrit au livre foncier, à la diligence du bailleur et aux frais du preneur.

Le contrat de bail emphytéotique est établi en la forme d’un acte administratif ou d’un acte notarié dûment signé par les parties.

Il est un acte administratif lorsqu’il est conclu entre le preneur et le Ministre chargé des domaines représentant l’Etat ou les présidents des conseils des collectivités territoriales.

Il est un acte notarié, lorsqu’il est conclu entre particuliers.

L’acte constitutif du bail emphytéotique est assujetti aux droits d’enregistrement, d’immatriculation et d’inscription.

Ces droits sont à la charge du preneur.

L’Etat et les collectivités territoriales consentent prioritairement sur les terres de leur domaine privé, des baux emphytéotiques.

Le preneur ne peut opérer sur le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Les améliorations et les constructions qui augmentent la valeur du fonds ne peuvent être détruites par le preneur sauf autorisation de l’Etat ou des collectivités territoriales. Le refus de l’administration n’ouvre droit à aucune indemnité.

Le preneur est tenu de toutes contributions et charges de l’immeuble. Il est tenu de reconstruire les bâtiments sauf si leur destruction a été autorisée par l’Etat ou les collectivités territoriales ou s’il prouve qu’elle résulte d’un cas de force majeure. Le preneur n’est pas tenu de reconstruire les bâtiments péris par vice de construction antérieur au bail, sous réserve que ladite construction n’ait pas été édifiée par le preneur alors qu’il était concessionnaire.

Le preneur profite du droit d’accession pendant la durée du bail emphytéotique.

Le bailleur ne peut mettre fin au bail avant terme sauf accord des parties ou pour cause d’utilité publique.

En cas de reprise pour cause d’utilité publique, une indemnité représentative du préjudice subi est accordée au preneur. Le montant de cette indemnité est fixé d’accord parties ou à défaut par décision judiciaire.

Le bail emphytéotique, au cas où l’immeuble est grevé du fait du preneur de charges quelconques, ne peut être résilié sans que les bénéficiaires desdites charges n’aient été préalablement informés des intentions de l’administration. Ces bénéficiaires ont alors la faculté de se substituer au preneur défaillant dans l’exécution de ses obligations.

L’acte de résiliation, à défaut de substitution des bénéficiaires de charges quelconques au preneur, éteint, à la date de sa publication, les hypothèques inscrites ainsi que, le cas échéant, les autres droits consentis par le preneur. Celui-ci est tenu de libérer l’immeuble dans l’état où il se trouve, dans un délai de trois mois à compter du jour où la résiliation lui est notifiée. Passé ce délai, il peut être procédé à son expulsion en vertu d’une ordonnance de référé.

Le preneur est déchu de son droit, soit pour non-respect des obligations prévues au contrat, soit pour non-respect des dispositions du cahier des charges, notamment pour :

• le défaut ou l’insuffisance de mise en valeur dans les délais prévus ;
• le non-paiement du loyer conformément aux clauses du contrat, après mise en demeure du bailleur demeurée infructueuse pendant trois mois ;
• les détériorations graves commises sur le fonds ;
• l’utilisation de l’immeuble à des fins autres que celles prévues dans l’acte constitutif du bail, si le changement n’a pas été dûment autorisé par le bailleur.

Les investissements effectués par le preneur dans le cadre d’un bail emphytéotique avec l’Etat ou la collectivité territoriale, que ce soit ou non dans le cadre des obligations de mise en valeur, reviennent, à l’expiration du contrat de bail emphytéotique, au bailleur et n’ouvrent pas droit à indemnisation.

Les conditions d’exercice du bail emphytéotique sont précisées par décret pris en Conseil des Ministres.

Le droit d’usage est le droit de se servir d’un bien immeuble et d’en percevoir les fruits dans les limites de ses besoins et de ceux de sa famille.

Il s’établit par convention.

Le droit d’habitation est le droit d’occuper des locaux pour y demeurer avec sa famille.

Il s’établit par convention.

Les servitudes sont des charges imposées à un immeuble bâti ou non bâti appelé fonds servant au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct appelé fonds dominant.

L’antichrèse ou le nantissement immobilier est un contrat par lequel le constituant se dessaisit au profit du créancier d’un droit réel immobilier qu’il lui donne en garantie avec transfert du droit de jouissance.

Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers même hypothécaires.

L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière permettant au créancier s’il n’est pas payé à l’échéance, de saisir le bien affecté en quelque main qu’il se trouve, de le faire vendre et de se payer sur le prix.

Elle est conventionnelle, légale ou judiciaire.

Seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l’objet d’une hypothèque, sous réserve des textes particuliers autorisant l’inscription provisoire d’un droit réel au cours de la procédure d’immatriculation, à charge d’en opérer l’inscription définitive après l’établissement du titre foncier.

Peuvent faire l’objet d’une hypothèque :

• les fonds bâtis ou non bâtis et leurs améliorations ou constructions nouvelles, à l’exclusion des meubles qui en constituent l’accessoire ;
• les droits réels immobiliers régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier.

Sont remplacés par une hypothèque judiciaire :

• les privilèges du vendeur et du bailleur de fonds sur les droits réels vendus pour le paiement du prix ;
• le privilège des cohéritiers sur les droits réels de la succession pour la garantie des partages faits entre eux et des soultes ou retours de lots.

La possession foncière rurale est le pouvoir de fait légitimement exercé sur une terre rurale en référence aux us et coutumes fonciers locaux.

La possession foncière rurale est établie et reconnue conformément aux textes en vigueur.

Elle confère un droit de jouissance à son titulaire.