Loi n° 2017-014 du 12 juin 2017 portant Code des droits réels

Des droits réels sur le sol peuvent être conférés par certains contrats, tels les baux emphytéotiques, l’antichrèse, l’hypothèque, le nantissement.

Ces droits, cessibles et susceptibles d’hypothèque, confèrent à leurs titulaires, pendant la durée du contrat, la propriété des constructions ou plantations ou installations dont ils autorisent la réalisation.

Ils sont régis par les dispositions du présent Code et par les dispositions propres à chaque contrat.

Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix années et ne peut dépasser quarante ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner et sous les mêmes conditions comme dans les mêmes formes.

Les immeubles appartenant aux mineurs ou interdits pourront être donnés à bail emphytéotique en vertu du pouvoir du représentant, tuteur ou curateur homologué par le juge compétent.

La preuve du contrat d’emphytéose s’établit conformément aux règles du Code des obligations et des contrats en matière de baux.

Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de perte partielle du fonds, ni pour cause de stérilité ou de privation de toute récolte à la suite de cas fortuits.

À défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose.

La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves.

Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances s’il est assorti de garanties de paiement sauvegardant les droits du bailleur.

Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.

Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.

Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité.

Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’immeuble.

En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature ; mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuits, par force majeure, ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.

L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives et le grever, par titre, de servitudes passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail et à charge d’avertir le propriétaire.

L’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose.

Le droit de superficie est le droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations, en tout ou partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d’autrui.

Le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire d’un droit réel immobilier dans les limites de son droit.

Le superficiaire peut aliéner et hypothéquer son droit de superficie.

Il peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais pour la durée de sa jouissance seulement.

Le titre constitutif du droit de superficie devra être transcrit dans les registres publics à ce destinés.

Le droit de superficie ne pourra être établi pour un terme excédant cinquante années, sauf la faculté de le renouveler.

Pendant la durée du droit de superficie, le tréfoncier ou son ayant droit ne peut empêcher le superficiaire de démolir les bâtiments et autres ouvrages, ni d’arracher les plantations et de les enlever, pourvu que ce dernier en ait payé la valeur lors de son acquisition, ou que les bâtiments, ouvrages et plantations aient été construits ou faits par lui, et pourvu que le fonds soit remis dans l’état où il se trouvait avant la construction ou la plantation.

A l’expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations, passe au tréfoncier ou son ayant droit, à charge par lui de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jusqu’au remboursement, aura le droit de rétention.

Si le droit de superficie a été établi sur, au-dessus ou en-dessous d’un fonds duquel se trouvaient déjà des bâtiments, ouvrages ou plantations dont la valeur n’a pas été payée par le superficiaire, le tréfoncier ou son ayant droit reprendra le tout à l’expiration du droit, sans être tenu à aucune indemnité pour ces bâtiments, ouvrages ou plantations.

Le superficiaire et le tréfoncier peuvent stipuler conventionnellement les règles qui régiront leurs obligations et droits.

Le droit de superficie s’éteint par :

• 1° la confusion ;
• 2° la destruction du fonds ;
• 3° la prescription de trente ans.

Le nantissement est le contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette.

Le nantissement d’une chose mobilière s’appelle gage. Celui d’une chose immobilière s’appelle antichrèse.

Il est créé un régime spécial de sûretés mobilières conventionnelles relatif au gage simplifié et la réserve de propriété, et ce en vertu de la loi instituant un régime spécial de sûretés mobilières conventionnelles. Nulle autre opération juridique ayant pour objet ou finalité première la création d’une garantie sur un bien meuble n’est permise.

Demeurent toutefois applicables au gage mobilier, en tant que régime de droit commun et en ce qu’elles ont de non contraire aux dispositions de la loi instituant un régime spécial des sûretés conventionnelles, les règles générales, en rapport avec le gage mobilier, prévues au Code des Droits Réels.

Article abrogé.

Le gage confère au créancier le droit de se faire payer sur la chose qui en est l’objet, par privilège et préférence aux autres créanciers.

Le privilège du gage n’a lieu à l’égard des tiers qu’autant qu’il y a un acte authentique ou sous seing privé, dûment enregistré, contenant la déclaration de la somme due, ainsi que l’espèce et la nature des biens données en gage, ou un état annexé de leurs qualité, poids et mesures.

Lorsque le gage s’établit sur des meubles incorporels, l’acte authentique ou sous seing privé, dûment enregistré, est signifié au débiteur de la créance donnée en gage, ou accepté par lui dans un acte authentique.

Le dépôt ou la consignation de sommes, effets ou valeurs, ordonné judiciairement à titre de garantie ou à titre conservatoire, emporte affectation spéciale et privilège prévus par le présent Code.

Dans tous les cas, le privilège ne subsiste sur le gage qu’autant que ce gage a été mis et est resté en possession du créancier, ou d’un tiers convenu entre les parties.

Le gage peut être donné par un tiers pour le débiteur.

Le créancier ne peut, à défaut de paiement, disposer du gage ; sauf si la justice ordonne que ce gage lui demeurera en payement et jusqu’à due concurrence, d’après une estimation faite par experts, ou qu’il sera vendu aux enchères.

Toute clause qui autoriserait le créancier à s’approprier le gage ou à en disposer, sans les formalités ci-dessus, est nulle.

Jusqu’à l’expropriation du débiteur, s’il y a lieu, il reste propriétaire du gage, qui n’est, dans la main du créancier, qu’un dépôt assurant le privilège de celui-ci.

Le créancier répond, selon les règles établies dans le Code des obligations et des contrats et obligations, de la perte ou détérioration du gage qui serait survenue par sa négligence.

De son côté, le débiteur doit tenir compte au créancier des dépenses utiles et nécessaires que celui-ci a faites pour la conservation du gage.

Le débiteur ne peut, à moins que le détenteur du gage n’en abuse, réclamer la restitution qu’après avoir entièrement payé, tant en principal qu’en intérêts et frais, la dette pour sûreté de laquelle, le gage a été donné.

S’il existait de la part du même débiteur, envers le même créancier, une autre dette contractée postérieurement à la mise en gage, et devenue exigible avant le paiement de la première dette, le créancier ne pourra être tenu de se dessaisir du gage avant d’être entièrement payé de l’une et l’autre dette, lors même qu’il n’y aurait eu aucune stipulation pour affecter le gage en payement de la seconde.

Le gage est indivisible nonobstant la divisibilité de la dette envers les héritiers du débiteur ou ceux du créancier.

L’héritier du débiteur qui a payé sa portion de la dette, ne peut demander la restitution de sa portion dans le gage, tant que la dette n’est pas entièrement acquittée.

Réciproquement, l’héritier du créancier, qui a reçu sa portion de la dette, ne peut remettre le gage au préjudice de ceux de ses cohéritiers qui ne sont pas payés.

Les dispositions ci-dessus ne sont applicables ni aux matières de commerce, ni aux maisons de prêt sur gage autorisées, et à l’égard desquelles on suit les lois et règlements les concernant.]

L’antichrèse ne s’établit que par écrit. Elle n’est valable que pour une durée déterminée.

Le créancier n’acquiert, par ce contrat, que la faculté de percevoir les fruits de l’immeuble. La créance ne peut produire d’intérêts mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier.

Le créancier impute annuellement les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa créance.

Le créancier est tenu, s’il n’en est autrement convenu, de payer les contributions et les charges annuelles de l’immeuble qu’il tient en antichrèse.

Il doit également, sous peine de dommages et intérêts, pourvoir à l’entretien et aux réparations utiles et nécessaires de l’immeuble, sauf à prélever sur les fruits toutes les dépenses relatives à ces divers objets.

Le débiteur ne peut, avant entier acquittement de sa dette, réclamer la jouissance de l’immeuble qu’il a remis en antichrèse.

Le créancier ne devient point propriétaire de l’immeuble par le seul défaut de paiement au terme convenu ; toute clause contraire est nulle ; en ce cas, il peut poursuivre l’expropriation de son débiteur par les voies légales.

L’antichrèse peut être constituée par un tiers pour le compte du débiteur.

L’antichrèse est indivisible, nonobstant la divisibilité de la dette entre les héritiers du débiteur ou ceux du créancier.

L’héritier du débiteur, qui a payé sa portion de la dette, ne peut demander la restitution de sa portion dans l’immeuble remis en antichrèse, tant que la dette n’est pas entièrement acquittée.

Réciproquement, l’héritier du créancier, qui a reçu sa portion de la dette, ne peut remettre l’immeuble tenu en antichrèse, au préjudice de ceux de ses cohéritiers qui ne sont pas payés.

Le créancier répond, selon le droit commun, de la perte ou détérioration de l’immeuble qui serait survenue par sa négligence.

Le débiteur doit tenir compte au créancier des dépenses utiles et nécessaires que celui-ci a faites pour la conservation de l’immeuble remis en antichrèse.

Le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un ou plusieurs droits réels conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un ou de plusieurs de ses biens.

Les droits réels de jouissance sur le domaine public s’établissent et s’exercent dans le cadre du Code général de la propriété des personnes publiques et selon les lois qui les régissent

Le droit réel de jouissance spéciale s’établit de la même manière que l’usufruit.

Il est exercé dans le respect de la destination normale du bien.

Le titulaire d’un droit réel de jouissance spéciale bénéficie des droits mentionnés au présent Code et supporte les obligations de l’usufruitier prévus par le présent Code.

Le droit réel de jouissance spéciale s’éteint :

• par l’expiration du temps pour lequel il a été consenti, lequel ne peut excéder trente ans ;
• par la réunion dans le même patrimoine des deux qualités de bénéficiaire de la jouissance spéciale et de propriétaire ;
• par le non-usage pendant une durée déterminée, le cas échéant, par la convention ;
• par la perte totale de la chose sur laquelle il a été établi.

L’hypothèque est un droit réel immobilier sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation.

Elle est indivisible et subsiste en entier sur les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles.

L’hypothèque suit les immeubles affectés dans quelques mains qu’ils passent.

Les hypothèques légales sont celles rendues obligatoires par la loi et celles judiciaires, celles résultant d’une décision judiciaire.

Sont seuls susceptibles d’hypothèque :

• 1° les biens immobiliers qui sont dans le commerce ;
• 2° l’usufruit des immeubles pour le temps de sa durée ;
• 3° l’emphytéose pour le temps de sa durée ;
• 4° le droit de superficie ;
• 5° les droits réels reconnus en droit musulman.

L’hypothèque s’étend aux accessoires réputés immeubles et aux améliorations apportées à l’immeuble hypothéqué.

L’inscription garantit le montant de la créance et divers frais qu’implique la réalisation de l’hypothèque.

Si le prix de l’immeuble hypothéqué ne suffit pas à payer les créanciers hypothécaires, ceux-ci viendront à contribuer pour le surplus, avec les créanciers chirographaires.

Les écrits faits en pays étrangers ne peuvent ni être la cause d’affectation hypothécaire, ni conférer d’hypothèque sur les biens situés en Mauritanie.

L’hypothèque ne peut être valablement consentie que par acte rédigé par un notaire et par lui paraphé et y apposant son cachet écrit.

L’immeuble sur lequel l’hypothèque est consentie ainsi que le montant de la créance doivent être déterminés dans l’acte.

Si les immeubles affectés à l’hypothèque ont péri ou se sont détériorés de manière qu’ils soient devenus insuffisants pour la sûreté du créancier, celui-ci a le droit de réclamer le remboursement de sa créance.

Néanmoins, le débiteur sera admis à offrir un supplément d’hypothèque si la perte ou les détériorations ne lui sont pas imputables.

L’hypothèque consentie pour sûreté d’un crédit, à concurrence d’une somme déterminée, est valable et prend rang à la date de son inscription au registre de la conservation de la propriété foncière, sans égard aux époques successives de la délivrance des fonds.

L’hypothèque ne se constitue qu’après son inscription. Elle prend rang entre les créanciers dans la forme et de la manière prescrite par le présent Code.

Les créanciers inscrits le même jour exercent en concurrence une hypothèque de la même date.

Les inscriptions prises ont la même durée que l’hypothèque

Pour les immeubles non immatriculés, l’inscription sur les registres de la conservation de la propriété foncière est remplacée par la mention de l’hypothèque sur le titre de propriété portée par un notaire.

Les créanciers ayant une hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains où il passe pour être colloqués et payés suivant l’ordre de leur inscription.

Si le tiers détenteur ne remplit pas les formalités prévues ci-après pour purger sa propriété, il demeure par l’effet des inscriptions, obligé à toutes les dettes hypothécaires ; il jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire.

Le tiers détenteur est celui qui acquiert, à quelque titre que ce soit, la propriété de l’immeuble hypothéqué ou tout autre droit réel susceptible d’hypothèque et grevant ledit immeuble.

Le tiers détenteur est tenu, dans le même cas, ou de payer tous les montants exigibles, à quelque somme qu’ils puissent s’élever, ou de délaisser l’immeuble hypothéqué, sans aucune réserve.

Faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l’une des obligations énumérées aux deux articles précédents, chaque créancier hypothécaire a droit de poursuivre contre lui la vente de l’immeuble hypothéqué, vingt jours après commandement fait au débiteur originaire et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l’immeuble.

Le délaissement peut être fait par tous les tiers détenteurs qui ne sont pas personnellement obligés à la dette.

Le délaissement n’empêche pas que, jusqu’à l’adjudication, le tiers détenteur ne puisse reprendre l’immeuble, en payant toute la dette et les frais.

Le délaissement se fait au greffe du tribunal de la situation des biens et il en est donné acte par le greffier.

Lorsque le délaissement porte sur un immeuble immatriculé, le greffier doit en prévenir immédiatement le conservateur qui en fera mention sur le titre de propriété.

À la requête de la partie la plus diligente, l’immeuble délaissé est pourvu d’un curateur contre lequel la vente de l’immeuble est poursuivie dans les formes prescrites pour les ventes forcées.

Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence du tiers détenteur, au préjudice des créanciers hypothécaires, donnent lieu contre lui à une action en indemnité ; mais il ne peut répéter ses impenses que jusqu’à concurrence de la plus-value en résultant.

Les fruits de l’immeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur qu’à compter du jour de la sommation de payer ou de délaisser, et, si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera faite.

Les droits réels immobiliers dont le tiers détenteur avait le bénéfice ou qu’il subissait avant sa possession sur un immeuble délaissé ou adjugé à la suite d’une purge d’hypothèque, renaissent après le délaissement ou après l’adjudication poursuivie contre lui.

Dans le cas où l’immeuble est immatriculé et où l’inscription aurait été radiée à la suite de la confusion, une nouvelle inscription serait nécessaire pour faire revivre le droit ; toute fois l’intéressé doit la requérir.

Le tiers détenteur, qui a payé la dette hypothécaire ou délaissé l’immeuble hypothéqué ou subi l’expropriation de cet immeuble, a contre le débiteur principal, le recours en garantie reconnu à l’ayant cause dans les contrats à titre onéreux ou à titre gratuit.

Les inscriptions sont rayées par la production d’une main levée signée du créancier ou en vertu d’une décision de justice ayant acquis force de chose jugée.

Les inscriptions ne sont réduites que du consentement des parties intéressées.

Les hypothèques s’éteignent par :

• 1° l’extinction de l’obligation principale ;
• 2° la renonciation du créancier ;
• 3° l’accomplissement des formalités et conditions prescrites aux tiers détenteurs pour purger les immeubles par eux acquis.

Le nouveau propriétaire, qui voudra obtenir la radiation des inscriptions hypothécaires prises sur l’immeuble, devra, dans le délai d’un an à compter de l’inscription de son titre ou dans le délai d’un mois à compter de la première sommation qui lui est faite conformément à l’article 235 du présent Code, notifier à tous les créanciers inscrits :

• 1° un extrait de son titre contenant sa date et sa nature la désignation des parties à l’acte et la date de son inscription ;
• 2° le prix de l’acquisition et les charges faisant partie du prix ; l’évaluation de ces charges ainsi que l’évaluation de l’immeuble s’il a été donné ou cédé à tout autre titre que celui de vente ;
• 3° un certificat d’inscription de toutes les hypothèques pouvant grever l’immeuble immatriculé ;
• 4° une élection de domicile dans le ressort du tribunal compétent de la situation de l’immeuble.

L’inscription du droit du nouveau propriétaire pourra être faite nonobstant l’existence d’une opposition sur le titre. Dans ce cas, elle devra être précédée de la notification prescrite par l’article précédent qui sera adressée au créancier dont l’opposition est inscrite, au domicile par lui élu et aux autres créanciers inscrits.

Aucune inscription ultérieure ne sera effectuée sur le titre jusqu’à règlement de la purge ou main levée de l’opposition.

Le nouveau propriétaire déclare dans l’acte de notification qu’il acquittera les dettes et charges hypothécaires jusqu’à concurrence du prix ou de la valeur déclarée, sans déduction aucune au profit du vendeur ou de toute autre personne.

Sauf disposition contraire dans les titres de créance, il jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire et il observe ceux stipulés contre ce dernier.

Les créances non échues qui ne viennent que pour partie en ordre utile, sont immédiatement exigibles vis-à-vis du nouveau propriétaire, jusqu’à cette concurrence et pour le tout, à l’égard du débiteur.

Si, parmi les créanciers inscrits, se trouve un créancier ayant l’action résolutoire et qu’il entende exercer cette action, il est tenu, à peine de déchéance, d’introduire son action dans les vingt jours de la notification en mettant en cause tous les créanciers susvisés.

À partir du jour où le créancier a exercé l’action résolutoire, la purge est suspendue et ne peut être reprise qu’après la renonciation du créancier à l’action résolutoire ou après le rejet de cette action.

Dans les quarante jours de la notification faite à la requête du nouveau propriétaire, tout créancier dont l’hypothèque ou l’opposition est inscrite peut demander la vente de l’immeuble, aux enchères publiques et à la barre du tribunal, en offrant de porter le prix soit personnellement, soit par une personne présentée par lui et dont il se portera solidaire, à un sixième au moins en sus et de donner caution pour le paiement du prix et des charges, le tout à peine de nullité.

Cette demande doit, à peine de déchéance, être signifiée par huissier à l’acquéreur et aux créanciers dont l’hypothèque ou l’opposition est inscrite avant l’expiration du délai de quarante jours susvisé.

Elle contient assignation devant le tribunal de première instance de la situation de l’immeuble à l’effet de voir ordonner qu’il soit procédé aux enchères requises.

La vente aux enchères a lieu selon la procédure d’adjudication des immeubles prévue par le Code de procédure civile, commerciale et administrative.

A défaut par l’un des créanciers, qualifiés pour ce faire, d’avoir requis la vente de l’immeuble aux enchères dans le délai et les formes prescrites, la valeur de l’immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé au contrat ou déclaré par le nouveau propriétaire.

Les inscriptions qui ne viennent pas en ordre utile sur le prix seront rayées pour la partie qui l’excédera, en suite de l’ordre amiable ou judiciaire dressé en application du Code de procédure civile et commerciale.

Le nouveau propriétaire se libérera des hypothèques, soit en payant aux créanciers inscrits en ordre utile les créances exigibles ou dont l’acquittement lui est facultatif, soit en consignant le prix jusqu’à concurrence de ces créances.

Il reste soumis aux hypothèques venant en ordre utile, à raison des créances non exigibles dont il ne voudrait ou ne pourrait se libérer.

L’adjudicataire est tenu, en sus du prix d’adjudication, de restituer à l’acquéreur ou au donataire dépossédé, les frais et loyaux coûts du contrat, d’inscription, de notification et ceux qu’il a exposés pour parvenir à la revente.

Le désistement du créancier requérant la mise aux enchères ne peut, même quand le créancier paierait le montant de la soumission, empêcher l’adjudication publique, si ce n’est du consentement exprès de tous les autres créanciers dont l’hypothèque ou l’opposition est inscrite ou si ces créanciers, sommés par huissier, au domicile par eux élu, de poursuivre l’adjudication dans la quinzaine, n’y donnent point de suite.

L’acquéreur qui se sera rendu adjudicataire aura son recours contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre.