Loi n° 2024-003 du 17 janvier 2024 relative à l’urbanisme et à la construction

La préemption est un mode d’acquisition d’immeubles ayant pour objet de substituer l’Etat ou le titulaire du droit de préemption à l’acquéreur privé éventuel en cas d’aliénation volontaire.

Le droit de préemption est exercé conformément aux dispositions du Code des droits réels et dans les conditions prévues par la présente loi.

Font l’objet d’un droit de préemption, tout immeuble ou droit réels immobiliers, ou tous ensembles bâtis ou non bâtis nécessaires à la réalisation de certaines opérations d’aménagement et d’urbanisme prévues par le schéma directeur d’aménagement, le plan local d’urbanisme et le plan d’aménagement de détails lorsqu’ils sont en voie d’être aliénés à titre onéreux.

Le droit de préemption est exercé également en cas d’adjudication publique.

Le droit de préemption destiné notamment à permettre la mise en œuvre d’une politique d’urbanisme est exercé pour les opérations suivantes :

• réalisation de logements sociaux ou d’équipements collectifs ;
• restauration de bâtiments, rénovation urbaine ou restructuration ;
• création d’espaces verts ;
• constitution de réserves foncières ;
• sauvegarde des sites et monuments historiques classés.

Dans les zones faisant l’objet d’opérations visées à l’article 145 ci-dessus mentionné de la présente loi, toute aliénation volontaire à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d’immeuble ou de droits réels immobiliers ou d’un ensemble d’immeubles, est subordonnée sous peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire au service des domaines. Cette déclaration comporte l’indication du prix et les conditions de l’aliénation projetée.

Lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix estimé de l’immeuble ou du droit offert en contrepartie de l’immeuble objet de la déclaration.

Dans un délai d’un mois à compter de la déclaration, l’Etat doit notifier au propriétaire sa décision d’exercer son droit de préemption.

Le défaut de notification au-delà de ce délai, vaut renonciation.

Le droit de préemption, prévu ci-dessus, s’exerce au prix du marché.

Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix de la transaction est exagéré, le prix d’acquisition est, à sa demande, fixé comme en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui manifeste l’intention d’aliéner ledit bien, doit ultérieurement retirer son offre.

De même, le titulaire du droit de préemption renonce, en cours de procédure, à l’exercice de son droit.

Les droits ainsi reconnus tant au propriétaire intéressé qu’au titulaire du droit de préemption expirent simultanément et au plus tard deux mois après la notification à l’une ou l’autre partie de la décision juridictionnelle devenue définitive.

Le titulaire du droit de préemption, qui a renoncé à l’exercer sur un immeuble dont le prix a été fixé par la juridiction de l’expropriation, ne l’exerce plus à l’égard d’un même propriétaire et pour le même immeuble, pendant un délai de cinq ans, à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive.

Lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié sa décision d’exercer ce droit, le propriétaire est tenu d’informer les locataires ou les occupants réguliers de l’immeuble et de les faire connaître au titulaire du droit de préemption.

Si dans un délai de cinq ans, à compter du transfert de propriété, l’immeuble qui fait l’objet de l’exercice du droit de préemption n’a pas été utilisé à l’une des fins prévues par l’article 145 de la présente loi, l’ancien propriétaire ou ses ayants cause demandent qu’il leur soit rétrocédé. A défaut d’accord à l’amiable, le prix du bien rétrocédé sera fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, sans pouvoir excéder le montant du prix de préemption, révisé éventuellement entre les deux mutations.

Le demandeur pourra renoncer à l’exercice de son droit avant l’expiration d’un délai de deux mois courant à compter de la notification de la décision juridictionnelle fixant définitivement le prix.

Le droit de rétrocession s’exerce dans les conditions et délais prévus en matière de rétrocession d’immeubles expropriés pour cause d’utilité publique.

Les immeubles acquis par l’exercice du droit de préemption institué par la présente loi, ne font l’objet d’aucune cession en pleine propriété, sous réserve des cessions que les personnes morales publiques pourraient se consentir entre elles, ainsi que celles qui pourraient être faites au titre des programmes d’habitat social.

Ces immeubles font seulement l’objet de cessions temporaires d’usage.

Un décret pris en Conseil des Ministres sur rapport du Ministre en charge de l’urbanisme détermine, en tant que de besoin, les conditions d’application du présent chapitre.

Outre les emplacements réservés par les plans d’urbanisme à des équipements ou installations d’intérêt général, l’Etat, les structures locales décentralisées, sont habilités à acquérir des immeubles pour constituer des réserves foncières.

Les réserves foncières sont constituées par voie d’immatriculation des terres du domaine national en ce qui concerne l’Etat, par voie d’acquisition amiable, par la préemption ou l’expropriation pour cause d’utilité publique pour la réalisation de futures opérations d’aménagement dans les agglomérations, pour la préservation et l’aménagement des espaces naturels, ainsi que pour l’aménagement de zones touristiques.

Les réserves foncières ne sont constituées que lorsqu’elles sont conformes aux dispositions des plans d’urbanisme.

La personne morale acquéreur d’une réserve foncière doit en assurer la bonne gestion.

En dehors des cessions que les personnes morales pourraient se consentir entre elles et celles faites en vue de la réalisation d’opérations pour lesquelles la réserve a été constituée, les immeubles acquis pour la constitution de réserves foncières ne sont cédés en pleine propriété sous quelque forme que ce soit avant leur utilisation définitive.

Ces immeubles ne font l’objet que de concessions temporaires qui ne confèrent aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsque l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive.