Loi n° 2017-014 du 12 juin 2017 portant Code des droits réels

La servitude est une charge réelle grevant un fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire.

Elle n’établit ni prééminence d’une propriété sur l’autre, ni obligations personnelles au profit ou à la charge des propriétaires, mais seulement des rapports entre fonds servant et fonds dominant et des services qui leur sont attachés.

Toutes les servitudes peuvent s’établir par convention, à l’exception de celles légalement établies.

Les servitudes établies par la loi obéissent aux règles qui les instituent.

Les servitudes qui se manifestent par des ouvrages extérieurs ou par une activité humaine apparente et renouvelée peuvent s’acquérir par la possession dans les conditions prévues par le présent Code.

Les servitudes peuvent s’établir par destination du propriétaire entre fonds issus d’une division, à défaut de stipulation contraire de l’acte de division.

Elles résultent, dans ce cas, du maintien d’ouvrages ou d’aménagements extérieurs réalisés par le propriétaire avant la division du fonds.

La servitude comprend tout ce qui est nécessaire pour en user.

Le propriétaire du fonds dominant réalise sur le fonds servant les ouvrages éventuellement nécessaires à l’exercice ou au maintien de la servitude et en supporte le coût, sauf la convention de l’article ci-après.

Lorsque le propriétaire du fonds servant est tenu par la convention de faire ou de laisser faire à ses frais des ouvrages nécessaires à l’exercice et au maintien de la servitude, il peut toujours s’en affranchir en abandonnant au propriétaire du fonds dominant, à sa convenance, soit le fonds servant soit le terrain d’assiette de la servitude.

La servitude est indivisible.

En cas de division du fonds servant ou du fonds dominant, la servitude continue à être exercée activement et passivement selon les mêmes modalités sur la totalité du fonds servant et au profit de la totalité du fonds dominant.

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut modifier l’état des lieux, ni les modalités d’exercice de la servitude.

Cependant, si des conditions nouvelles de fait ou de droit rendent l’exercice de la servitude plus onéreuse pour le fonds servant ou en empêchent l’usage normal, le propriétaire du fonds servant peut offrir une autre assiette au propriétaire du fonds dominant.

En cas de refus, le juge détermine l’assiette la plus appropriée eu égard aux intérêts en présence.

Le propriétaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que suivant son titre et sans aggraver la situation du fonds servant.

La servitude s’éteint par le non-usage pendant quinze ans.

Le délai de quinze ans commence à courir à compter du jour où l’on a cessé d’en jouir pour les servitudes qui s’exercent par une activité humaine apparente et renouvelée et du jour où il a été fait un acte contraire pour les autres servitudes.

Si l’exercice d’une servitude est devenu définitivement impossible, le propriétaire du fonds servant peut à tout moment en faire constater l’extinction par le juge.

Toute servitude s’éteint par la réunion du fonds dominant et du fonds servant dans le même patrimoine.

Si le fonds dominant est en indivision, la jouissance de l’un des indivisaires empêche la prescription à l’égard de tous.

La suspension de la prescription à l’encontre d’un des indivisaires profite à tous.

Les modalités d’exercice de la servitude s’établissent, à défaut de convention contraire, par l’usage ou la coutume.