Loi n° 2017-014 du 12 juin 2017 portant Code des droits réels

L’usufruit est le droit réel d’user et de jouir d’un bien appartenant à un autre, à charge d’en conserver la substance.

Il peut être établi sur toute espèce de biens ou tout ensemble de biens, meubles ou immeubles, corporels ou incorporels.

Il est temporaire et s’éteint conformément aux dispositions du présent Code.

L’usufruit est établi par la loi ou la convention.

La conservation des biens objets de l’usufruit est une obligation d’intérêt commun pour le propriétaire et l’usufruitier.

Cette obligation s’apprécie au regard de l’état du bien au début de l’usufruit, selon le descriptif visé par le présent Code ou, à défaut, par tout moyen. Elle disparaît si le bien est détruit par cas fortuit.

Sauf convention contraire :

• le propriétaire est tenu des travaux concernant la structure et la solidité générale de l’immeuble et notamment ses éléments porteurs, la réfection intégrale de sa couverture, la reconstruction des ouvrages de soutènement et de clôture ou les digues ;
• l’usufruitier est tenu des autres travaux rendus nécessaires par le maintien en état de l’immeuble, ainsi que des dépenses périodiques.

L’usufruitier est intégralement tenu des travaux rendus nécessaires par son abus de jouissance ou son défaut d’entretien.

L’usufruitier ou le propriétaire peut demander au juge de contraindre l’autre à exécuter son obligation ou de l’autoriser à faire réaliser les travaux nécessaires incombant à l’autre.

L’un ou l’autre peut, pour garantir le financement des travaux ou le remboursement des sommes exposées pour le compte de l’autre, être autorisé par le juge à consentir une sûreté réelle sur le bien.

Sauf convention contraire, le propriétaire peut, à la fin de l’usufruit, demander à l’usufruitier ou à ses ayants cause le remboursement d’une fraction des dépenses qu’il a faites au titre des travaux calculée en fonction de la valeur de l’usufruit au regard de sa durée effective.

L’usufruitier peut user et jouir des biens par lui-même ou en en concédant l’usage et la jouissance à autrui.

Il peut céder son droit, à titre onéreux ou à titre gratuit ou le grever de sûretés réelles. Les droits ainsi constitués s’éteignent, au plus tard, en même temps que l’usufruit cédé.

Il ne peut constituer seul de droits réels sur le bien objet de l’usufruit, à l’exception des droits d’usage et d’habitation.

La conclusion ou le renouvellement des baux soumis aux statuts des baux ruraux et commerciaux, ainsi que ceux constitutifs de droit réel, requiert, à peine de nullité, l’accord du propriétaire ou, à défaut, l’autorisation du juge.

Les autres baux peuvent être consentis par l’usufruitier seul. Lors de l’extinction de l’usufruit, ils n’obligent le propriétaire, sauf accord de celui-ci, que pour la période en cours, dans la limite de six ans pour les baux immobiliers et de trois ans pour les baux mobiliers.

Les fruits appartiennent à l’usufruitier. Il en va de même des produits procédant de l’exploitation du bien suivant l’usage antérieur du propriétaire ou, à défaut d’un tel usage, suivant la convention des parties.

Sauf convention contraire :

• les revenus procurés par les biens, tels que les loyers et dividendes dont la distribution a été votée, s’acquièrent jour par jour ;
• les récoltes qui sont à maturité lorsque l’usufruit prend fin appartiennent en totalité à l’usufruitier. Dans le cas contraire, elles reviennent au propriétaire sans indemnité.

L’usufruitier jouit du bien d’une manière conforme à sa destination, sans pouvoir en altérer la substance. Il le restitue au propriétaire à la fin de l’usufruit.

Il n’est tenu de restituer les choses non consomptibles que dans l’état où elles se trouvent à la fin de l’usufruit, à moins que les dégradations ne soient dues à sa faute.

À l’ouverture de l’usufruit, un descriptif des biens et de leur état est établi, sauf convention contraire, par le propriétaire et l’usufruitier.

En cas de désaccord entre eux, il est réalisé par un professionnel indépendant choisi conjointement ou, à défaut, désigné par le président du tribunal compétent statuant comme en matière de référé.

L’usufruitier doit fournir une sûreté suffisante du respect des obligations mentionnées dans le présent Code, à moins qu’il n’en soit dispensé par la loi, l’acte constitutif ou le propriétaire.

En sont ainsi dispensés les père et mère, titulaires du droit de jouissance légale des biens de leurs enfants mineurs, ainsi que les vendeurs ou donateurs ayant retenu l’usufruit des biens vendus ou donnés.

L’usufruitier universel ou à titre universel et le propriétaire sont obligés au passif successoral a la proportion de la valeur respective de l’usufruit et de la propriété.

Ils y contribuent dans les mêmes proportions, sauf convention contraire.

Le propriétaire peut demander que l’usufruitier soit déchu de son droit s’il ne respecte pas ses obligations.

Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir à l’instance pour la conservation de leurs droits en proposant de se substituer à lui dans l’exécution de ses obligations et en fournissant toutes garanties.

Le juge peut assortir l’extinction de l’usufruit de l’obligation pour le propriétaire de verser à l’usufruitier une prestation. Elle prend la forme d’un capital dont le montant est fixé par le juge.

Toutefois, si les circonstances le justifient, le juge peut fixer la prestation sous la forme d’une rente à verser jusqu’à la date à laquelle l’usufruit aurait dû cesser.

L’usufruit peut être suspendu à un terme ou à une condition : il ne s’ouvre alors que par l’échéance du terme ou la réalisation de la condition.

L’usufruit est constitué soit pour la vie de son titulaire, soit pour une durée déterminée, laquelle ne peut dépasser trente ans.

L’usufruit viager s’éteint par la mort de son titulaire personne physique ou la dissolution de son titulaire personne morale sans que sa durée ne puisse, dans ce dernier cas, excéder trente ans.

S’il est cédé, il ne s’éteint pas, sauf convention contraire, par la mort ou la dissolution du cessionnaire, mais par la mort ou la dissolution de son premier titulaire.

L’usufruit à durée déterminée s’éteint par l’expiration du temps pour lequel il a été établi.

Tout usufruit s’éteint :

• par la réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire,
• par le non-usage pendant trente ans,
• par la perte totale de la chose sur laquelle il a été établi, sauf l’accord de l’usufruitier et du propriétaire pour le reporter sur la chose représentant celle qui a péri.

L’usufruitier peut librement disposer des choses consomptibles, à charge de restituer au propriétaire, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur à la date de la restitution.

L’acte constitutif peut autoriser l’usufruitier à disposer de tout bien meuble non consomptible.

Il détermine les conditions de la restitution. À défaut, l’usufruitier restitue soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur à la date de la restitution.

Le remploi des fonds issus de l’aliénation peut être imposé par l’acte constitutif. Il peut l’être également par le juge, sur demande du propriétaire, pour la conservation de son droit.

L’usufruitier doit alors restituer les biens issus du remploi ou leur valeur estimée à la date de restitution.

Le remploi peut aussi être librement effectué par l’usufruitier. Ce dernier restitue alors la plus grande des deux sommes que représente la valeur actuelle du bien acquis en remploi ou de celui sur lequel le quasi-usufruit avait été constitué.

Le remploi ainsi effectué peut être prouvé par tout moyen.

Les dividendes distribués à titre de revenus appartiennent à l’usufruitier.

Sauf convention contraire, l’usufruitier exerce son droit sur les autres sommes conformément au présent Code, jusqu’à l’arrivée du terme prévu pour son droit.

Sauf s’il en est autrement convenu, lorsque l’usufruit porte sur des biens formant un ensemble, l’usufruitier peut disposer de chacun de ces biens, sauf à les remplacer conformément à la destination de cet ensemble.

Si son droit est en péril, l’usufruitier peut demander au juge de modifier la destination de l’ensemble.